【正文】 商 青島銀盛泰房地產(chǎn) 代理公司 青島新聯(lián)康房產(chǎn)咨詢 土地面積 660175平方米 建筑面積 630000平方米 建筑設計 武漢大頌 裝修狀況 毛坯 物業(yè)管理 —— 物業(yè)費 /㎡ 〃 月 開盤時間 2023年 8月 入住時間 —— 規(guī)劃總戶數(shù) 358 建筑風格 純德式原鄉(xiāng)別墅 面積區(qū)間 190～ 230㎡ 車庫情況 無車庫，僅有車位 典型項目 —銀盛泰 典型項目 —100福國際山莊 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 48 u項目區(qū)域別墅市場銷售較好，供給上獨棟和雙拼較為稀缺， 本案存在一定市場機會 ； u從項目規(guī)模、周邊資源、開發(fā)商品牌影響力等方面分析， 本案無明顯優(yōu)勢。 洋房產(chǎn)品研究 花園洋房 —— 介于 TOWNHOUSE和多層之間， 帶來不同的全景式情調(diào)生活 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 51 洋房價值點 層層退臺 戶戶露臺 錯層設計 入戶設計 屋頂設計 下沉庭院 陽光房 私屬院落 作為低密度居所，洋房與普通多層產(chǎn)品相比，有著自身諸多的 價值點。 p優(yōu)雅的入戶方式讓住戶在進家門前就可以體驗到情景交融的感覺，同時確保了私密性，讓人感到歸屬感。洋房產(chǎn)品整體上 產(chǎn)品塑造能力一般 ， 同質(zhì)化現(xiàn)象較為嚴重 ； 216。青島洋房露臺基本上都有，但 下沉式庭院、陽光房、錯層設計 體現(xiàn)較少； 216。洋房面積主要集中在 100150 ㎡ 。 備注： 頤和星苑后期有 60萬㎡產(chǎn)品上市，由于無明確洋房產(chǎn)品規(guī)劃，暫不計算在內(nèi)； 潛在供給通過實際調(diào)研獲得，由于信息傳遞、市場變化、企業(yè)策略調(diào)整等因素，有一定的不確定性。價格： 蔚藍群島產(chǎn)品力強、品牌知名度高、生態(tài)環(huán)境好，價格較高，而陽光馨苑條件相對較差，價格較低； 216。下面將結合各個版塊的板塊特征產(chǎn)品、客戶、進行進行逐一分析。同屬郊區(qū)項目，區(qū)域對城市概念相對陌生 252。 216。物業(yè)服務較差 252。戶型結構 252。改善居住環(huán)境 252?；榉? 252。社區(qū)景觀環(huán)境 p“戶型挺好的，關鍵是社區(qū)景觀做的不錯，挺喜歡” p“價格相對不貴，有升值潛力” 252。投資升值 252。社區(qū)內(nèi)外景觀環(huán)境不理想 252。景觀環(huán)境 252。 關鍵舉措二：在客戶定位基礎上的功能復合 關鍵舉措三：啟動期以低總價打投資度假客 關鍵舉措四：低開高走的營利模式 對于產(chǎn)品功能不進行嚴格定向和過于細分 控制面積，低總價入市 首期以投資客和度假客為主 低開高走價格策略，后期升值空間大 低首付降低投資門檻 首期配套大投入，產(chǎn)品低價格為后續(xù)開發(fā)聚集人氣 打造另一極 —— 蔚藍群島模式四大關鍵舉措： 大手筆，創(chuàng)造城市另一極 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 72 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 價格策略 低開高走，先以低價吸引客戶，隨著區(qū)域及項目逐漸成熟，價格逐漸走高 0 卓越 〃 蔚藍群島價格走勢 卓越 〃 蔚藍群島入市以來價格低開高走，到 2023年 10月初價格為 6950元 / ㎡ 。 