【正文】 餐飲業(yè)選址時應(yīng)考慮承租年限，周圍餐飲企業(yè)的分布情況、經(jīng)營品種、鳳味特色及效益如何，周邊單位、居民及客人階層情況、交通是否便利、能否停車、每月的客流量、車流量等問。首選店址：繁華商業(yè)區(qū)店鋪其次選擇：人口高度密集區(qū)的主街道門面再次選擇：大型商場或廣場的店中店餐飲業(yè)：大型商業(yè)項目的第一顆　成員商業(yè)氣氛濃厚，客流時大，人氣旺的高檔綜合商場附近。：大型商業(yè)項目的重要成員常常是全國性的連鎖店，具有良好信譽，但單位面積的銷售額非常低，租金相對較低注重服務(wù)，設(shè)導購、餐飲、娛樂等服務(wù)項目和設(shè)施，功能齊全。步行10分鐘，聚集10萬人綜合商店超級市場大多是全國性或競爭力很強的地方連鎖店，有良好的信譽，能夠繳納足夠的租金。他們首選的購物場所是集大百貨、超市、專賣店、專業(yè)店、飲食、娛樂于一體的大型購物中心大型超級市場百貨公司可以引進合作，但連鎖經(jīng)營的百貨公司不多，而且合作的條件非常苛刻是購物中心各經(jīng)營項目的重中之重選址標準百貨商店角色影城、娛樂城、連鎖俱樂部九層美食城七層家居城五層主力百貨商家、專業(yè)超市、各類品牌專賣店、首飾、化妝品等三層以下是大型綜合商業(yè)項目樓層主題的參考方案：樓層主題分布方案地下層另有一些文化類業(yè)種需要相對安靜的環(huán)境，也多安排在比較高的樓層，如書城。從業(yè)態(tài)性質(zhì)考慮，一般主題式樓層也多安排在商樓層，如果能經(jīng)營得有生有色成為某類主題商品的聚集地，消費者可能會為了該主題商品遠道而來，完成特定消費行為，往下走的過程中順便完成其他隨機消費。從商品流動性考慮，一般流動性強的、日常需求較大的商品被安排在比較低的樓層，如食品超市往往安排在負一層，服裝、鞋帽等多安排在一層或二層?；诖耍覀?yōu)榈禺a(chǎn)商制定了一個品牌組合對項目產(chǎn)生的預(yù)期效應(yīng)，并根據(jù)這些效應(yīng)制定了品牌組合計劃。開發(fā)商或?qū)I(yè)顧問公司必需根據(jù)項目區(qū)域現(xiàn)有品牌業(yè)態(tài)狀況和對未來商業(yè)發(fā)展趨勢的把握，充分利用自身可能整合的各種招商資源，為樓盤作為房地產(chǎn)項目實現(xiàn)銷售和該項目作為商業(yè)地產(chǎn)日后能夠成功運營而對項目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進行品牌規(guī)劃，并由品牌組合定位選取相對應(yīng)的品牌商家，使之形成對項目的市場依托，并由此將各商家品牌嫁接為項目的整體品牌，實現(xiàn)1＋12的組合功效，最終達到整個項目的持續(xù)經(jīng)營。一般大型商場的主力店適合放在線性步行街的端點，不適合集中布置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。如百貨商場、超市等商業(yè)企業(yè)，在以后的經(jīng)營活動中，每隔一段時間調(diào)動柜組的擺放位置或貨架上商品的陳列位置，使消費者在重新尋找所需商品時，受到其他商品的吸引。技巧二：結(jié)合業(yè)種特點及購買規(guī)律頻率高、交易零星、選擇性不強的業(yè)種，應(yīng)設(shè)在消費者最容易感知的位置，以便于他們購買、節(jié)省購買時間。第一類：男鞋、男裝、運動用品應(yīng)當集中布局；第二類：女裝、女鞋、童裝、玩具、文具等，便于在購買之前對商品款式、價格和顏色進行比較，同時便于配套購買，增加購物需求；第三類：食品零售店，包括熟食店、面包店、生鮮食品類超市；第四類：配套服務(wù)店面，包括銀行、便民藥店、照片沖印店、干洗店等。有意識地將有關(guān)的業(yè)種如婦女用品與兒童用品、兒童玩具鄰近設(shè)置，向消費者發(fā)出暗示，引起消費者的無意注意，刺激其產(chǎn)生購買沖動，誘導其購買，會獲得較好的效果。完成業(yè)種的功能分布，F(xiàn)IP總結(jié)了以下三個技巧：技巧一：激發(fā)消費欲望消費者的消費欲望分為隱性和顯性兩類，隱性是指，消費者沒有明確目標或目的，因受到外在刺激物的影響而不由自主地對某些商品產(chǎn)生的注意。業(yè)種的具體分布、營業(yè)場所的布置，應(yīng)以便于消費者參觀與選購商品、便于展示和出售商品為前提。