【正文】 /3/5 星期五 108遵循商業(yè)量化原則2023/3/5 星期五 109?要進行深入細致的市場調查與研究分析，以數據確定消費區(qū)域及消費能力； ?研究分析現在及未來競爭環(huán)境，以確定消費區(qū)域內的消費需求。?消費者客觀的消費類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪?的類別及總量。 2023/3/5 星期五 113?六、體現實施的可行性 ?合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費市場?的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發(fā)商的?財務目標，具有豐富經驗的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專家公?司應通過對市場競爭環(huán)境及對項目深刻的調查研?究規(guī)劃設計出一套有可實施性的商業(yè)規(guī)劃方案。 ?七、奠定高質量招商的基礎 2023/3/5 星期五 117奠定高質量招商的基礎2023/3/5 星期五 118?合理的商業(yè)規(guī)劃應提供給入駐商業(yè)合理有序的營業(yè)環(huán)境及舒適?的購物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對消費者的吸引力及店鋪?間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經營。 2023/3/5 星期五 120九、保證投資回報的安全性只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運營的基礎，也只有這樣才能保證項目投資方投資回報的安全性及穩(wěn)定性。雖然外資投資在項目前期、開發(fā)期及運營期三個階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長期良好并持續(xù)增長運營的狀態(tài)及趨勢將在融資可行性及價格上起著決定性作用。要讓消費者對購物環(huán)境產生一種良好的印象，需要建筑師來精心設計。2023/3/5 星期五 132天時、地利、人和都會直接影響企業(yè)的經營。　　　　?九、商業(yè)地產規(guī)劃設計中也要考慮選址原則2023/3/5 星期五 133?城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經濟和科技等領域綜合作用的?產物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會經濟影?響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。2023/3/5 星期五 135隨著國家經濟的發(fā)展壯大居民消費水平的不斷提高休閑與購物相結合的一站式購物作為一種全新的購物理念逐漸被人們接受。2023/3/5 星期五 137商業(yè)方案設計商業(yè)建筑方案設計商業(yè)空間裝飾方案設計商業(yè)外環(huán)境設計二次商業(yè)裝飾設計商業(yè)管理模式設計品牌規(guī)劃及招商策略設計在進行大型商業(yè)地產項目建筑規(guī)劃設計時，一般包括 7個環(huán)節(jié)：2023/3/5 星期五 138一、商業(yè)方案設計商業(yè)方案設計是大型商業(yè)地產項目建筑規(guī)劃設計的第一個環(huán)節(jié)，也是項目整個設計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。大型商業(yè)地產項目的可行性研究要以質量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設標準、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術進步等方面實事求是的進行科學分析。2023/3/5 星期五 142?在進行建設方案設計時?需要把握好四個方面：城市基礎設施發(fā)展狀況。2023/3/5 星期五 143?項目建設方案?設計規(guī)劃主要包括?兩個方面方案設計：?建筑方案設計?商業(yè)設備設施配套規(guī)劃設計。2023/3/5 星期五 146每個方面主要的設計內容如下 ：?服務設施規(guī)劃設計：?總服務臺設計、?顧客收銀臺設計、?顧客休息設施設計?室內景觀設計、?監(jiān)控系統(tǒng)設計、?員工辦公系統(tǒng)設計。制度體系設計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。?制定目標品牌計劃?應該綜合考慮項目?經營的經濟效益與項目形象?定位要求的關系，?合理控制、科學搭配?不同定位的?品牌的配比。2023/3/5 星期五 151謝謝謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。2023/3/5 星期五 150?招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，?更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實現合作多贏的局面。2023/3/5 星期五 148十四、品牌規(guī)劃及招商策略設計?品牌規(guī)劃及招商策略設計是項目商業(yè)規(guī)劃設計的最后一個環(huán)節(jié)，?是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很?重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運?營會產生很大的阻力，影響項目的持續(xù)發(fā)展。店鋪及專柜 /專賣店形象設計：專賣店形象、專賣店室內展示設計、專柜形象設計、專柜燈光設計、陳列道具設計。2023/3/5 星期五 144?十二、二次商業(yè)裝飾設計?二次商業(yè)裝飾設計主要是?對建筑室內空間、主要商?業(yè)服務設施以及店鋪 /專柜?形象、商品陳列按照商業(yè)?規(guī)律進行裝飾設計。項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。?項目定位是在項目市調及?