住宅外形古典，具有地中海休閑建筑特點，并具備清新高雅的風格，建筑立面采用米黃為主，配以淺棕等色彩，體現(xiàn)休閑建筑的特點，立面強調(diào)虛實對比，層次分明，輪郭線豐富。預售許可證的取得； 216。 項目營銷執(zhí)行 項目營銷策略 項目銷售周期 項目銷售計劃 項目銷售周期 81 10 4 10 10 4 7 7 售樓處開放 116 樣板房 景觀區(qū)展示 7 4 動工 91 A地塊一期洋房 入 市 A地塊二期洋房入 市 A地塊三期洋房入 市 A地塊三期高層 入 市 蓄勢推廣 第一開盤期 第二開盤期 第三開盤期 持續(xù)銷售期 A地塊二期高層入 市 A地塊一期高層入 市 第四開盤期 第五開盤期 7 10 4 8 A地塊四期洋房入 市 A地塊四期高層 入 市 B地塊五期洋房入 市 B地塊五期高層 入 市 項目營銷執(zhí)行 項目營銷策略 項目銷售周期 項目銷售計劃 項目銷售計劃 思源預祝本案圓滿成功！ 在房地產(chǎn)領域，我們一直在幫助客戶成功 。樣板間的包裝完成； 216。 按照項目住宅部分 35萬平米的體量計算，預計項目整體的銷售周期將在 4年左右。 強調(diào)多功能、小尺度的開放過渡空間，為城市和居住建筑提供一個中介，具有綠色、時尚、個性的特征，突出居住建筑的嶄新生活與鮮明的時代特征。升值潛力 252。改善居住環(huán)境 252。升值潛力 252。物業(yè)服務跟不上 252。開發(fā)商品牌 252。投資升值 p“房子住好多年了，舊了，換個環(huán)境好的住” p“這邊發(fā)展前景好，價格也不貴” 252。面積小、戶型差 252。社區(qū)景觀環(huán)境 252。 名校教育 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 66 客戶分析 市區(qū)客戶以改善為主，其次為投資、養(yǎng)老，景觀、價格、升值是主要購買因素 對目前住房不滿意 購房動機 購房考慮因素 252。區(qū)域資源價值具備一定相似形 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 63 基本信息 項目名稱 卓越 〃 蔚藍群島 地理位置 青島城陽雙元路18號（雙元路南段 白沙河入?？冢? 開發(fā)商 卓越置業(yè)集團（青島）有限公司 建筑類別 別墅、多層、小高層、高層 裝修狀況 毛坯 占地面積 約 90萬㎡ 建筑面積 約 160萬㎡ 容積率 綠化率 % 物業(yè)管理 卓越物業(yè)管理有限公司 物業(yè)費 二期電梯洋房 元 /㎡ 〃 月，別墅 /㎡ 〃 月，空中別墅 /㎡ 〃月 景觀設計 加拿大 CSC設計顧問公司 目前均價 6950元 /㎡ 卓越地產(chǎn)大手筆項目，與本項目相距２公里，隔河相望，容積率相近，借鑒行強 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 64 產(chǎn)品設計 采用多種新技術，節(jié)能環(huán)保，提高居住舒適度 地源熱泵中央空調(diào)系統(tǒng) 零污染，高效節(jié)能；無室外空調(diào)機，建筑外立面美觀；最大效率減少二氧化碳排放，提高室內(nèi)空氣質(zhì)量 太陽能系統(tǒng) 24小時供熱，節(jié)能環(huán)保；防水隔音，密封性和通透性好 EPS外墻保溫系統(tǒng) 七層材料符合設計，冬季保溫，夏季隔熱 斷橋式鋁合金復合窗 節(jié)能、安全、保溫、隔熱，保溫性、隔音性、耐沖性、氣密性、水密性、防火性、防盜性好，免維護 同層排水和雙下水管系統(tǒng) 衛(wèi)生間降板層同層排水和雙下水管系統(tǒng)，可隨心布局，清潔、通暢 案例借鑒 案例選取 卓越蔚藍群島 金科陽光小鎮(zhèn) 萬科海港城 65 配套體系 引入北師大青島附屬學校，提供名校教育、社區(qū)教育、家庭教育，吸引客戶 216。