【正文】 流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)金額、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。第六步：分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與市場(chǎng)其他情況。第四步：確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。第二步：確定調(diào)查的內(nèi)容，包括平均購(gòu)買數(shù)量、顧客集中程度等。其輻射范圍已從過(guò)去的絕對(duì)地理距離變?yōu)闀r(shí)間距離，即商圈開始步入以交通時(shí)間來(lái)計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。對(duì)于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購(gòu)物頻率高；而輻射半徑過(guò)大的商圈，一般要得到市場(chǎng)對(duì)客戶的吸引力難度較大。徒步圈走路可忍受的范圍或距離。第二種分類：此種商圈按照顧客來(lái)店所需的時(shí)間來(lái)計(jì)算區(qū)分。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客密度大。次級(jí)商圈顧客占15%―25%Ⅲ、邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級(jí)商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。Ⅰ、核心商圈：核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。零售店由于所處地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)商品品種不同，商圈的范圍、形態(tài)以及商圈內(nèi)顧客分布密度存在著一定的差異，這說(shuō)是“商圈效應(yīng)”①商圈分類：商圈一般有兩種分類方法，一是以顧客密集度來(lái)界定，二是以顧客到店的時(shí)間來(lái)界定。信念啟的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。⑦未來(lái)3－5年城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測(cè)（3）項(xiàng)目所在商圈及競(jìng)爭(zhēng)商圈分析：商圈也稱購(gòu)買圈、商勢(shì)圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍。②區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析：供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析：各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場(chǎng)配套的要求。（1）項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析包括本市國(guó)民生產(chǎn)總值、GDP狀況、生活水平、購(gòu)買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長(zhǎng)率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。四、調(diào)研分析執(zhí)行商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析（1）人口因素分析（2）經(jīng)濟(jì)水平、GDP狀況分析3）政策法規(guī)（4）市政規(guī)劃和建設(shè)（5）社會(huì)環(huán)境及文化分析（6）交通狀況商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)總體分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。不過(guò)要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問(wèn)卷調(diào)查。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問(wèn)題編制問(wèn)卷、填寫。（2）間接調(diào)查：通過(guò)報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研可采用以下四種方式：（1）直接調(diào)查：直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問(wèn)、請(qǐng)教，以較快的速度獲利所需的市場(chǎng)信息。對(duì)消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力分析、消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研，投資客戶研究所需資料　　　研究范圍商圈研究（2）項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來(lái)的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)中有計(jì)劃地執(zhí)行。主要工作：（1）項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作（2）項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作（3）項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告工作目的：（1）深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)；（2）以未來(lái)界定現(xiàn)在的策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無(wú)二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力；（3）細(xì)化項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì)（4）通過(guò)專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。 ?。ǔ鞘邪l(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）客戶分析 經(jīng)營(yíng)范圍分析　投資動(dòng)向分析　經(jīng)營(yíng)狀況分析　客戶需求分析消費(fèi)者分析 消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究　消費(fèi)水平研究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況　　　　競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況未來(lái)商業(yè)預(yù)測(cè)分析SWOT分析二、如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析工作任務(wù)：通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行SWOT分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。 　 、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 、市場(chǎng)依據(jù) 商業(yè)項(xiàng)目前期策劃主要內(nèi)容市場(chǎng)調(diào)研分析 SWOT分析定位分析 、市場(chǎng)總體形象 、規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 、環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) 、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 　 經(jīng)濟(jì)分析 前期策劃第一步 市場(chǎng)調(diào)研分析一、市場(chǎng)調(diào)研分析的主要內(nèi)容宏觀市場(chǎng)分析 　　　　　　區(qū)域市場(chǎng)分析 并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。工作內(nèi)容：（1）市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告通過(guò)對(duì)本市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場(chǎng)未來(lái)3－5年內(nèi)的趨勢(shì)走向，從而為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案：項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略考慮項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑項(xiàng)目年度發(fā)展策略三、市場(chǎng)調(diào)研分析策略市場(chǎng)調(diào)研步驟第一步：界定問(wèn)題　第二步：尋求解決問(wèn)題的方法第三步：制定調(diào)研方案　第四步：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù) 第五步：整理和分析數(shù)據(jù)　　　第六步：準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告市場(chǎng)調(diào)研分類研究市場(chǎng)調(diào)研按以識(shí)別問(wèn)題為目的和以解決問(wèn)題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類；（1）以識(shí)別問(wèn)題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問(wèn)題；①市場(chǎng)潛力――攀升、下降；②市場(chǎng)分額――擴(kuò)大、縮小；③企業(yè)形象④市場(chǎng)特征⑤招商與銷售⑥市場(chǎng)趨勢(shì)――短期與長(zhǎng)期預(yù)測(cè)（2）以解決問(wèn)題為目的的調(diào)研步驟①市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù)②確定細(xì)分的依據(jù)　?、鄞_定各種細(xì)分的市場(chǎng)潛力④選擇目標(biāo)市場(chǎng)市場(chǎng)調(diào)研各類各類調(diào)研種類對(duì)項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營(yíng)業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購(gòu)買力，消費(fèi)者研究對(duì)投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等確定市場(chǎng)調(diào)研的方法市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確與否，很大程度取決于所采用的市場(chǎng)調(diào)研方法。通過(guò)這種方法取得的信息往往比較可信。