【正文】 結(jié)35四、 20232023年金沙洲暢銷戶型分析36時代糖果二期10棟 06單位N+1戶型三房兩廳一衛(wèi)兩陽臺建筑面積： 77㎡特點：總價低，戶型方正實用不浪費，倍受首置者歡迎。中小戶型熱銷戶型個案40保利西海岸01單位三房兩廳兩衛(wèi)兩陽臺建筑面積： 122㎡特點：客廳及每個房間均望江，觀景效果非常好。客廳連接大觀景陽臺，室外 景觀整合室內(nèi)。方正實用，各功能分區(qū)合理252。滿足剛性需求為主，小三房是一家三口一步到位的首選， 面積小保證總價不高。中大戶型（ 144200㎡）： 大氣，廳大房大，對各功能區(qū)間要求較高。252。暢銷戶型小結(jié)48五、 凱德御金沙、保利西海岸 0 09地塊產(chǎn)品規(guī)劃49保利西海岸：項目概況：整體占地面積 26萬㎡，總建筑面積 90萬㎡，由 4個地塊組成（ 0 0 0 09地塊）。 122㎡三房、 147㎡四房、188㎡五房。02地塊：由于地價較高，暫未規(guī)劃02地塊04地塊09地塊05地塊南方深業(yè)地塊50保利 04地塊 保利 09地塊已售51原規(guī)劃產(chǎn)品分布聯(lián)排別墅（黑色圈范圍聯(lián)排別墅（黑色圈范圍））建筑面積：未知建筑面積：未知LPn1(3層）層） 4棟棟LPb1（（ 3層）層） 3棟棟CKB(23層）層） 4棟棟CKN (23層）層） 3棟棟 建筑面積未知建筑面積未知LPn1(3層）層） 4棟棟LPb1（（ 3層）層） 2棟棟B1 建筑面積建筑面積 B2 建筑面積建筑面積 B3 建筑面積建筑面積 B4 建筑面積建筑面積 CKB(23層）層） 2棟棟戶型與面積同左戶型與面積同左類獨棟別墅（粉色圈范圍類獨棟別墅（粉色圈范圍））CKB(23層）層） 4棟棟CKN (23層）層） 4棟棟 建筑面積未知建筑面積未知Spn系列 (3層不含地下）建筑面積 328423平方贈送面積 166228平方Spb系列 (3層不含地下）建筑面積 325349平方贈送面積 197227平方SPLb戶型、面積未知雙拼別墅（紅圈范圍）雙拼別墅（紅圈范圍）52雙拼別墅戶型分析過道面積太多過道面積太多洗衣房是黑房，只能洗衣房是黑房，只能靠工人房開門采光；靠工人房開門采光；工人房只能通過洗衣工人房只能通過洗衣房進入，使用不方房進入，使用不方便。B3型型建筑面積：建筑面積： 348㎡㎡戶型：五房三廳戶型：五房三廳B2型型建筑面積：建筑面積： 325㎡㎡戶型：五房二廳戶型：五房二廳53雙拼別墅戶型分析廚房開間偏窄廚房開間偏窄客廳本是面積夠客廳本是面積夠大，豪氣十足的設(shè)大，豪氣十足的設(shè)計，注意電視墻的計，注意電視墻的設(shè)計以低矮為主，設(shè)計以低矮為主，否則產(chǎn)生壓迫感。即入門左轉(zhuǎn)便是梯。54雙拼別墅戶型分析55雙拼別墅戶型分析工人房在冷巷最盡工人房在冷巷最盡頭，工具房與車庫頭，工具房與車庫距離較遠，不符合距離較遠，不符合使用方便標準。過道面積過多！過道面積過多！建議工具間改為建議工具間改為工人房，冷巷納工人房，冷巷納入房內(nèi)，擴大房入房內(nèi)，擴大房間面積，門改為間面積，門改為洗衣房間入，在洗衣房間入，在車庫開窗。N1型型建筑面積：建筑面積： 328㎡㎡戶型：五房二廳戶型：五房二廳N3型型建筑面積：建筑面積： 358㎡㎡戶型：五房三廳戶型：五房三廳56雙拼別墅戶型分析由于廚房靠近下沉庭院，采光及景觀較佳，卻遠離大門出入口；餐廳作為由于廚房靠近下沉庭院，采光及景觀較佳，卻遠離大門出入口；餐廳作為公共活動區(qū)間，卻無景可觀。