【正文】 ３個三星級旅游飯店。㈣ 羅平縣城沒有可供旅游的項目 羅平旅游還在不斷升溫，但從當地的景點分布來看，熱門景點主要分布在150公里的旅游環(huán)線上，景點、景區(qū)沒有一個是縣城內的，縣城只承擔了食宿任務，而對于擁有百萬旅游人次的大本營來說建設一個旅游景點是有需求土壤的。六、項目開發(fā)需要注意的幾個問題建筑的使用效果與實用性 針對地塊06年11月以前設計的整體規(guī)劃和建筑形態(tài)，我們認為有三個問題需要細致考慮：A、中國古代傳統庭院民居與現代居住理念的磨合還很不成熟，這里面有采光、通風、功能間分布等諸多問題；B、傳統建筑風格與現代商業(yè)在效能和實用性上有較大區(qū)別；C、恢復傳統建筑所所花費的成本遠遠高于現代建筑。住戶的生活配套建設 隨著項目規(guī)劃中居住功能的放大，生活配套設施的建設就顯得十分必要了，如農貿市場的設置、公交線路的開通、教育配套等。建筑理念與水土不服 在原有規(guī)劃中把盛唐、明清等傳統建筑作為旗幟和最主要亮點是極具風險的，很可能叫好不叫座理由：① 從旅游角度與羅平的旅游定位和印象不符；② 羅平當地最具代表性的建筑是布依族傳統干欄式建筑；③ 羅平的歷史和文化中難以尋找到對漢族傳統文化的亮點；④ 同時采用復古風格技術難度高，成本投入大。商業(yè)規(guī)劃必須具有前瞻性和終端消費功能 本項目的商業(yè)價值必然是“擠”出來的，如果把本項目單純作為一個居住社區(qū)看待的話，5000㎡左右的商業(yè)面積已經足夠，而要數萬平方米的商業(yè)得以存活就意味著要與羅平最主要的幾條商業(yè)展開競爭，并把當中相當數量擠垮。這就需要在商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)氛圍、消費環(huán)境上領先他們，同時在中、后期的招商中取得成功。七、關于本項目的規(guī)劃建議項目核心：布依風情為立項之本 ——這是被社會公眾及政府認可的思路，也是生長于這塊土地上的一大代表特色，這是項目的根本點，不需要動搖和改變。但同時，這一立項之本是不需要用土地投放的大小來衡量的，而現代居住和商業(yè)對布依風情并不構成直接危害。 （建議）規(guī)劃建設一座原汁原味的布依村寨——“石頭寨” （根由）A、背景支持本項目的旅游職能不可或缺 布依族是羅平當地原生居民，也是最獨特的民族； 羅平是云南省布依族最主要的聚集地，占人口分布的80% 布依文化底蘊很深，習俗獨特，旅游產品豐富，感染力顯著，經濟效能較好 在羅平的旅游定位中布依民俗也是重要組成 在云南布依文化和生活形態(tài)被包裝、挖掘的的較少 本項目以布依風情立項，如缺少對布依族的深入展示將難以服眾 布依族“奉老、祭老”的風俗與當前訴求的道德規(guī)范吻合，有宣傳價值 B、技術支持 ⑴ 風水支持——布依族是很講究風水的民族，而本地塊“太師椅”形態(tài)堪稱風水寶地⑵ 水源豐富——布依村落依山傍水的擇居特點在本地塊可以滿足⑶ 成本低廉——布依族最具特色的村落建筑形式莫過于“石頭寨”，而復制原汁原味的村寨會有技術難度低、建筑成本小、土地利用率高的特點C、政府支持 就出發(fā)點而言，復制、遷移一座布依石頭寨是“功在當代，利在千秋”好事情，同時對布依族文化的整理和挖掘都大有益處，為羅平山水、農業(yè)旅游增加了文化氣息，因此極有可能獲得政府的大力支持。