【正文】 費(fèi)者自己身份相匹配，使住在該小區(qū)的業(yè)主，有一張尊貴的“名片”。 第五節(jié) 商業(yè)配套的綜合定位建議 定位原則：提升項(xiàng)目綜合素質(zhì)，體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商“以人為本”的服務(wù) 理念 定 位：以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主，服務(wù)社會(huì)為輔 網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃建議 本項(xiàng)目商業(yè)服務(wù)配套，如果單純?yōu)樾^(qū)業(yè)主服務(wù)，根據(jù)小區(qū)規(guī)模和居住位置，會(huì)出現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)力資源不足，而造成商鋪經(jīng)營(yíng)者“無(wú)利可圖”，影響經(jīng)營(yíng)者放棄經(jīng)營(yíng)或經(jīng)營(yíng)質(zhì)量下降的負(fù)面結(jié)果。唯一的辦法就是要把商業(yè)納入小區(qū)整體規(guī)劃，從根本上解決由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的小區(qū)管理混亂的局面。達(dá)到“以服務(wù)小區(qū)業(yè)主為主”的原則，并將服務(wù)面向社會(huì)，來(lái)彌補(bǔ)因購(gòu)買(mǎi)力資源不足造成的經(jīng)營(yíng)者“落荒而逃”的不良后果。 本項(xiàng)目商業(yè)配套，由于地段位置和小區(qū)規(guī)模等因素。 不宜做大百貨，而適合小開(kāi)間商鋪?？捎少I(mǎi)主出租或自行經(jīng)營(yíng)。 商鋪規(guī)劃在行人主出入口的板式結(jié)構(gòu)住宅的一層?？偨ㄖ娣e約 1000 M2，均價(jià) 3064 元 /平方米，價(jià)格范圍 23303530 元 /平方米利用住宅的主體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)成臨街獨(dú)立商鋪。也可以打通將幾個(gè)門(mén)面合并使用，經(jīng)營(yíng)小型超市或餐廳等。 根據(jù)結(jié)構(gòu)、商鋪在一層的有利因素，可把層高設(shè)計(jì)成 M，或?yàn)閺?fù)式商鋪、業(yè)主可建閣樓，供儲(chǔ)藏貨物或居住，是商鋪的大賣(mài)點(diǎn)。復(fù)式商鋪的售價(jià)也會(huì)高于一般商鋪。商鋪的經(jīng)營(yíng)范圍盡可能滿足小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需求。如小餐廳、咖啡廳、 茶餐廳、特色中餐廳（如川菜等餐飲項(xiàng)目），小百貨、雜貨、小型超市等。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的策劃建議 一、項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)： a．所處的位置： 優(yōu)勢(shì)：地處該市中云區(qū)，蘭州西路與梧州路的交匯處，分兩支沿街鋪面環(huán)抱東苑綠世界，是未來(lái)人流聚集的黃金地段，交通便利，來(lái)往有幾條交通線路途經(jīng)此地；位于該區(qū)域的西湖居民片區(qū)及今后的東苑綠世界生活區(qū)，為本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)聚集人氣，且項(xiàng)目周邊為各大小建材商店烘托，商業(yè)氣氛濃厚，購(gòu)物環(huán)境優(yōu)越。 劣勢(shì)：雖該區(qū)附近為膠州市成熟的建材一條街，但與內(nèi)圍商業(yè)步行街相比， 人流量及商業(yè)環(huán)境上存在差距。根據(jù)中國(guó)策劃研究院青島項(xiàng)目組成員做市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，人均流量達(dá) 720人次 /日，因而，該片區(qū)目前人流量還較小。 ： 優(yōu)勢(shì)：商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)商場(chǎng)的面積適中，規(guī)劃在 M2369 M2 范圍內(nèi)，據(jù)市場(chǎng)調(diào)查資料統(tǒng)計(jì)，該項(xiàng)目在市民中的知名度達(dá) 90%，銜接銷(xiāo)售過(guò)程中的廣告效應(yīng)樹(shù)立該項(xiàng)目的品牌形象已見(jiàn)扎實(shí)的基礎(chǔ)。 劣勢(shì)：網(wǎng)點(diǎn)物業(yè)的范圍大。在目前商品零售業(yè)普遍不景氣的情況下，各商家競(jìng)爭(zhēng)激烈，營(yíng)戰(zhàn)線過(guò)長(zhǎng)。分配不均的人流量。可能導(dǎo)致商家對(duì)尾端人浪量小的網(wǎng)點(diǎn)難以接受。網(wǎng)點(diǎn)的單 層面積范圍大，不易聚人氣。顯得空曠，從規(guī)劃角度上看，相對(duì)較難。 ： 優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目的整體規(guī)劃為 76戶，從投資者的角度上考慮，能滿足各經(jīng)營(yíng)種類(lèi)的需要，未來(lái)可能形成一條業(yè)態(tài)齊全的商業(yè)步行街。 劣勢(shì)：作為本項(xiàng)目存在的未來(lái)兩片成熟的生活片區(qū)，缺少大面積的超市百貨等商家進(jìn)駐，很難將網(wǎng)點(diǎn)整體做旺，也會(huì)使發(fā)展商將來(lái)的物業(yè)管理帶來(lái)難度。 ： 優(yōu)勢(shì)：商場(chǎng)部分規(guī)劃 60150 M2 中小鋪位，容易為小商戶接受。 小鋪位，多通道 的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，有別于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，會(huì)吸引 中低收入人士前來(lái)消費(fèi)。 劣勢(shì)：“多鋪位”的間隔，在單層建筑面積情況下，會(huì)為進(jìn)出貨帶來(lái)不方便，另外市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次不夠，顧客群有差異，易形成負(fù)面影響。 二、業(yè)態(tài)分布定位建議： a. 因地置宜，規(guī)范網(wǎng)點(diǎn)業(yè)態(tài) 由于項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃范圍較長(zhǎng)，因而建議開(kāi)發(fā)商在對(duì)業(yè)主經(jīng)營(yíng)種類(lèi)時(shí)有所規(guī)范。防止單一的經(jīng)營(yíng)種類(lèi)或雜亂的區(qū)段經(jīng)營(yíng)。 ，特色經(jīng)營(yíng) 本項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)位置與現(xiàn)有膠州人心目中建筑材料一條街，一面緊緊相接，另一面臨街相對(duì)。因此建議開(kāi)發(fā)商在業(yè)態(tài)定位上能順應(yīng)市場(chǎng)需求，重點(diǎn)突出，現(xiàn)階段 市場(chǎng)空白，如百貨超市，品牌服飾，飲食業(yè)等。以此提高知名度及吸引人氣。 三、網(wǎng)點(diǎn)的價(jià)格策略建議： 根據(jù)東苑綠世界售樓中心提供數(shù)據(jù)分析：開(kāi)發(fā)商前期網(wǎng)點(diǎn)銷(xiāo)售在價(jià)格策略上采用“高開(kāi)低走”，其效果和負(fù)面影響與住宅樓類(lèi)似。縱觀前期各階段的平均價(jià)格調(diào)整大致如下： 開(kāi)盤(pán)期 —— 2020年 12 月底 均價(jià)為 4100元 / M2 元月 —— 2020年 5月 25號(hào)前 均價(jià)為 3300元 / M2 2020年 5月 25日 至今 均價(jià)為 3330元 / M2 根據(jù)前期市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前膠州市 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平在 3800元 / M2左右，稍高于本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的平均價(jià)格水平，因此，分析現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的在售價(jià)格水平同現(xiàn)期商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的銷(xiāo)售率狀況，建議后期（ 7月－ 12月）份采用價(jià)格走勢(shì)第平方米高出現(xiàn)價(jià)格200300元。 