便出入。57雙拼別墅戶型分析餐廳與廚房調(diào)整后，餐廳與廚房調(diào)整后，餐廳上空無須挑空，餐廳上空無須挑空，增加一功能空間。 起居室是人們經(jīng)常使用的活動起居室是人們經(jīng)常使用的活動空間，挑空顯得豪華大氣，比空間，挑空顯得豪華大氣，比玄關(guān)挑空作用明顯，建議家庭玄關(guān)挑空作用明顯，建議家庭廳移至玄關(guān)上空，起居室挑廳移至玄關(guān)上空，起居室挑空。在島嶼和山丘位置優(yōu)秀的地方規(guī)劃有別墅產(chǎn)品。對比： 毗鄰本項目，屬于廣州轄區(qū)用地。對比：毗鄰本項目，同屬于南海轄區(qū)用地，規(guī)模比本項目略小，景觀資源豐富。現(xiàn)狀 ：東側(cè)為珠江江面；南側(cè)為綠地及廠房；西側(cè)為現(xiàn) 狀山體及高壓線；北側(cè)為恒大御景半島高層洋 房；東南側(cè)為恒大新拍下的商住用地。T： 沉香沙大橋 的規(guī)劃擬建設(shè)在項目北面或南面，將干擾 本項目的居住舒適度和觀景效果。此外，會所更會定期安排藝術(shù)展覽及講座提供私人客機及直升機服務(wù)，并為住客設(shè)計不同的航程特別提供豪華游艇和名貴房車如勞斯萊斯、法拉利及保時捷的接載及租用服務(wù)會所定期邀請世界級音樂大師為住戶舉辦各類型的藝術(shù)表演，還不時舉辦著名時裝品牌最新系列的時裝表演香港頂尖美發(fā)美容集團 ILColpo開設(shè)其首間位于豪宅內(nèi)的美發(fā)美容形像設(shè)計廊。富裕的名流在自己的圈層里面快活的游走，尋找一份被擱置已久的歸屬感。? 區(qū)域輻射力增強，客戶來源以金沙洲為中心逐漸擴散， 廣州和佛山是這一片區(qū)未來客戶的重要來源。? 置業(yè)動機愈加多元化 （增值保值、分散資金風險、對稀缺資源的占有），只要片區(qū)還沒有完全成熟， 投資與保值永遠是他們內(nèi)在的隱性需求。廣州市企業(yè)家、外企高管、小型公司老板。廣州荔灣、越秀等區(qū)域，由于方便經(jīng)常往返廣佛兩地選擇購買的企業(yè)老板。? 隨著金沙洲板塊的 內(nèi)外交通改善和各住宅項目發(fā)展 ，將有更多的居住及商業(yè)落入?yún)^(qū)域內(nèi)， 有利于強 化區(qū)域商業(yè)氛圍。? 本項目供給量如過高則有出現(xiàn)銷售和租賃困難。 位于金沙洲現(xiàn)代化商貿(mào)金融中心、文化娛樂和行政辦公中心范圍內(nèi)的萬科金域藍灣由于外部 可視性和可達性較高，售價較高，部分價值較高的可達 45萬 /㎡。小區(qū)集中式出入大門前預留 50米進深的 開放式廣場。? 店鋪門面 ，進深 1015米，首層高 6米，二層 。主入口及靠近合作方集中式商業(yè) 區(qū)段，可考慮在二層設(shè)置較大進深面積商鋪用于餐飲休閑業(yè)態(tài)經(jīng)營。獨棟別墅屬于別墅用地性質(zhì)，不適合本項目。 建議興建超高層、高層。鄰近本項目的保利 04地塊全部規(guī)劃為雙拼別墅和類獨棟別墅（也是沒有江景），即 20232023年板塊內(nèi)別墅大多不屬于江景別墅（除恒大御景半島外）。 基于本項目為純江景豪宅，戶戶望江，資源稀缺。同時考慮通過送名牌豪華裝修帶來一定的溢價空間，建議帶 4000元 /㎡豪華裝修發(fā)售（實際投入成本為 22002500元 /㎡ )，目前入市按 2萬 /㎡均價出售（不含別墅）。