【正文】 由此表可見(jiàn)： ? 三層銷售有難度； ? 分隔后，偉浩三層 2200 元 /平米，對(duì)銷售 是有 促進(jìn) 的（ 31%高于 21%） ，但也并非明顯 改觀 ，故 三三三 層層層 銷銷銷 售售售 的的的 問(wèn)問(wèn)問(wèn) 題題題 仍仍仍 是是是 我我我 們們們 銷銷銷 售售售 中中中 急急急 待待待 解解解 決決決 的的的 問(wèn)問(wèn)問(wèn) 題題題 ； ? 150 平米以下的面積的鋪位是最好銷售的； ? 我們 主主主 力力力 產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn) 品品品 115500 119922 平平平 米米米 ，， 將將將 是是是 未未未 來(lái)來(lái)來(lái) 銷銷銷 售售售 難難難 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) ； ? 面面面 積積積 、 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) 控控控 制制制 得得得 當(dāng)當(dāng)當(dāng) ，， 面面面 向向向 與與與 北北北 向向向 銷銷銷 售售售 差差差 別別別 不不不 明明明 顯顯顯 。 去化速度 分析 1）各區(qū)均價(jià)與去化速度關(guān)聯(lián) 分區(qū) 去化排名 均價(jià) 售完去化 速度 銷售率 去化時(shí)間 20206月 銷售 78 銷售 910銷售 1112銷售 E 區(qū) 1 4,837 7 100% 7 個(gè) 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 B 區(qū) 2 4,943 9 82% 7 個(gè) 月 A 區(qū) 3 4,887 10 71% 7 個(gè) 月 D 區(qū) 4 5,309 10 71% 7 個(gè) 月 50 套 10 套 10 套 6 套 H 區(qū) 5 5,174 12 57% 7 個(gè) 月 C 區(qū) 6 5,102 13 53% 7 個(gè) 月 F 區(qū) 7 4,874 14 50% 7 個(gè) 月 自然型三層 8 2,200 23 31% 7 個(gè) 月 G 區(qū) 9 5,000 32 22% 7 個(gè) 月 4 套 總計(jì) 4,502 12 58% 7 個(gè) 月 80 套 4 , 8 3 74 , 9 4 3 4 , 8 8 75 , 3 0 95 , 1 7 4 5 , 1 0 24 , 8 7 42 , 2 0 04 , 5 0 25 , 0 0 07910 1012131423123201 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 01 2 3 4 5 6 7 8 9 總計(jì)05101520253035均價(jià) 售完去化速度 線性 ( 售完去化速度 ) 以上均價(jià)為一二層均價(jià)，三層單列； 由此 統(tǒng)計(jì)可 見(jiàn)： ? E區(qū)銷售最好，分析得出，面積與總價(jià)控制得當(dāng)， 均均均 價(jià)價(jià)價(jià) 在在在 44888877 元元元 //平平平 米米米 ； ? G區(qū)趨勢(shì)去化速 度最慢，甚至不如三層（自然型），分析得出： 北北北 向向向 街街街 鋪鋪鋪 ，， 均均均價(jià)價(jià)價(jià) 到到到 55000000 元元元 //平平平 米米米 ，， 則則則 已已已 遇遇遇 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 抗抗抗 性性性 。 2）總價(jià)控制與去化速度關(guān)聯(lián) 分區(qū) 單套平均總價(jià) 銷售率 均價(jià) 單套平均 面積 外街面積 總體量 推出套數(shù) 銷售套數(shù) A 區(qū) 879,531 71% 4,887 180 14,952,027 17 12 B 區(qū) 885,950 82% 4,943 179 15,061,154 17 14 C 區(qū) 899,631 53% 5,102 176 15,293,721 17 9 D 區(qū) 933,536 71% 5,309 176 6,534,755 7 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 E 區(qū) 632,947 100% 4,837 131 12,658,930 20 20 F 區(qū) 714,188 50% 4,874 147 11,427,005 16 8 G 區(qū) 788,247 22% 5,000 158 14,188,450 18 4 H 區(qū) 937,303 