【正文】 的消費(fèi)客群。 有專家曾表示：只要通州商業(yè)能夠有 合理的規(guī)劃發(fā)展，就能將大量通州周邊具有購(gòu)買的消費(fèi)者吸引到通州消費(fèi)，大大提高通州的消費(fèi)能力。 四、 通州 :西單王府井之后北京下一個(gè)商貿(mào)中心 ? 家樂(lè)福、易初蓮花這樣的大型超市，蘇寧、國(guó)美這樣的家電商場(chǎng)巨頭，品牌商業(yè)在京郊的第一家店，基本上都選擇了通州，促成了這里的一派繁華。不過(guò)，這已不能滿足這片商業(yè)熱土的升溫速度。 通州地處千年大運(yùn)河北首，百里長(zhǎng)安街東端，歷來(lái)為京東交通要道，漕運(yùn)、倉(cāng)儲(chǔ)重地，有 “ 九重肘腋之上流，六國(guó)咽喉之雄鎮(zhèn) ” 的美譽(yù)，更有 “ 一京二衛(wèi) (天津 )三通州 ” 之說(shuō)。 “ 漕艇賈舶如云集，萬(wàn)國(guó)鵜航滿潞川 ” ，描繪了 當(dāng)年通州商業(yè)繁榮的盛景。 商業(yè)是城市發(fā)展的晴雨表，是城市繁華的試金石。通州正在按照 “ 北京新城區(qū) ” 的標(biāo)準(zhǔn)打造新城。這里的商業(yè)發(fā)展水平，能夠試出新城的幾分成色？ 眼下我們能夠看到，通州已經(jīng)成為京東、乃至京郊的一個(gè)商貿(mào)中心。 通州區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有 24000個(gè)， 1萬(wàn)平方米以上的大型商場(chǎng)有 6個(gè)， 3000平方米以上大型綜合超市有10 個(gè)，商業(yè)密集度堪稱京郊第一。這之下，通州還有眾多的郊區(qū)第一 :近幾年內(nèi)落戶的商家，世紀(jì)聯(lián)華、易初蓮花、家樂(lè)福、國(guó)美、蘇寧、大中 ?? 均是開(kāi)在京郊的第一家店。再向前追溯，麥當(dāng)勞、肯德基的京郊第一店同 樣開(kāi)在通州。今年年初，必勝客也來(lái)到通州，開(kāi)設(shè)了京郊第一家也是目前惟一的一家連鎖店。 然而，就像通州一直不滿足于做一座郊區(qū)新城一樣，通州的商業(yè)也并不安于做郊區(qū)的商貿(mào)中心。 我們將看到的，也許是在西單、王府井之后，北京的下一個(gè)商貿(mào)中心。 40萬(wàn) “ 新移民 ” 消費(fèi)者 商業(yè)最講究 “ 人氣 ” ，通州新城的發(fā)展已經(jīng)聚斂了大量的 “ 人氣 ” 。 近年來(lái)通州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增勢(shì)迅猛，在通州置業(yè)的 “ 新移民 ” 在短短幾年的時(shí)間里增長(zhǎng)多達(dá) 40 萬(wàn)人，通州區(qū)的總?cè)丝谝呀?jīng)突破 100萬(wàn)人。和包括農(nóng)村人口在內(nèi)的 “ 老通州 ” 相比， “ 新移民 ” 僅少了 20萬(wàn)人。 這些 “ 新移民 ” 年齡多在 25歲到 40歲之間，正是主力消費(fèi)群體。即使按照 2020年北京城市居民人均消費(fèi)支出為 元計(jì)算，通州 “ 新移民 ” 帶來(lái)的年消費(fèi)能力在 50億元以上。 不過(guò)，這樣巨大的消費(fèi)能力卻并沒(méi)有完全在通州釋放。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 來(lái)通州購(gòu)房置業(yè)的新移民，多數(shù)在城區(qū)工作。選擇在通州購(gòu)房，主要是看中了相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)和便捷的交通。 每天早晨，駛向京城的城鐵八通線和數(shù)十條公交線路滿載著乘客，把數(shù)以萬(wàn)計(jì)的通州人送去上班，而駛向通州的車輛上空空如也。傍晚的狀況則與此相反。 候鳥(niǎo)一樣的上班族每天如此早出晚歸，他們的消費(fèi)也基本和工作保 持了一致。來(lái)自《京通核心商業(yè)地產(chǎn)》課題組的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)在通州安家的白領(lǐng)習(xí)慣在通州睡覺(jué)，在城里購(gòu)物。因?yàn)橄鄬?duì)于通州本地商場(chǎng)， “ 新移民 ” 更習(xí)慣在熟悉的品牌店里消費(fèi)。 不過(guò)，通州區(qū)商務(wù)局局長(zhǎng)王世杰對(duì)這種消費(fèi)習(xí)慣并不以為然。他說(shuō)，有了人氣就肯定會(huì)促進(jìn)商業(yè)的發(fā)展。