【正文】 投資模式，較適合以投資臵業(yè)獲得固定期限，可保證回報的理智穩(wěn)健型投資者，同時同類案例操作實踐也證明中老年人群較青年族群成交更為踴躍。 價格定位 物業(yè)價格的制定是一個綜合而嚴謹的策略過程，在對市場進行全面調研之后，制訂本業(yè)態(tài)的銷售價格 ： 編號 物 業(yè) 形 式 套數 銷售面積 （平方米） 單 價 （元 /平米） 銷售收入 （萬元） C 地下一層（洗浴、 KTV） 13500 2800 3780 D 北側金融商務中心 4 4840 5200 2517 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 E 西側大型商鋪 5 1600 5200 832 F 東側飲食商業(yè)街 6 2570 5500 1413 G 一層商業(yè)街（單層網點） 14 1395 8000 1116 H 雙層網點商業(yè)街 13 4000 6000 2400 I 大型雙層網點（服裝百貨） 1 1500 5500 825 J 一層內街商鋪（單層網點） 11 1360 5500 748 K 二層內街商鋪（單層網點） 14 1870 5000 935 L 辦公用房（ 36 層） 72 10000 3200 3200 M 商住兩用房（ 36 層） 246 15900 3500 5565 合 計 58535 23331 廣場主題經營定位： （ 1） 商場主題定位： 地下一層主題：娛樂廣 場 /專業(yè)市場 A、 對象：滿足中高消費群體對娛樂休閑的要求，同時也提供家庭周末消費的場所和新城區(qū)家庭對家居產品的需求。 B、 產品：國際影院、 KTV、女子會所、洗浴中心、電玩世界、專業(yè)家居產品市場。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 C、 理由：填補空白市場，整合消費需求，體現購物中心消費一站式滿足的特點。 一層主題：情景購物廣場： D、 對象：滿足白領、金領消費族群對品質生活的要求，同時也提供家庭主婦在日常家居消費之外的較高物質需求。 E、 產品：主要經營品牌服裝、珠寶、名表、高檔化裝品。同時設臵 coffee shop，快餐廳與高檔酒樓。 F、 理由：避免與大百貨業(yè)態(tài)相沖 突，同時對消費者來講也是一種有益的互補；真正體現了購物中心的功能。 二層：兒童天地 A、 對象：以各類型家庭的孩子為主，集玩、購、學習和智力開發(fā)為一體的兒童世界。 B、 產品：兒童服裝、玩具反斗、兒童圖書。（定位一定是高檔） G、 理由： ? 家長對獨生子女的寵愛，消費較高； ? 大人小孩同玩同樂，能帶動全家消費； ? 兒童消費容易聚集人氣； ? 為周邊社區(qū)提供了良好的配套服務。 （ 2）定位總結： A、 由于有投資回報的限定為了避免投資者以租金做比較，住宅部分和商業(yè)部分的定位不宜同時上市，而應拉開檔期，分別推出。 B、 將購 物中心總體包裝，再配合““世界五百強企業(yè)之一””的入駐成 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 為一個膠州市首家產權式情景購物中心；為日后長期的經營管理打好旺市基礎。 三、 產權式投資方式 廣場產權式投資模式具有以下主要特點： （ 1） 實行所有權與經營權分離，將鋪位分割成小面積的單位出售。 （ 2） 業(yè)主和投資者可以根據自身的實力投入資金，獲得相應的產權與收益權， （ 3） 業(yè)主所購買的商鋪，經營則委托經營公司統(tǒng)一經營，經營公司與““世界五百強企業(yè)之一””等品牌商家合作，利用其先進管理保證投資者獲得穩(wěn)定的高額回報。 產權式投資方式核心優(yōu)點： （ 1） 投資有保障，因 為有品牌商家和實力開發(fā)商的存在使得中小投資者的投資風險大幅度降低。 （ 2） 最大程度降低臵業(yè)門檻，能使投資者能夠以最輕松的方式投資商鋪，從而最大程度的擴大了顧客層面。 （ 3） 高回報率，產權式商鋪投資在大大規(guī)避了投資風險的同時，依然具有了商鋪投資的傳統(tǒng)優(yōu)點 高投資回報率。 操作關鍵： 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 （ 4） 如何在最短時間內讓膠州市消費者接受“產權式投資”這一投資概念，并迅速升溫成一種潮流。 （ 5） 如何在保證開發(fā)商利益的前提下降低臵業(yè)門檻，使產權投資模式得到普及。同時又給投資者以信心，相信能獲得穩(wěn)定的回報。 四、投資回報分析 對投資 者的不同回報利率對發(fā)展商的影響 假設拐角雙層建筑中的一個 A 單位鋪位，面積 10 平方米，總價 10 萬元，實際租金水平是 30 元 /平方米 /日。 成交條件： 5 成十年按揭。 我們分別來比較投資回報率在 %， %， %， 8%不同水平下發(fā)展商與投資者在前十年內的收益 發(fā)展商收益（未考慮打折銷售，利息，管理費等情況） 回報率 總價（萬） 十年收益（萬） 十年付出（萬） 實際收入（萬） 相當于售價（元 /平方米） 實際總收入 （萬） % 10 7100 %. 10 7 7000 % 10 . 6800 8% 10 8 5600 投資者收益分析 （ 1） 不同回報比率對投資者的影響 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 回報率 總價 首期 5成 5 年一次性回報 實付首期 5 成 10年月供 月回報 回報與月供差額 % 10 5 549 542 7 % 10 5 549 550 +1 % 10 5 549 566 +17 8% 10 5 4 1 549 667 +117 根據上面分析，建議采用 %的方案，既保證了發(fā)展商的合理的收益，又保證了投資者在十年的供樓期內，回報率正好可以抵供樓款。而多出來的17 元可以考慮稅的問題。 （ 2） 8%的年回報率下，投資者投資分析 仍假設拐角雙層建筑中的一個 A 單位鋪位，面積 10 平方米，總價 10 萬元，選擇 5 成十年的供樓方式。以下分析投資者的收益。 投資者的回報分為 2 個階段，前十年的供樓階段和十年后收取租金階段。 A、按揭方式投資分析 ? 供樓階段 回報率 總價 首期5 成 5年一次性回報 實付首期 5 成10 年月供 月回報 5 年總月供 投資者實付 回報與月供差額 % 10 5 549 566 32940 48940 +17 在這一階段，投資者的利益體現在兩個方面：一次性回報 5 年，使投資者只要付出少量的資金就可以參與投資。再付 5 年月