57% 5,174 181 6,561,120 7 4 三層聯(lián)鋪 1,458,876 21% 3,369 433 27,718,640 19 4 合計(jì) 58% 4,502 124,395,802 138 80 以上均價(jià)為一二層均價(jià)，三層單列； 由此統(tǒng)計(jì)可見(jiàn)： ? E區(qū)銷售最好， 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) 在在在 6633 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 元元元 左左左 右右右 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 接接接 受受受 度度度 高高高 ； ? 南向 A、 B、 D區(qū)銷售尚可， C 區(qū)差些， 南南南 向向向 街街街 鋪鋪鋪 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) 88009955 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 元元元 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 可可可 接接接 受受受 ； ? 北向除 E 外， F、 G、 H均銷售遇阻， 北北北 向向向 街街街 鋪鋪鋪 需需需 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) 控控控 制制制 合合合 理理理 接接接 受受受 度度度 方方方 高高高 ； ? 三層 銷售遇阻， 三三三 層層層 鋪鋪鋪 位位位 因因因 其其其 自自自 身身身 用用用 途途途 成成成 銷銷銷 售售售 難難難 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) ，， 非非非 單單單 純純純 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 可可可 解解解 決決決 。 3）單價(jià)控制與去化速度關(guān)聯(lián) 分區(qū) 均價(jià) 銷售率 外街面積 總體量 推出套數(shù) 銷售套數(shù) A 區(qū) 4,887 71% 14,952,027 17 12 B 區(qū) 4,943 82% 15,061,154 17 14 C 區(qū) 5,102 53% 15,293,721 17 9 D 區(qū) 5,309 71% 6,534,755 7 5 E 區(qū) 4,837 100% 12,658,930 20 20 89 9093637179941468882%100%21%57%22%50%71%53%71%020406080100120140160A 區(qū) B 區(qū) C 區(qū) D 區(qū) E 區(qū) F 區(qū) G 區(qū) H 區(qū) 三層聯(lián)鋪萬(wàn)0%20%40%60%80%100%120%單套平均總價(jià) 銷售率 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 F 區(qū) 4,874 50% 11,427,005 16 8 G 區(qū) 5,000 22% 14,188,450 18 4 H 區(qū) 5,174 57% 6,561,120 7 4 三層聯(lián)鋪 3,369 21% 27,718,640 19 4 一二層均價(jià) 4,983 64% 96,677,162 119 76 合計(jì) 4,502 58% 124,395,802 138 80 53%50%22%57%21%71%71%82%100%01 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 0A區(qū) B區(qū) C區(qū) D區(qū) E區(qū) F區(qū) G區(qū) H區(qū) 三層聯(lián)鋪0%20%40%60%80%100%120%均價(jià) 銷售率 以上均價(jià)為一二層均價(jià)，三層單列； 以上銷售率是以套數(shù)計(jì)算； 由此統(tǒng)計(jì)可見(jiàn)： ? 各各各 區(qū)區(qū)區(qū) 單單單 價(jià)價(jià)價(jià) 制制制 定定定 與與與 銷銷銷 售售售 沒(méi)沒(méi)沒(méi) 有有有 明明明 顯顯顯 關(guān)關(guān)關(guān) 聯(lián)聯(lián)聯(lián) ；；； ? 