【正文】 貨 游樂天地 美食廣場(chǎng)、珠寶、藥店 國內(nèi)名牌 中檔次商場(chǎng) 大眾消費(fèi)主體 太平洋百貨盈科店 工體路 東三環(huán) 地下三層 地上 5 層 47， 000 平米 超市 百貨 小型餐飲 寫字樓、酒店、公寓人群 由高檔向中檔下滑 燕莎友誼商城 亮馬河畔 地下 1 層 地上 5 層 22， 000 平米 百貨 超市 辦公設(shè)施 文化辦公 國際、國內(nèi)名牌 高檔次商品及消費(fèi) 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 61 頁 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 61 頁 東城區(qū) 商場(chǎng) 位置 商場(chǎng)面積 經(jīng)營特色 定位 東方廣場(chǎng)商城 東長安街 北京市中心 5 個(gè)不同風(fēng)格商場(chǎng) 100， 000 平米 精品服裝 美食珠寶服飾 高檔次 公寓、寫字樓消費(fèi)者 游客 世都百貨商場(chǎng) 王府井大街 4 層 18， 000 平米 百貨 逐漸向中檔次轉(zhuǎn)化 西城區(qū) 商場(chǎng) 位置 商場(chǎng)面積 經(jīng)營特色 定位 時(shí)代廣場(chǎng)商城 西單 地下 2 層與地鐵相連 地下 2 層 地上 3 層 25， 000 平米 服飾、百貨、家居、餐飲 中高檔 與長安街北面西單其它商場(chǎng)有距離，且定位與西單消費(fèi)的主要客 人的檔次亦有差距 西單商場(chǎng) 西單地鐵口北面 長安街北面 地下 1 層 地上 5 層 30， 000 平米 百貨 以中檔商品為主，小商品齊全 主要客戶為中低消費(fèi)群體，及外來旅游者 中友百貨 西單地鐵口北面 西單文化廣場(chǎng)北面 地上 2 層 地上 9 層 流行服飾 百貨、餐飲 健身、酒吧、 KTV 以中高檔商品為主，潮流時(shí)尚的商品多 吸引了不少年輕的消費(fèi)者，因地處西單，外地消費(fèi)者也較多 西單購物中心 華威商場(chǎng) 西單 地上 12 層是西單購物中心 38 層為華威商場(chǎng) 西單購物中心以食品、 百貨、服裝為主 華威設(shè)服裝、小商品、餐飲 中低檔 中低消費(fèi)者、年輕消費(fèi)者和外地旅游者 百盛商場(chǎng) 復(fù)興門地鐵口 交通方便 北樓 5 層 南樓 6 層 30， 000 平米 百貨 餐飲 中檔 宣武區(qū) 商場(chǎng) 位置 商場(chǎng)面積 經(jīng)營特色 定位 中國最大管理資源中心 第 13 頁 共 61 頁 莊勝崇光百貨 莊勝廣場(chǎng) 宣武門地鐵口 84， 000 平米 超市 百貨 餐飲娛樂 宣武區(qū)最大商場(chǎng)，貨種多 南城、西三環(huán)居民首選 中高檔 受青年人喜愛 日本大型百貨集團(tuán) 崇文區(qū) 商場(chǎng) 位置 商場(chǎng)面積 經(jīng)營特色 定位 新世界百貨商場(chǎng) 崇 文門外大街 流動(dòng)人口最多 5 層 108， 000 平米 日用百貨 工藝品及黃金珠寶 餐飲 溜冰、射箭、健身 崇文區(qū)最大商場(chǎng) 普通大眾型商場(chǎng) 海淀區(qū) 商場(chǎng) 位置 商場(chǎng)面積 經(jīng)營特色 定位 當(dāng)代商場(chǎng) 中關(guān)村大街 高科技園區(qū)核心 12 層 36， 050 平米 超市精品 休閑美食 體育健身 綜合式服務(wù) IT 業(yè)白領(lǐng)、經(jīng)銷商、周邊樓群居民、酒店客人 中高檔商場(chǎng) 雙安商場(chǎng) 西北三環(huán) 中關(guān)村高科技園中心 五層 22， 000 平米 10 多大類 十萬余種商品 餐飲、娛樂設(shè)施 中高檔次 IT 精英 寫字樓高級(jí)雇員 會(huì)展人員及周邊居民 翠微商場(chǎng) 公主墳立交橋側(cè) 地鐵出口 ] 交通便利 地下 1 層 地上 5 層 36， 000 平米 購物娛樂餐飲 郵電商務(wù) 