【正文】 10 目前規(guī)劃設(shè)計(jì)下的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與租戶(hù)信息 13 11 營(yíng)銷(xiāo)工作組織架構(gòu) 16 12 招商工作安排 16 13 銷(xiāo)售工作安排 18 14 項(xiàng)目商業(yè)第一階段銷(xiāo)售價(jià)格、租金價(jià)格和項(xiàng)目回款結(jié)算 23 15 規(guī)劃建議 24 16 附件 1 水星樓項(xiàng)目前期營(yíng)銷(xiāo)工作計(jì)劃表 26 17 附件 2 沃爾瑪、家樂(lè)福情況介紹和選址要求 30 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。全市面積 萬(wàn)平方公里，轄武陵、鼎城兩區(qū)，六縣和一個(gè)縣級(jí)市津市，總?cè)丝?00 萬(wàn)。 文化常德 ? 人文歷史悠久，人杰地靈。 ? 常德市重視文化藝術(shù)的發(fā)展，擁有藝術(shù)表演團(tuán)體 10 個(gè)，文化館 10 個(gè)，公共圖書(shū)館 9 個(gè)，博物館 6 個(gè)。自古有“文物之邦，風(fēng)景之國(guó)”的美譽(yù)， 4 處國(guó)家級(jí)重點(diǎn)保護(hù)文物， 4 個(gè)國(guó)家級(jí)森林公園。 ? 人間仙境桃花源、夾山寺、花巖溪、壺瓶山、國(guó)際水上運(yùn)動(dòng)賽場(chǎng)柳葉湖等 ，是旅游休閑的好去處。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 商業(yè)常德 ? 常德 2020 年的人均 GDP 為 11064 元，第三產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)較快。 ? 商業(yè)功能相對(duì)單一，檔次不高，商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理 二、 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ? 項(xiàng)目位于人民路與青年路交匯西南角，緊鄰常德商業(yè)步行街，傳統(tǒng)商業(yè)旺地。其中：商鋪 27934平方米，大型百貨 12586 平方米，單身公寓 18108 平方米，住宅 平方米。其中：地下超市 3950 平方米，娛樂(lè)中心 2030 平方米。 ? 容積率： ? 建筑密度： 40% 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 三、 大勢(shì)分析 ? 常德市是全國(guó) 60 個(gè)重點(diǎn)交通樞紐城市之一，除常德至長(zhǎng)沙的高速公路通車(chē)外，正在規(guī)劃與建設(shè)至張家 界、吉首、岳陽(yáng)、荊州、邵陽(yáng)的五條高速公路，建成通車(chē)后，常德的水、陸、空交通將十分發(fā)達(dá)。 ? 湘人從來(lái)敢為天下先。 ? 常德市房地產(chǎn)市場(chǎng)近幾年發(fā)展很快。 ? 本項(xiàng)目文化旅游內(nèi)涵豐富，恰恰順應(yīng)常德市 的城市特征，以此為主題概念，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)理念、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作、招商管理等方面全面創(chuàng)新，使項(xiàng)目具備了跳出商業(yè)項(xiàng)目同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)，從而開(kāi)辟常德市商業(yè)格局的新時(shí)代。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 1 樓：精品店 2 樓：一半超市，一半主力店 4 樓百貨 5 樓卡通城，賣(mài)點(diǎn) ，較新穎 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 6 樓天臺(tái)，休閑、娛樂(lè) 項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn)、售價(jià) 項(xiàng)目?jī)?yōu)點(diǎn)：地段好，規(guī)劃較好，開(kāi)發(fā)商（一空調(diào)老板）實(shí)力較為雄厚 項(xiàng)目缺點(diǎn)：招商進(jìn)展緩慢 估計(jì)售價(jià)：一樓 20000 元 /平米以上 現(xiàn)已登記的客戶(hù)群構(gòu)成： 當(dāng)初錢(qián)不夠，未能認(rèn)籌到金鉆廣場(chǎng)商鋪者； 金鉆廣場(chǎng)業(yè)主，投資金鉆失敗，想從金泰利東山再起； 個(gè)體經(jīng)商者，有一定的積蓄，有強(qiáng)烈投資意愿； 部分公務(wù)員。 二）吉春廣場(chǎng) 項(xiàng)目進(jìn)度： 6 月 30 日主體封頂 14 樓為高業(yè)， 56 樓寫(xiě)字樓 13 樓百貨商場(chǎng) 4 樓中西餐飲 正在招商，暫未銷(xiāo)售 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 拆遷老吉春堂藥店和新華書(shū)店，項(xiàng)目建成后需返回一部分面積給吉春堂及新華書(shū)店 另：由吉春廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商金城房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的另一商住樓：金城廣場(chǎng) 12 樓臨街鋪面， 36 樓住宅，售價(jià)為 16 層打包 23000 元 /平米，由溫州商會(huì)集體購(gòu)買(mǎi)，已銷(xiāo)售完畢。 三）銅鑼灣廣場(chǎng) 項(xiàng)目進(jìn)度：承諾 05 年 10 月 1 日商場(chǎng)開(kāi)業(yè) 共 22 層， 14 樓 商場(chǎng)， 57 層餐飲、娛樂(lè)配套， 822 層寫(xiě)字樓，建筑面積 28504 平米 項(xiàng)目前期曾欲引進(jìn)長(zhǎng)沙平和堂百貨廣場(chǎng)，該百貨在長(zhǎng)沙經(jīng)營(yíng)很好，是一家日資百貨，在常德市民中有很強(qiáng)的品牌號(hào)召力。