【正文】 搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 拆遷老吉春堂藥店和新華書店，項目建成后需返回一部分面積給吉春堂及新華書店 另：由吉春廣場開發(fā)商金城房地產公司開發(fā)的另一商住樓：金城廣場 12 樓臨街鋪面， 36 樓住宅，售價為 16 層打包 23000 元 /平米，由溫州商會集體購買，已銷售完畢。據(jù)說，國美電器有意入駐。 三）銅鑼灣廣場 項目進度：承諾 05 年 10 月 1 日商場開業(yè) 共 22 層， 14 樓 商場， 57 層餐飲、娛樂配套， 822 層寫字樓，建筑面積 28504 平米 項目前期曾欲引進長沙平和堂百貨廣場，該百貨在長沙經營很好，是一家日資百貨，在常德市民中有很強的品牌號召力。后招商失敗，平和堂未能入駐。經重新包裝后，引進了深圳銅鑼灣廣場，現(xiàn)進行第二次開盤。 售價：一樓臨街鋪面均價 26800 元 /平米，共有 27 個鋪面，面積為 5080 平米 內鋪每層約有 220 個鋪位，面積 1522 平米，實用率 75% 內鋪售價：一樓 18800 元 二樓 1200 元 三樓 7000 元 四樓 4800 元 522 樓寫字樓售價 30003500 元 /平米 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 銷售情況： 2 樓約有 50%，其他樓層約 30%， 1 樓臨街銷售約有85%寫字樓已售 80% 銷售方式：商鋪帶 12 年租約銷售，前 10 年每年按 8%回報，第1112 年按 10%回報， 12 年租約期滿后，可由發(fā)展商原價回購 項目優(yōu)點：位置很好，常德第一家大型購物廣場 項目缺點：招商一年半時間拖得太長，且更換了商家，工期緩慢，資金不到位，讓很多業(yè)主失去了信心，有 一定的負面影響 四）泓鑫商業(yè)廣場 泓鑫城市花園之裙樓，共 4 層，建筑面積約 30000 平米 項目進度：住宅已出外立面，商業(yè)廣場正在招商 項目規(guī)劃：大型超市、美食休閑 銷售情況：住宅已售 85%，售價 1800 元 /平米起 商場正在招商，目前暫不銷售 五）金鉆廣場 A 區(qū) 金鉆廣場位于人民路步行街北側，為常德市最大的商業(yè)廣場，共26 萬平米，共中商業(yè) 22 萬平米，住宅 4 萬平米。 銷售非常理想， 1 樓 2300032000 元 /平米，鋪面約 30140 平米 現(xiàn)銷售 A 區(qū) 3 樓 銷 售均價 5600 元 /平米 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 面積： 1018 平米 銷售方式： 12 年返租，第 110 年回報 10%，第 1112 年回報 12% 24 樓整體招商，現(xiàn)只售 3 樓 金鉆廣場業(yè)態(tài)規(guī)劃極差，交通不方便，人流組織不順暢，后續(xù)經營困難，除女人一條街經營較為理想之外，其他區(qū)域幾乎經營困難， 1 樓約有 35%在轉租，有 10%左右空置，租金為 80120 元 /平米， 2 樓以上 70%空置。常德市約有 70%的投資者被套牢。 由于該項目影響極大，為政府重點項目，金健是當?shù)刈畲蟮纳鲜衅髽I(yè)之一，實力雄厚。為了救市，對小業(yè)主負責，現(xiàn)金鉆廣場力度很大 ，愿以返租 810%方式回租所有 2 樓以上小業(yè)主的鋪面，然后統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經營。 新一佳超市已入駐負一樓，約 11000 平米。 六） 常德主要商街租金調查： 郎州路北： 4060 元 /平米 郎州路南： 6080 元 /平米 金鉆廣場：臨街： 120160 元 /平米 人民路西： 6070 元 /平米 人民路東： 80100 元 /平米 地下商場： 1215 元 /平米 六、 項目定位 產品定位 ? 大型文化、旅游購物中心 主題百貨商場、商業(yè)組團、品 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 牌主力店、獨立街鋪相結合。 客戶定位 消費客戶群體 ? 常德市城鎮(zhèn)居民大眾消費 ? 周邊縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進城消費 ? 商旅人士觀光消費 投資購買客戶 ? 本土富貴、殷實之家 ? 