【正文】 6). 家樂(lè)福要求 配備大型停車(chē)場(chǎng)，并且停車(chē)場(chǎng)與大賣(mài)場(chǎng)之間聯(lián)系方便。家樂(lè)福一般占兩層空間，不開(kāi)三層。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 3)、外聘公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。在中國(guó)一般標(biāo)準(zhǔn)是公共汽車(chē) 8 公里車(chē)程，不超過(guò) 20 分鐘的心理承受力。Ｃａｒｒｅｆｏｕｒ （法文意為十字路口）第一家店是 1963 年開(kāi)在巴黎南效一個(gè)小鎮(zhèn)的十字路口，一火爆，大家都說(shuō)去十字路口，把店名給忘了。 家樂(lè)福 1993 年進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，一站式購(gòu)物， 2002 年 11 月已有 34 家，今后五年達(dá)到 50 家，營(yíng)銷(xiāo)策略以家庭主婦為目標(biāo)顧客。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 C、 山姆會(huì)員店 倉(cāng)儲(chǔ)型的大商場(chǎng)，瞄準(zhǔn)的是一些小企業(yè)主和其它進(jìn)行大宗購(gòu)買(mǎi)的顧客，為會(huì)員提供比一般零售商更低的價(jià)格及更高的品質(zhì)保證。 沃爾瑪選址的具體策略 １ )良好的可見(jiàn)度 ２ )理想的方位 ３ )合理的場(chǎng)地大小與形狀。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 h) 引入知名的物業(yè)管理公司或顧問(wèn)，前期介入，就后期管理問(wèn)題提出相關(guān)建議，規(guī)劃時(shí)合理解決。從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的角度來(lái)看，會(huì)制約本地塊的商業(yè)氛圍。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 5樓的商業(yè)價(jià)值似乎沒(méi)有發(fā)掘出來(lái)。 十五、 規(guī)劃建議 a) 商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮為步行街 +購(gòu)物中心（ MALL）業(yè)態(tài)組合形式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 鋪位 面積 (平米 ) 數(shù)量 (個(gè) ) 平均租金(平米 /月 ) 平均單價(jià) (平米 ) 總銷(xiāo)售額 (萬(wàn)元 ) 鋪位 形式 一樓 1819 20 120 元 萬(wàn) 獨(dú)立 街鋪 二樓 1822 14 53 元 萬(wàn) 獨(dú)立鋪 合計(jì) b) 7樓，總建筑面積 5632 平米，推售面積 3902 平米，預(yù)計(jì)推售時(shí)間 2020 年 2 月 14 日 。 以低成本營(yíng)銷(xiāo)為出發(fā)點(diǎn)，以實(shí)際銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向。 成本控制 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。布置上營(yíng)造一種淡定從容的生活氛圍，體現(xiàn)一種古典與現(xiàn)代的和諧。 售樓處和住宅樣板房 考慮項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)，在人民路 1樓設(shè)立營(yíng)銷(xiāo)中心。如送管理費(fèi)、抽獎(jiǎng)送折扣、限時(shí)特惠單位等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 由于本項(xiàng)目地理位置特殊，項(xiàng)目周邊人流較大，從節(jié)約成本及以上提到的借勢(shì)策略出發(fā)，主要利用墻體廣告、路牌廣告及車(chē)體廣告及網(wǎng)絡(luò)，輔以報(bào)紙廣告進(jìn)行宣傳。 住宅的價(jià)格在局部形成高開(kāi)高走的態(tài)勢(shì)，通過(guò)打造便利時(shí)尚型的高檔公寓，利用面積小總 價(jià)不高的特點(diǎn)，適當(dāng)提高產(chǎn)品面市時(shí)的單價(jià)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。前幾批推出的單位以小面積商鋪總價(jià)低的特點(diǎn)打動(dòng)客戶(hù)，畢竟最終決定 客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的是總價(jià)、首付款和月供樓款。 