D、效能支持① 就前面所提到 “羅平縣城有旅游人口龐大但沒有旅游景點”的問題就此迎仞而解② 布依村寨建成后還會給游客帶來生活方式上的深入體驗，這將有別與民族村純觀賞性游玩。③ 會帶動項目內酒店效益的提升④ 布依村落可獨立收費（核心內涵）石頭寨的構成元素： 特色：布依族民俗風情、布依族建筑大觀、布依族工藝展示、民族文藝、奉老傳統等 產品：①布依干欄式建筑群②布依戲、地戲③布依蠟染、服飾④布依族手工藝品制作、展示（竹制品）⑤布依族生活形態(tài)展示⑥布依族特色餐飲⑦布依族“奉老、祭老”及“養(yǎng)老房”傳統展示 精髓：“孝第天下” （對應）布依族“奉老、祭老”習俗 （價值）時下“構建和諧社會”之道德根本 儒家思想中“君子”之根本功能規(guī)劃：功能區(qū)相對獨立 本地塊建成后將由三大功能區(qū)構成：旅游功能區(qū)（含石頭寨、旅游服務區(qū)、廣場、人工湖），居民區(qū)（含高密度居住區(qū)和低密度高尚住宅區(qū)），商業(yè)區(qū)（由超市、主題商場、時尚步行街、餐飲娛樂街、農貿市場、主干道旁臨街商鋪、超市前小型廣場構成）。 三大功能區(qū)之間是可以做到相對獨立的，盡量避免因用途不同而導致的相互干擾。削減旅游功能區(qū)和商業(yè)配套區(qū)的占地面積，加大居住區(qū)的土地投放各功能區(qū)的占地比例（按地塊360畝算） 居住區(qū)占用210畝（%）：旅游功能區(qū)占用100畝（%）：商業(yè)配套區(qū)占用30畝（%）：園區(qū)主干道占用20畝（%）形成多組交通環(huán)線 既有整個園區(qū)的大環(huán)線，又有各功能區(qū)的次級環(huán)線，還又單一功能區(qū)內的三級環(huán)線。功能區(qū)所在位置（在原規(guī)劃上略有調整） 旅游功能區(qū)——是立項之本，是本項目的發(fā)動機，就像動力強勁的汽車一樣“引擎后至”，放在地塊的最里邊； 居住功能區(qū)——由于是項目的最大功能區(qū)，而且對私密性有要求，因此基本處在地塊的中間腹地； 商業(yè)配套區(qū)——由于是笑迎納客的場所，當然置于地塊的最前端，呈半邊啞鈴狀。同時，鑒于超市與主題商場相輔相成并對商業(yè)步行街有牽引作用，因此不可放于緊九龍大道旁。三大功能區(qū)規(guī)劃特點 旅游功能區(qū)：布依村寨、旅游服務區(qū)（酒店）、廣場圍繞人工湖呈鼎足呼應； 居住功能區(qū)：高低錯落，高低互補 商業(yè)配套區(qū)：呈鍋底型，形成一條龍、一站式購物、消費鏈條。各功能區(qū)建筑面積劃分意見 ⑴ 旅游功能區(qū)占地100畝，其中： 布依村寨（石頭寨）占地20畝，建筑面積約8000—10000㎡ 旅游服務區(qū)（酒店）占地30畝，建筑面積約10000㎡（按3星級150間客房建設） 人工湖及廣場占地50畝，分別按廣場20畝、水面30畝建設　 ⑵ 居住功能區(qū)占地210畝，其中： 高密度多層計劃建蓋1000套，平均110㎡/套，共110000㎡，需130畝 低密度聯排別墅計劃建240套，平均180㎡/套，共43200㎡，需81畝⑶商業(yè)配套區(qū)占地30畝，其中：時尚步行街計劃長度約200m，建筑面積4000—6000㎡，占地10畝餐飲娛樂街計劃建20套，每套面積200—300㎡，建筑面積4000—6000㎡，需10畝超市一座（兩層）計劃4000㎡， 另加小型聚散廣場（停車）一共主題專業(yè)賣場一個（二至三層）計劃5000㎡ 需土地10畝小型農貿市場一個，占地約1000㎡其他臨街（底層）商鋪計劃控制在10000㎡左右加之旅游功能區(qū)內需要商業(yè)面積2000—3000㎡整個園區(qū)需要建設的商業(yè)面積約為35000㎡。