【正文】 2023/3/5 星期五 151謝謝謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH。2023/3/5 星期五 150?招商策略是進行招商的基本原則，必須達到可行、操作性強的要求，?更重要的是能很好把握品牌及商戶的發(fā)展需求，實現(xiàn)合作多贏的局面。?制定目標品牌計劃?應該綜合考慮項目?經(jīng)營的經(jīng)濟效益與項目形象?定位要求的關(guān)系，?合理控制、科學搭配?不同定位的?品牌的配比。2023/3/5 星期五 148十四、品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計?品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計的最后一個環(huán)節(jié)，?是在項目定位的要求下進行的，解決項目提供什么服務的問題，是很?重要的一個環(huán)節(jié)，但往往被忽視或不被重視，這對項目后期的整體運?營會產(chǎn)生很大的阻力，影響項目的持續(xù)發(fā)展。制度體系設(shè)計：人事管理制度體系、行政管理制度體系、賣場管理制度體系、業(yè)務管理制度體系、營銷管理制度體系、財務管理制度體系、物業(yè)管理制度體系。店鋪及專柜 /專賣店形象設(shè)計：專賣店形象、專賣店室內(nèi)展示設(shè)計、專柜形象設(shè)計、專柜燈光設(shè)計、陳列道具設(shè)計。2023/3/5 星期五 146每個方面主要的設(shè)計內(nèi)容如下 ：?服務設(shè)施規(guī)劃設(shè)計：?總服務臺設(shè)計、?顧客收銀臺設(shè)計、?顧客休息設(shè)施設(shè)計?室內(nèi)景觀設(shè)計、?監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)計、?員工辦公系統(tǒng)設(shè)計。2023/3/5 星期五 144?十二、二次商業(yè)裝飾設(shè)計?二次商業(yè)裝飾設(shè)計主要是?對建筑室內(nèi)空間、主要商?業(yè)服務設(shè)施以及店鋪 /專柜?形象、商品陳列按照商業(yè)?規(guī)律進行裝飾設(shè)計。2023/3/5 星期五 143?項目建設(shè)方案?設(shè)計規(guī)劃主要包括?兩個方面方案設(shè)計：?建筑方案設(shè)計?商業(yè)設(shè)備設(shè)施配套規(guī)劃設(shè)計。項目主要主力店和主要功能區(qū)基本物業(yè)需求，主要是電力、消防、安防、通風、給排水、暖通、弱電、電梯等。2023/3/5 星期五 142?在進行建設(shè)方案設(shè)計時?需要把握好四個方面：城市基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展狀況。?項目定位是在項目市調(diào)及?可行性分析的基礎(chǔ)上回答項目?是什么、做什么、如何做 ”的問題?要對 項目科學定位?首先要對項目進行科學的分析?分析項目自身及資源條件?主要方式是對項目進行?科學的 SWOT分析?在完成 SWOT分析后?對項目以下七個方面進行定位：2023/3/5 星期五 141? 二、建設(shè)方案規(guī)劃設(shè)計? 建設(shè)規(guī)劃設(shè)計是項目商業(yè)規(guī)劃設(shè)計第一階段中的第二個環(huán)節(jié)，是在項目定位、物業(yè)功能組合、可行性分析等基礎(chǔ)工作完成后進行。大型商業(yè)地產(chǎn)項目的可行性研究要以質(zhì)量、項目商業(yè)屬性控制為核心，對項目的規(guī)模、建設(shè)標準、功能布局、業(yè)態(tài)規(guī)劃、技術(shù)進步等方面實事求是的進行科學分析。 2023/3/5 星期五 139本階段主要設(shè)計內(nèi)容如下：（一）立地選項在進行項目立地選項過程中，需要通過詳細 而周密的市場調(diào)查對項目進行可行性分析和綜合定位。2023/3/5 星期五 137商業(yè)方案設(shè)計商業(yè)建筑方案設(shè)計商業(yè)空間裝飾方案設(shè)計商業(yè)外環(huán)境設(shè)計二次商業(yè)裝飾設(shè)計商業(yè)管理模式設(shè)計品牌規(guī)劃及招商策略設(shè)計在進行大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計時，一般包括 7個環(huán)節(jié)：2023/3/5 星期五 138一、商業(yè)方案設(shè)計商業(yè)方案設(shè)計是大型商業(yè)地產(chǎn)項目建筑規(guī)劃設(shè)計的第一個環(huán)節(jié)，也是項目整個設(shè)計過程中最根本的環(huán)節(jié)，其成敗直接影響項目未來的發(fā)展前景。雖然開發(fā)形勢火熱，項目擱淺或開業(yè)后 運營困難的現(xiàn)象屢有發(fā)生但此類項目在實際操作中也存在著大量問題2023/3/5 星期五 136?商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)?不同于住宅項目開發(fā)?不能沿用住宅項目開發(fā)的操作模式?機械的照搬設(shè)計住宅項目的理念和?流程對商業(yè)項目進行規(guī)劃設(shè)計。2023/3/5 星期五 135隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展壯大居民消費水平的不斷提高休閑與購物相結(jié)合的一站式購物作為一種全新的購物理念逐漸被人們接受。2023/3/5 星期五 134客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費中心，從經(jīng)濟效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個城市消費市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。　　　　?九、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計中也要考慮選址原則2023/3/5 星期五 133?城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經(jīng)濟和科技等領(lǐng)域綜合作用的?產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會經(jīng)濟影?響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個不同的層次。地利也是一個非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。