【正文】 ３個(gè)三星級(jí)旅游飯店。㈣ 羅平縣城沒(méi)有可供旅游的項(xiàng)目 羅平旅游還在不斷升溫，但從當(dāng)?shù)氐木包c(diǎn)分布來(lái)看，熱門(mén)景點(diǎn)主要分布在150公里的旅游環(huán)線上，景點(diǎn)、景區(qū)沒(méi)有一個(gè)是縣城內(nèi)的，縣城只承擔(dān)了食宿任務(wù)，而對(duì)于擁有百萬(wàn)旅游人次的大本營(yíng)來(lái)說(shuō)建設(shè)一個(gè)旅游景點(diǎn)是有需求土壤的。六、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要注意的幾個(gè)問(wèn)題建筑的使用效果與實(shí)用性 針對(duì)地塊06年11月以前設(shè)計(jì)的整體規(guī)劃和建筑形態(tài)，我們認(rèn)為有三個(gè)問(wèn)題需要細(xì)致考慮：A、中國(guó)古代傳統(tǒng)庭院民居與現(xiàn)代居住理念的磨合還很不成熟，這里面有采光、通風(fēng)、功能間分布等諸多問(wèn)題；B、傳統(tǒng)建筑風(fēng)格與現(xiàn)代商業(yè)在效能和實(shí)用性上有較大區(qū)別；C、恢復(fù)傳統(tǒng)建筑所所花費(fèi)的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于現(xiàn)代建筑。住戶的生活配套建設(shè) 隨著項(xiàng)目規(guī)劃中居住功能的放大，生活配套設(shè)施的建設(shè)就顯得十分必要了，如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的設(shè)置、公交線路的開(kāi)通、教育配套等。建筑理念與水土不服 在原有規(guī)劃中把盛唐、明清等傳統(tǒng)建筑作為旗幟和最主要亮點(diǎn)是極具風(fēng)險(xiǎn)的，很可能叫好不叫座理由：① 從旅游角度與羅平的旅游定位和印象不符；② 羅平當(dāng)?shù)刈罹叽硇缘慕ㄖ遣家雷鍌鹘y(tǒng)干欄式建筑；③ 羅平的歷史和文化中難以尋找到對(duì)漢族傳統(tǒng)文化的亮點(diǎn)；④ 同時(shí)采用復(fù)古風(fēng)格技術(shù)難度高，成本投入大。商業(yè)規(guī)劃必須具有前瞻性和終端消費(fèi)功能 本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值必然是“擠”出來(lái)的，如果把本項(xiàng)目單純作為一個(gè)居住社區(qū)看待的話，5000㎡左右的商業(yè)面積已經(jīng)足夠，而要數(shù)萬(wàn)平方米的商業(yè)得以存活就意味著要與羅平最主要的幾條商業(yè)展開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，并把當(dāng)中相當(dāng)數(shù)量擠垮。這就需要在商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)氛圍、消費(fèi)環(huán)境上領(lǐng)先他們，同時(shí)在中、后期的招商中取得成功。七、關(guān)于本項(xiàng)目的規(guī)劃建議項(xiàng)目核心：布依風(fēng)情為立項(xiàng)之本 ——這是被社會(huì)公眾及政府認(rèn)可的思路，也是生長(zhǎng)于這塊土地上的一大代表特色，這是項(xiàng)目的根本點(diǎn)，不需要?jiǎng)訐u和改變。但同時(shí)，這一立項(xiàng)之本是不需要用土地投放的大小來(lái)衡量的，而現(xiàn)代居住和商業(yè)對(duì)布依風(fēng)情并不構(gòu)成直接危害。 （建議）規(guī)劃建設(shè)一座原汁原味的布依村寨——“石頭寨” （根由）A、背景支持本項(xiàng)目的旅游職能不可或缺 布依族是羅平當(dāng)?shù)卦用?