商品品種多，品牌齊，形成交叉混合業(yè)種組合；四、業(yè)種功能分布業(yè)種功能的分布，需要深入研究消費者心理、了解、掌握影響消費者購買行為的心理活動。在某個范圍下，屬同種業(yè)種，但另一種是作為填充作用。組合特點互補式并列商品是可當作主要商品的關(guān)聯(lián)品成補品，可以配置在賣場，這類商家主要為方便顧客而引入。觀賞商品可以使顧客賞心悅目，它是一種能挑起顧客興趣、關(guān)心的話題性商品、高價位商品、新穎商品，此類業(yè)種的入駐，可以提高商場的地位和格調(diào)。整合二：制造百分百彈性豐盈一個商場中，商品的組合比率大致上可以分為普通商品60%、觀賞商品10%、利潤商品15%、并列商品15%，要制造豐富有彈性的業(yè)態(tài)組合可根據(jù)這一比例選擇相關(guān)的業(yè)種。如工藝品是工藝品主題店的主力商品，其關(guān)聯(lián)商品是串珠、花邊，其補充商品就是日式和西洋式的裁剪材料。整合一：“主力、關(guān)聯(lián)、補充、”分類不分家能表現(xiàn)出一個商場特征的就是主力商店/主力商品，主力商店/主力商品是該商場銷售額的主要部分。一個商場要實現(xiàn)：豐富有彈性“的商家組合配置，有三個重要因素：其一：就是要將多行業(yè)的商家按照理想配置做分類，讓目標顧客覺得在這個商場能買到想要的東西，且享受便利；其二，將已經(jīng)分類的商品充分地備齊品目，有針對性地確定砂同類別商家數(shù)量的廣度和深度，以做一日和尚撞一天鐘讓顧客能充分挑選所需要的商品；其三，將已經(jīng)分類的商品中比較有關(guān)聯(lián)性（附屬性）的安排在一起，讓顧客買起來方便和愉快；以上是落實“豐富有彈性的組合“的三大重點。而利用業(yè)種的空間引導，是主要武器之一。如食品與藥物之間不適宜相鄰組合擺放。原則三：業(yè)種有機組合原則業(yè)種在確立之后，不是簡單地放在一起，而要結(jié)合業(yè)種屬性、消費者購物習性等，進行有效組合。在有效需求分析情況下，業(yè)種原設(shè)置要以“全”為上。商場的業(yè)種規(guī)劃，要結(jié)合區(qū)域需求量與供應(yīng)量，來確定業(yè)種需求彈性，預(yù)測設(shè)置此類業(yè)種所帶來的經(jīng)營效益。另一方面，全業(yè)態(tài)全行業(yè)經(jīng)營使摩爾內(nèi)不但商品品種比商業(yè)街更多更全，且使顧客購買自己想要的商品比在商業(yè)街上更容易找到。摩爾的規(guī)模往往相當于一條甚至幾條傳統(tǒng)的商業(yè)街，集中匯集著大大小小各種功能的店鋪，但是由于統(tǒng)一管理在玩物喪志止實施的難處，使得商業(yè)街的錯位經(jīng)營問題難以解決。錯位經(jīng)營差異化SHOPPINGMALL的差異化是指，由于同一種商品往往會在不同業(yè)態(tài)不同行業(yè)的商家中出現(xiàn)，故不同商家通過差異化的定位取向、文化氛圍，特色化的際列方式、商品組合、購物環(huán)境、裝潢藝術(shù)、道具燈光、促銷手段、特色服務(wù)、商品包裝等方面的錯位來吸引不同層次不同類型的目標顧客。但不符合自己定位的目標顧客需要的商品則一律不引入。惟有這樣才能覆蓋到盡可能大的商圈范圍，以滿足一個SM的最低客流量要求，也才能具備足夠的競爭力與其他成熟的物業(yè)形態(tài)抗爭。必要條件二：品種功能一站到位SHOPPINGMALL的大規(guī)模決定了其消費者定位為家庭（全家、全客層）。必要條件一：兩個以上主力店規(guī)模大的商場，業(yè)態(tài)組合不到位很容易給人零散的感覺，不利于商場的經(jīng)營和以后的發(fā)，所以SHOPPINGMALL必須要把主力店的招商建設(shè)作為重點來抓。SHOPPING　MALL業(yè)態(tài)業(yè)種復合度極度齊全，涵蓋全業(yè)態(tài)、全業(yè)種經(jīng)營，表現(xiàn)為高度專業(yè)化與高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)。要根據(jù)項目自身的定位、市場需求等來確定。這種案例在全國許多城市可謂比比皆是。如若業(yè)態(tài)組合定位科學合理，可使商場營銷增加靚麗的賣點，有力促進商場的銷售。商鋪使用率不能太低也不能太高，經(jīng)過科學的論證和西方國家長期的初中證明，50%左右的使用率比較合適。