【正文】 租金計算， 10—11 年即可回本，年回報率高達(dá) 8—9%，這還不包括房地產(chǎn)升值和租金上漲所增加的收益。其次，由于土地的不可再生性，隨著土地的減少，尤其是商業(yè)用地的減少，土地價格和租金上漲已是必然，保證了財產(chǎn)保 值。第三，投資商鋪 7 風(fēng)險小，決無貶值的可能性，從而保證財產(chǎn)不受損失，將投資風(fēng)險降到最低程度。 因此，從投資收益和風(fēng)險控制的雙重角度而言，類比多種投資方式，投資商鋪是最佳的選擇，這也是為什么象李嘉誠這些穩(wěn)健的投資家首選商鋪投資的原因。 舉例說明：老白云最好的鋪位（面積大小為 4 至 6 平米）的入市門檻為 萬元，即 押金， 3 萬的年租金。 對于 10 萬元以內(nèi)的進(jìn)行投資的選擇： 以租金回報率法計算 公式：（稅后月租金－按揭月供款） 12／（首期房款＋期房時間內(nèi)的按揭款） ? 住宅、公寓：（朝陽路區(qū)域） 銷售單價在 5500 元 /平米，面積在 40 平米的一居 總款＝ 5500 40＝ 22 萬元 銀行按揭 8 成 20 年 首付＝ 5 萬元 月供＝ 元 物業(yè)費(fèi)＝ 元 /平米 /月（為例） 40 平米＝ 88 元 /月 區(qū)域一居室市場行情租金＝ 1500 元 /月 實際收益＝月租金－月供－月繳物業(yè)費(fèi)＝ 元 理想年投資回報率： %＝（月收益 12 月） /首付款 5 萬元 年投資回報率（考慮到租務(wù)空檔）： %＝（月收益 11 月） /首付款 5 萬元 收回成本所需時間： 174 月（ 1415）年＝首付款 5 萬 /月收益 ? 新白云鋪位〔以首層鋪位 6 平米（使用面積）一個為例〕 銷售單價＝ 萬元 /平米 總款＝ 6＝ 萬元 銀行按揭 6 成 10 年 首付＝ 萬元 貸款＝ 15 萬元 實際 3 年返租首付＝ － 8% 3＝ 萬元 月供＝ 元 物業(yè)費(fèi)＝ 25 元 /平米 /月 6 平米＝ 150 元 月租金＝ 2160 元（預(yù)計養(yǎng)市后租金為 12 元 /平米 /天） 第四年開始收益＝ 2160月供－月繳物業(yè)費(fèi)＝ 元 第四年后理想年投資回報率： %＝（月收益 12 月） /首付款 萬元 年投資回報率（考慮到租務(wù)空檔）： %＝（月收益 11 月） /首付款 8 萬元 收回成本所需時間： 135 月（ 11）年＝首付款 萬 /月收益 加上前三年的時間，收回成本的實際所需時間為 14 年 所以購置新白云產(chǎn)權(quán)商鋪不但入市門檻低，僅為 4萬元，而且投資回報可達(dá)到8%，投資風(fēng)險降低 。 而產(chǎn)權(quán)式賣場以其低投入、穩(wěn)定收益及超高增值潛力更成為投資的藍(lán)籌股。眾所周知，“買鋪富三代”商鋪的經(jīng)營效益可觀，升值潛力無限，歷來為投資者所青睞。 “新白云產(chǎn)權(quán)式賣場”則具 有長期穩(wěn)定的收益率（年回報 8%），同時，由于產(chǎn)權(quán)式賣場也是不動產(chǎn)投資，又具備了極大的資金安全性。因此，對于理智的投資行為來說，在更看重穩(wěn)健回報，而并非寄望于一夜暴富的心態(tài)下，新白云的“產(chǎn)權(quán)式賣場”無疑是第一選擇。 