，也是最?dú)特的民族； 羅平是云南省布依族最主要的聚集地，占人口分布的80% 布依文化底蘊(yùn)很深，習(xí)俗獨(dú)特，旅游產(chǎn)品豐富，感染力顯著，經(jīng)濟(jì)效能較好 在羅平的旅游定位中布依民俗也是重要組成 在云南布依文化和生活形態(tài)被包裝、挖掘的的較少 本項(xiàng)目以布依風(fēng)情立項(xiàng)，如缺少對(duì)布依族的深入展示將難以服眾 布依族“奉老、祭老”的風(fēng)俗與當(dāng)前訴求的道德規(guī)范吻合，有宣傳價(jià)值 B、技術(shù)支持 ⑴ 風(fēng)水支持——布依族是很講究風(fēng)水的民族，而本地塊“太師椅”形態(tài)堪稱風(fēng)水寶地⑵ 水源豐富——布依村落依山傍水的擇居特點(diǎn)在本地塊可以滿足⑶ 成本低廉——布依族最具特色的村落建筑形式莫過(guò)于“石頭寨”，而復(fù)制原汁原味的村寨會(huì)有技術(shù)難度低、建筑成本小、土地利用率高的特點(diǎn)C、政府支持 就出發(fā)點(diǎn)而言，復(fù)制、遷移一座布依石頭寨是“功在當(dāng)代，利在千秋”好事情，同時(shí)對(duì)布依族文化的整理和挖掘都大有益處，為羅平山水、農(nóng)業(yè)旅游增加了文化氣息，因此極有可能獲得政府的大力支持。D、效能支持① 就前面所提到 “羅平縣城有旅游人口龐大但沒(méi)有旅游景點(diǎn)”的問(wèn)題就此迎仞而解② 布依村寨建成后還會(huì)給游客帶來(lái)生活方式上的深入體驗(yàn)，這將有別與民族村純觀賞性游玩。③ 會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店效益的提升④ 布依村落可獨(dú)立收費(fèi)（核心內(nèi)涵）石頭寨的構(gòu)成元素： 特色：布依族民俗風(fēng)情、布依族建筑大觀、布依族工藝展示、民族文藝、奉老傳統(tǒng)等 產(chǎn)品：①布依干欄式建筑群②布依戲、地戲③布依蠟染、服飾④布依族手工藝品制作、展示（竹制品）⑤布依族生活形態(tài)展示⑥布依族特色餐飲⑦布依族“奉老、祭老”及“養(yǎng)老房”傳統(tǒng)展示 精髓：“孝第天下” （對(duì)應(yīng)）布依族“奉老、祭老”習(xí)俗 （價(jià)值）時(shí)下“構(gòu)建和諧社會(huì)”之道德根本 儒家思想中“君子”之根本功能規(guī)劃：功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立 本地塊建成后將由三大功能區(qū)構(gòu)成：旅游功能區(qū)（含石頭寨、旅游服務(wù)區(qū)、廣場(chǎng)、人工湖），居民區(qū)（含高密度居住區(qū)和低密度高尚住宅區(qū)），商業(yè)區(qū)（由超市、主題商場(chǎng)、時(shí)尚步行街、餐飲娛樂(lè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、主干道旁臨街商鋪、超市前小型廣場(chǎng)構(gòu)成）。 三大功能區(qū)之間是可以做到相對(duì)獨(dú)立的，盡量避免因用途不同而導(dǎo)致的相互干擾。削減旅游功能區(qū)和商業(yè)配套區(qū)的占地面積，加大居住區(qū)的土地投放各功能區(qū)的占地比例（按地塊360畝算） 居住區(qū)占用210畝（%）：旅游功能區(qū)占用100畝（%）：商業(yè)配套區(qū)占用30畝（%）：園區(qū)主干道占用20畝（%）形成多組交通環(huán)線 既有整個(gè)園區(qū)的大環(huán)線，又有各功能區(qū)的次級(jí)環(huán)線，還又單一功能區(qū)內(nèi)的三級(jí)環(huán)線。