甲商場有10個鋪位，每個鋪位年租金10成。②決定商場流量商鋪的使用率屯消費人群的容量和人流量，使用率低，可容納消費者的空間越大，其人流量就會增加。營造購物環(huán)境使用率低是為了營造一種舒適的購物環(huán)境，滿足購物者的消費偏好。這有兩方面原因：一為消防，二為使用率的高低會對商場的經(jīng)營產(chǎn)生不同的效果。面積配比大型商業(yè)項目面積與使用率配置原則：原則一：面積按定位劃分原則二：實用率適中眾所周知，居住類物業(yè)使用諧波越高越好，以同等的價格，業(yè)主能夠獲得更多自己實際使用的面積，而商鋪卻不一樣。一方面，色彩可以彌補建筑材料原始質(zhì)感和自然機理在調(diào)動人的感官方面的不足；另一方面，它又可以通過抽象手法，直接表達出一種鳳格（2）鋪面設(shè)計商場鋪位劃分的科學合理與否，不僅僅是體現(xiàn)商品組合的豐富多樣，它還必須考慮到經(jīng)營商家的實用性與合理性，同時也更要兼顧到獨立鋪位與整體商場的協(xié)調(diào)性與互動性。人造環(huán)境，如廣場、噴泉、假山、雕塑等色彩南向和東向的立面光照充足，墻面宜采用淡雅的淺色調(diào)，北向或光照不足的外墻，墻面應(yīng)以暖色為主，如奶黃、橙、咖啡色等，不宜用過深色表現(xiàn)主題鳳格商業(yè)項目外立面設(shè)計四大組合元素元素（4）、超前性商場外立面設(shè)計，如何保證隨時間差而出現(xiàn)的落后問題。如涂料，南方多雨、溫濕，而不適用；北方干燥、少雨可以運用涂料。（2）、協(xié)調(diào)性商場外立面設(shè)計，這緗與區(qū)域環(huán)境、外立面色調(diào)與形狀、人文等相協(xié)調(diào)。（3）、與區(qū)域環(huán)境結(jié)合商場不可能脫離某個區(qū)域而存在，它必須依附于某個環(huán)境，所以商場外立面設(shè)計要考慮區(qū)域的地形地勢、氣候、人文環(huán)境、區(qū)域建筑鳳格等。產(chǎn)業(yè)（專業(yè)商場）結(jié)合專業(yè)商場的行業(yè)特點、結(jié)構(gòu)等因素，商場外立面要突出其行業(yè)特性，如IT業(yè)工，則以簡明、突顯時代性，作為外立面設(shè)計基點。FIP“三合四性”外產(chǎn)立面設(shè)計準則：原則一：三結(jié)合（1）、與定位結(jié)合檔次：根據(jù)商場目標消費群不同的感觀心理需求，結(jié)合商場定位高低，予以不同的外立面設(shè)計。大型商業(yè)項目的外立面設(shè)計既要考慮與周圍建筑的關(guān)系，又要考慮入口處外立面與內(nèi)部步行街的過渡與轉(zhuǎn)換。易受消費者歡迎，有利于商場人氣的集中。同時室內(nèi)景觀設(shè)計與室外景觀設(shè)計需要相互協(xié)調(diào)，實現(xiàn)景觀的最大延伸，把室內(nèi)熱鬧精彩及良好的購物氛圍通過外延的放大處理達到效果最大化，而室外獨具特色的景觀設(shè)計也為整個商城提供娛樂休閑的場所。商業(yè)區(qū)的景觀空間與環(huán)境、景觀相結(jié)合，應(yīng)盡是增加活動內(nèi)容、娛樂設(shè)施，增加文化方面的內(nèi)容。環(huán)境的規(guī)劃不能脫離消費者的需求，要在洞悉消費者心理和項目本身的主題、特色鳳格、檔次等的基礎(chǔ)上進行，不能盲目求異求新；商業(yè)區(qū)的景觀形態(tài)特征是以商業(yè)蔞主，兼以大量人流，五光十色，由人群、室外空間場所，商業(yè)建筑要，娛樂設(shè)施，廣告，綠化，交通等組成。過道拐角處，方便要點三休息椅布置時，要通過有序規(guī)則布局，避免零亂，影響商場美觀（3）、垃圾桶位置設(shè)置要點商場垃圾桶位置設(shè)置要點一一般與垃圾桶相距約5－10米間二忌：阻礙人流商場洗手間布局，要以“隱性”作基點，通過專用過道設(shè)置，將洗手間與購物空間形成有效分隔；要點二：采用回避法商場某些業(yè)種，如飲食、食品類等，應(yīng)回避與洗手間相鄰；要點三：確定數(shù)量結(jié)合商場人流時確定洗手間個數(shù)，避免洗手間出現(xiàn)排隊堵塞現(xiàn)象，且應(yīng)每層都設(shè)置；（2）休閑椅布置建議休閑椅布置三忌一忌：與垃圾桶相鄰一般商場的過道寬度在3米左右；手扶電梯（2500－3000人部）垂直電梯（600－1000人部）。