常州某房產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃方案(文件)
【正文】 建筑分布方式 ， 既考慮了各戶型的采光和景觀 ， 同時(shí)能做到較高的容積率 ， 是目前銷售較好的配比方式 。 常州武進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目 ：公寓式酒店 +住宅 +底商 ?同樣采用圍合式的建筑整體布局分布本項(xiàng)目 1F~6F公寓式酒店 1F商業(yè)風(fēng)情街 +2F~7F公寓式酒店 1F~6F多層住宅 1F商業(yè)風(fēng)情街+2F~7F多層住宅 中庭花園 北 常州武進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目 1F~6F公寓式酒店 1F商業(yè)風(fēng)情街 +2F~7F公寓式酒店 1F~6F多層住宅 1F商業(yè)風(fēng)情街+2F~7F多層住宅 中庭花園 小河 紅星美凱龍 現(xiàn)人流導(dǎo)入口 建議在此開(kāi)口 ，有人流導(dǎo)入 鞋帽城 箱包城 皮革城 建議開(kāi)口架橋 方案二采用如上方式的建筑布局，以多層住宅和公寓式酒店為主，并開(kāi)多個(gè)人流出入口有利于人流的導(dǎo)入 西湖路 北 常州武進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目 住宅和公寓式酒店各占一半，商業(yè)主要以沿河沿街商業(yè)為主，酒店部分在項(xiàng)目東側(cè)，有效將本項(xiàng)目分割為動(dòng)靜分離的兩部分。 ? 不過(guò)本項(xiàng)目處于商圈的邊緣，且沒(méi)有很好的沿馬路臨街建筑面，這將極大影響本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的發(fā)揮。 而目的性較強(qiáng)的集中式商業(yè)目前武進(jìn)周邊或沒(méi)有足夠的產(chǎn)業(yè)支撐 ， 或檔次不高資金回籠較慢 ， 如果以住宅為主 ， 則面臨銷售風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)減小 ， 為本項(xiàng)目的資金的快速穩(wěn)定回籠帶來(lái)保證 。 常州武進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目 方案一 方案二 優(yōu)勢(shì) 地塊區(qū)域交通便利，離商業(yè)中心、工業(yè)園區(qū)和大學(xué)城都比較近，且有高速入口、主干道組成的立體交通網(wǎng)絡(luò) 地塊與主干道隔河相望，偏靜宜做居住地塊 小面積物業(yè)總價(jià)低，客戶量大 目前武進(jìn)住宅市場(chǎng)需求旺盛，基本以婚房等為主的需求表現(xiàn)為“小三房”的強(qiáng)勢(shì)銷售上 酒店和住宅通過(guò)高壓線自然分開(kāi)，不一定需要搬遷該高壓線 地塊周邊目前沒(méi)有同類型住宅 劣勢(shì) 住宅有一定的建筑要求，按此規(guī)劃將會(huì)損失一定的容積率 原地塊規(guī)劃方案經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)有限，如引進(jìn)知名大型品牌，則租金收益較低 地塊沒(méi)有直接沿街面，消費(fèi)人流導(dǎo)入較為困難 地塊為商業(yè)用地，需要手續(xù)改性 開(kāi)發(fā)商對(duì)酒店的裝修等前期投入較高， 增大資金占用和投資風(fēng)險(xiǎn) 優(yōu)劣勢(shì)比較 常州武進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目 我司在綜合考慮如下因素：保證開(kāi)發(fā)商、投資商的資金快速、安全回籠和利潤(rùn)最大化的前提下，我司推薦方案一的配比方式。 ?目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)較微妙 ， 不少城市明升暗降 ， 市場(chǎng)走勢(shì)不明 。 ? 在保證開(kāi)發(fā)商、投資商的資金快速、安全回籠和利潤(rùn)最大化的前提下，我司推薦兩套方案配比供貴司選擇。 ?按以上標(biāo)準(zhǔn)推算本項(xiàng)目配比方案 項(xiàng)目指標(biāo) 方案二 占地 150畝 占地面積 100000㎡ 建筑面積 150000㎡ 其中：住宅 80000㎡ 公寓式酒店 55000㎡ 商業(yè) 15000㎡ 容積率 綠化率 45% 建筑形態(tài) 酒店、多層 (6層 ) 其中：商業(yè) 一層，沿街沿河面，層高 6米 公寓式酒店 6層，底樓部分做商業(yè) 住宅 6層，底樓部分做商業(yè) 建筑高度 控制為 24米以下 建筑占地面積 20230㎡ 建筑密度 20% 剩余空間 80000㎡ 常州武進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目 ?項(xiàng)目資金回籠表 資金回籠預(yù)估 建筑面積 假設(shè)單價(jià) 預(yù)估總價(jià) 住宅 80000㎡ 3500元 /㎡ 28000萬(wàn)元 商業(yè) 15000㎡ 4500元 /㎡ 6750萬(wàn)元 公寓式酒店 55000㎡ 4500元 /㎡ 24750萬(wàn)元 總計(jì) 150000㎡ 按以下預(yù)計(jì)商業(yè)及住宅的建筑面積配比、假設(shè)單價(jià)為目前周邊單價(jià)的低值（非正式單價(jià)），可以得出本項(xiàng)目的資金回籠為 。 多層層高 3米， 6層共計(jì) 18米，一樓商業(yè)層高 6米，可在后面使用中自行分隔。 常州武進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目 本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀：部分拆遷完畢 ， 基本土建工作還未開(kāi)始 。 地塊西面 （ 圖中目前還有廠房處 ） 將建為紅星美凱龍 ， 且其占了通達(dá)本項(xiàng)目的主要交通要道之一 。 單位：萬(wàn)元 ? 從基礎(chǔ)條件來(lái)看，武進(jìn)區(qū)近幾年無(wú)論在經(jīng)濟(jì)還是基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展速度都十分迅速，區(qū)域可發(fā)展條件較強(qiáng)，有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，區(qū)域有較大的發(fā)展空間，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有很好的發(fā)展機(jī)會(huì)。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值 63億元，增長(zhǎng) %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 1122億元，增長(zhǎng) %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 695億元，增長(zhǎng) %。 常州武進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目 （二）、常州房產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 常州武進(jìn)地產(chǎn)項(xiàng)目 ?綜合來(lái)看常州市經(jīng)濟(jì)將會(huì)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，人均居民收入將進(jìn)一步提高，人均可支配性收入將進(jìn)一步增加，人民對(duì)于改善居住、生活質(zhì)量等的要求將進(jìn)一步加強(qiáng)。為適應(yīng)消費(fèi)者實(shí)際需求，中小面積戶型的比例將有所上升。 據(jù)調(diào)查了解，中小面積戶型相對(duì)熱銷。 ?SP活動(dòng) 整體折扣幅度有所降低
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