周邊小型商業(yè)多 中高檔次 普通消費(fèi)者 城鄉(xiāng)貿(mào)易中心 復(fù)興路 交通方便 6 層 22， 000 多平米 百貨 餐飲 計(jì)算機(jī) 豐臺(tái)區(qū)、石景山區(qū)、海淀區(qū)普通居民 濃厚的商業(yè)氣氛（如周邊手機(jī)店 林 中國最大管理資源中心 第 14 頁 共 61 頁 圖書 立，小型服裝精 品店等較多） 總結(jié)分析 ※ 北京市大型購物商業(yè)主要分三類： 高檔類：如燕莎、嘉里、國 貿(mào)，吸引人流多為高收入白領(lǐng)，周邊寫字樓人流、外國駐京人士等 中高檔類：如賽特、太平洋百貨、莊勝崇光、豐聯(lián)等，此類商業(yè)太多經(jīng)營欠佳，部分甚至漸轉(zhuǎn)向中檔類，如太平洋百貨、世都百貨、時(shí)代廣場(chǎng)等 大眾類：如西單、藍(lán)島、翠微、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心，周圍多聚集針對(duì)大眾消費(fèi)的攤位式商業(yè) ※ 北京的中高檔類的購物中心，經(jīng)營方式大都雷同，經(jīng)營品種大同小異，彼此無太大分別，沒有新意： 傳統(tǒng)商業(yè)格局和規(guī)劃 以價(jià)格促銷作為推廣和吸引人流的主要方式，沒有新意的推廣策略 基本沒有做小型活動(dòng)的場(chǎng)地，或沒有場(chǎng)地卻缺少有吸引力的活動(dòng)（如首都時(shí) 代廣場(chǎng)） 3． 北京市民消費(fèi)需求、習(xí)慣及趨向 目的：了解北京人士的消費(fèi)習(xí)慣、意欲、趨向 日期： 2020 年 6 月底 形式：小組討論（ Focus Group） 訪談內(nèi)容： ◆ 喜歡的產(chǎn)品類型 ◆ 海外產(chǎn)品取向 ◆ 喜歡的購物地點(diǎn)：商場(chǎng)、餐廳等，光顧頻率 ◆ 理想的娛樂消費(fèi)場(chǎng)所配套 ◆ 休閑消遣的方式及時(shí)間 ◆ 消費(fèi)額 ◆ 交通方式 ◆ 喜歡的運(yùn)動(dòng)種類 ◆ 對(duì)藝術(shù)：音樂、演唱會(huì)、展覽的取向 中國最大管理資源中心 第 15 頁 共 61 頁 ◆ 對(duì)流行潮流的興趣 訪談對(duì)象： ◆ 23 歲至 40 歲 ◆ 北京常住人士 被訪問小組（ Focus Group）共分 5 類，并分為 5 組： ◆ 在校學(xué)生 ◆ 剛畢業(yè)工作不久或收入一般的職員 （普通收入： RMB3， 000 元 /月以下） ◆ 收入中檔的外企白領(lǐng)（中檔收入： RMB5， 00010， 000 元 /月） ◆ 收入較高的外企白領(lǐng)（高檔收入： RMB10， 000 元 /月以上） ◆ 外籍駐京人士 調(diào)查總結(jié)： 消費(fèi)類別 普通收入人士 中高檔收入人士 日用品 ◆以超市為主 ◆逛商場(chǎng)次數(shù)不多 ◆購買服裝傾向于街邊的精品店，如東四、西四、秀水等 ◆西單因?yàn)閹讉€(gè)商品齊全的商場(chǎng)和攤位式的小店鋪較集中，較吸引年輕人，尤其是十多歲喜趕潮流的年輕人 ◆較多在商場(chǎng)購物，對(duì)購物環(huán)境的要求較高 ◆較多到的是 SOGO、百盛、賽特 ◆會(huì)在打 折時(shí)多購物 ◆有時(shí)也去如日壇商務(wù)會(huì)所等小商業(yè)處購物 飲食 ◆要求不太高，不太注重環(huán)境和味道 ◆比較注重餐飲，對(duì)餐飲環(huán)境要求較高 旅游運(yùn)動(dòng) ◆保齡球?yàn)橹鞯那蝾愡\(yùn)動(dòng) ◆到郊區(qū)爬山郊游，或去市區(qū)體育場(chǎng)、各大院校里打球 ◆愿意參加形象氣質(zhì)禮儀方面的培訓(xùn) ◆經(jīng)常健身，以器械鍛煉為主 ◆周六、周日最休閑的方式是到北京郊區(qū)郊游 品味 ◆時(shí)尚藝術(shù)消費(fèi)機(jī)會(huì)相對(duì)少 ◆時(shí)尚藝術(shù)消費(fèi)相對(duì)機(jī)會(huì)較多 中國最大管理資源中心 第 16 頁 