第四步考慮高層住宅的銷(xiāo)售，由于戶(hù)數(shù)較多，服務(wù)好這些客戶(hù)會(huì)占用較多的精力，針對(duì)目前的戶(hù)型面積定位，需要展開(kāi)專(zhuān)題討論，這里不做詳細(xì)的介紹。 第二步在主力商家開(kāi)業(yè)前后各一個(gè)月內(nèi)，分兩批推出 4樓的銷(xiāo)售。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這樣安排的好處是在完成回款的前提下， 保持市場(chǎng)熱點(diǎn)。這些節(jié)點(diǎn)需提前做好宣傳、促銷(xiāo)、現(xiàn) 場(chǎng)接待的協(xié)調(diào)安排計(jì)劃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。爭(zhēng)取在今年十二月上旬取得項(xiàng)目預(yù)售許可證的前提下，內(nèi)部認(rèn)購(gòu)時(shí)間從 05 年 11 月 25 日至 12 月 23 日。 整體業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)完成 2020/6/18——2020/7/18 代理機(jī)構(gòu)、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)專(zhuān)家、設(shè)計(jì)院、開(kāi)發(fā)商 宣傳資料設(shè)計(jì)、招商合約準(zhǔn)備等 2020/6/30 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi) 發(fā)商 全面招商工作展開(kāi) 2020/7/1——2020/7 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商 購(gòu)物中心開(kāi)業(yè) 2020/4 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商 十三、 銷(xiāo)售工作安排 水星樓項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略總體來(lái)說(shuō)有如下幾點(diǎn)：一、不斷地制造市場(chǎng)亮點(diǎn)，保持項(xiàng)目的市場(chǎng)溫度；二、處理好商住關(guān)系，達(dá)到互相促 進(jìn)的效果；三、服務(wù)好老客戶(hù)，充分利用口碑效應(yīng)。 址要求） b) 招商工作計(jì)劃表 工作內(nèi)容 時(shí)間 責(zé)任部門(mén) 備注 一、大商家招商 確定大商家招商團(tuán)隊(duì) 2020/5/15—— 代理機(jī)構(gòu) 制訂招商計(jì)劃，確定宣傳計(jì)劃與費(fèi) 用 2020/5/18 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi) 發(fā)商 組織考察、洽談意向、反饋意見(jiàn)、修改設(shè)計(jì) 2020/5/19——2020/7/30 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院 簽訂意向書(shū) 2020/8/1 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi) 發(fā)商 確定大賣(mài)場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì) 2020/8/1 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi)發(fā)商、設(shè)計(jì)院 二、全面招商工作 組建大商家招商團(tuán)隊(duì) 2020/5/15 代理機(jī)構(gòu) 洽談合作伙伴，建立最佳招商組合 2020/5/16——2020/6/16 代理機(jī)構(gòu) 制訂全面招商工作方案，確定主要招商推廣活動(dòng) 和招商宣傳費(fèi)用 2020/6/19 代理機(jī)構(gòu)、開(kāi) 發(fā)商 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。（附沃爾瑪、家樂(lè)福情況介紹和選代理機(jī)構(gòu) 招商團(tuán)隊(duì) 銷(xiāo)售團(tuán)隊(duì) 策 劃團(tuán)隊(duì) 全球 國(guó)內(nèi)一 線(xiàn)品牌 招商組 開(kāi)發(fā)商 浙江銷(xiāo)售 深圳銷(xiāo)售 常德銷(xiāo)售 省內(nèi) 常德長(zhǎng) 沙招商組 業(yè)態(tài)調(diào)控 招商管理 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 十一、 營(yíng)銷(xiāo)工作組織架構(gòu) 十二、 招商工作安排 總的來(lái)說(shuō)招商工作遵循下面幾條策略：先進(jìn)行業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)和大賣(mài)場(chǎng)招商，后進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；招商順序?yàn)楹诵闹髁Φ晗刃?