【正文】 分析 1使用者（ Occupant）宗旨（ Object）目標驅動（ Objective）組織（ Organization）運作方式（ Operation）時機（ Occasion）通路（ Outlet）消費者是誰？他們的需求和欲望為何？他們?yōu)楹卧噲D達成目標？購買決策的參與者是誰？消費者如何做出購買決策？消費者何時看來已準備好購買行動？消費者較偏愛在何處購買？使用者（ Occupant）A（活動）I（興趣）O（觀點）第 1類、第 2類 …日常活動方式興趣愛好對待事業(yè) /生活 /家庭的態(tài)度置業(yè)者行為模式 —— 外在形態(tài) AIO量表 —— 內在驅動力量由于處于同一階層的人生活形態(tài)也不盡相同，故我們需要通過消費者 AIO量表來反映不同價值取向的生活形態(tài)，以指導本項目的價值主張符合其消費的需要和欲望。 具有獲得更高身份、地位，得到更高的價值認同心理訴求；216。 對品質的追求，對保值增值的期望；216。本項目目標客戶定位目標消費群范圍界定目標消費群年齡界定本項目客戶年齡主要集中在 30~40歲，有 10年或以上的工作年限，或有3~5年的創(chuàng)業(yè)史，獲得一定的成功，經濟狀況良好，收入穩(wěn)定且豐厚，絕大多數有過置業(yè)置業(yè)經歷，目前住居環(huán)境或面積或功能已經不能令其滿意，有改善住居條件的心理訴求，本項目也有相當一部分客戶年齡在 40~45歲之間，多次置業(yè)者，對好產品、好環(huán)境等資源具有很強的只有欲望。影響價格定位的市場敏感因素以及權重值的確定通過問卷調查以及對比修正的方法來確定。與本項目最臨近的項目只有藍波灣與愉翠雅園，藍波灣到目前商鋪沒有銷售，愉翠雅園臨翠景道的商鋪為目前價格為 11000元 /㎡ 左右，其他方位商鋪為 7000元 /㎡ 左右，而本項目現(xiàn)有的地段、環(huán)境與愉雅翠園無法相比。令 “懂左岸，會生活 ”更為深入人心，為開盤聚集人氣 懂左岸的人，會生活左岸文化體驗周消費者對于居住品質的需求以及對居室空間設計的認知程度正在不斷上升。 左岸風，公園情體驗果嶺上的左岸生活示范園林開放園林個性點提煉中山傳統(tǒng)項目園林以東南亞、水景等為泛吸引點，未有借助 “點 ”式園林凸顯項目價格，項目園林果嶺式設計為藍本，高低、起伏層次等，為精致的園林付予更多高尚文化。 左岸文化長廊開啟體驗戛納電影節(jié)法國戛納世界電影之都結合左岸公園風情，從市民的生活情趣及追星點著手項目通過舉辦電影節(jié)，并進行首映儀式的啟動，進一步深化項目的左岸風情形象。方案經濟概算開發(fā)建設成本費用方案經濟概算項目總成本費用方案經濟概算銷售收入方案經濟概算項目損益① 初步預計本項目工程的建設經營期 18個季度；② 本項目總投資額為 ，資金籌措可暫設本項目自有資金比例為 30%，另前期借貸 3億元，其余由銷售收入再投入。 四月 2114:38:4414:38Apr2102Apr211故人江海別，幾度隔山川。 四月 212:38 下午 四月 2114:38April 02, 20231行動出成果，工作出財富。 14:38:4414:38:4414:384/2/2023 2:38:44 PM1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 02 四月 20232:38:44 下午 14:38:44四月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023/4/2 14:38:4414:38:4402 April 20231一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 02 四月 20232:38:44 下午 14:38:44四月 211最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 四月 2114:38:4414:38Apr2102Apr211越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023/4/2 14:38:4414:38:4402 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 14:38:4414:38:4414:38Friday, April 02, 20231不知香積寺，數里入云峰。 