【正文】 結(jié)構(gòu)特點分類，并根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能選址、商圈、模式、店堂設(shè)施和目標顧客等結(jié)構(gòu)的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級市場、大型綜合商場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。（2）超級市場（SUPER　MARKET）指自選銷售方式，以銷售生鮮商品，食品和向顧客提供日常必需品為主要目的地的零售業(yè)態(tài)。（4）便利店（CONVENIENCE　STORE）滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。（6）專賣店（EXCLUSIVE　SHOP）專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。（8）家居中心（HOME　CENTER）改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品，日用雜品，技術(shù)及服務(wù)為主的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。中國的購物中心有三種類型，一是城市商業(yè)區(qū)域副中心購物中心，二是城郊區(qū)大型購物中心，三是鄰里購物中心。購物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營消費對象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨立的開發(fā)策略與經(jīng)營管理方法?？偺卣鏖_發(fā)與建設(shè)特點（開發(fā)戰(zhàn)略）城市區(qū)獨立購物中心填充型擴展型通過更新城市黃金土地上過時的零售設(shè)施，使之成為現(xiàn)代化的購物中心，如北京東方廣場城市兼容購物中心多。是大規(guī)模高密度城市建筑綜合體的一部分，與寫字樓公寓、酒店、居住設(shè)施等共同構(gòu)成綜合體。在城市綜合體內(nèi)，購物中心是其輔助功能，如大型酒店，大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心城市區(qū)專賣店購物中心節(jié)日型致力于形成一種購物主題，以建筑為基礎(chǔ)，通過親切而富有變化的步行空間，融合與歷史有關(guān)的情感都市專賣店型一般以一個主導(dǎo)商店作為骨干地位的大承租戶為主，面積點出租總面積的70－90%，其自營面積均在3000－10000平方米集在經(jīng)營單一類別的商品，從貨源渠道、銷售渠道均控制周圍承租面積小的眾多租戶，形成壟斷格局支配型屬于郊區(qū)小型購物中心，主要提供消費者日常生活用品和個人服務(wù)，一般建筑面積在3000――10000平方米，建有200個停車場，服務(wù)人口為15000人。但任何選擇都必須考慮大量的細節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進深和購物動線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商接受，所有這些細節(jié)都必須與項目的業(yè)態(tài)組合定位“精準”吻合。從市場競爭上界定根據(jù)操盤經(jīng)驗，大型商業(yè)房地產(chǎn)定位，主要考慮如下幾個因素：①盡可能引進符合項目實際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對原有業(yè)態(tài)的強烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于3－5年內(nèi)無人能出其右，形成規(guī)模上的強勢地位，將要造成新的商業(yè)中心；②要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項目開業(yè)后對周邊商業(yè)物業(yè)形成競爭態(tài)勢，銷售力強，以吸引人氣，但又強調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢互補，降低整體經(jīng)營成本，提高利潤率，預(yù)防鳳險；③現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合作為主流業(yè)態(tài)引進，但二者之間存在競爭關(guān)系，要注意它們的錯位經(jīng)營；④首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進現(xiàn)代百貨或綜合超市作為核心店，也必須考慮采用適合進行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項目化整為零進行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金；⑤大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對確保項目運營成功有利，但其要求租金相對較低，容易形成“租售”矛盾；⑥現(xiàn)代百貨公司以時尚和女性消費為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少40%。在信息化社會，顧客的購物方式發(fā)生了很大變化，購物的多元化、個性化與情感化的傾向越來越明顯。目標市場定位目標市場定位包括對項目要服務(wù)的對象即經(jīng)營者、投資者的定位。隨著人們消費水平的提高，休閑、娛樂型購物消費已成為一種趨勢。商場形象可以通過CIS系統(tǒng)加以塑造并傳達給消費者。形象性的POP廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍色或青色，突出一派清爽的感覺；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨的購物空間。一般來說可分為高級、中高級、中檔、大眾化等幾種檔次其中品牌店的組合差異性對項目經(jīng)營中的消費人群、消費檔次、建筑鳳格和經(jīng)營鳳格影響很大。價格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟分析，基于商業(yè)操作的實戰(zhàn)經(jīng)驗與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟分析，常用的商場最佳定價的三大法則。到商場地下一層消費暫時還不是我國消費者的消費習(xí)慣主流，按市場規(guī)律，一般情況下，負一層租售金額與一層相差2―3倍，如廣州熱銷項目藍色快線的負一層A1鋪售價為45729元/平方米，同樣區(qū)位的一層為10256元/平方米。