建議各階段價(jià)格上、下幅度，同住宅樓價(jià)格一般。 四、網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)銷(xiāo)手段建議： 市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，膠州市目前采取的營(yíng)銷(xiāo)手段目前較為單一，大部分為以下幾種類(lèi)型： （ 1）出租：發(fā)展商建好網(wǎng)點(diǎn)以后，以租賃形式出租給個(gè)體戶或業(yè)主通過(guò)收取租金及物業(yè)管理費(fèi)來(lái)盈利，此類(lèi)占市場(chǎng)總 量的 20%左右。 （ 2）出售：發(fā)展商將建好的網(wǎng)點(diǎn)一次性賣(mài)給業(yè)主，以達(dá)到資金快速回籠，這類(lèi)占市場(chǎng)總量 60%。 （ 3）租售并舉：發(fā)展商將部分網(wǎng)點(diǎn)以完全出售形式賣(mài)給業(yè)主，另一部分自己經(jīng)營(yíng)管理占 20%。 針對(duì)目前膠州市單一的營(yíng)銷(xiāo)模式，結(jié)合本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的優(yōu)劣勢(shì)，建議開(kāi)發(fā)商考慮以下幾種營(yíng)銷(xiāo)模式，真正快速啟動(dòng)，本項(xiàng)目商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的正常銷(xiāo)售，帶動(dòng)住宅樓的銷(xiāo)售，以達(dá)到資金快速回籠。 返租。業(yè)主將買(mǎi)下的鋪面，前 3 年交由發(fā)展商經(jīng)營(yíng)管理，發(fā)展商則在業(yè)主交完首期付款后，一次性返還業(yè)主 3年的租金。即發(fā) 展商通過(guò)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理幫助業(yè)主做旺此階段的網(wǎng)點(diǎn)。此方法可大大減少業(yè)主投資的風(fēng)險(xiǎn)性。 舉例說(shuō)明：假設(shè)該網(wǎng)點(diǎn)的總價(jià)是 10 萬(wàn)元，業(yè)主首期付 5 成，則付 5萬(wàn)元。按現(xiàn)時(shí)價(jià)格若該處網(wǎng)點(diǎn)的年租是 1 萬(wàn)元，三年租金即 3 萬(wàn)元。此時(shí)發(fā)展商一次性返還業(yè)主 1萬(wàn)元 /年 3 年＝ 3萬(wàn)元。即業(yè)主首期交 2萬(wàn)元即可。業(yè)主在前 3年的經(jīng)營(yíng)使用權(quán)都由發(fā)展商統(tǒng)一管理。 引大商家入駐，小業(yè)主做房東。 目前項(xiàng)目所在位置，周邊有幾大片成熟的生活片區(qū)，（東宋、中宋、西宋、二里河）及未來(lái)本項(xiàng)目的東苑綠世界小區(qū)，這幾片生活片區(qū)人口密集，日常生活用品 及其它購(gòu)物需求量大，平均消費(fèi)水平不高。目前，項(xiàng)目周邊市場(chǎng)仍無(wú)一家大超市，百貨店之類(lèi)商家進(jìn)駐為該項(xiàng)目周?chē)髌瑓^(qū)居民所不便。因此，大中型百貨超市仍是該片區(qū)市場(chǎng)的空白點(diǎn)。 建議發(fā)展商若能引入大商家進(jìn)駐項(xiàng)目網(wǎng)點(diǎn)，小業(yè)主統(tǒng)一買(mǎi)下產(chǎn)權(quán)后一次 **由發(fā)展商聯(lián)系出租給如 “ 家樂(lè)福 ” 、 “ 新世紀(jì) ” 等連鎖起市經(jīng)營(yíng)，這樣既保證小業(yè)主穩(wěn)定的租金收入，又能減少進(jìn)駐商家大投資風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的壓力。 