【正文】 的消費客群。 有專家曾表示：只要通州商業(yè)能夠有 合理的規(guī)劃發(fā)展，就能將大量通州周邊具有購買的消費者吸引到通州消費，大大提高通州的消費能力。 四、 通州 :西單王府井之后北京下一個商貿中心 ? 家樂福、易初蓮花這樣的大型超市，蘇寧、國美這樣的家電商場巨頭，品牌商業(yè)在京郊的第一家店，基本上都選擇了通州，促成了這里的一派繁華。不過，這已不能滿足這片商業(yè)熱土的升溫速度。 通州地處千年大運河北首，百里長安街東端，歷來為京東交通要道，漕運、倉儲重地，有 “ 九重肘腋之上流，六國咽喉之雄鎮(zhèn) ” 的美譽，更有 “ 一京二衛(wèi) (天津 )三通州 ” 之說。 “ 漕艇賈舶如云集，萬國鵜航滿潞川 ” ，描繪了 當年通州商業(yè)繁榮的盛景。 商業(yè)是城市發(fā)展的晴雨表，是城市繁華的試金石。通州正在按照 “ 北京新城區(qū) ” 的標準打造新城。這里的商業(yè)發(fā)展水平，能夠試出新城的幾分成色？ 眼下我們能夠看到，通州已經成為京東、乃至京郊的一個商貿中心。 通州區(qū)的商業(yè)網點有 24000個， 1萬平方米以上的大型商場有 6個， 3000平方米以上大型綜合超市有10 個，商業(yè)密集度堪稱京郊第一。這之下，通州還有眾多的郊區(qū)第一 :近幾年內落戶的商家，世紀聯(lián)華、易初蓮花、家樂福、國美、蘇寧、大中 ?? 均是開在京郊的第一家店。再向前追溯，麥當勞、肯德基的京郊第一店同 樣開在通州。今年年初，必勝客也來到通州，開設了京郊第一家也是目前惟一的一家連鎖店。 然而，就像通州一直不滿足于做一座郊區(qū)新城一樣，通州的商業(yè)也并不安于做郊區(qū)的商貿中心。 我們將看到的，也許是在西單、王府井之后，北京的下一個商貿中心。 40萬 “ 新移民 ” 消費者 商業(yè)最講究 “ 人氣 ” ，通州新城的發(fā)展已經聚斂了大量的 “ 人氣 ” 。 近年來通州房地產開發(fā)增勢迅猛，在通州置業(yè)的 “ 新移民 ” 在短短幾年的時間里增長多達 40 萬人，通州區(qū)的總人口已經突破 100萬人。和包括農村人口在內的 “ 老通州 ” 相比， “ 新移民 ” 僅少了 20萬人。 這些 “ 新移民 ” 年齡多在 25歲到 40歲之間，正是主力消費群體。即使按照 2020年北京城市居民人均消費支出為 元計算，通州 “ 新移民 ” 帶來的年消費能力在 50億元以上。 不過，這樣巨大的消費能力卻并沒有完全在通州釋放。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 來通州購房置業(yè)的新移民，多數(shù)在城區(qū)工作。選擇在通州購房，主要是看中了相對低廉的房價和便捷的交通。 每天早晨，駛向京城的城鐵八通線和數(shù)十條公交線路滿載著乘客，把數(shù)以萬計的通州人送去上班，而駛向通州的車輛上空空如也。傍晚的狀況則與此相反。 候鳥一樣的上班族每天如此早出晚歸，他們的消費也基本和工作保 持了一致。來自《京通核心商業(yè)地產》課題組的調查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)在通州安家的白領習慣在通州睡覺，在城里購物。因為相對于通州本地商場， “ 新移民 ” 更習慣在熟悉的品牌店里消費。 不過，通州區(qū)商務局局長王世杰對這種消費習慣并不以為然。他說，有了人氣就肯定會促進商業(yè)的發(fā)展。消費習慣是逐漸養(yǎng)成的，通州也會逐漸培養(yǎng)起 “ 新移民 ” 的本地消費習慣。 通州選擇的切入點是日常用品的消費。用王世杰的話說 :“ 你也許會從通州跑到西單去買衣服，但不會從西單買了醬油、醋回通州吧？ ” 通州的 “ 人氣 ” 首先吸引了超市大賣場的入駐。易初蓮花來了，世紀聯(lián)華 來了，萬客隆來了，家樂福將在國慶前后開業(yè)，沃爾瑪也正在洽談之中 ?? 目前，通州區(qū) 3000平方米以上的大型超市已經有 10個。 在消費習慣上更趨向于 “ 就近消費 ” 的家電業(yè)也看中了通州的人氣。國美、蘇寧、大中這三個國內家電業(yè)三巨頭都在通州開設了分店，這在京郊僅通州一例。而且，蘇寧的分店在通州一開就是 3家，大中也有 2家。 “ 人氣 ” 帶來的購買力已經開始顯現(xiàn)。 2020年，通州商業(yè)零售額實現(xiàn)了 ，同比增速超過 10％。今年上半年，通州商業(yè)零售額就完成了 億元，一躍為京郊第一。年底有望突破 100 億元的銷售額大關， 增速將超過 30％。 