2:38:44 下午 2:38 下午 14:38:44四月 21沒有失敗，只有暫時停止成功！。 四月 21四月 2114:38:4414:38:44April 02, 20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 四月 21四月 21Friday, April 02, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。體現(xiàn) “左岸公園體驗生活區(qū) ”氛圍。在本項目的架空層中設置 “文化長廊 ”，目的在于以歷史文化及名家作品宣傳知識文化，營造格調生活。中信左岸，作為中山公園式生活的倡導者，積極的引導消費者在充滿文化浪漫情調的生活方式體驗的氛圍中，反思自我，選擇自己的生活方式。因此本案建議本項目商鋪先經營，然后在出售，出售時的價格視經營的效果而定。以本項目的規(guī)模及中山的市場狀況，本項目整個開發(fā)期將需要 18個季度左右，考慮這期間價格的增長，本項目到銷售完成，整個項目產品的均價將會達到 5500~6000元 /㎡ 。本案對本項目住宅產品定價采用類比項目權重比較法。本項目目標客戶定位目標消費群范圍界定目標消費群區(qū)域界定本項目核心客戶區(qū)仍然在城區(qū)，其中石歧區(qū)、東區(qū)與沙溪是最重要的市場；而小欖、古鎮(zhèn)等鎮(zhèn)區(qū)鎮(zhèn)區(qū)也是本項目的戰(zhàn)略市場。 重視鄰里，社區(qū)生活；216。 懂得享受，對生活品質不懈的追求；216。但本項目由于區(qū)位、產品特性、環(huán)境特性、功能特性等方方面面的原因，本項目的目標消費群應該有著明顯的需求特征以及群落特點。按照置業(yè)目的分： 改善住居條件現(xiàn)狀，追求更好的社會環(huán)境者最多，占 65％左右，投資為目的者約占 20％，另外有 15％屬于置業(yè)目的不明確者。 功能配套價值擁有多功能會所、雙泳池，特別是高科技、人性化的各種配套給到業(yè)主在其他樓盤無法享受到的超級享受。 產品價值一梯兩戶，在本區(qū)域具有較大的優(yōu)勢，空間、功能充分體現(xiàn)樂目標性群的價值訴求。 社區(qū)內的交通組織實行人車徹底分流。加強水景的打造中山人尤其樂水，因為水能生財，因此在園林造景時要注重水景的設計，保證足夠的面積。 關于智能化小區(qū)，已經成為深圳、廣州乃至全國中大城市豪宅項目中常見的配套設施，中山道目前位置市場上還沒有這樣的項目。216。本項目戶型創(chuàng)新可以從兩方面進行：一是空間上的更新，如右圖所示；二是功能上的創(chuàng)新，考慮目標客戶需求的細節(jié)，如專門安排柜式空調的擺放位置使空調不占用客廳空間等?，F(xiàn)代簡約風格在中山已得到市場認可，如水云軒、豪逸華庭等高檔項目用的就是這類風格，或是近似的風格。第五， 沿博愛路、 105國道方向設 2層商鋪，一是作為項目的形象展示，二是為未來社區(qū)的生活配套，三是規(guī)避兩道路對社區(qū)的生活影響，在沿博愛路東西兩端設置較大商業(yè)空間，作為未來的社區(qū)超市或其他綜合商業(yè)的場所，除了以上商業(yè)設置，盡量減少本項目的商業(yè)物業(yè)。地塊發(fā)展方向定位項目規(guī)劃定位設想總用地面積 107892㎡ 建筑密度 低于 30％總建筑面積 277282 ㎡ 住宅面積 225282 ㎡ 左右容積率 商業(yè)面積 52023 ㎡ 左右綠化率 40％以上 小汽車位 1850個項目整體規(guī)劃概念地塊發(fā)展方向定位項目規(guī)劃定位設想備選規(guī)劃概念方案 1地塊發(fā)展方向定位項目規(guī)劃定位設想備選規(guī)劃概念方案 2地塊發(fā)展方向定位項目規(guī)劃定位設想整體規(guī)劃要點闡述以上三個方案都為概念方案，對于本項目的發(fā)展規(guī)劃，無論采用什么樣的組團方式，都要達到以下標準：第一， 保證園林空間宏大，空間設計采用立體化處理，園景主題清晰，分 3個主題進行規(guī)劃，不同的組團采用不同的風格，其豐富度、規(guī)模、精細度足夠成為中山市場的樣板。 