【正文】 研究范圍包括：人流量，停留時間，每次消費金額、對不同類別的需 求（吃、喝、玩、樂）等。如北京市場每次單店購物達(dá)100 萬元，而在廣州只有 10 萬元，不同城市每次消費金額相差懸殊。 Ⅳ、 商圈輻射范圍： 包括一級商圈、次級商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競爭項目等 新設(shè)商業(yè)項目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌龅匿N售潛力分析，可以獲利的包括城市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測本項目將來可以分享的市場份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 ⑷ 商圈容量測算 在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力理，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。 測量商 圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS＝（ C RE） 247。 RF 其中， IRS 為飽和度指數(shù)， C 為顧客總數(shù)， RE 為每一位顧客的平均購買額， RF 為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。 假設(shè)某年某商圈的商場每平方米平均營業(yè)額 10996 元，顧客為 350 萬人，全年人平均購買 5000元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為 110 萬平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)： （ 350 5000） 247。 110＝ 15909 元 /平方米 那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近 5000 元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。 三、目標(biāo)客戶的研究分析 目標(biāo)客戶經(jīng)營范 圍分析 找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個別需要。 目標(biāo)客戶投資動向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 目標(biāo)客戶對商業(yè)的需求分析 包括對各種類型商家的特點的分析；對各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對承租面積的要求；各種不同商家對商場配套要求等的分析。 目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析 包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等； 目標(biāo)客戶抗經(jīng)營鳳險能力分析 目標(biāo)客戶品牌分級研究 四、消費者總體研究分析 消費水平調(diào)研 ● 消費習(xí)慣：考慮南北地域的差異性， 不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等； ● 逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵； ● 偏愛商場：包括尋找出消費者偏愛程度高的商場吸引點，及其原因； ● 對項目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等； 消費結(jié)構(gòu)調(diào)研 消費水平的提升必然導(dǎo)致消費結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費水平必定呈動態(tài)模式增長，這就法影響消費結(jié)構(gòu)的變化。如何在第一時間有效捕捉未來商業(yè)地產(chǎn)消費者消費結(jié)構(gòu)的變化是消費結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。 FIP 以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國 3－ 5 年市場消費 結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費結(jié)構(gòu)的特點，以前瞻性眼光為項目作好消費結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 本商圈消費群結(jié)構(gòu) ⑴ 本商圈消費群結(jié)構(gòu)分析 ⑵ 本區(qū)域消費群結(jié)構(gòu)分析 ① 基本人口狀況 ② 人流量分析 ★★ 人流量分布及結(jié)構(gòu) ★★ 日均人流量、平時人流量、節(jié)假日人流量 ⑶ 消費群結(jié)構(gòu)分析 ★★ 抽樣數(shù)據(jù)整理 ★★ 抽樣取數(shù)方法 消費力分析 A、本商圈消費力分析 項目 市場 低收入戶 中等偏下收入 中等收入戶 中等偏上戶 高收入 本組最低人均年收入（元） 本組最高人均年收入（元） 根據(jù) 本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)； B、本地域消費群和消費行為特點分析（見下表） 高級消費群 中高級消費群 中高級灰領(lǐng)消費群 中低檔消費群 其他消費群 家庭人均 5 萬元以上 4－ 5 萬元 2－ 4 萬元 2 萬元以下 收入 占本區(qū)域消費群的百分比 消費行為特點 C、應(yīng)同時考慮的及影響本地消費群行為的重要變量 ① 年齡 ② 性別 ③ 收入水平 ④ 文化水平 ⑤ 接受時尚信息程度 ⑥ 家庭的滿巢信息程度 D、區(qū)域（商圈）消費力分析 E、區(qū)域消費力分 析及結(jié)論 五、競爭商圈研究分析 競爭商業(yè)項目現(xiàn)狀調(diào)研分析 包括面積、特色、經(jīng)營范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。 