一次性付款 供 10萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)業(yè)基金。 此手法意在吸引顧客，實(shí)際上是“羊毛出在羊身上”，可以通過(guò)提高總價(jià)的方法，一次性送 10萬(wàn)元 創(chuàng)業(yè)基金，總底價(jià)仍保持在預(yù)售價(jià)格水平。 第六節(jié) 住宅產(chǎn)品定位構(gòu)成分析 一、住宅產(chǎn)品構(gòu)成因素的 “核心產(chǎn)品” 核心產(chǎn)品是由產(chǎn)品的基本功能組成。 “形式產(chǎn)品” 形式產(chǎn)品是由與核心產(chǎn)品不可分割的部分所帶來(lái)的附加值。 “延伸產(chǎn)品” 延伸產(chǎn)品是由產(chǎn)品質(zhì)量、形象、物業(yè)管理等帶來(lái)的產(chǎn)品品牌與開(kāi)發(fā)商品牌形象。 二、核心產(chǎn)品 產(chǎn)品的基本功能 本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是以“新生活＋新人居”為市場(chǎng)主導(dǎo)，引導(dǎo)城市新貴的假日消費(fèi)心理。 “住宅”，不言而喻就是居家，本項(xiàng)目的“ 住宅”概念已打破了傳統(tǒng)“家，僅僅是睡覺(jué)的地方”的觀念。因此，無(wú)論是戶型、外形、環(huán)境等都要滿足這要求。 （一）平面布局 本小區(qū)規(guī)劃的主力戶型以 80 M2150 M2的中等戶型面積為主導(dǎo)，商業(yè)會(huì)所約占9%，約占小區(qū)總建筑面積的 %。其次是以 210 M2290 M2 的較大戶型和復(fù)式結(jié)構(gòu)的別墅及別墅公寓，約占小區(qū)總建筑面積的 21%。 （二）戶型特點(diǎn) 各功能區(qū)間分布合理，動(dòng)與靜，潔與污，共享空間與私密空間嚴(yán)格區(qū)分開(kāi)來(lái)，互不干擾。 臥室空間 臥室是套房?jī)?nèi) 最基本的空間，主要功能是睡眠、休息，配置衣帽間，個(gè)別大戶型還配有書(shū)房（或多功能房）。為實(shí)現(xiàn)動(dòng)靜功能的良好分區(qū)，臥室要避免正對(duì)客廳，臥室對(duì)采光、通風(fēng)要求很?chē)?yán)，設(shè)計(jì)時(shí)不允許出現(xiàn)“暗房”。 廚房空間 建議廚房應(yīng)盡可能接近住宅入口，便于食品、蔬菜、垃圾的進(jìn)出，并與餐廳相鄰，根據(jù)戶型大小的不同，廚房的合理面積大約應(yīng)在：一房戶型 M2，二房戶型 M23 M2，三房戶型在 M25 M2，四房以上的戶型在 5 M2 以上，餐廳也是根據(jù)戶型大小不同而設(shè)計(jì)，一般的戶型在 5 M28 M2，四房以上的戶型，可適當(dāng)放寬，以保證戶型的合理與尊貴。 衛(wèi)生間空間 建議公用衛(wèi)生間應(yīng)靠近臥室，并應(yīng)接近廚房，以利管道集中，降低材料與施工成本，設(shè)計(jì)最好把洗廁功能分工。 室內(nèi)衛(wèi)生間面積不小于 2 M23 M2，主臥室衛(wèi)生間面積應(yīng)大于 M2，大戶型可適當(dāng)放大，根據(jù)戶型面積大小可適當(dāng)按比例布局。 廚衛(wèi)設(shè)備 廚房與衛(wèi)生間是住宅里設(shè)備最集中的空間，是小區(qū)檔次的象征，也是文明的標(biāo)志，本項(xiàng)目盡量要做到定型化、配套化、標(biāo)準(zhǔn)化，重點(diǎn)要解決的是： （ 1）依照模數(shù)尺寸的需 求，配置配套化的廚衛(wèi)設(shè)備、部品配件，保證部品和建筑，部品與管道之間聯(lián)接配合。 （ 2）合理有序布置廚衛(wèi)的各項(xiàng)設(shè)備和設(shè)施，冰箱要入廚，衛(wèi)生間要適當(dāng)分隔。大戶型的住宅應(yīng)獨(dú)立分設(shè)廁所。 （ 3）廚衛(wèi)均應(yīng)配置性能良好的通風(fēng)機(jī)構(gòu)和風(fēng)道。風(fēng)道應(yīng)滿足不串氣、不傳聲、暢通無(wú)阻的要求，盡量設(shè)計(jì)成直排風(fēng)道