【正文】 流程體系設(shè)計(jì)：業(yè)務(wù)流程體系、物業(yè)服務(wù)流程。2023/3/5 星期五 140?定位是項(xiàng)目入市的第一步，?是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的第二個(gè)環(huán)節(jié) 。天時(shí)是指商家對投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營過程中的時(shí)令性的把握；人和是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。無序的規(guī)劃將加大招商的難度，特別是對主要商業(yè)的招商難度，由此而產(chǎn)生商業(yè)中心吸引力不足，難以正常運(yùn)營。商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵 2023/3/5 星期五 106?增強(qiáng)事前風(fēng)險(xiǎn)防范意識 針對當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)陷阱和誤區(qū)無處不在的現(xiàn)象，高回報(bào)誘惑之下潛在的高風(fēng)險(xiǎn)。2023/3/5 星期五 99? 商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團(tuán)隊(duì) 商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，有人比喻說： “住宅地產(chǎn)是小學(xué)生；商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村是中學(xué)生；商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。2023/3/5 星期五 91? 整體布局事關(guān)開發(fā)成敗 ? 商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時(shí)理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。2023/3/5 星期五 82?1商業(yè)地產(chǎn)策劃 重點(diǎn)租金制定在確定了微觀經(jīng)營主體在商業(yè)房地產(chǎn)中的分布之后，就需要確定各個(gè)微觀經(jīng)營主體的租金。以項(xiàng)目各產(chǎn)品規(guī)模設(shè)計(jì)為例，商鋪、辦公、娛樂、餐飲等商業(yè)功能規(guī)模比例多少適合，是要由項(xiàng)目地各行業(yè)的市場發(fā)展態(tài)勢所決定的，要經(jīng)過全面的、專業(yè)的、細(xì)致的、大量的市場研究才能完成，這里需要各行業(yè)的專業(yè)人員組成的市場調(diào)查小組，協(xié)同策劃人員、建筑設(shè)計(jì)人員等共同執(zhí)行的，也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃的理由點(diǎn)。2023/3/5 星期五 62地產(chǎn)與商業(yè)的對接非常重要過去往往是先地產(chǎn)后商業(yè)，開發(fā)商蓋房子的時(shí)候沒有想以后商業(yè)怎么搞，把房子蓋起來后才開始招商，把商鋪打散賣給小業(yè)主。招商策劃要有戰(zhàn)略高度，綜觀全局，立足長遠(yuǎn) 任何一次招商籌劃活動(dòng)，不能把眼光局限于一時(shí)一地或孤立的一家企業(yè)、一個(gè)項(xiàng)目。主要是樓梯太多、廁所太多、空閑場地太多?！? 2023/3/5 星期五 37? 　 2 、人性化的原則　 商鋪的分割，必須遵循人性化的原則。返租期短，發(fā)展商包袱小，但投資者覺得風(fēng)險(xiǎn)大， 5年后，商場到底經(jīng)營怎么樣，大家都沒有底。2023/3/5 星期五 19死角鋪位的處理也需注重，任何一個(gè)賣場在進(jìn)行鋪位分割的過程中都或多或少的遇到此類問題。2023/3/5 星期五 1商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期定位、規(guī)劃2023/3/5 星期五 2定位、規(guī)劃2023/3/5 星期五 3? 十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則? 十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則? 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則2023/3/5 星期五 4? 十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則? 一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié) ? 二、業(yè)態(tài)定位決定分割標(biāo)準(zhǔn)? 三、鋪位分割的三要素：通道、開間和進(jìn)深? 四、分割要合符業(yè)態(tài)的整體定位要求。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，對于鋪位分割的死角我們可以通過在保證整體實(shí)用率不至太低的前提下適當(dāng)?shù)膭澐中蓍e區(qū)，以增加死角區(qū)域?qū)θ肆魑Φ拇a砝，從而在一定程度上解決鋪位死角。2023/3/5 星期五 30? 七、平面設(shè)計(jì)分割：? 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定商業(yè)形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會(huì)。