2023/3/5 星期五 132天時、地利、人和都會直接影響企業(yè)的經(jīng)營。（ 2）低彩度挽留顧客為使賣場呈現(xiàn)穩(wěn)重氣氛，延長顧客停留時間，選擇暖色系類低彩度的顏色最合適。要讓消費者對購物環(huán)境產(chǎn)生一種良好的印象，需要建筑師來精心設(shè)計。 2023/3/5 星期五 122十四：商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計原則2023/3/5 星期五 123?商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃前一定要先找到主力品牌商家，?要按照主力店的需求來進行規(guī)劃設(shè)計，?否則后期會遇到很大的阻力和壓力。雖然外資投資在項目前期、開發(fā)期及運營期三個階段都存在可能性，但是商業(yè)中心可長期良好并持續(xù)增長運營的狀態(tài)及趨勢將在融資可行性及價格上起著決定性作用。2023/3/5 星期五 121?十、加大融資的可能性 有了合理的商業(yè)規(guī)劃才能準確的實施后續(xù)的招商、管理工作，才能保證入駐商業(yè)及商業(yè)中心的長期良好運營及增長，才能對專業(yè)投資人及機構(gòu)產(chǎn)生吸引力。 2023/3/5 星期五 120九、保證投資回報的安全性只有合理的商業(yè)規(guī)劃才能提供商業(yè)中心持久良好運營的基礎(chǔ)，也只有這樣才能保證項目投資方投資回報的安全性及穩(wěn)定性。 2023/3/5 星期五 119? 八、確保持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營的實現(xiàn) ? 綜合商業(yè)項目開發(fā)后需要運營管理，好的商業(yè)規(guī)劃在項目開發(fā)前期就提供了項目開業(yè)后良好的運營管理基礎(chǔ)。 ?七、奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ) 2023/3/5 星期五 117奠定高質(zhì)量招商的基礎(chǔ)2023/3/5 星期五 118?合理的商業(yè)規(guī)劃應提供給入駐商業(yè)合理有序的營業(yè)環(huán)境及舒適?的購物環(huán)境，最大限度保證入駐商業(yè)對消費者的吸引力及店鋪?間的人流共享，只有這樣店鋪才愿意入駐并在此長期經(jīng)營。 2023/3/5 星期五 116?合理的商業(yè)規(guī)劃除了完成功能的規(guī)劃及組織外，還應對項目的業(yè)態(tài)及業(yè)態(tài)?分布提出可實施方案。 2023/3/5 星期五 113?六、體現(xiàn)實施的可行性 ?合理的商業(yè)規(guī)劃一方面最大程度地滿足消費市場?的需求，另一方面最大程度地滿足投資開發(fā)商的?財務目標，具有豐富經(jīng)驗的優(yōu)秀商業(yè)規(guī)劃專家公?司應通過對市場競爭環(huán)境及對項目深刻的調(diào)查研?究規(guī)劃設(shè)計出一套有可實施性的商業(yè)規(guī)劃方案。2023/3/5 星期五 111滿足需求而非創(chuàng)造需求2023/3/5 星期五 112目前國內(nèi)不少開發(fā)商過分依概念的炒作創(chuàng)造需求，追求轟動效益，這類項目往往開始時轟轟烈烈，運營一段時間后由于消費力不足而難以支撐，最終受害的是店鋪、店鋪投資人及開發(fā)商。?消費者客觀的消費類別及總量的確定決定了商業(yè)店鋪?的類別及總量。國內(nèi)大部分開發(fā)商常常是以自己所擁有的土地資源而不是以市場需求作為規(guī)劃基礎(chǔ)，這樣將增大投資風險，對入住商鋪而言，其運營風險也是顯而易見的。 2023/3/5 星期五 108遵循商業(yè)量化原則2023/3/5 星期五 109?要進行深入細致的市場調(diào)查與研究分析，以數(shù)據(jù)確定消費區(qū)域及消費能力； ?研究分析現(xiàn)在及未來競爭環(huán)境，以確定消費區(qū)域內(nèi)的消費需求。不僅要考慮政策、資金有風險，更要認真調(diào)查論證，融會貫通，以整體觀念開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，做到前瞻后顧。這種打著策劃大師幌子魚目混珠、敗壞商業(yè)地產(chǎn)策劃界聲譽的案例并不少見，他們嚴重影響了商業(yè)地產(chǎn)全程策劃的健康發(fā)展。往往只是套用房地產(chǎn)開發(fā)模式，迎合開發(fā)商的主觀欲望來策劃商業(yè)地產(chǎn)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業(yè)主糾紛不斷。2023/3/5 星期五 103訂單商業(yè)地產(chǎn)并非靈丹妙藥近年來國內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。2023/3/5 星期五 102?以市場為導向重視培育商場 商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營當中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商都要承擔社會責任，不但要建場，還要以市場為導向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。?商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營?成功豐富經(jīng)驗及專業(yè)技能的復合型人才卻是良將難求。2023/3/5 星期五 100?既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實戰(zhàn)磨練，?有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗的人。商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。好的開業(yè)策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。?有的甚至不惜孤注一擲，?缺乏開業(yè)運作資金，負債?也開業(yè)，如此一來，往往?造成開業(yè) “開壞頭 ”，場面冷清，?難以為繼，失敗也是遲早的事。一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。2023/3/5 星期五 96? 許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)?，F(xiàn)實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。因此往往對商業(yè)地產(chǎn)的前期選址定位、規(guī)劃布局少做論證分析一味只重招商，甚至急功近利商場各種