常州某房產項目前期策劃方案(文件)
【正文】 建筑分布方式 ， 既考慮了各戶型的采光和景觀 ， 同時能做到較高的容積率 ， 是目前銷售較好的配比方式 。 常州武進地產項目 ：公寓式酒店 +住宅 +底商 ?同樣采用圍合式的建筑整體布局分布本項目 1F~6F公寓式酒店 1F商業(yè)風情街 +2F~7F公寓式酒店 1F~6F多層住宅 1F商業(yè)風情街+2F~7F多層住宅 中庭花園 北 常州武進地產項目 1F~6F公寓式酒店 1F商業(yè)風情街 +2F~7F公寓式酒店 1F~6F多層住宅 1F商業(yè)風情街+2F~7F多層住宅 中庭花園 小河 紅星美凱龍 現人流導入口 建議在此開口 ，有人流導入 鞋帽城 箱包城 皮革城 建議開口架橋 方案二采用如上方式的建筑布局，以多層住宅和公寓式酒店為主，并開多個人流出入口有利于人流的導入 西湖路 北 常州武進地產項目 住宅和公寓式酒店各占一半，商業(yè)主要以沿河沿街商業(yè)為主，酒店部分在項目東側，有效將本項目分割為動靜分離的兩部分。 ? 不過本項目處于商圈的邊緣，且沒有很好的沿馬路臨街建筑面，這將極大影響本項目商業(yè)價值的發(fā)揮。 而目的性較強的集中式商業(yè)目前武進周邊或沒有足夠的產業(yè)支撐 ， 或檔次不高資金回籠較慢 ， 如果以住宅為主 ， 則面臨銷售風險也相應減小 ， 為本項目的資金的快速穩(wěn)定回籠帶來保證 。 常州武進地產項目 方案一 方案二 優(yōu)勢 地塊區(qū)域交通便利，離商業(yè)中心、工業(yè)園區(qū)和大學城都比較近，且有高速入口、主干道組成的立體交通網絡 地塊與主干道隔河相望，偏靜宜做居住地塊 小面積物業(yè)總價低，客戶量大 目前武進住宅市場需求旺盛，基本以婚房等為主的需求表現為“小三房”的強勢銷售上 酒店和住宅通過高壓線自然分開，不一定需要搬遷該高壓線 地塊周邊目前沒有同類型住宅 劣勢 住宅有一定的建筑要求，按此規(guī)劃將會損失一定的容積率 原地塊規(guī)劃方案經營業(yè)態(tài)有限，如引進知名大型品牌，則租金收益較低 地塊沒有直接沿街面，消費人流導入較為困難 地塊為商業(yè)用地，需要手續(xù)改性 開發(fā)商對酒店的裝修等前期投入較高， 增大資金占用和投資風險 優(yōu)劣勢比較 常州武進地產項目 我司在綜合考慮如下因素：保證開發(fā)商、投資商的資金快速、安全回籠和利潤最大化的前提下，我司推薦方案一的配比方式。 ?目前全國房地產市場較微妙 ， 不少城市明升暗降 ， 市場走勢不明 。 ? 在保證開發(fā)商、投資商的資金快速、安全回籠和利潤最大化的前提下，我司推薦兩套方案配比供貴司選擇。 ?按以上標準推算本項目配比方案 項目指標 方案二 占地 150畝 占地面積 100000㎡ 建筑面積 150000㎡ 其中：住宅 80000㎡ 公寓式酒店 55000㎡ 商業(yè) 15000㎡ 容積率 綠化率 45% 建筑形態(tài) 酒店、多層 (6層 ) 其中：商業(yè) 一層，沿街沿河面，層高 6米 公寓式酒店 6層，底樓部分做商業(yè) 住宅 6層，底樓部分做商業(yè) 建筑高度 控制為 24米以下 建筑占地面積 20230㎡ 建筑密度 20% 剩余空間 80000㎡ 常州武進地產項目 ?項目資金回籠表 資金回籠預估 建筑面積 假設單價 預估總價 住宅 80000㎡ 3500元 /㎡ 28000萬元 商業(yè) 15000㎡ 4500元 /㎡ 6750萬元 公寓式酒店 55000㎡ 4500元 /㎡ 24750萬元 總計 150000㎡ 按以下預計商業(yè)及住宅的建筑面積配比、假設單價為目前周邊單價的低值（非正式單價），可以得出本項目的資金回籠為 。 多層層高 3米， 6層共計 18米，一樓商業(yè)層高 6米，可在后面使用中自行分隔。 常州武進地產項目 本項目地塊現狀：部分拆遷完畢 ， 基本土建工作還未開始 。 地塊西面 （ 圖中目前還有廠房處 ） 將建為紅星美凱龍 ， 且其占了通達本項目的主要交通要道之一 。 單位：萬元 ? 從基礎條件來看，武進區(qū)近幾年無論在經濟還是基礎建設的發(fā)展速度都十分迅速，區(qū)域可發(fā)展條件較強，有一定的發(fā)展基礎，區(qū)域有較大的發(fā)展空間，在房地產市場上有很好的發(fā)展機會。分產業(yè)看，第一產業(yè)增加值 63億元，增長 %；第二產業(yè)增加值 1122億元，增長 %；第三產業(yè)增加值 695億元，增長 %。 常州武進地產項目 （二）、常州房產市場小結 常州武進地產項目 ?綜合來看常州市經濟將會繼續(xù)保持增長態(tài)勢，人均居民收入將進一步提高，人均可支配性收入將進一步增加，人民對于改善居住、生活質量等的要求將進一步加強。為適應消費者實際需求，中小面積戶型的比例將有所上升。 據調查了解，中小面積戶型相對熱銷。 ?SP活動 整體折扣幅度有所降低
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