二、三樓的租金要相差1,5倍左右：按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補作用，以有利消費者在商場里循環(huán)消費；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標準而對二、三樓進行制定；法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會影響到營業(yè)狀況。法則三：商場樓梯口的商鋪的租金要比其它位置的高商場樓梯口是消費者的必經(jīng)之路，其實商場里的商鋪就像一個篩子一樣，將顧客一層層地篩過，當然最好的已經(jīng)被占盡地利的商鋪篩下了。如何走出傳統(tǒng)大型商場的局限，滿足現(xiàn)代人消費購物習(xí)慣，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。三大主流經(jīng)營方式解析經(jīng)營方式保底抽傭：商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪嶋H用家經(jīng)營，商場按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例抽取傭金商場將場內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實際用家，商場獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶嶋H用家負責(zé)經(jīng)營，獲取經(jīng)營收益，承擔(dān)經(jīng)營鳳險；委托管理經(jīng)營方式服務(wù)功能商圈店設(shè)施采取柜臺銷售與自選銷售相結(jié)合方式定價銷售，可以退貨有導(dǎo)購、餐飲娛樂范圍大以流動人口為設(shè)施豪華典雅忣快自選銷售模式，出入口分段，結(jié)算在出口處的收銀機處統(tǒng)一進行營業(yè)時間每天在11小時，可以采取連鎖經(jīng)營方式，有一定的停車場較窄以居民為主要銷售對象自選銷售方式和連鎖經(jīng)營方式商圈范圍較大商圈范圍較大以開架自選為主，結(jié)算在進口或出口處，可采取連鎖經(jīng)營方式。商品結(jié)構(gòu)特點明顯，有即時消費性、小容量、應(yīng)急性等特點；選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，車站，醫(yī)院面積在100平米，面積利用率高主要為居民、單身者年輕人，80%顧客為有目的購買專業(yè)店商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經(jīng)某類商品為主，經(jīng)營的商品有著自己的特色，一般為高利潤多樣化，大多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)百貨店或購物中心內(nèi)營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定目標市場多為流動顧客，滿足消費者對某類商品的選擇性需求專賣店在繁華商業(yè)區(qū)，商店百貨店或購物中心內(nèi)前期策劃第三部分 規(guī)劃設(shè)計分析一、商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計分析的內(nèi)容規(guī)劃的市場依據(jù)市場總體形象產(chǎn)品功能　　　產(chǎn)品檔次　　　主題形象規(guī)劃理念設(shè)計規(guī)劃概念設(shè)計整體布局　　建筑鳳格　　交通組織　　配套安裝環(huán)境景觀概念設(shè)計建筑產(chǎn)品概念設(shè)計立面處理　　　商鋪設(shè)計　　　面積配比任何商業(yè)地產(chǎn)項目的招商，最終都是回到產(chǎn)品與商家的直接對話上來，因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場說服力的。項目必須以市場的需求為尺度，以經(jīng)營需求發(fā)展的趨勢來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來說服市場，以良好的口碑保持市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。需特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計行裝　由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)商自行主張。因為缺乏定向設(shè)計的依據(jù)，所做設(shè)計看似通用性強，實則無的放矢。盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。消費不是單方面的，因此設(shè)計的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學(xué)習(xí)和成長的渴求，在這一設(shè)計中，故事性是設(shè)計必不可少的要素――設(shè)計和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計出富有個性、故事性強、顧客能完全投入的奇遇和旅程。但不能脫離消費者的消費習(xí)慣與人的購物心理來做規(guī)劃理念。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系；解釋消費群消費習(xí)性樓層設(shè)計要考慮消費者消費習(xí)慣，流程、一般消費者逛商場的習(xí)慣與樓層功能組合流程圖要點二：以業(yè)種定位作支撐點業(yè)種根據(jù)消費者消費習(xí)性進行布局，樓層設(shè)計也應(yīng)考慮到消費者消費習(xí)性，才能有效進行樓層的規(guī)劃設(shè)計，以業(yè)種定位作支撐點，有效的樓層設(shè)計能夠保證消費者晨商場的停留時間產(chǎn)品檔次項目的產(chǎn)品檔次設(shè)計根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定；主題形象主題形象一般根據(jù)項目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計中貫穿這一理念。它的形象設(shè)計，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實墻的虛實對比等）來完成的。比如，設(shè)計室外的景觀電梯：在SHOPPING　MALL大廳設(shè)計可伸展出來的平臺，用于演出等商業(yè)活動；在SHOPPING　MALL的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計等，這樣才會形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項目。商場設(shè)計的基本原則是通達，但在過道和公共空間設(shè)計上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費群體強化或削弱商場的社交職能。