功能區(qū)所在位置（在原規(guī)劃上略有調(diào)整） 旅游功能區(qū)——是立項(xiàng)之本，是本項(xiàng)目的發(fā)動(dòng)機(jī)，就像動(dòng)力強(qiáng)勁的汽車(chē)一樣“引擎后至”，放在地塊的最里邊； 居住功能區(qū)——由于是項(xiàng)目的最大功能區(qū)，而且對(duì)私密性有要求，因此基本處在地塊的中間腹地； 商業(yè)配套區(qū)——由于是笑迎納客的場(chǎng)所，當(dāng)然置于地塊的最前端，呈半邊啞鈴狀。同時(shí)，鑒于超市與主題商場(chǎng)相輔相成并對(duì)商業(yè)步行街有牽引作用，因此不可放于緊九龍大道旁。三大功能區(qū)規(guī)劃特點(diǎn) 旅游功能區(qū)：布依村寨、旅游服務(wù)區(qū)（酒店）、廣場(chǎng)圍繞人工湖呈鼎足呼應(yīng)； 居住功能區(qū)：高低錯(cuò)落，高低互補(bǔ) 商業(yè)配套區(qū)：呈鍋底型，形成一條龍、一站式購(gòu)物、消費(fèi)鏈條。各功能區(qū)建筑面積劃分意見(jiàn) ⑴ 旅游功能區(qū)占地100畝，其中： 布依村寨（石頭寨）占地20畝，建筑面積約8000—10000㎡ 旅游服務(wù)區(qū)（酒店）占地30畝，建筑面積約10000㎡（按3星級(jí)150間客房建設(shè)） 人工湖及廣場(chǎng)占地50畝，分別按廣場(chǎng)20畝、水面30畝建設(shè)　 ⑵ 居住功能區(qū)占地210畝，其中： 高密度多層計(jì)劃建蓋1000套，平均110㎡/套，共110000㎡，需130畝 低密度聯(lián)排別墅計(jì)劃建240套，平均180㎡/套，共43200㎡，需81畝⑶商業(yè)配套區(qū)占地30畝，其中：時(shí)尚步行街計(jì)劃長(zhǎng)度約200m，建筑面積4000—6000㎡，占地10畝餐飲娛樂(lè)街計(jì)劃建20套，每套面積200—300㎡，建筑面積4000—6000㎡，需10畝超市一座（兩層）計(jì)劃4000㎡， 另加小型聚散廣場(chǎng)（停車(chē)）一共主題專(zhuān)業(yè)賣(mài)場(chǎng)一個(gè)（二至三層）計(jì)劃5000㎡ 需土地10畝小型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一個(gè)，占地約1000㎡其他臨街（底層）商鋪計(jì)劃控制在10000㎡左右加之旅游功能區(qū)內(nèi)需要商業(yè)面積2000—3000㎡整個(gè)園區(qū)需要建設(shè)的商業(yè)面積約為35000㎡。八、開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售㈠ 開(kāi)發(fā)順序 ①餐飲、娛樂(lè)街及聯(lián)排別墅區(qū) 原因：餐飲、娛樂(lè)街位于項(xiàng)目臉面位置，加之售樓處所在，必然先行開(kāi)發(fā) 聯(lián)排別墅區(qū)是項(xiàng)目?jī)?nèi)最高檔居住區(qū)，講究環(huán)境好、干擾小、氛圍安靜②高密度居住區(qū) 原因：高密度居住區(qū)是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的重頭，在項(xiàng)目中起到承前啟后的作用，是關(guān)系商業(yè)氛圍營(yíng)造，商業(yè)面積安置的基礎(chǔ)，同時(shí)對(duì)接當(dāng)?shù)鼐幼⌒枨笠部滩蝗菥?。③?dú)立商業(yè)空間 包括：超市、主題商場(chǎng)、時(shí)尚步行街一同啟動(dòng) 原因：這是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目贏利的保障，也是項(xiàng)目運(yùn)作難度最高的部分，因此在解決一些必要條件（居民數(shù)量、初期招商、用戶意見(jiàn)）后，須立馬開(kāi)工建設(shè)④主體景觀及石頭寨 包括：中心廣場(chǎng)、人工湖、石頭寨 原因：中心廣場(chǎng)和人工湖只有在項(xiàng)目基本建成并產(chǎn)生人氣后才能發(fā)揮使用價(jià)值，因此開(kāi)始時(shí)候并不急于建設(shè)，而石頭寨的建設(shè)不僅是布依族建筑的簡(jiǎn)單復(fù)制，遷入一套完整的風(fēng)俗是需要時(shí)間的。