經(jīng)重新包裝后，引進(jìn)了深圳銅鑼灣廣場(chǎng)，現(xiàn)進(jìn)行第二次開(kāi)盤(pán)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 銷(xiāo)售非常理想， 1 樓 2300032000 元 /平米，鋪面約 30140 平米 現(xiàn)銷(xiāo)售 A 區(qū) 3 樓 銷(xiāo) 售均價(jià) 5600 元 /平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 面積： 1018 平米 銷(xiāo)售方式： 12 年返租，第 110 年回報(bào) 10%，第 1112 年回報(bào) 12% 24 樓整體招商，現(xiàn)只售 3 樓 金鉆廣場(chǎng)業(yè)態(tài)規(guī)劃極差，交通不方便，人流組織不順暢，后續(xù)經(jīng)營(yíng)困難，除女人一條街經(jīng)營(yíng)較為理想之外，其他區(qū)域幾乎經(jīng)營(yíng)困難， 1 樓約有 35%在轉(zhuǎn)租，有 10%左右空置，租金為 80120 元 /平米， 2 樓以上 70%空置。 由于該項(xiàng)目影響極大，為政府重點(diǎn)項(xiàng)目，金健是當(dāng)?shù)刈畲蟮纳鲜衅髽I(yè)之一，實(shí)力雄厚。 新一佳超市已入駐負(fù)一樓，約 11000 平米。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 客戶(hù)定位 消費(fèi)客戶(hù)群體 ? 常德市城鎮(zhèn)居民大眾消費(fèi) ? 周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城消費(fèi) ? 商旅人士觀(guān)光消費(fèi) 投資購(gòu)買(mǎi)客戶(hù) ? 本土富貴、殷實(shí)之家 ? 政府人士 ? 私營(yíng)業(yè)主 ? 實(shí)力商家（自用） ? 浙江籍投資者 ? 常德籍回鄉(xiāng)投資者（廣東） ? 長(zhǎng)沙、湖北投資者 經(jīng)營(yíng)商家 ? 大賣(mài)場(chǎng) 全球，至少是國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌 ? 家電、數(shù)碼電子、家居 國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌 ? 主力店 省內(nèi)一流品牌 ? 其他商家 省內(nèi)、市內(nèi)一流品牌，特色店，老字號(hào) 形象定位 ? 大型、綜合性 ? 集購(gòu)物、休閑、文化、旅游、娛樂(lè)、美食為一體的一站式購(gòu)物 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中心 ? 時(shí)尚的、自己的 我們常德的 ? 城市商業(yè)中心 水星 樓 無(wú)可爭(zhēng)議的常德商業(yè)名片 總體定位描述 ? 滿(mǎn)足常德城鎮(zhèn)居民大眾商業(yè)消費(fèi)，商旅人員的休閑、旅游特色消費(fèi)，兼具多種服務(wù)功能，完善并提升城市商業(yè)中心功能， 作為城市商業(yè)名片的大型文化、旅游購(gòu)物中心。 ? 權(quán)威性 無(wú)可爭(zhēng)議的常德城市商業(yè)名片。 ? 和諧性 重現(xiàn)老商業(yè)區(qū)的繁榮景象，商業(yè)與文化高度和諧統(tǒng)一，人與建筑的和諧統(tǒng)一。有利于項(xiàng) 目資金回款，有利于提升住宅物業(yè)的價(jià)值。首先確定主力商家，尤其是大賣(mài)場(chǎng)。組建招商團(tuán)隊(duì)和銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì)，二者相對(duì)獨(dú)立又緊密聯(lián)系。對(duì)我們常德水星樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，“水星 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 樓”既是項(xiàng)目的品牌也是企業(yè)的品牌，兩者高度統(tǒng)一，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣成功了，那么企業(yè)的品牌也樹(shù)立起來(lái)，為未來(lái)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ? “水星樓”四部曲 ? 一部曲：尋找“水星樓”背后的故事 結(jié)合抗戰(zhàn)勝利和世界反法西斯勝利 60 周年，在全市甚至是全省范圍征集老照片、文章、英雄事跡等。 ? 三部曲：時(shí)尚“水星樓” 宣傳倡導(dǎo)一種休閑生活方式，一種全新的購(gòu)物體驗(yàn)。 ? 激昂第四部：歡樂(lè)“水星樓” 水星樓廣場(chǎng)上的大家樂(lè)舞臺(tái)，各類(lèi)專(zhuān)業(yè)演藝團(tuán)體、民間藝術(shù)、群眾組織、少兒節(jié)目粉墨登場(chǎng)，結(jié)合各個(gè)商家的各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)，水 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 星樓購(gòu)物中心廣場(chǎng)上人聲鼎沸，人潮涌動(dòng)。第四部體現(xiàn)了老人與孩子同樂(lè)，文化與商業(yè)共舞。 十、 目前規(guī)劃設(shè)計(jì)下的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與租戶(hù)信息 a) 1樓三層，總建筑面積 1594 平方米，業(yè)態(tài)定位為輔助功能零售店 租 戶(hù) 樓 層 租戶(hù)數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 獨(dú)立街鋪