這種定位需要更好地解決地塊區(qū)位概念上的尷尬性，因此要對本地快進行最合理的規(guī)劃，同時需要有非常有力的市場競爭策略。綜合型商業(yè)＋住宅： 博愛路的屏障影響、雅氏南地塊的定位決定博愛路以南未來商業(yè)難成氣候，翠景道的商業(yè)也難以跨越博愛路；龍瑞片區(qū)的商業(yè)氛圍也很難照顧到本項目的商業(yè)，因為博愛路以南以及 105國道以西即將開發(fā)的項目眾多，即使有機會，這些項目肯定是近水樓臺先得月，幾乎不可能遺漏機會給本項目，同時大型的商業(yè)物業(yè)一旦前期銷售遇到困難，就極有可能造城投資資金回籠周期延長，投資風險大大增加。綜合型商業(yè)＋住宅： 由于本地塊西北面未來將是新龍瑞市場、新汽車站等設施；翠景路未來商業(yè)往南延伸具有可能性；雅氏南地塊項目及本項目未來龐大的居住居住人群；因此理論上具有市場可行性。60000平方米的商業(yè)從地塊目前的環(huán)境來看，有點勉強，無論未來區(qū)域發(fā)展如何，對本項目商業(yè)物業(yè)價值的快速實現(xiàn)沒有太大的幫助，因此 商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃值得商榷 。由于之前的規(guī)劃在市場可行性方面缺乏充分的考證，因此在規(guī)劃方案擬定之前必須對之前的指標進行可行性分析，以求對項目定位的準確無誤。 區(qū)域抗性得到解決：新成長起來的高檔客戶由于年齡、文化層面、價值觀念等方面的原因，他們對西區(qū)對心理抗性與上一代高檔消費群體相比要弱得多，中高檔產品開發(fā)的時機漸漸成熟；216?？梢?，事實上，在雅氏進軍之前，藍波灣已經中高檔產品引入到本區(qū)域。藍波灣與本項目一路之隔，號稱 70萬㎡，因此藍波灣持續(xù)開發(fā)的走勢對本項目將產生重大影響。對于他的北地塊，政府對其未來所承擔的社會功能以及社會角色有一定的規(guī)定，如學校、幼兒園、社區(qū)服務中心、商業(yè)中心等，同時由于北地塊由于存在加油站、排污渠的抗性因素，商業(yè)以及其他配套設施安置在該地塊抗性影響較大的方位（沿翠景道）是非常合理的選擇。與本項目位于雅氏兩塊用地之間，雅氏兩塊用地規(guī)模遠大于雍景園，并且北面地塊也非別墅用地，以雅氏的一貫產品開發(fā)檔次，可以肯定該項目必定為高檔商住項目，而且政府對本地的市政配套做了硬性的規(guī)定，而地塊由于地理條件的限制，有部分用地很有可能成為大型的商業(yè)中心。 客群區(qū)域擴大，競爭將不僅僅在區(qū)內，而面向整個城區(qū)，如像 “中遠城 ”這樣的超大型項目，對本區(qū)的高檔住宅會產生一定的威脅。 區(qū)域開發(fā)總量非常龐大，各項目開發(fā)時間不會相差太遠，而由于高昂地價的限制，產品的檔次會出現(xiàn)較大的類同，因此同區(qū)競爭也會變得非常激烈。基礎路網、大型生活配套設施紛紛啟動，西區(qū)房地產后市將關于成為城區(qū)未來一個重要領軍角色?？梢姼蝗A道南板塊前景將會非常光明。更重要的是，配合整個西區(qū)房地產發(fā)展的基礎配套將通過商家、政府聯(lián)手打造，如基礎路網、大型生活配套設施紛紛啟動，西區(qū)房地產后市將關于成為城區(qū)未來一個重要領軍角色。216。216。西區(qū)最早具有市場行為的地產項目是翠景，直到現(xiàn)在他一直是西區(qū)行業(yè)的龍頭，而翠景的市場運作以及產品也奠定了西市場的檔次及形象，從而也造成了市場對西區(qū)產品普遍的看法，后來的藍波灣由于市場運作能力等問題，沒能扭轉市場對西區(qū)既成的看法，再加上政府政策東移，因此多年來西區(qū)沒有高檔項目出現(xiàn)。但受商業(yè)定位，長期以來局限其發(fā)展的全面性。市場需求現(xiàn)狀與趨勢 年份跨區(qū)客 戶 2023年 2023年 2023年占總比 % % %深圳客戶 % % %廣州客戶 % % %珠?？蛻?% % %其他客戶 % % %注：不包含港澳客戶中山市場歷來以滿足內需為主，但最近幾年，由于周邊城市或地區(qū)房價飆升太快，中山價廉物