競爭商業(yè)項目總體分析 包括資金實力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢等的調(diào)研； 項目所處區(qū)域市場價格鳳險分析 ① 最低價格分析 按邊際理論，當(dāng)供應(yīng)過大，價格跌破成本后，即停止供應(yīng)，直至價格回升； ② 最低鳳險價格選擇 A、成本價的張力分析（見下表） 成本定價 元 /平方米 成本 價折算最低租金 元 /平方米 /日 購買人均支付額 元 /人 進(jìn)入商場人均購買比例 商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 人 /平方米 /日 張力構(gòu)成比＝實際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 /可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比 B、最低慣性的張力分析 最低租金價格慣＝構(gòu)成比 日成本租金價 30 天 六、項目的 SWOT 分析 本項目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析 本項目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 本項目所在街區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及商業(yè)機(jī)會分析 地塊工、地理位置、地貌特點 地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件 地塊區(qū)域商業(yè)開 發(fā)的特點 周邊生活及商業(yè)配套研究 項目地塊的優(yōu)勢分析 項目地塊劣勢分析 項目地塊的鳳險分析 1 項目地塊的機(jī)會把握 1 項目 SWOT 綜合分析 七、未來 3－ 5 年商業(yè)走勢預(yù)測分析 FIP“未來界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。通過對未來 3－ 5 年整體商業(yè)環(huán)境及項目所在地商業(yè)市場的預(yù)測來決定現(xiàn)階段商業(yè)項目的策劃方向。提前向開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、消費者展示潛力巨大的商業(yè)模式。 基于此， FIP 將對未來 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場作專業(yè)預(yù)測，為項目提供更科學(xué)可行的市場走向與發(fā)展趨勢指導(dǎo)，從而打造項目的 核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競爭力。 附商業(yè)項目市場調(diào)查問巻 廣州某項目商業(yè)市場調(diào)查問卷 尊敬的先生小姐： 您好！我是 的訪問員?，F(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項市場調(diào)查，很想聽聽您的意見。耽誤您一點時間，問您一些問題，謝謝您的合作 被訪者姓名： 電話： 居住地址： 訪問員姓名： 訪問時間： 甄 別 問 卷 出示卡片 1 S請問您及家人有沒有在這張卡片上所列的公司工作？（單選） 市場調(diào)研公司、廣告公司 1 公關(guān)、社情民意調(diào)查機(jī)構(gòu)、咨詢公司 2 廣播、電視、報紙、雜志 等各種媒介機(jī)構(gòu) 3 房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單位 4 房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理單位 5 以上均無 6 S您本人在過去 6 個月中，有沒有參加任何形式的市場研究活動？ A、有 B、沒有 出示卡片 2 S請問您的年齡是： 15 歲以下 1 15―― 18 2 19―― 22 3 23―― 25 4 26―― 30 5 31―― 35 6 36―― 40 7 41―― 45 8 46―― 50 9 51―― 55 0 55 歲以上 X 出示卡片 3 S請問您是：（單選） 土生土長的本地人 1 不是本地人，但在本地居住 1 年以上 2 不是本地人，在本地居住不到 1 年 3 外地人來旅游觀光 4 外地人來出差 5 外地人來探親 6 其他（請記錄） 7 購物習(xí)慣與行為 出示卡片 4 0請問您知道卡片上所列的這些專業(yè)批發(fā)市場嗎？ 0請問您去過卡片上所列的哪些批發(fā)市場購物？ 01 02 順德樂從家私城 1 1 虎門服裝城 2 2 廣州白馬服裝城 3 3 廣州海印電器城 4 4 番禺電器城 5 5 中山沙溪休閑服裝城 6 6 其他（請注明） 7 7 出示卡片 5 0請問您去過廣州以外的其他地方購物嗎？ 去過深圳 1 去過廣東省的其他城市 2 去過廣東省外的其他省 3 去過香港 4 去過澳門 5 沒有去過廣州以外的其他地方 6 其他（請注明） 7 出示卡片 6 0靖問您在什么情況下會去廣 州以外的其他地方購物 廣州沒有賣的 1 買貴重的物品會選擇更專業(yè)的市場 2 廣州的種類比較少 3 結(jié)婚購物時 4 買家私時 5 買珠寶首飾時 6 其他（請注明） 7 0請問您在廣州到過哪些地方逛街或購物呢？ 0請問您認(rèn)為廣州主要的商業(yè)區(qū)在哪里？ 0請問哪一個地方是您最常去逛街或購物的呢？ 出示卡片 7 0請問您通常和什么人一起去逛 街購物呢？ 配偶 1 子女 2 親戚 3 同事 4 同學(xué) 5 朋友 6 其他（請注明） 7 0請問您逛街購物時通常幾個人一起？ 請記錄： 人 0請問您每次逛街的購物的花費一般有多少？ 請記錄：元 出示卡片 8 01請問您通常是選擇哪種交通工具到購物地點呢？ 出示卡片 9 01請問您通常多久逛街購物一次？ 一星期三次或以上 1 一星期 1―― 2 次 2 兩星期一次 3 一個月一次 4 三個月一次 5 半年一次 6 一年一次 7 少于一年一次 8 從來沒去過購物 9 其他（請注明） 0 出示卡片 10 01去某個商業(yè)區(qū)逛街的時候，以下的因素對您而言，重 要程度如何？這里， 5 分代表非常重要，1 分 代表一點也不重要，請用卡片上的尺度去對這些因素評分。 非常重要 一點也不重要 貨物的選擇、款式、品牌 商業(yè)區(qū)的格調(diào) 商業(yè)區(qū)的位置 貨物的價格 有吃東西的地方 有休息的地方 有娛樂的地方 出示卡片 11 01通常您會選擇什么樣的商業(yè)區(qū)逛街購物？ 知名度高 貨物齊全，包羅萬象 貨物時尚，合潮流 促銷活動熱鬧 貨物價格貴 貨物價格公平 促銷優(yōu)惠多 建筑漂亮 吃東西方便 娛樂設(shè)施豐富 貨物價格便宜 購物環(huán)境舒適 貨物種類適合我 高檔的 適合 普通老百姓的 店鋪規(guī)劃有條理 環(huán)境設(shè)施較新 配套設(shè)施較新 配套設(shè)施齊備 餐廳食品質(zhì)量好 可以講價的 導(dǎo)游帶去的 其他（請注明） 出示卡片 12 01當(dāng)購買以下物品時中，您最可能在哪一個地方購買？ 男士服裝、男鞋 女士服裝、女鞋 首飾、鐘表 兒童服裝、童鞋 書 家居用品 家用電器 寢室、浴室用品 家具 化妝品、化妝用具 電子、計算機(jī)配件、產(chǎn)品 食品 出示卡片 13 01請問您到逛街購物地點的時候，