八、開發(fā)與銷售㈠ 開發(fā)順序 ①餐飲、娛樂街及聯排別墅區(qū) 原因：餐飲、娛樂街位于項目臉面位置，加之售樓處所在，必然先行開發(fā) 聯排別墅區(qū)是項目內最高檔居住區(qū)，講究環(huán)境好、干擾小、氛圍安靜②高密度居住區(qū) 原因：高密度居住區(qū)是項目開發(fā)的重頭，在項目中起到承前啟后的作用，是關系商業(yè)氛圍營造，商業(yè)面積安置的基礎，同時對接當地居住需求也刻不容緩。③獨立商業(yè)空間 包括：超市、主題商場、時尚步行街一同啟動 原因：這是實現本項目贏利的保障，也是項目運作難度最高的部分，因此在解決一些必要條件（居民數量、初期招商、用戶意見）后，須立馬開工建設④主體景觀及石頭寨 包括：中心廣場、人工湖、石頭寨 原因：中心廣場和人工湖只有在項目基本建成并產生人氣后才能發(fā)揮使用價值，因此開始時候并不急于建設，而石頭寨的建設不僅是布依族建筑的簡單復制，遷入一套完整的風俗是需要時間的。⑤分時渡假酒店 原因：這屬于旅游配套設施，在項目其他部分基本完工后才需要考慮，而且該項目所針對的群體并不局限于羅平當地，因此置后考慮⑥其他生活配套 包括：農貿市場、幼兒園和運動場館（原規(guī)劃中的要求） 原因：既然是配套設施自然等項目使用后才需要㈡ 銷售要點 住宅——這是房地產市場中需求最大、最穩(wěn)定一塊蛋糕 而且我們正是看好羅平當地近年中、低檔物業(yè)供應量小，職工住房緊張這一契機，因此 采取“公開發(fā)售+單位團購”的方式銷售，這其中，聯排別墅園區(qū)的主體則以定向開發(fā)為主，少量自然消化。 商業(yè)——①餐飲、娛樂街：整棟銷售，針對當地頂級投資客②時尚步行街：帶租約銷售，針對一般投資客和一部分經營客，認購制③超市、主題商場：只租不售（或入住后再售），前期只考慮招商④臨街商鋪：放在步行街之后銷售，對商鋪投資進行二次耕作，不搞產權式⑤旅游配套區(qū)商鋪：主要針對旅游產品經營戶，部分允許長租 酒店——分時渡假酒店，帶投資回報，羅平、曲靖、昆明三地市場同時啟動，走高價策略，屆時可考慮采取巡回露演方式。 景點——石頭寨，以長期的門票及商品銷售提成作為收益㈢ 營銷創(chuàng)新 巡回露演：即在目標城市不派專業(yè)隊伍長期駐守，只召集定期產品推介會。 分開銷售：本項目由多類型產品組成，每一類產品其功能、用途、購買動機、購買人群都不近相同，尤其當多類型產品處于一個檔期時會相互干擾，因此可以考慮多部門同時展開的辦法，每個部門針對單一類別產品在相對獨立的空間進行銷售。九、宣傳重心● “云南第一水鄉(xiāng)——布依水鄉(xiāng)”非常貼切● “一本書”將帶來錦上添花的效果〈附表〉羅平縣招商項目明晰荷花塘高檔小區(qū)建設項目項目名稱荷花塘高檔小區(qū)建設項目建設性質新建建設地點羅雄鎮(zhèn)南郊項目單位羅平縣建設局項目單位性質行政機關項目簡介荷花塘位