也就是說，分割出的商鋪，要符合業(yè)主經(jīng)營、使用的要求。三多不除，公攤不減。策劃要有戰(zhàn)略高度，要通攬招商形勢，綜觀招商大局策劃活動(dòng)的結(jié)束，同時(shí)又蘊(yùn)藏著下次策劃活動(dòng)的開始，使招商策劃連續(xù)不斷，影響深遠(yuǎn)?？墒琴u給小業(yè)主以后，租給誰？誰來經(jīng)營？這個(gè)地方適不適合搞商業(yè)？ 適合搞什么業(yè)態(tài)的商業(yè)？ 一些開發(fā)商很盲目，沒有統(tǒng)籌考慮。 2023/3/5 星期五 71全面的、專業(yè)的、細(xì)致的、大量的市場研究才能完成商業(yè)策劃2023/3/5 星期五 72作為專業(yè)的商業(yè)房地產(chǎn)策劃人員，除了熟悉房地產(chǎn)開發(fā)、銷售各環(huán)節(jié)對賣點(diǎn)的深度發(fā)掘、提煉和行銷控制點(diǎn)掌控這些項(xiàng)目專業(yè)知識外，還必需深知作為商業(yè)項(xiàng)目的2023/3/5 星期五 73商業(yè)經(jīng)營成果預(yù)期分析 規(guī)劃布局功能定位對外招商市場調(diào)查組織開業(yè)經(jīng)營管理平行垂直動(dòng)線組織市場定位2023/3/5 星期五 74?通過環(huán)環(huán)緊扣的?全方位、全過程?的策劃及商業(yè)運(yùn)?營專業(yè)技術(shù)的應(yīng)?用，才能使項(xiàng)目?達(dá)到開發(fā)商的企?業(yè)愿景。?租金的制定應(yīng)該依據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資計(jì)?劃計(jì)算分析單位面積物業(yè)成本、經(jīng)營管理成本?參考當(dāng)?shù)厥袌錾虡I(yè)物業(yè)租金水平，并綜合考慮?項(xiàng)目經(jīng)營策略制定切實(shí)可行的招租條件?按照慣例招商招租條件可以分為 A、 B、 C類，?用以區(qū)別不同情況下對分類項(xiàng)目的招租。2023/3/5 星期五 92商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運(yùn)作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。不僅要考慮政策、資金有風(fēng)險(xiǎn)，更要認(rèn)真調(diào)查論證，融會(huì)貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。 2023/3/5 星期五 119? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實(shí)現(xiàn) ? 綜合商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)后需要運(yùn)營管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項(xiàng)目開發(fā)前期就提供了項(xiàng)目開業(yè)后良好的運(yùn)營管理基礎(chǔ)。地利也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。?項(xiàng)目定位是在項(xiàng)目市調(diào)及?可行性分析的基礎(chǔ)上回答項(xiàng)目?是什么、做什么、如何做 ”的問題?要對 項(xiàng)目科學(xué)定位?首先要對項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析?分析項(xiàng)目自身及資源條件?主要方式是對項(xiàng)目進(jìn)行?科學(xué)的 SWOT分析?在完成 SWOT分析后?對項(xiàng)目以下七個(gè)方面進(jìn)行定位：2023/3/5 星期五 141? 二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計(jì)? 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)第一階段中的第二個(gè)環(huán)節(jié)，是在項(xiàng)目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進(jìn)行。2023/3/5 星期五 148十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)?品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)是項(xiàng)目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，?是在項(xiàng)目定位的要求下進(jìn)行的，解決項(xiàng)目提供什么服務(wù)的問題，是很?重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項(xiàng)目后期的整體運(yùn)?營會(huì)產(chǎn)生很大的阻力，影響項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展。制度體系設(shè)計(jì)：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務(wù)管理制度體系、營銷管理制度體系、財(cái)務(wù)管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的可行性研究要以質(zhì)量、項(xiàng)目商業(yè)屬性控制為核心，對項(xiàng)目的規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進(jìn)步等方面實(shí)事求是的進(jìn)行科學(xué)分析。