86規(guī)劃設(shè)計成果87別墅規(guī)劃設(shè)計研討方案一：無別墅規(guī)劃優(yōu)點：園林綠化面積增加，整體環(huán)境質(zhì)量相當好，居住舒 適度高。對土地利用略有欠缺，不夠充分。缺點：別墅數(shù)量偏少，較難形成組團的居住氛圍。別墅密度較適中，間距仍需調(diào)整，避免中底層洋房與園景別墅 互相干擾。對土地利用非常充分，幾乎沒有浪費。其中商業(yè)及配套面積約 ㎡，住宅部分建筑面積約 ㎡。中海金沙灣 2023年全年新增供應(yīng)量約 10萬㎡，約 850套， 2023年新增供應(yīng) 14萬㎡，近 1160套；萬科金域藍灣 2023年全年新增供應(yīng)約 8萬㎡，約 850套產(chǎn)品；恒大御景半島 2023年新增供應(yīng) 11萬㎡ 800余套。具體分區(qū)如上圖所示：1）黃色部分為一期，產(chǎn)品線較豐富，北向（江景、園景）雙景觀單位， 120180㎡的三房為主力。2）湖藍色部分為二期，推售產(chǎn)品包括 180210 ㎡的四房和 260320㎡奢華四房（加工人房為五房），若 干棟湖景別墅作為次壓軸產(chǎn)品，為三期超豪華的高價產(chǎn)品作鋪墊。101十、 財務(wù)分析102說明：住宅部分按目前售售計算，約 2萬 /㎡（含別墅） ,預計兩年后售價 /㎡?；诮谡哳l頻出臺，客戶觀望情緒濃郁，價格的年增長幅度比正常時期低，銷售速度慢，預計年增長率約 8%12%。因素 地段 景觀 交通 配套 規(guī)模 產(chǎn)品分值 20 30 15 10 10 15注：由 6大主要影響因素組成。同時提升首付和要求高利率， 心理影響遠遠大于對經(jīng)濟實力的考驗。若該政策在兩年后仍生效， 本項目客戶面急速收窄，受影響程度較深 。 稅收政策方面，不足 5年的二手房交易將全額征收營業(yè)稅。 本項目屬于南海舊改項目，且定位高端，實際影響不大。住宅部分推售計劃110THE END ！謝謝！111演講完畢，謝謝觀看！。107十二、 銷售計劃108采取高開高走策略，逐漸利用產(chǎn)品優(yōu)勢提升售價，開盤期消化整體貨量 18%左右， 12個月完成項目一期 90%， 2年半完成項目整體銷售。 用地供應(yīng)方面。 南海一手商品房均價上漲水平是否屬于國家規(guī)定的上漲過標準需等待南海政府的公布。 戶籍限購政策。106嚴厲新國八條 （政策原文略） 二套房首付比例提高至 6成，執(zhí)行 ?，F(xiàn)時入市價格測算根據(jù)周邊在售樓盤的售價，結(jié)合地塊具備的地段價值等特性，預計項目現(xiàn)階段入市的價格水平?？紤]到項目商業(yè)氛圍較弱，二層商鋪售價低，平均售價約3萬 /㎡來計算。方案二：根據(jù)市場供求概況，結(jié)合廣州一線江景資源的供應(yīng)量， 預計 20232023年的新增供應(yīng)較少，項目可考慮填補此空白點，在兩年內(nèi)入市，提高資金回籠速度。搭配數(shù)套別墅作為全景純豪宅的標 桿，體現(xiàn)項目檔次。小結(jié)： 考照板塊內(nèi)各大開發(fā)商的推售情況可知，年供應(yīng)約 10萬㎡是較合理的水平。西北面為 3棟 44層高超高層建筑，其余 5棟為 3035層江景洋房。 壓縮了社區(qū)的公共綠化空間 ，顯得密度相當高，品質(zhì)感不 夠高，與定位略有差距。缺點： 園景別墅的私密性較差。89別墅規(guī)劃設(shè)計研討方案三：沿江別墅 +園景別墅規(guī)劃優(yōu)點：同時規(guī)劃有一線江景別墅和園景別墅，產(chǎn)品較豐富，別墅與洋 房共享中心園景和江景。 