三三三 層層層 定定定 價(jià)價(jià)價(jià) 222200 00 也也也 與與與 銷銷銷 售售售 沒(méi)沒(méi)沒(méi) 有有有 明明明 顯顯顯 關(guān)關(guān)關(guān) 聯(lián)聯(lián)聯(lián) ；；； 偉浩調(diào)研結(jié)論 風(fēng)風(fēng)風(fēng) 險(xiǎn)險(xiǎn)險(xiǎn) ++ 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 風(fēng)風(fēng)風(fēng) 向向向 標(biāo)標(biāo)標(biāo) 內(nèi)街銷售幾乎未動(dòng)（與本案無(wú)可比性）； 外外外 街街街 銷銷銷 售售售 兩兩兩 層層層 比比比 三三三 層層層 好好好 ，， 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) 控控控 制制制 得得得 當(dāng)當(dāng)當(dāng) 的的的 銷銷銷 售售售 速速速 度度度 快快快 ；；； 南南南 向向向 比比比 北北北 向向向 略略略 好好好 ；；； 單單單 價(jià)價(jià)價(jià) 與與與 銷銷銷 售售售 關(guān)關(guān)關(guān) 聯(lián)聯(lián)聯(lián) 度度度 不不不 大大大 ；；； 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) 在在在 客客客 戶戶戶 心心心 中中中 舉舉舉 足足足 輕輕輕 重重重 ；；； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 三三三 層層層 銷銷銷 售售售 急急急 待待待 解解解 決決決 ，， 重重重 新新新 分分分 隔隔隔 很很很 重重重 要要要 ，， 但但但 仍仍仍 需需需 其其其 他他他 途途途 徑徑徑 ；；； 偉偉偉 浩浩浩 的的的 定定定 價(jià)價(jià)價(jià) ，， 是是是 本本本 案案案 銷銷銷 售售售 的的的 鋪鋪鋪 王王王 價(jià)價(jià)價(jià) ，， 以以以 此此此 為為為 參參參 考考考 ，， 不不不 易易易 高高高 過(guò)過(guò)過(guò) ，， 讓讓讓 其其其 成成成 為為為 我我我 們們們的的的 隱隱隱 形形形 掩掩掩 護(hù)護(hù)護(hù) 手手手 。 勝大商業(yè)街 銷售均價(jià)初探 E 區(qū)（北向）銷售最好，七個(gè)月內(nèi)去化 100%； 兩層 均價(jià)為 4837 元 /平米； 以此推導(dǎo) 帶三層后總價(jià) 均價(jià)為：（ 4837+4837+2200） /3 = 3958元 /平米 ， 即 33 995588 元元元 //平平平 米米米 均均均 價(jià)價(jià)價(jià) ，， 七七七 個(gè)個(gè)個(gè) 月月月 可可可 去去去 化化化 完完完 ，， 尚尚尚 需需需 控控控 制制制 面面面 積積積 和和和 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) ；；； 如如如 要要要 加加加 快快快 去去去 化化化 速速速 度度度 ，， 則則則 必必必 相相相 應(yīng)應(yīng)應(yīng) 降降降 紙紙紙 均均均 價(jià)價(jià)價(jià) 。 分分分 區(qū)區(qū)區(qū) 目目目 標(biāo)標(biāo)標(biāo) 價(jià)價(jià)價(jià) 值值值 實(shí)實(shí)實(shí) 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 為為為 ：：： 街區(qū) 面積 均價(jià) 總銷 (元 ) 5 6,194 3,500 21,679,000 6 4,415 3,700 16,335,500 988 6,000 5,928,000 4 5,295 3,900 20,650,500 13 13,587 3,900 52,989,300 30,479 3,858 117,582,300 二 、 商鋪定位建議 業(yè)態(tài)定位 11 ））） 為為為 什什什 么么么 要要要 定定定 位位位 于于于 區(qū)區(qū)區(qū) 域域域 生生生 活活活 中中中 心心心 （（（ 新新新 一一一 代代代 社社社 區(qū)區(qū)區(qū) 商商商 鋪鋪鋪 ））） ？？？ ? 形成功能互補(bǔ) 一個(gè)以大型住宅為發(fā)展基礎(chǔ)的區(qū)域中心，商業(yè)必須滿足功能互補(bǔ)。我們將偉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系 統(tǒng)資料。 浩項(xiàng)目視為集中型假日消費(fèi)場(chǎng)所，那么從功能上來(lái)說(shuō)，必須將生活功能配套放在首位。 ? 迅速帶旺人氣 偉浩業(yè)態(tài)定位于購(gòu)物娛樂(lè)休閑，將目標(biāo)放于假日休閑客戶。 明顯人氣支撐不夠，氣候