2023/3/5 星期五 132天時(shí)、地利、人和都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營。 ?七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 2023/3/5 星期五 117奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ)2023/3/5 星期五 118?合理的商業(yè)規(guī)劃應(yīng)提供給入駐商業(yè)合理有序的營業(yè)環(huán)境及舒適?的購物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對消費(fèi)者的吸引力及店鋪?間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經(jīng)營。這種打著策劃大師幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽(yù)的案例并不少見，他們嚴(yán)重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。好的開業(yè)策略需要審時(shí)度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時(shí)制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時(shí)、得地利、得人和。2023/3/5 星期五 90?整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作中是整個(gè)項(xiàng)目的靈魂，?好策劃往往事半功倍，?缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，?有了一個(gè)好的策劃往往就成功了一半。?小型百貨商場往往也很重要，所以也可以通過談判得到?比較低的租金。2023/3/5 星期五 70商業(yè)地產(chǎn)策劃人員的技能商業(yè)企業(yè)創(chuàng)業(yè)策劃的含蓋面比較廣，涉及到各種商業(yè)服務(wù)業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)及其商業(yè)服務(wù)業(yè)企業(yè)盈利模式和回報(bào)方式這些都是策劃人員必需熟練掌握的要點(diǎn)。商業(yè)地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)，它更多地是一種制造賺錢工具的過程因此在營銷過程中，必須始終思考：如何合理有效地將賺錢工具推銷出去，使所有從事商業(yè)的人了解該賺錢工具的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。否則，策劃就成了花架子，只能做表面文章，流于形式。2023/3/5 星期五 432 、輔助功能區(qū)　 輔助功能區(qū)太多，白白浪費(fèi)了許多可銷售面積。商鋪的分割必須結(jié)合功能主題來進(jìn)行。2023/3/5 星期五 29但是在實(shí)際的操作過程當(dāng)中返租期的長短一直是一個(gè)令人困擾的問題。譬如柱子不能在鋪位中間，不能影響商鋪的使用；柱子不能影響鋪位的展示面等，還要注意鋪位分割后的賣場人流導(dǎo)向和環(huán)通問題。? 五、商鋪分割銷售與經(jīng)營的矛盾? 六、商鋪分割銷售與返租期的問題? 七、平面設(shè)計(jì)分割：? 八、商鋪分割的原則　 ? 九、目前商鋪分割存在的缺點(diǎn)和問題　 ? 十、商鋪分割總結(jié)2023/3/5 星期五 5? 十三：大型商業(yè)地產(chǎn)策劃的原則? 一、招商策劃的含義 ? 二、商業(yè)地產(chǎn)策劃思路? 三、大型商業(yè)地產(chǎn)全程推廣策劃運(yùn)營? 四、遵循商業(yè)量化原則 ? 五、滿足需求而非創(chuàng)造需求 ? 六、體現(xiàn)實(shí)施的可行性 ? 七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) ? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實(shí)現(xiàn) ? 九、保證投資回報(bào)的安全性 ? 十、加大融資的可能性 2023/3/5 星期五 6? 十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則? 一、先策劃后設(shè)計(jì)策劃引導(dǎo)設(shè)計(jì)? 二、注重各單位空間的個(gè)性? 三、人性化設(shè)計(jì)尺度? 四、因地制宜入鄉(xiāng)隨俗? 五、強(qiáng)調(diào)內(nèi)部空間的可視性? 六、強(qiáng)調(diào)交通組織的引導(dǎo)性? 七、廣場的利用? 八、善于利用各種手段輔助手段營造整體效果? 九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)中也要考慮選址原則? 十、商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計(jì)? 十一、商業(yè)外環(huán)境設(shè)計(jì)? 十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計(jì)? 十三、商業(yè)管理模式設(shè)計(jì)? 十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計(jì)2023/3/5 星期五 7十二：商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商鋪分割規(guī)劃的原則2023/3/5 星期五 8休閑餐飲娛樂為輔配置必需的服務(wù)設(shè)施商品銷售為主一、商業(yè)地產(chǎn)商鋪分割細(xì)節(jié)