（3）直接征詢：這一方法的難度相對(duì)較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營(yíng)銷的制定很有意義。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。（4）現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查：調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過(guò)索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。盡可能通過(guò)參觀樓盤、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購(gòu)房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。（2）項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析①區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析：針對(duì)本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來(lái)規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析：消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究⑥區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查：競(jìng)爭(zhēng)樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營(yíng)狀況、物管等分析。理論上是由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。第一種分類：此類商圈由核心商業(yè)圈、次級(jí)商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商圈的顧客占55%――70%Ⅱ、次級(jí)商圈：次級(jí)商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。居民區(qū)方便店幾乎沒(méi)有邊緣商圈的顧客。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。一般來(lái)說(shuō)，單程以10分種為限，距離在500米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來(lái)說(shuō)單程以15分鐘為限，距離在2000米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分種左右，距離在5000米以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過(guò)普通公路、高速公路來(lái)此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而來(lái)的顧客），我們稱之為第四商圈。FIP認(rèn)為，隨著交通的發(fā)展與人們出行方式的改變，商圈分類應(yīng)該有新的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。②商圈分析步驟第一步：確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。第三步：對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第五步：研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。第七步：根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內(nèi)營(yíng)業(yè)最后要確定項(xiàng)目的區(qū)域和具體地點(diǎn)③商圈分析的內(nèi)容Ⅰ、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。如北京市場(chǎng)每次單店購(gòu)物達(dá)100萬(wàn)元，而在廣州只有10萬(wàn)元，不同城市每次消費(fèi)金額相差懸殊。④商圈容量測(cè)算：在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力，對(duì)顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。RF中，IRS為飽和度指數(shù)，C為顧客總數(shù)，RE為每一位顧客的平均購(gòu)買額，RF為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。110＝15909元/平方米那么，該商圈每平方米的營(yíng)業(yè)額與正常水平相差近5000元，說(shuō)明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。（2）目標(biāo)客戶投資動(dòng)向分析：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。（4）目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況分析包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；（5）目標(biāo)客戶抗經(jīng)營(yíng)鳳險(xiǎn)能力分析（6）目標(biāo)客戶品牌分級(jí)研究消費(fèi)者總體研究分析（1）消費(fèi)水平調(diào)研●消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等；●逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵；●偏愛商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因；●對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿意度等；（2）消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研消費(fèi)水平的提升必然導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)水平必定呈動(dòng)態(tài)模式增長(zhǎng)，這就法影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。FIP以“未來(lái)界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來(lái)市場(chǎng)的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來(lái)中國(guó)3－5年市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析?；救丝跔顩r②人流量分析★★人流量分布及結(jié)構(gòu)★★日均人流量、平時(shí)人流量節(jié)假日人流量③消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析★★抽樣數(shù)據(jù)整理　　　★★抽樣取數(shù)方法（4）消費(fèi)力分析A、本商圈消費(fèi)力分析項(xiàng)目低收入戶中等收入戶高收入本組最低人均年收入（元）組最高人均年收入（元）根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來(lái)確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)；B、本地域消費(fèi)群和消費(fèi)行為特點(diǎn)分析（見下表）中高級(jí)消費(fèi)群中低檔消費(fèi)群5萬(wàn)元以上2－4萬(wàn)元占本區(qū)域消費(fèi)群的百分比C、應(yīng)同時(shí)考慮的及影響本地消費(fèi)群行為的重要變量①年齡?、谛詣e?、凼杖胨健、芪幕舰萁邮軙r(shí)尚信息程度?、藜彝サ臐M巢信息程度　　D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析　　E、區(qū)域消費(fèi)力分析及結(jié)論競(jìng)爭(zhēng)商圈研究分析（1）競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營(yíng)狀況、物管等分析。元/平方米；成本價(jià)折算最低租金元/人進(jìn)入商場(chǎng)人均購(gòu)買比例人/平方米/日；張力構(gòu)成比＝實(shí)際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比/可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比B、最低慣性的張力分析：最低租金價(jià)格慣＝構(gòu)成比日成本租金價(jià)30天項(xiàng)目的SWOT分析（1）本項(xiàng)目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析（2）本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r（3）本項(xiàng)目所在街區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及商業(yè)機(jī)會(huì)分析（4）地塊工、地理位置、地貌特點(diǎn)（5）地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件（6）地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)的特點(diǎn)（7）周邊生活及商業(yè)配套研究（8）項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析（9）項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析（10）項(xiàng)目地塊的鳳險(xiǎn)分析（11）項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)把握（12）項(xiàng)目SWOT綜合分析未來(lái)3－5年商業(yè)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析FIP“未來(lái)界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。提前向開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者展示潛力巨大的商業(yè)模式。前期策劃第二步 項(xiàng)目定位一、戰(zhàn)略性總體定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位　項(xiàng)目主題定位　項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位　項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位　項(xiàng)目檔次定位　項(xiàng)目形象定位　經(jīng)營(yíng)方式定位　項(xiàng)目功能定位二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位：業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的零售經(jīng)營(yíng)形式。通過(guò)對(duì)銷售店的