改善了各樓棟中底層單位的環(huán)境，利于保證各樓層 的均好性 ，確保低樓層也能支撐較高售價。項目整體規(guī)劃大氣，可借鑒香港貝沙灣的設(shè)計理念。84規(guī)劃設(shè)計成果2023年 12月 24日 修改一稿：修改一稿 ：基本保證每棟高層洋房均能望江，但戶型設(shè)計細節(jié)仍存在較大問題，戶型附加值不高。 180260㎡大四房是主力戶型，輔以少量 120144㎡主流三房和雙拼別墅。 但考慮到純江景豪宅的定位，打造舒適度高的環(huán)境與容積率較高存在不同調(diào)和的矛盾， 地塊允許規(guī)劃別墅的量不大，規(guī)劃上需要適度控制 。 考慮到板塊內(nèi)規(guī)劃有別墅的項目不多， 未來供應(yīng)集中在恒大御景半島、凱德項目、保利項目和仍在掃尾階段的萬科金域藍灣和中海金沙熙岸 。聯(lián)排別墅 ★★★ ★★★雙拼別墅 ★★★★ ★★★疊加別墅 ★★★★ ★★★高層洋房 ★★★★ ★★★★ 盡管超高層及高層利潤較高，但若全部興建超高層及高層，將降低居住舒適度，令市場接受度下降，最終影響利潤，同時超高層及高層施工期長，資金流轉(zhuǎn)速度慢。商鋪持有方式：商鋪以銷售為主，自家持有為輔，毛坯交付。預留雙層銷售 結(jié)構(gòu)。? 商鋪立面與住宅小區(qū)一致，可考慮首層騎樓式建筑。79項目商業(yè)建議規(guī)劃原則：? 作為小區(qū)級別的商業(yè)配套，適宜 布置在西側(cè)路邊 。但由于項目偏離金沙洲商業(yè)中心，外部可達性較差，主要 服務(wù)于本項目業(yè)主為主，商業(yè)體量不適宜太大 。? 位于小區(qū)內(nèi)部道路之間， 外部可視性及可達性較差 。保值、增值物業(yè)投資客洋房目標客戶鎖定目標客戶定位76八、 產(chǎn)品定位及規(guī)劃設(shè)計77項目商業(yè)部分評估優(yōu)勢與機會? 項目西面小區(qū)路邊有 約 500米的商業(yè)外展面 。3房～ 4房 ★★★★ 原地居民 居住環(huán)境、社區(qū)配套、品牌多以換房需求為主，因而對居住環(huán)境及產(chǎn)品品質(zhì)有要求，關(guān)注交通便利性。佛山其他區(qū)域想擠進廣州城較近的等經(jīng)濟實力比較強勁的企業(yè)老板、生意人。與第一代富豪不同的是他們更多 從事金融、國際貿(mào)易和職業(yè)投資等全新領(lǐng)域。71七、 目標客戶定位72板塊內(nèi)客戶發(fā)展趨勢? 隨著區(qū)域的優(yōu)化，產(chǎn)品檔次的提升 篩除了前期購買力相對較弱的客戶 。貝沙灣亦曾邀請?zhí)K富比的首席品酒家 Serena Sutcliffe， Wine Cigar Club舉行試酒大會特邀著名國際級小提琴家西崎崇子進駐，教授貝沙灣的小朋友拉奏小提琴68本項目定位方向即靈魂之所在：以自然生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)、以貴胄之氣的典雅建筑為載體打造 ：廣州西 .純 江景豪宅住區(qū) 最具有影響力的眾多富人聚集的、散發(fā)海濱小鎮(zhèn)特色極富異域風情的 灣區(qū)生活 。 項目周邊環(huán)境分析63廣州雖然賣江景 /山景資源的項目很多但論項目本身與江景 /山景資源兩者之間進行整體規(guī)劃的考慮與進行優(yōu)化設(shè)施考慮做得出彩的項目卻不多資源整合 :揉和江景、山景、湖景、人工造景如何通過本項