消費(fèi)習(xí)慣是逐漸養(yǎng)成的，通州也會(huì)逐漸培養(yǎng)起 “ 新移民 ” 的本地消費(fèi)習(xí)慣。 通州選擇的切入點(diǎn)是日常用品的消費(fèi)。用王世杰的話說(shuō) :“ 你也許會(huì)從通州跑到西單去買衣服，但不會(huì)從西單買了醬油、醋回通州吧？ ” 通州的 “ 人氣 ” 首先吸引了超市大賣場(chǎng)的入駐。易初蓮花來(lái)了，世紀(jì)聯(lián)華 來(lái)了，萬(wàn)客隆來(lái)了，家樂(lè)福將在國(guó)慶前后開(kāi)業(yè)，沃爾瑪也正在洽談之中 ?? 目前，通州區(qū) 3000平方米以上的大型超市已經(jīng)有 10個(gè)。 在消費(fèi)習(xí)慣上更趨向于 “ 就近消費(fèi) ” 的家電業(yè)也看中了通州的人氣。國(guó)美、蘇寧、大中這三個(gè)國(guó)內(nèi)家電業(yè)三巨頭都在通州開(kāi)設(shè)了分店，這在京郊僅通州一例。而且，蘇寧的分店在通州一開(kāi)就是 3家，大中也有 2家。 “ 人氣 ” 帶來(lái)的購(gòu)買力已經(jīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。 2020年，通州商業(yè)零售額實(shí)現(xiàn)了 ，同比增速超過(guò) 10％。今年上半年，通州商業(yè)零售額就完成了 億元，一躍為京郊第一。年底有望突破 100 億元的銷售額大關(guān)， 增速將超過(guò) 30％。 下一步，通州將培養(yǎng)的是服裝等耐用消費(fèi)品的本地消費(fèi)習(xí)慣。 數(shù)十億元消費(fèi)流向市區(qū) 其實(shí)何止 “ 新移民 ” ， “ 老通州 ” 對(duì)耐用消費(fèi)品的消費(fèi)習(xí)慣也正在表現(xiàn)出 “ 進(jìn)城 ” 的趨勢(shì)。 王世杰給記者出示了這樣一組數(shù)據(jù)，貴友大廈年銷售額可達(dá) 6億元，藍(lán)島大廈年銷售額達(dá) 10 億元，華堂十里堡店年銷售額為 7 億元，合計(jì)為 23 億元。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，通州居民到以上三家商場(chǎng)購(gòu)物所實(shí)現(xiàn)的銷售額分別占商場(chǎng)年銷售額的 1/ 1/ 1/5，也就是說(shuō)每年從通州流向這三家商場(chǎng)的購(gòu)買力可達(dá) 6 億元以上。而放眼全市，來(lái)自通州的消費(fèi)將高達(dá)數(shù)十億元。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 通州人民商場(chǎng)總經(jīng)理高文峰對(duì)此有著深刻的體會(huì)。人民商場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積達(dá) ，是通州規(guī)模最大的商場(chǎng)，曾經(jīng)是通州商業(yè)的一面旗幟。但從 2000 年開(kāi)始，人民商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況開(kāi)始走下坡路，年年虧損。高文峰分析這其中的原因，是人民商場(chǎng)的商品不再適應(yīng)消費(fèi)層次的需求。 通州人民商場(chǎng)創(chuàng)立于上個(gè)世紀(jì) 80 年代，是供銷合作社的下屬企業(yè)。營(yíng)業(yè)之初，人民商場(chǎng)面對(duì)的是以農(nóng)村人口為主體的通州本地消費(fèi)群體，其經(jīng)營(yíng)商品也以實(shí)惠、實(shí)用為訴求。然而，這種訴求漸漸跟不上消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化了。絕大多數(shù)的通州商場(chǎng)也一樣經(jīng)歷過(guò)這種陣痛。 高文峰說(shuō)，造成這種不 適應(yīng)的原因主要有兩個(gè)方面，一是通州人口結(jié)構(gòu)的變化。近年來(lái)，約有 40 萬(wàn)的 “ 新移民 ” 成為通州居民，這部分人相對(duì)于通州本地的平均收入水平，屬于 “ 高收入群體 ” 。與此同時(shí)，通州本地居民的收入水平也在不斷提高。去年，通州城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入超過(guò) 。 “ 消費(fèi)者的收入高了，消費(fèi)傾向就由單純的功能實(shí)用向時(shí)尚實(shí)用轉(zhuǎn)變。 ” 高文峰說(shuō)。 “ 通州的很多消費(fèi)者越來(lái)越多地流向了城里。 ” 巧合的是，與人民商場(chǎng)一墻之隔的通州華聯(lián)商廈，正是從 2000年開(kāi)始由虧損逐步走上盈利。 華聯(lián)商廈從 1995 年開(kāi)業(yè)就走中高檔路線，商品結(jié)構(gòu)和定價(jià)基本 與城區(qū)商場(chǎng)保持一致，在商場(chǎng)密集的通州區(qū)新華大街上很是 “ 鶴立雞群 ” 。不過(guò)，創(chuàng)業(yè)之初卻是曲高和寡，從 1995年至 2000年，累計(jì)虧損 3700多萬(wàn)元。這樣的經(jīng)營(yíng)定位從 2000年才漸漸得到認(rèn)可。 2000 年前后，也正是通州城市化進(jìn)程提速的時(shí)期。人口結(jié)構(gòu)和人均收入水平的快速變化，使通州的消費(fèi)也趨向于城市化。這種變化，正孕育著通州區(qū)商業(yè)的一次轉(zhuǎn)型。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 “ 向西單學(xué)習(xí) ” 上個(gè)月，經(jīng)過(guò)整體裝修的通州新華大街閘橋商業(yè)區(qū)全新亮相。集中在這一區(qū)域的 6 家大中型商場(chǎng)各色的裝飾、 LOGO、整面外墻的巨幅廣告 ?? 烘托出閘橋商業(yè)區(qū)強(qiáng)烈的現(xiàn)代感、時(shí)尚感。 此次閘橋商業(yè)區(qū)整體裝修的最后一項(xiàng)工程正在緊張進(jìn)行。隔路而望的華聯(lián)和通州百貨兩家商場(chǎng)的門口，兩根寬大的立柱拔地而起。不久之后，立柱之上將建起一條全封閉的 “ 空中走廊 ” ，把道路兩邊的華聯(lián)、通州百貨和物美超市三家商場(chǎng)連為一體。 這種商場(chǎng)連廊目前在北京只有西單商業(yè)街在使用。一問(wèn)之下，通州閘橋商業(yè)區(qū)的連廊正是 “ 取經(jīng) ”自西單。來(lái)自西 單的經(jīng)驗(yàn)還不止于此，閘橋商業(yè)區(qū)的物業(yè)管理委托給了西單物業(yè)公司。即將于本月底舉行的閘橋商業(yè)區(qū)開(kāi)街活動(dòng)，也由西單物業(yè)公司來(lái)承辦。 閘橋商業(yè)區(qū)這片通州商業(yè)的核心地帶，正在學(xué)習(xí)著市區(qū)的西單商圈經(jīng)營(yíng)模式。 “ 閘橋就是通州的西單。 ” 王世杰說(shuō)。從這位通州商務(wù)局的局長(zhǎng)，到通州各大商場(chǎng)的經(jīng)理，都對(duì)西單商圈推崇備至。 北京傳統(tǒng)意義上的商業(yè)板塊主要有三個(gè)，西單、王府井和前門地區(qū)。同王府井、前門主要面向旅游消費(fèi)不同，西單的大眾消費(fèi)核心地帶被認(rèn)為更值得通州商業(yè)借鑒。去年，西單商圈幾大商場(chǎng)的銷售額有 230多億元，占到北京的一半。 “ 與其說(shuō) 學(xué)習(xí)西單，不如說(shuō)學(xué)習(xí)現(xiàn)代城市生活消費(fèi)的經(jīng)營(yíng)。 ” 人民商場(chǎng)總經(jīng)理高文峰說(shuō)， “ 其真正的核心是品牌化、時(shí)尚化。比如百盛的化妝品品牌，中友的年輕時(shí)尚服裝。 ” 去年開(kāi)始，人民商場(chǎng)調(diào)整了商品結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)定位，突出品牌概念。目前，這家商場(chǎng)的服裝和鞋類經(jīng)營(yíng)面積有 3 層共 9000 平方米，進(jìn)場(chǎng)一線品牌有將近 400 個(gè)。高文峰說(shuō)現(xiàn)在人民商場(chǎng)的困難時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，今年有望扭虧為盈。 華聯(lián)商廈總經(jīng)理霍增利則干脆把華聯(lián)定位于通州的中友百貨，走休閑時(shí)尚路線。 ONLY、 ESPRIT 等深受年輕人追捧的品牌聚集于此。其中 ONLY去年在這家商場(chǎng)的銷售額 達(dá)到 1300多萬(wàn)元，創(chuàng)造了北京地區(qū)的單店銷售紀(jì)錄。 通州商場(chǎng)的形象正在悄悄發(fā)生著改變，過(guò)去的郊區(qū)百貨商店漸漸有了城市商廈味兒。這種變化也正在被消費(fèi)者們認(rèn)知。 “ 周末在通州華聯(lián)購(gòu)得 ONLY、 ESPRIT若干，超便宜 ??” “ 我剛在通州發(fā)現(xiàn)的，秀一下 ??” 