可行性分析的基礎上回答項目?是什么、做什么、如何做 ”的問題?要對 項目科學定位?首先要對項目進行科學的分析?分析項目自身及資源條件?主要方式是對項目進行?科學的 SWOT分析?在完成 SWOT分析后?對項目以下七個方面進行定位：2023/3/5 星期五 141? 二、建設方案規(guī)劃設計? 建設規(guī)劃設計是項目商業(yè)規(guī)劃設計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎工作完成后進行。 2023/3/5 星期五 139本階段主要設計內容如下：（一）立地選項在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細 而周密的市場調查對項目進行可行性分析和綜合定位。雖然開發(fā)形勢火熱，項目擱淺或開業(yè)后 運營困難的現象屢有發(fā)生但此類項目在實際操作中也存在著大量問題2023/3/5 星期五 136?商業(yè)地產項目的開發(fā)?不同于住宅項目開發(fā)?不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式?機械的照搬設計住宅項目的理念和?流程對商業(yè)項目進行規(guī)劃設計。2023/3/5 星期五 134客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費中心，從經濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎設施。地利也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。（ 2）低彩度挽留顧客為使賣場呈現穩(wěn)重氣氛，延長顧客停留時間，選擇暖色系類低彩度的顏色最合適。 2023/3/5 星期五 122十四：商業(yè)地產規(guī)劃設計原則2023/3/5 星期五 123?商業(yè)地產規(guī)劃前一定要先找到主力品牌商家，?要按照主力店的需求來進行規(guī)劃設計，?否則后期會遇到很大的阻力和壓力。2023/3/5 星期五 121?十、加大融資的可能性 有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準確的實施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長期良好運營及增長，才能對專業(yè)投資人及機構產生吸引力。 2023/3/5 星期五 119? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經營的實現 ? 綜合商業(yè)項目開發(fā)后需要運營管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項目開發(fā)前期就提供了項目開業(yè)后良好的運營管理基礎。 2023/3/5 星期五 116?合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應對項目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)?分布提出可實施方案。2023/3/5 星期五 111滿足需求而非創(chuàng)造需求2023/3/5 星期五 112目前國內不少開發(fā)商過分依概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動效益，這類項目往往開始時轟轟烈烈，運營一段時間后由于消費力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開發(fā)商。國內大部分開發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求作為規(guī)劃基礎，這樣將增大投資風險，對入住商鋪而言，其運營風險也是顯而易見的。不僅要考慮政策、資金有風險，更要認真調查論證，融會貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產，做到前瞻后顧。往往只是套用房地產開發(fā)模式，迎合開發(fā)商的主觀欲望來策劃商業(yè)地產。2023/3/5 星期五 103訂單商業(yè)地產并非靈丹妙藥近年來國內流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產開發(fā)模式。?商業(yè)地產選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產開發(fā)運營?成功豐富經驗及專業(yè)技能的復合型人才卻是良將難求。商業(yè)地產迫切呼喚高素質專業(yè)人才。?有的甚至不惜孤注一擲，?缺乏開業(yè)運作資金，負債?也開業(yè)，如此一來，往往?造成開業(yè) “開壞頭 ”，場面冷清，?難以為繼，失敗也是遲早的事。2023/3/5 星期五 96? 許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經營業(yè)態(tài)。因此往往對商業(yè)地產的前期選址定位、規(guī)劃布局少做論證分析一味只重招商，甚至急功近利商場各種軟硬件設施未完善就帶病招商，以房地產模式搞招商以求早日回籠資金獲得回報。2023/3/5 星期五 92商業(yè)地產必須要有突出商業(yè)主題，突出現代商業(yè)運作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。2023/3/5 星期五 89要規(guī)劃更要策劃 從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。? 商業(yè)地產項目的策劃在微觀經營主體選擇上應該遵循如下策略：核心主力店先行，輔助店隨后的原則；零售購物項目優(yōu)先，輔助項目配套的原則；放水養(yǎng)魚的原則；先做人氣，再做生意的原則。2023/3/5 星期五 841商業(yè)地產策劃選擇策略商業(yè)項目應該盡量選擇國內外某些領域知名企業(yè)、知名品牌。?租金的制定應該依據商業(yè)房地產項目的投資計?劃計算分析單位面積物業(yè)成本、經營管理成本?參考當地市場商業(yè)物業(yè)租金水平，并綜合考慮?項目經營策略制定切實可行的招租條件?按照慣例招商招租條件可以分為 A、 B、 C類，?用以區(qū)別不