⑵公共空間設(shè)計建議隨著商場空間的日益擴大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場就顯得尤為重要。增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時候大型商業(yè)項目總收入的30%來自廣告及展示空間。大商店面寬：111224。根據(jù)經(jīng)驗進深一般在18－35米比較合適。⑷中庭空間設(shè)計建議中庭是項目最熱鬧的部分，也是項目室內(nèi)步行街節(jié)點上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項目的空間和景觀設(shè)計的特色和精華。A、中庭空間的功能組合B、中庭空間的造型與交流C、從不同的層面同時引入人流D、垂直交通工具E、景觀的垂直吸引力購物中心空間設(shè)計，空間類型經(jīng)典設(shè)計借鑒模式平面型新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積26萬平方米，其中商務(wù)面積20萬平方米，餐飲面積5萬，旅游面積1萬平方米立體型北京新安東：商業(yè)建筑面積22萬多平方米，其中商業(yè)零售面積89377平方米，餐飲面積7889平方米，娛樂面積6445平方米，服務(wù)面積3077平方米。如何將廣場與內(nèi)庭通過互動作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計的一個重要因素；（6）、外部空間廣場規(guī)劃設(shè)計思路思路一：注重互動性★★商場與廣場互動：步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與商場入口有充足的緩沖空間（約10米）10米，使步行過程中達到商場對行人吸引的效果，使廣場與商場有良好的互動關(guān)系。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設(shè)施物的設(shè)置點，以達到廣場多樣化活動的互動；思路二：以人為本：步行空間的尺度在設(shè)計時采用建筑、建筑小品、更質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達到個性化設(shè)計和貼近人的親切的尺度；灑水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間；思路三：設(shè)計流暢空間：現(xiàn)代步行空間設(shè)計中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的；設(shè)計中應(yīng)采用分時段管理方式解決人流與貨流的交叉問題；在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應(yīng)設(shè)商業(yè)街專用地下車庫，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統(tǒng)和垃圾的清運工作；步行動線的安排應(yīng)盡是以兩據(jù)點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中穿越性動線的出現(xiàn)：步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（3米6米），其他附屬設(shè)施（燈柱、廣告、招牌立柱），以達到步行空間的流暢性；思路四：自然導(dǎo)入現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計的同時，更應(yīng)引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。將地面綠化結(jié)合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應(yīng)符合節(jié)能要求；設(shè)置不同凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結(jié)合；思路五：統(tǒng)一主題行走鋪面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計時應(yīng)將廣場中不同的行為模式區(qū)域有不同的地面材料以區(qū)分，配合廣場主題一并考慮；思路六：無障礙空間設(shè)計在鋪面的材料考慮上，應(yīng)達到防滑的效果，且將殘障空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間；思路七：遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念現(xiàn)代步行空間周圍的建筑作為限定空間的主要元素，設(shè)計中更應(yīng)以人對場所的感受規(guī)律為依據(jù)，在線性空間中布置變化豐富的建筑類型，充分體現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑鳳格，人在步行過程中會不斷產(chǎn)生新奇愉悅感。采用相對剛性的建筑邊緣界面；采用自然的、跌落柔性構(gòu)件的建筑界面；思路八：強化四維空間設(shè)計商場經(jīng)營外延導(dǎo)入廣場平面規(guī)劃中可將商場經(jīng)營活動延續(xù)規(guī)劃于其中，設(shè)置半戶外商業(yè)休恬空間（COFFEE　SHOP），或?qū)⑸虉龅幕顒咏柚呃鹊赖脑O(shè)計與廣場活動結(jié)合，達到商場與廣場良好的互動關(guān)系。細部組合A、廣場休恬設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡是采用可及性高的設(shè)置（及階梯式或座臺方式的座椅），坐臥高度以45厘米――60厘米為佳，以達到廣場中休恬空間的便利性；B、－，這樣的領(lǐng)域范圍對于休恬的使用者可以達到寬敞舒適的感覺，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置于市場中；C、廣場中休恬空間應(yīng)盡是面對廣場活動發(fā)生的方向，有適當?shù)闹苍耘渲?，且遠離主動線位置（適當距離約3米），以達到休恬時的舒適感；D、廣場中應(yīng)有視覺焦點的設(shè)置，如噴水池、雕塑活動舞、坐臺等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點；有效界定范圍在廣場周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場范圍和道路之區(qū)別，確保廣場活動進行的安全性，這樣才能真正達到無障礙的休恬空間；廣　場　功　能　空　間大眾空間演出空間、觀賞納涼年青人空間游樂活動兒童空間設(shè)計特色線型空間為主結(jié)合面型空間線型街區(qū)適于購物，廣場適合休息。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持