【正文】 35 歲年輕時尚消費群體，而這部分目標消費群體來源于周邊新建社區(qū)的 20 萬的新住戶和周邊高校（廣院、二外等） 6 萬的在校學生 ? 軟硬配套優(yōu)勢 硬性支持： 1) 市政道路大力整治。新白云座落在朝陽路上，橫向北，動臨東五環(huán)，加之規(guī)劃中的城市地鐵 6 號線，區(qū)域交通非常方便易達，并且朝陽有朝陽北路，南有京通快速路，十一條公交線路可抵達本案，縱向西有東四環(huán)路在今年下半年開始將繼續(xù)東擴，屆時，朝陽路全線將實現雙向六車道的道路標準 2) 新白云的建筑外觀更加時尚而有文化內涵 3) 北面的文化廣場設 計有不同風格的雕塑、小品、園藝花壇，并沿街道設置了休閑座椅，為購物者提供了一流的休閑環(huán)境； 軟性支持： 1) 賣場內部規(guī)劃業(yè)種明晰，人流動線合理，各功能區(qū)整體統(tǒng)一又各具風格 2) 營造商場的購物環(huán)境，市場的靈活經營模式 3) 商戶入市采用嚴格的添表、實地考察制度和措施，提高市場整體商戶形象 4) 市場采取統(tǒng)一經營、統(tǒng)一管理 5) 增加下午五點以后的黃金購物時間，終于讓 新白云 實現晚上接待上班族的夢想，增加的幾倍客流也定會給商戶帶來數倍的收益 6) 別具特色商鋪裝修配套服務，為各商戶解決后顧之憂，并可按商戶要求設計個性鋪位 4 ? 時間優(yōu)勢 1) 本項目目前 為現樓，滿足部分自用型商家即買即用的需求，降低購買者的置業(yè)風險 2) 與周邊市場相比更具有競爭力，是最早投入使用的市場，并且其營業(yè)模式和建筑外觀在未來 5 年內都不會淘汰 2. 客戶群體分析 對于產權銷售，由于采用 3年首付返租銷售方式，降低了入市門檻，我們預計 50%以上為商戶（自營者）而投資客也占居了 50%的比例。 3. 產品定位 “新白云 PLAZA 時尚基地 ”是為追求個性的時尚青年人營造的購物、休閑、娛樂、美食、聚友的“產權式賣場”。由商場經營管理公司統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經營已成為國內外大型綜合商城發(fā)展的必然趨勢，也只有在統(tǒng)一經營的情況下才能保證商城持久經營的品牌化和國際化。在目 前銀行儲蓄利率低，投資股票風險高，投資住宅回報小的現實情況下，投資各種硬件指標俱佳的大型綜合購物市場，憑借其品牌的經營，規(guī)范的管理，高額的回報，尤其對投資型客戶來說，無疑是一個明智的選擇。 b) 區(qū)域商業(yè)環(huán)境已成熟、成型，朝陽路上目前大型商業(yè)物業(yè)有華堂商場、云柏鞋城、易初蓮花大型超市、蘇寧電器城、京客隆超市、物美超市、朝陽無限的韓 5 秀城 （ 2020 年底開業(yè)）、朝陽園的 HK100 商城 c) 周邊新老居住社區(qū)規(guī)模較大，有效消費人口可達 20 萬以上，消費者的文化層次和生活素質越來越高，中等收入階層人口和家庭數量日益增多，人口密度增加較快，并且未來五年里常駐人口至少要翻一倍之多。 e) 朝陽路沿線商圈的單一商業(yè)業(yè)態(tài)經多年的市場磨練及經歷，已不可能支持整個朝陽路商業(yè)的發(fā)展 ，如雪銀大廈改為蘇寧電器城，而白云市場的業(yè)態(tài)定位恰好是區(qū)域內商業(yè)業(yè)態(tài)的一種有力補充，中、高檔的小商品批發(fā)市場正是目前比較稀缺的商業(yè)業(yè)態(tài)。 項目周邊物業(yè)情況統(tǒng)計表 序號 項目名稱 物業(yè)類型 總建筑面積 （萬平米） 均價 （元 /平米） 套數 人口數量 現狀 1 遠洋天地 精裝商住公寓 10 8900 3867 11601 現房 2 白領家園 普宅 9 5600 766 2298 期房銷售率 75% 3 東岸 普宅 5800 1495 4485 現房銷售率 80% 4 朝陽園 精裝公寓 28 8000 1704 5112 現房銷售率 95% 5 朝陽無限 普宅 23 5480 1600 4800 期房銷售率 98% 6 甘露家園 普宅 3 5000 250 750 現房售罄 7 甘露晴苑 普宅 2 4482 200 600 現房售罄 8 興隆家園 普宅 60 5000 3500 10500 現房售罄期房 80% 9 青年匯 普宅 32 