通過對城陽區(qū)高層市場的調(diào)研，根據(jù)區(qū)域分布、整體特征劃分為四大板塊，下面將結合產(chǎn)品、價格、客戶等情況對各板塊進行逐一分析。未來供應： 蔚藍群島 、 3期暫無洋房規(guī)劃，青特花溪地有 3萬左右的供應，將在今年底或明年初推出，此外離本案較近的國茂項目形態(tài)豐富，對本案造成威脅。目前 區(qū)域內(nèi)項目很少，且以高層、小高層產(chǎn)品為主，洋房產(chǎn)品很少 ； 216。截止到 10月初，七區(qū)存量為 319萬㎡，供應以高層為主， 洋房 存量不多 ，全市洋房存量約 16萬平米，城陽區(qū)約 12萬平米； 216。 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 56 216。洋房產(chǎn)品在青島市場上有較高的市場認可度 。我們發(fā)現(xiàn)： 青島洋房概況 天一帕提歐小鎮(zhèn) 陽光公園一號 御景尚都 吉昌馨苑 青特匯豪景苑 水榭花都 魅力之城 香邑漫步 水青木華 圣喬維斯 蔚藍群島 城建竹韻山色 恒基新天地 理想之城 尚風尚水 和達和城 海廈泓久花園 青山綠水 錦繡華城 頤和星苑 玫瑰庭院 在售項目 待售項目 青特花溪地 216。 層層退臺，戶戶露臺 —— 戶戶“有天有地”，具有明顯的產(chǎn)品優(yōu)勢 洋房產(chǎn)品研究 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 項目市場機會 53 二層 四層 三層 p情景洋房設有南北入口，底層住戶享受南面入口獨立入戶，通過首層的私家花園直接進入家中，與別人分享花園美景的同時保證安全性與私密性?；▓@洋房是指 6層以下多層板式建筑 ，以四層為主，建筑風格明顯，強調(diào)景觀均好，綠化率比較高，普遍存在遠郊區(qū)一帶，一般首層贈送花園，二層以上贈送露臺，也有將戶外綠化景觀引入室內(nèi)的情況； 216。產(chǎn)品類型有獨棟、雙拼、聯(lián)排，規(guī)劃總量為 337套， 目前只剩4套聯(lián)排 ；獨棟為地下 1層＋地上 3層，聯(lián)排為地上 3層；各類產(chǎn)品價格不同，其中 獨棟價格 13000元 /㎡ ，聯(lián)排 8500元 /㎡ ； 216。項目推出 70套聯(lián)排別墅，目前已售罄， 下階段將再推 180套聯(lián)排別墅 ，價格待定；從購買客戶看， 七成客戶為市區(qū)客戶，兩成客戶為區(qū)域地緣性客戶； 216。 216。該 板塊， 聯(lián)排總價一般在 200萬元 /套左右。單價方面，惜夏板塊相對較低， 獨棟一般在 13000元 / ㎡ 左右，聯(lián)排在 8500元 / ㎡ 左右； 216。 項目 總存量（套） 獨棟（套） 雙拼（套） 聯(lián)排（套） 百通香溪庭院 34 30 0 4 100福山莊 4 0 0 4 千禧和院 1 0 0 1 財寶山莊 2 2 0 0 合計 41 32 0 9 惜夏別墅供給分析 板塊別墅未來供應以聯(lián)排為主，未來獨棟基本無供應 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 40 戶型面積分析 獨棟面積區(qū)間 雙拼面積區(qū)間 聯(lián)排面積區(qū)間 216。山水太和月光 在售項目 待售項目 100福國際山莊 銀盛泰德郡 千禧和院 山水嘉園 泰晤士河 山水太和月光 百通香溪庭院 卓越蔚藍群島 龍湖滟瀾海岸 膠州灣東部板塊 項目地塊 分住宅類型研究 別墅市場分析 洋房市場分析 高層市場分析 小結 38 產(chǎn)品線總表 項目 風格 類型 面積區(qū)間（㎡） 車庫 層數(shù) 物業(yè)費 （元 /㎡ 〃 月） 交房標準