新、老白云的比較： 對比項 老 白云 新 白云 分 析 經(jīng)營面積 4平米 /攤位 8平米 /攤位 攤位面積增長近 2倍，經(jīng)營內(nèi)容勢必同步增長，其營業(yè)額 也會增加 購物環(huán)境 樓內(nèi)市場 商場式賣場 不但是購物，還將娛樂、休閑配套服務(wù)引入其中， 購物 環(huán)境的改善勢必進(jìn)一步增強(qiáng)客戶吸引力 物業(yè)外觀 中規(guī) 中矩的普通商廈外觀 文化內(nèi)涵、地標(biāo)性建筑 物 有望成為區(qū)域市場品牌、地標(biāo)性建筑體 經(jīng)營時間 冬到下午 4點，夏到下午 6點 早 8點 晚 9點 營業(yè)時間較過去日增加 3個小時，且屬于黃金時段，按照一般的市場營業(yè)規(guī)律，此時段經(jīng)營額大致為全天的 2倍左右 經(jīng)營種類 服裝、服飾、鞋帽 服裝、服飾、鞋帽、 化妝品 、 工藝禮品、眼鏡、軟性家居、健身房、 在增加經(jīng)營種類的情況下，將購物與休閑的結(jié)合，會增加更多的 區(qū)域 人流 交通環(huán)境 無停車場 文化廣場 停車場 駕車購物已經(jīng)是一種時尚，它所帶來的不僅僅是客流的增加，而是更高一層消費(fèi) 者的加入。從經(jīng)驗的判斷看，會對其營業(yè)額增幅做出貢獻(xiàn) 9 與青鳥、廣院合作 沒有合作 高檔健身產(chǎn)業(yè)加盟 與青鳥健體俱樂部合作，改造新白云 5層為高檔健身俱樂部 三、 項目定價原則 (一 ) 價 格 策略原則： 1. 通過詳盡的周邊市場調(diào)研及商戶追訪跟蹤，確定產(chǎn)品的日租金以 10 元 /平米 /天為基準(zhǔn)，不同樓層進(jìn)行合理比例調(diào)整 2. 在確定產(chǎn)品價格定位的基礎(chǔ)上，通過價格杠桿，達(dá)到整體銷售平衡的目的； 3. 通過組合銷售方式或返租方式（兩者選其一），使各層商鋪在推市階段的節(jié)點銷售中，最大化的吸納商戶、投資者及中端消費(fèi)群體，可以制造促銷賣點，使之成為市場 商鋪旺銷熱點； 4. 確保項目具有區(qū)域價格競爭力和特色賣點，與市場上同類型產(chǎn)品相比更具有較強(qiáng)的性價比； 5. 推市價格采取低開高走的策略，為保持階段持續(xù)熱銷的狀況，價格攀升態(tài)勢要平穩(wěn)，不宜有過于激進(jìn)的起伏； 6. 確保發(fā)展商提出的回款要求。 (二 ) 定 價 說明： 1. 位差：根據(jù)鋪位所占主次通道的流向面多少，及人流抵達(dá)的易達(dá)性，各層“金角銀邊”的鋪位會在該層基價基礎(chǔ)上乘以 至 的系數(shù)。 2. 其它因素差異：因建筑結(jié)構(gòu)影響（如柱子等），或因鋪位分割造成死角，則該類鋪位應(yīng)適當(dāng)調(diào)低價位；因鋪位面積較大，購鋪者對總價敏感度較強(qiáng)，應(yīng)相應(yīng)減少大面積鋪 位銷售單價。 3. 產(chǎn)品經(jīng)營特性差異：如 4層的鞋、包區(qū)鋪位租金會在 4 層基價基礎(chǔ)上乘以 10 數(shù)。 四、 項目各層價格基數(shù)及面積指標(biāo)： 1. 租金確定 樓層 首層 2 層 3 層 4 層 租金（元 /平米 /天） 12 11 8 （各層具體位置會根據(jù)“金角銀邊”因素乘以 至 的系數(shù)， 4 層的鞋、包區(qū)域租金乘以 的系數(shù)） 2. 產(chǎn)權(quán)價格確定（按使用面積計算） 樓層 首層 2 層 3 層 4 層 定價（萬元 /平米） （各層具體位置會根據(jù)“金角銀邊”因素乘以 至 的系數(shù)） 3. 10 年 使用權(quán)價格分配（按使用面積計算， 10 年的使用權(quán)） 樓層 首層 2 層 3 層 4 層 定價（萬元 /平米） （各層具體位置會根據(jù)“金角銀邊”因素乘以 至 的系數(shù)） 4. 