，輔助店隨后，吸引人氣業(yè)態(tài)先行，零售購(gòu)物優(yōu)先，輔助項(xiàng)目配套；租賃經(jīng)營(yíng)“放水養(yǎng)魚(yú)”，先做人 氣，再做生意，一起分享成長(zhǎng)空間。 租 戶(hù) 樓 層 租戶(hù)數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 家電、數(shù)碼電子 一、二、三樓部分 1 個(gè) 5600 平米 國(guó)美、易好家、蘇寧 、永樂(lè) 家居生活廣場(chǎng) 一、二、三樓部分 1 個(gè) 2842 平米 常德制造 旅游產(chǎn)品街 東座一樓北面 10 個(gè) 約 700 平米 合 計(jì) 12 個(gè) 9142 平米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 d) 4樓地面四層，總建筑面積 12586 平米，定位為百貨商場(chǎng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。第四部體現(xiàn)了老人與孩子同樂(lè)，文化與商業(yè)共舞。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 ? 三部曲：時(shí)尚“水星樓” 宣傳倡導(dǎo)一種休閑生活方式，一種全新的購(gòu)物體驗(yàn)。 樓”既是項(xiàng)目的品牌也是企業(yè)的品牌，兩者高度統(tǒng)一，項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣成功了，那么企業(yè)的品牌也樹(shù)立起來(lái)，為未來(lái)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。對(duì)我們常德水星樓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司來(lái)說(shuō)，“水星 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。首先確定主力商家，尤其是大賣(mài)場(chǎng)。 ? 和諧性 重現(xiàn)老商業(yè)區(qū)的繁榮景象，商業(yè)與文化高度和諧統(tǒng)一，人與建筑的和諧統(tǒng)一。 中心 ? 時(shí)尚的、自己的 我們常德的 ? 城市商業(yè)中心 水星 樓 無(wú)可爭(zhēng)議的常德商業(yè)名片 總體定位描述 ? 滿(mǎn)足常德城鎮(zhèn)居民大眾商業(yè)消費(fèi)，商旅人員的休閑、旅游特色消費(fèi)，兼具多種服務(wù)功能，完善并提升城市商業(yè)中心功能， 作為城市商業(yè)名片的大型文化、旅游購(gòu)物中心。 客戶(hù)定位 消費(fèi)客戶(hù)群體 ? 常德市城鎮(zhèn)居民大眾消費(fèi) ? 周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城消費(fèi) ? 商旅人士觀光消費(fèi) 投資購(gòu)買(mǎi)客戶(hù) ? 本土富貴、殷實(shí)之家 ? 政府人士 ? 私營(yíng)業(yè)主 ? 實(shí)力商家（自用） ? 浙江籍投資者 ? 常德籍回鄉(xiāng)投資者（廣東） ? 長(zhǎng)沙、湖北投資者 經(jīng)營(yíng)商家 ? 大賣(mài)場(chǎng) 全球，至少是國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌 ? 家電、數(shù)碼電子、家居 國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌 ? 主力店 省內(nèi)一流品牌 ? 其他商家 省內(nèi)、市內(nèi)一流品牌，特色店，老字號(hào) 形象定位 ? 大型、綜合性 ? 集購(gòu)物、休閑、文化、旅游、娛樂(lè)、美食為一體的一站式購(gòu)物 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 由于該項(xiàng)目影響極大，為政府重點(diǎn)項(xiàng)目，金健是當(dāng)?shù)刈畲蟮纳鲜衅髽I(yè)之一，實(shí)力雄厚。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專(zhuān)業(yè)、更新速度最快的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。經(jīng)重新包裝后，引進(jìn)了深圳銅鑼灣廣場(chǎng)，現(xiàn)進(jìn)行第二次開(kāi)盤(pán)。 拆遷老吉春堂藥店和新華書(shū)店，項(xiàng)目建成后需返回一部分面積給吉春堂及新華書(shū)店 另：由吉春廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)