一是，避免人流堵塞；二是商場以扶梯為主，垂直電梯為輔，顧客一般逛商場，選用的多為扶梯；③觀光梯應(yīng)用常用見于一些大型商場，或有內(nèi)庭規(guī)劃的商場，一般有內(nèi)外兩種，主要作為商場亮點。電梯與過道銜接處，一般會設(shè)比過道寬空間，或是過道交叉口；③“右上左下”規(guī)則根據(jù)東方人的行走方向習慣，一般是偏右，商場雙向電梯布置時，要根據(jù)“右上左下”規(guī)則，引導顧客向上購物；單向電梯設(shè)置：商場運用單向電梯設(shè)置，不僅可以保持商場商品的受觀率，保持人流的停留時間，增加顧客再購物的購買欲，而且還可以避免電梯口的堵塞。要點三：與業(yè)種結(jié)合燈飾選擇還要根據(jù)業(yè)種的特點分析，比如食品類與服裝類，前者不需特效，而后者則注重燈光所帶來的效果；要點四：與功能結(jié)合商場不同的功能區(qū)，對燈飾要求也不盡相同。如南方氣候溫暖，燈飾色調(diào)一般用簡明偏冷色調(diào)，而北方氣候冷，燈飾色調(diào)宜采用暖色調(diào)；要點二：與商場結(jié)合燈飾設(shè)置要根據(jù)商場檔次、鳳格形象等予以結(jié)合考慮。如兒童游玩區(qū)，墻、地面一般會采用趣味卡通圖案。地面材料，一般要易于保潔，具耐磨性、防滑性，避免采用木質(zhì)地板（防火功能）；墻面材料，要防潮、防霉，選用防火材料。如現(xiàn)代鳳格，地、墻面色調(diào)以簡明為主，圖案一般采用清晰簡約的格式圖案。建筑細節(jié)設(shè)計⑴內(nèi)墻、地面設(shè)計技巧要點一：注重與燈飾、天花的協(xié)調(diào)商場內(nèi)墻、地面的色調(diào)、圖案等要注重與燈飾、天花協(xié)調(diào)，達到鳳格統(tǒng)一的視覺效果。下沉式廣場為主體的立體空間構(gòu)成以庭院或廣場為主向外輻射線型空間城市步行空間中的購物、活動是一種非強迫性行為，游人不可能長時間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休恬和放松必須交織在活動流程中。以線型空間為主，把它分為幾段，廣場作為連接線型街區(qū)的元素，會使人們行走在其中，空間富于變化，有張有馳。游樂活動商業(yè)廣場空間設(shè)計四大模式模式健力、娛樂設(shè)施老年人空間休息交流空間社會團體空間最佳整體規(guī)劃廣場的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合，避免建筑物對廣場空間造成壓迫感，所以盡是使廣場寬度與周圍建筑高度比例值接近1，這樣的廣場尺度將達到適度寬敞。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計思想，塑造場所。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場設(shè)計之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素，融自然于廣場。★★多樣化活動互動：在廣場的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點停留空間。新東安市場地下3層，地上11層，其1－6為購物中心，內(nèi)設(shè)21990停車場，購物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電梯37部，構(gòu)成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購物中心對于SHOPPING　MALL的大型中庭空間的設(shè)計，要做到以下幾點：第一：流暢，明快消費者購物圖的是一個心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購物、瀏覽的興奮點，是很重要的；第二：體驗式的環(huán)境空間消費者走進來后，就是一種商業(yè)消費的體驗，中庭空間設(shè)計作為大型SHOPPING　MALL的標志，在很大程度上就是讓消費者有一個巨大的互不干涉體驗氛圍；第三：打造引領(lǐng)的消費者的功能一個SHOPPING　MALL的消費空間相當大，如何有效地吸引消費者，引領(lǐng)消費者到SHOPPING　MALL各處購物，游