下一步，通州將培養(yǎng)的是服裝等耐用消費品的本地消費習慣。 數(shù)十億元消費流向市區(qū) 其實何止 “ 新移民 ” ， “ 老通州 ” 對耐用消費品的消費習慣也正在表現(xiàn)出 “ 進城 ” 的趨勢。 王世杰給記者出示了這樣一組數(shù)據(jù)，貴友大廈年銷售額可達 6億元，藍島大廈年銷售額達 10 億元，華堂十里堡店年銷售額為 7 億元，合計為 23 億元。據(jù)不完全統(tǒng)計，通州居民到以上三家商場購物所實現(xiàn)的銷售額分別占商場年銷售額的 1/ 1/ 1/5，也就是說每年從通州流向這三家商場的購買力可達 6 億元以上。而放眼全市，來自通州的消費將高達數(shù)十億元。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通州人民商場總經理高文峰對此有著深刻的體會。人民商場營業(yè)面積達 ，是通州規(guī)模最大的商場，曾經是通州商業(yè)的一面旗幟。但從 2000 年開始，人民商場的經營狀況開始走下坡路，年年虧損。高文峰分析這其中的原因，是人民商場的商品不再適應消費層次的需求。 通州人民商場創(chuàng)立于上個世紀 80 年代，是供銷合作社的下屬企業(yè)。營業(yè)之初，人民商場面對的是以農村人口為主體的通州本地消費群體，其經營商品也以實惠、實用為訴求。然而，這種訴求漸漸跟不上消費結構的變化了。絕大多數(shù)的通州商場也一樣經歷過這種陣痛。 高文峰說，造成這種不 適應的原因主要有兩個方面，一是通州人口結構的變化。近年來，約有 40 萬的 “ 新移民 ” 成為通州居民，這部分人相對于通州本地的平均收入水平，屬于 “ 高收入群體 ” 。與此同時，通州本地居民的收入水平也在不斷提高。去年，通州城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入超過 。 “ 消費者的收入高了，消費傾向就由單純的功能實用向時尚實用轉變。 ” 高文峰說。 “ 通州的很多消費者越來越多地流向了城里。 ” 巧合的是，與人民商場一墻之隔的通州華聯(lián)商廈，正是從 2000年開始由虧損逐步走上盈利。 華聯(lián)商廈從 1995 年開業(yè)就走中高檔路線，商品結構和定價基本 與城區(qū)商場保持一致，在商場密集的通州區(qū)新華大街上很是 “ 鶴立雞群 ” 。不過，創(chuàng)業(yè)之初卻是曲高和寡，從 1995年至 2000年，累計虧損 3700多萬元。這樣的經營定位從 2000年才漸漸得到認可。 2000 年前后，也正是通州城市化進程提速的時期。人口結構和人均收入水平的快速變化，使通州的消費也趨向于城市化。這種變化，正孕育著通州區(qū)商業(yè)的一次轉型。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 “ 向西單學習 ” 上個月，經過整體裝修的通州新華大街閘橋商業(yè)區(qū)全新亮相。集中在這一區(qū)域的 6 家大中型商場各色的裝飾、 LOGO、整面外墻的巨幅廣告 ?? 烘托出閘橋商業(yè)區(qū)強烈的現(xiàn)代感、時尚感。 此次閘橋商業(yè)區(qū)整體裝修的最后一項工程正在緊張進行。隔路而望的華聯(lián)和通州百貨兩家商場的門口，兩根寬大的立柱拔地而起。不久之后，立柱之上將建起一條全封閉的 “ 空中走廊 ” ，把道路兩邊的華聯(lián)、通州百貨和物美超市三家商場連為一體。 這種商場連廊目前在北京只有西單商業(yè)街在使用。一問之下，通州閘橋商業(yè)區(qū)的連廊正是 “ 取經 ”自西單。來自西 單的經驗還不止于此，閘橋商業(yè)區(qū)的物業(yè)管理委托給了西單物業(yè)公司。即將于本月底舉行的閘橋商業(yè)區(qū)開街活動，也由西單物業(yè)公司來承辦。 閘橋商業(yè)區(qū)這片通州商業(yè)的核心地帶，正在學習著市區(qū)的西單商圈經營模式。 “ 閘橋就是通州的西單。 ” 王世杰說。從這位通州商務局的局長，到通州各大商場的經理，都對西單商圈推崇備至。 北京傳統(tǒng)意義上的商業(yè)板塊主要有三個，西單、王府井和前門地區(qū)。同王府井、前門主要面向旅游消費不同，西單的大眾消費核心地帶被認為更值得通州商業(yè)借鑒。去年，西單商圈幾大商場的銷售額有 230多億元，占到北京的一半。 “ 與其說 學習西單，不如說學習現(xiàn)代城市生活消費的經營。 ” 人民商場總經理高文峰說， “ 其真正的核心是品牌化、時尚化。