共 61 頁 地域習(xí)慣 ◆大部分北京人偏好就近消費(fèi)，多在辦公或住所附近消費(fèi) ◆較易受朋友介紹或廣告宣傳的影響 潮流時(shí)尚 ◆絕大部分喜歡看時(shí) 尚類報(bào)刊，關(guān)注潮流時(shí)尚 ◆喜歡新奇產(chǎn)品 休閑方式 ◆約占 62%的人經(jīng)常出外休閑 ◆休閑方式以購物、 KTV 為主 ◆約 92%的人士選擇經(jīng)常性外出休閑 ◆在市區(qū)的休閑方式以餐飲、酒吧、 KTV 為主 ◆經(jīng)常去錢柜、麥樂迪、工體等 KTV 唱歌，大多是麥樂迪，因開業(yè)較早 ◆經(jīng)常去健身院，健身在北京越來越火 ◆出租車 15 元車程以內(nèi)最合適 意見 ◆沒有太大意見 ◆消費(fèi)場(chǎng)所較分散，消費(fèi)選擇不多沒有一個(gè)可讓人流連忘返的場(chǎng)所 總結(jié)分析 ? 經(jīng)常外出消費(fèi)且最具消費(fèi)力的是中高檔的消費(fèi)者，即北京中產(chǎn)階層 ? 本項(xiàng)目應(yīng)鎖定中產(chǎn)階層為主 導(dǎo)，以他們的行為、模式來提供各類不同的服務(wù)和商業(yè) ? 因此，北京中產(chǎn)階層的狀況、消費(fèi)需求和趨向中本項(xiàng)目的商業(yè)布局的重要考慮因素 4． 北京市民消費(fèi)力概 —— 北京中產(chǎn)階層概況 中國改革開發(fā) 20 多年，隨著經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，國家中產(chǎn)階層日趨壯大。以下是一些各有關(guān)機(jī)構(gòu)及學(xué)者的調(diào)查數(shù)字及有關(guān)報(bào)道，作為分析參考的依據(jù)。 中國最大管理資源中心 第 17 頁 共 61 頁 4． 1 有關(guān)中產(chǎn)階層的發(fā)展 2001 年 11 月，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授蕭灼基認(rèn)為，入世后 5 至 10 年中國會(huì)出現(xiàn)一個(gè)中等收入階層。 5 種職業(yè)的人會(huì)率先加入這一階層，包括科技型企業(yè)、金融證券界專家、各類專業(yè)人員、 私營企業(yè)老板等 2002 年底，中國經(jīng)濟(jì)景氣監(jiān)測(cè)中心調(diào)查顯示， %中國大陸城市居民，對(duì)目前的收入水平感到滿意 2002 年 10 月，國家統(tǒng)計(jì)調(diào)查 10 省市 60， 000 元人民幣以上的人口，發(fā)現(xiàn)目前中等收入者約占城鎮(zhèn)居民人口的 10%，年齡大多在 30 至 40 歲之間 許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家斷言，再過一、二十年，在國內(nèi)大都市里和沿海發(fā)達(dá)地區(qū)，如 北京、上海、廣州、深圳 這樣經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的大城市里，中產(chǎn)階層將呈幾何級(jí)數(shù)增長，成為不可忽視的社會(huì)主流群體。同時(shí)，國內(nèi)中產(chǎn)階層的倔起也將構(gòu)成整個(gè)社會(huì)最大財(cái)富的來源和基礎(chǔ) （因 2020 年受到非典影響，故本報(bào)告未采用該年度報(bào)告） 有關(guān)中產(chǎn)階層人口 中國國家相信中心有關(guān)官員最近估計(jì) , 到 2020 年，中國大陸約有 2 億人口達(dá)到中產(chǎn)收入 香港理工大學(xué)中國商業(yè)研究員朱文暉表示 ,中國城市居民中有自住房 70 平方米以上 ,每還月有 3 千元可支配收入，已可歸類為中產(chǎn)階層，而這個(gè)階層在沿海發(fā)達(dá)城市已達(dá)到 30% 北京中產(chǎn)階層狀況 資料統(tǒng)計(jì)：中國大陸 10 大城市中，早兩年人均收入北京已達(dá)