各層面積指標(biāo) 樓層 建筑面積（平米） 使用面積（平米） 使用率 首層（ 含手機(jī)店、傻兒火鍋面積） 4082 2020 50% 首層（ 不含手機(jī)店、傻兒火鍋面積） 50% 2 層 3600 1950 55% 3 層 2820 1600 57% 4 層 2730 1550 57% 總計 13232 7100 均使用率 % 特色服務(wù)型產(chǎn)品業(yè)態(tài) 580 比例為建面的 8％， 2 至 4層分配面積各為 200 平 11 米，在實施中會根據(jù)實際情況略有調(diào)整 五、 收益核算分析（各項銷售方式都以理想狀態(tài)核算） 注 : 將首層原手機(jī)店、傻兒火鍋等東區(qū)商戶面積不計算在內(nèi)，首層使用面積為 平米。 1. 銷售產(chǎn)權(quán)方式 (A 方案 ) 樓層 使用面積（元 /平米） 產(chǎn)權(quán)售價（萬元 /平米） 產(chǎn)權(quán)總價（萬元） 首層 2 層 1950 8346 3 層 1600 5888 4 層 1550 4619 匯總 均價 （未扣除特色服務(wù)部分） 特色服務(wù)型產(chǎn)品業(yè)態(tài)年收益＝ 580 平米 6 元 /平米 /天 360 天＝ 萬元 A方案實際收益＝ 萬元－ 580 平米 /平米＋ 萬元＝ 萬元 即 A 方案（賣產(chǎn)權(quán)）收益為 億元 2. 使用權(quán)銷售方式（ 10 年的使用權(quán)，分 2年付清比例各為 50%） 樓層 使用面積（元 /平米） 使用權(quán)售價（ 萬元 /平米） 使用權(quán)總價（萬元） 首層 2 層 1950 4446 3 層 1600 3008 4 層 1550 2604 匯總 均價 （未扣除特色服務(wù)部分） B方案實際收益＝ 萬元－ 580平米 萬元 /平米＋ 萬元＝ 萬 12 元 B 方案第一年收益＝（ 萬元－ 萬元） 50%＋ ＝ 萬元 B 方案第二年收益 ＝（ 萬元－ 萬元） 50%＝ 萬元 即 B 方案（ 10 年使用權(quán)）銷售收益為 億元 3. 租賃方式 樓層 使用面積（元 /平米） 租金售價（元 /平米 /天） 年租金總售價（萬元） 首層 12 2 層 1950 11 3 層 1600 4 層 1550 8 匯總 均租金 10. 07 （未扣除特色服務(wù)部分） C 方案實際收益＝ 元－ 580 平米 10. 07 元 /平米 /天 360 天＋ 萬元＝ 萬元 即 C 方案（租賃）年租金收益為 億元（不含押金） 綜表 樓層 建面 （平米） 使用面積 （平米） 使用率 產(chǎn)權(quán)售價 （萬元 /平米） 使用權(quán)售價 （萬元 /平米） 租金 （元 /平米 /天） 首層（不含手機(jī)店等） 50% 12 2 層 3600 1950 55% 11 3 層 2820 1600 57% 4 層 2730 1550 57% 8 收益 億元 億元 億元 （注：表中收益中未含以下配套服務(wù)中的三種收益） 4. 其它配套服務(wù)收益 (不含 580 平米的美甲、美容、休閑吧等服務(wù)業(yè)態(tài) ) 1) 首層新街鋪（需改造） 位置：首層西區(qū) 業(yè)態(tài) 使用面積（平米） 年租金（萬元） 面包房 64 免費(fèi) 13 發(fā)廊 ？ 12 首層新街鋪年租金收益＝ 12 萬元； 2) 首層原手機(jī)店等鋪位 位置：首層?xùn)|區(qū)（依次由東往西為銀行、藥店、手機(jī)店） 業(yè)態(tài) 使用面積（平米） 年租金（萬元） 農(nóng)村 信用社 180 30 金象大藥房 7