比如百盛的化妝品品牌，中友的年輕時尚服裝。 ” 去年開始，人民商場調整了商品結構和經營定位，突出品牌概念。目前，這家商場的服裝和鞋類經營面積有 3 層共 9000 平方米，進場一線品牌有將近 400 個。高文峰說現(xiàn)在人民商場的困難時期已經過去了，今年有望扭虧為盈。 華聯(lián)商廈總經理霍增利則干脆把華聯(lián)定位于通州的中友百貨，走休閑時尚路線。 ONLY、 ESPRIT 等深受年輕人追捧的品牌聚集于此。其中 ONLY去年在這家商場的銷售額 達到 1300多萬元，創(chuàng)造了北京地區(qū)的單店銷售紀錄。 通州商場的形象正在悄悄發(fā)生著改變，過去的郊區(qū)百貨商店漸漸有了城市商廈味兒。這種變化也正在被消費者們認知。 “ 周末在通州華聯(lián)購得 ONLY、 ESPRIT若干，超便宜 ??” “ 我剛在通州發(fā)現(xiàn)的，秀一下 ??” 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在網上某著名購物論壇，通州已經越來越多地被網友們提及。記者通過網絡采訪了一位網名 “vivi”的網友。她正是一位去年安家通州的白領，現(xiàn)在已經把新華大街當作主要的購物場所。 “ 城里的品牌在這里基本都能找到，而且往往折扣很高。 ” 通州重點商業(yè)項目示意圖 制圖 /李碩菲 謀劃五大商業(yè)引力點 北京財貿管理干部學院教授王成榮介紹，一個城市的城市化率在 30％以下的時候，商業(yè)格局發(fā)展的趨勢向市中心聚集；城市化率 30％以上 70％以下，商業(yè)格局是向城市周邊發(fā)散；城市化率超過 70％，商業(yè)格局則向城外聚集。北京的城市化率已經達到了 70％，已經步入商業(yè)向城外聚集的階段。在這種情況下，通州的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)基礎 都得天獨厚。而且根據(jù)北京整體規(guī)劃，通州就是承載著發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的重要區(qū)域。 根據(jù)《北京市 “ 十五 ” 時期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，到 2020年北京市人均擁有零售商業(yè)網點營業(yè)面積達到1 平方米。目前通州人均商業(yè)面積為 平方米左右，但根據(jù)通州的《 “ 十五 ” 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，通州實現(xiàn)人均商業(yè)面積指標 1平方米將比全市提前兩年。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 僅僅是區(qū)內人口的消費已經不能滿足通州商業(yè)發(fā)展的 “ 胃口 ” 。在日前舉行的 2020年通州商業(yè)發(fā)展推介洽談會上，通州明確提出要變現(xiàn)在的輸出型商業(yè)為吸納型商業(yè)。言下之意已經透露出要成為一個引人來消費的商貿中心。 僅目 前通州的商業(yè)發(fā)展水平，顯然還不具備商貿中心的吸引力。王世杰透露，通州正在謀劃五個商業(yè)引力點，對周邊消費形成強大的磁場。 五大引力點包括以大運河為中心的濱水休閑商業(yè)中心區(qū)、現(xiàn)代生活與文化體驗街區(qū)、京東主題消費區(qū)、大型主題公園商業(yè)集群、陽光大型綜合購物中心。其中，規(guī)劃面積達 25 萬平方米的陽光大型綜合購物中心已經通過審批，現(xiàn)在正在辦前期的手續(xù)。計劃落戶在京東主題消費區(qū)的東方狐貍城項目也已經進行到最后談判階段。該項目類似奧特萊斯的經營模式，但將直接引入世界名牌的生產廠家直接入駐，折扣更高，對消費者的吸引力將不只限于 北京。 根據(jù)更長遠的規(guī)劃，到 2020年，通州區(qū)域總人口將達到 240萬人，其中通州新城人口將達到 110萬人，屆時，通州商業(yè)面積將達到人均 。 五、 現(xiàn)在的通州有吸引力嗎？ 記者調查發(fā)現(xiàn)，在通州這塊充滿生命力的土地上，每年都有幾百萬平方米的房地產項目開工建設；同時，商家也對通州覬覦多時：品牌商業(yè)和社區(qū)商業(yè)都在快速進駐，精品百貨正在快速崛起，餐飲業(yè)也在全面提升，通州的吸引力正在逐步彰顯。 地產巨頭搶灘通州 近年來，通州發(fā)展十分迅速，地產商對通州