⑤分時(shí)渡假酒店 原因：這屬于旅游配套設(shè)施，在項(xiàng)目其他部分基本完工后才需要考慮，而且該項(xiàng)目所針對(duì)的群體并不局限于羅平當(dāng)?shù)?，因此置后考慮⑥其他生活配套 包括：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、幼兒園和運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館（原規(guī)劃中的要求） 原因：既然是配套設(shè)施自然等項(xiàng)目使用后才需要㈡ 銷(xiāo)售要點(diǎn) 住宅——這是房地產(chǎn)市場(chǎng)中需求最大、最穩(wěn)定一塊蛋糕 而且我們正是看好羅平當(dāng)?shù)亟曛小⒌蜋n物業(yè)供應(yīng)量小，職工住房緊張這一契機(jī)，因此 采取“公開(kāi)發(fā)售+單位團(tuán)購(gòu)”的方式銷(xiāo)售，這其中，聯(lián)排別墅園區(qū)的主體則以定向開(kāi)發(fā)為主，少量自然消化。 商業(yè)——①餐飲、娛樂(lè)街：整棟銷(xiāo)售，針對(duì)當(dāng)?shù)仨敿?jí)投資客②時(shí)尚步行街：帶租約銷(xiāo)售，針對(duì)一般投資客和一部分經(jīng)營(yíng)客，認(rèn)購(gòu)制③超市、主題商場(chǎng)：只租不售（或入住后再售），前期只考慮招商④臨街商鋪：放在步行街之后銷(xiāo)售，對(duì)商鋪投資進(jìn)行二次耕作，不搞產(chǎn)權(quán)式⑤旅游配套區(qū)商鋪：主要針對(duì)旅游產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)戶，部分允許長(zhǎng)租 酒店——分時(shí)渡假酒店，帶投資回報(bào)，羅平、曲靖、昆明三地市場(chǎng)同時(shí)啟動(dòng)，走高價(jià)策略，屆時(shí)可考慮采取巡回露演方式。 景點(diǎn)——石頭寨，以長(zhǎng)期的門(mén)票及商品銷(xiāo)售提成作為收益㈢ 營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)新 巡回露演：即在目標(biāo)城市不派專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍長(zhǎng)期駐守，只召集定期產(chǎn)品推介會(huì)。 分開(kāi)銷(xiāo)售：本項(xiàng)目由多類(lèi)型產(chǎn)品組成，每一類(lèi)產(chǎn)品其功能、用途、購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)、購(gòu)買(mǎi)人群都不近相同，尤其當(dāng)多類(lèi)型產(chǎn)品處于一個(gè)檔期時(shí)會(huì)相互干擾，因此可以考慮多部門(mén)同時(shí)展開(kāi)的辦法，每個(gè)部門(mén)針對(duì)單一類(lèi)別產(chǎn)品在相對(duì)獨(dú)立的空間進(jìn)行銷(xiāo)售。九、宣傳重心● “云南第一水鄉(xiāng)——布依水鄉(xiāng)”非常貼切● “一本書(shū)”將帶來(lái)錦上添花的效果〈附表〉羅平縣招商項(xiàng)目明晰荷花塘高檔小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱荷花塘高檔小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)性質(zhì)新建建設(shè)地點(diǎn)羅雄鎮(zhèn)南郊項(xiàng)目單位羅平縣建設(shè)局項(xiàng)目單位性質(zhì)行政機(jī)關(guān)項(xiàng)目簡(jiǎn)介荷花塘位