政府人士 ? 私營業(yè)主 ? 實力商家（自用） ? 浙江籍投資者 ? 常德籍回鄉(xiāng)投資者（廣東） ? 長沙、湖北投資者 經營商家 ? 大賣場 全球，至少是國內一線品牌 ? 家電、數(shù)碼電子、家居 國內一線品牌 ? 主力店 省內一流品牌 ? 其他商家 省內、市內一流品牌，特色店，老字號 形象定位 ? 大型、綜合性 ? 集購物、休閑、文化、旅游、娛樂、美食為一體的一站式購物 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中心 ? 時尚的、自己的 我們常德的 ? 城市商業(yè)中心 水星 樓 無可爭議的常德商業(yè)名片 總體定位描述 ? 滿足常德城鎮(zhèn)居民大眾商業(yè)消費，商旅人員的休閑、旅游特色消費，兼具多種服務功能，完善并提升城市商業(yè)中心功能， 作為城市商業(yè)名片的大型文化、旅游購物中心。 七、 水星樓的“四個性格” ? 唯一性 常德市唯一真正意義上的購物中心。 ? 權威性 無可爭議的常德城市商業(yè)名片。 ? 排他性 具有豐富文化內涵的黃金商業(yè)地段，難以仿造。 ? 和諧性 重現(xiàn)老商業(yè)區(qū)的繁榮景象，商業(yè)與文化高度和諧統(tǒng)一，人與建筑的和諧統(tǒng)一。 八、 策略設計 ? 商業(yè)先行，住宅墊后。有利于項 目資金回款，有利于提升住宅物業(yè)的價值。 ? 招商先行，設計于后。首先確定主力商家，尤其是大賣場。 ? 招商與銷售并舉。組建招商團隊和銷售團隊，二者相對獨立又緊密聯(lián)系。 九、 整體推廣思路與階段推廣策略 ? 市場上有不少案例說明項目品牌主導企業(yè)品牌，如深圳的百事達花園、東?；▓@。對我們常德水星樓房地產開發(fā)公司來說，“水星 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 樓”既是項目的品牌也是企業(yè)的品牌，兩者高度統(tǒng)一，項目營銷推廣成功了，那么企業(yè)的品牌也樹立起來，為未來的企業(yè)經營打下堅實的基礎。因此，在整體推廣思路上應該緊緊扣住“水星樓”三個字，堅持做好一個中心兩到三個基本點的 工作，一個中心指水星樓購物中心廣場，將廣場文化做足；兩到三家主力商家的開業(yè)和促銷活動要作為重大營銷事件來做。 ? “水星樓”四部曲 ? 一部曲：尋找“水星樓”背后的故事 結合抗戰(zhàn)勝利和世界反法西斯勝利 60 周年，在全市甚至是全省范圍征集老照片、文章、英雄事跡等。 ? 二部曲：再現(xiàn)“水星樓” 舉行項目論證會，向社會公開展示設計方案，征詢意見，項目的開工奠基、竣工揭牌儀式等。 ? 三部曲：時尚“水星樓” 宣傳倡導一種休閑生活方式，一種全新的購物體驗?！半p樓書”面市，《水星集》收錄各類老照片、人物事跡、 文章故事，體現(xiàn)項目的文化內涵；《水星樓購物休閑完全手冊》從導購的角度出發(fā)，將各類商家收錄其中，注重內容的實用性和語言的趣味性，體現(xiàn)項目的人文關懷。 ? 激昂第四部：歡樂“水星樓” 水星樓廣場上的大家樂舞臺，各類專業(yè)演藝團體、民間藝術、群眾組織、少兒節(jié)目粉墨登場，結合各個商家的各類促銷活動，水 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 星樓購物中心廣場上人聲鼎沸，人潮涌動。至此本項目商業(yè)人氣達到一個高峰。第四部體現(xiàn)了老人與孩子同樂，文化與商業(yè)共舞。 ? 旅游概念 可考慮等到條件成熟，取得常德市旅游、文化等主管單位的支持，將“水星樓”申報市旅游景點和愛國主義教育 基地。 十、 目前規(guī)劃設計下的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃與租戶信息 a) 1樓三層，總建筑面積 1594 平方米，業(yè)態(tài)定位為輔助功能零售店 租 戶 樓 層 租戶數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 獨立街鋪 一樓和部 分二樓 8 個 約 550 平米 品牌零售 一至三樓 1 個 約 1044 平米 合 計 9 個 1594 平米 b) 2樓地下一層，地面四層，總建筑面積 10651 平方米，業(yè)態(tài)組合為超市、麗人行、美食園。 租 戶 樓 層 租戶數(shù)量 租賃面積 品牌舉例 地下超市 地下一樓 1 個