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 在網(wǎng)上某著名購(gòu)物論壇，通州已經(jīng)越來(lái)越多地被網(wǎng)友們提及。記者通過(guò)網(wǎng)絡(luò)采訪了一位網(wǎng)名 “vivi”的網(wǎng)友。她正是一位去年安家通州的白領(lǐng)，現(xiàn)在已經(jīng)把新華大街當(dāng)作主要的購(gòu)物場(chǎng)所。 “ 城里的品牌在這里基本都能找到，而且往往折扣很高。 ” 通州重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目示意圖 制圖 /李碩菲 謀劃五大商業(yè)引力點(diǎn) 北京財(cái)貿(mào)管理干部學(xué)院教授王成榮介紹，一個(gè)城市的城市化率在 30％以下的時(shí)候，商業(yè)格局發(fā)展的趨勢(shì)向市中心聚集；城市化率 30％以上 70％以下，商業(yè)格局是向城市周邊發(fā)散；城市化率超過(guò) 70％，商業(yè)格局則向城外聚集。北京的城市化率已經(jīng)達(dá)到了 70％，已經(jīng)步入商業(yè)向城外聚集的階段。在這種情況下，通州的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和商業(yè)基礎(chǔ) 都得天獨(dú)厚。而且根據(jù)北京整體規(guī)劃，通州就是承載著發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要區(qū)域。 根據(jù)《北京市 “ 十五 ” 時(shí)期商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，到 2020年北京市人均擁有零售商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積達(dá)到1 平方米。目前通州人均商業(yè)面積為 平方米左右，但根據(jù)通州的《 “ 十五 ” 商業(yè)發(fā)展規(guī)劃》，通州實(shí)現(xiàn)人均商業(yè)面積指標(biāo) 1平方米將比全市提前兩年。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 僅僅是區(qū)內(nèi)人口的消費(fèi)已經(jīng)不能滿足通州商業(yè)發(fā)展的 “ 胃口 ” 。在日前舉行的 2020年通州商業(yè)發(fā)展推介洽談會(huì)上，通州明確提出要變現(xiàn)在的輸出型商業(yè)為吸納型商業(yè)。言下之意已經(jīng)透露出要成為一個(gè)引人來(lái)消費(fèi)的商貿(mào)中心。 僅目 前通州的商業(yè)發(fā)展水平，顯然還不具備商貿(mào)中心的吸引力。王世杰透露，通州正在謀劃五個(gè)商業(yè)引力點(diǎn)，對(duì)周邊消費(fèi)形成強(qiáng)大的磁場(chǎng)。 五大引力點(diǎn)包括以大運(yùn)河為中心的濱水休閑商業(yè)中心區(qū)、現(xiàn)代生活與文化體驗(yàn)街區(qū)、京東主題消費(fèi)區(qū)、大型主題公園商業(yè)集群、陽(yáng)光大型綜合購(gòu)物中心。其中，規(guī)劃面積達(dá) 25 萬(wàn)平方米的陽(yáng)光大型綜合購(gòu)物中心已經(jīng)通過(guò)審批，現(xiàn)在正在辦前期的手續(xù)。計(jì)劃落戶在京東主題消費(fèi)區(qū)的東方狐貍城項(xiàng)目也已經(jīng)進(jìn)行到最后談判階段。該項(xiàng)目類似奧特萊斯的經(jīng)營(yíng)模式，但將直接引入世界名牌的生產(chǎn)廠家直接入駐，折扣更高，對(duì)消費(fèi)者的吸引力將不只限于 北京。 根據(jù)更長(zhǎng)遠(yuǎn)的規(guī)劃，到 2020年，通州區(qū)域總?cè)丝趯⑦_(dá)到 240萬(wàn)人，其中通州新城人口將達(dá)到 110萬(wàn)人，屆時(shí)，通州商業(yè)面積將達(dá)到人均 。 五、 現(xiàn)在的通州有吸引力嗎？ 記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在通州這塊充滿生命力的土地上，每年都有幾百萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)；同時(shí)，商家也對(duì)通州覬覦多時(shí)：品牌商業(yè)和社區(qū)商業(yè)都在快速進(jìn)駐，精品百貨正在快速崛起，餐飲業(yè)也在全面提升，通州的吸引力正在逐步彰顯。 地產(chǎn)巨頭搶灘通州 近年來(lái)，通州發(fā)展十分迅速，地產(chǎn)商對(duì)通州