5300 2020 6000 期房銷售率 30% 10 珠江羅馬嘉園 精裝普宅 41 7100 2600 7800 現房銷售率 95% 11 華紡易城 普宅 50 5400 3300 9900 期房銷售率 50% 12 青年路小區(qū) 經濟適用房 92 3800 6000 18000 現房售罄 13 疊彩園 精裝普宅 7 5300 150 450 現房銷售率 95% 14 綠島苑 普宅 11 4200 860 2580 現房銷售率 95% 15 新港灣 普宅 3880 600 1800 現房銷售率 80% 16 東領鑒筑 普宅 4600 608 1824 期房銷售率 50% 17 美然動力街區(qū) 普宅 16 4700 1348 4044 現房銷售率 95% 6 18 英郡 普宅 8 4900 400 1200 現房銷售率 90% 19 第五站 普宅 14 4900 900 2700 期房銷售率 50% 20 建東苑 經濟適用房 19 3100 1500 4500 現房售罄 21 成品家 公寓 50 4580 4000 12020 現房銷售率 90% 22 東衛(wèi)城 普宅 4500 336 1008 現房銷售率 90% 匯總 113952 （注：人口數量按每戶三人保守計算） 從上表可以看出朝陽路沿線項目售價在 3800 元 /平米至 7000 元 /平米之間，基本都屬中檔住宅項目，對于年輕白領來講，價位更容易接受，并且離 CBD、國貿商圈較近 ,物業(yè)升值潛力較高，而這些新居民 購買力 和消費能力是非常 可觀 。 北京廣播學院概況目前在讀學生 28000 余人。 三所高校合計 萬人，這些學生是白云項目的終端消費群體的重要組成部分之一。因而，投資的收益率，投資的保障性、投資增值的空間等成為了投資客最為關心的問題。其次，由于土地的不可再生性，隨著土地的減少，尤其是商業(yè)用地的減少，土地價格和租金上漲已是必然，保證了財產保 值。 因此，從投資收益和風險控制的雙重角度而言，類比多種投資方式，投資商鋪是最佳的選擇，這也是為什么象李嘉誠這些穩(wěn)健的投資家首選商鋪投資的原因。 對于 10 萬元以內的進行投資的選擇： 以租金回報率法計算 公式：（稅后月租金－按揭月供款） 12／（首期房款＋期房時間內的按揭款） ? 住宅、公寓：（朝陽路區(qū)域） 銷售單價在 5500 元 /平米，面積在 40 平米的一居 總款＝ 5500 40＝ 22 萬元 銀行按揭 8 成 20 年 首付＝ 5 萬元 月供＝ 元 物業(yè)費＝ 元 /平米 /月（為例） 40 平米＝ 88 元 /月 區(qū)域一居室市場行情租金＝ 1500 元 /月 實際收益＝月租金－月供－月繳物業(yè)費＝ 元 理想年投資回報率： %＝（月收益 12 月） /首付款 5 萬元 年投資回報率（考慮到租務空檔）： %＝（月收益 11 月） /首付款 5 萬元 收回成本所需時間： 174 月（ 1415）年＝首付款 5 萬 /月收益 ? 新白云鋪位〔以首層鋪位 6 平米（使用面積）一個為例〕 銷售單價＝ 萬元 /平米 總款＝ 6＝ 萬元 銀行按揭 6 成 10 年 首付＝ 萬元 貸款＝ 15 萬元 實際 3 年返租首付＝ － 8% 3＝ 萬元 月供＝ 元 物業(yè)費＝ 25 元 /平米 /月 6 平米＝ 150 元 月租金＝ 2160 元（預計養(yǎng)市后租金為 12 元 /平米 /天） 第四年開始收益＝ 2160月供－月繳物業(yè)費＝ 元 第四年后理想年投資回報率： %＝（月收益 12 月） /首付款 萬元 年投資回報率（考慮到租務空檔）： %＝（月收益 11 月） /首付款 8 萬元 收回成本所需時間： 135 月（ 11）年＝首付款 萬 /月收益 加上前三年的時間，收回成本的實際所需時間為 14 年 所以購置新白云產權商鋪不但入市門檻低，僅為 4萬元，而且投資回報可達到8%，投資風險降低 。眾所周知，“買鋪富三代”商鋪的經營效益可觀，升值潛力無限，歷來為投資者所青睞。因此，對于理智的投資行為來說，在更看重穩(wěn)健回報，而并非寄望于一夜暴富的心態(tài)下，新白云的“產權式賣場”無疑是第一選擇。從經驗的判斷看，會對其營業(yè)額增幅做出貢獻 9 與青鳥、廣院合作 沒有合作 高檔健身產業(yè)加盟 與青鳥健體俱樂部合作，改造新白云 5層為高檔健身俱樂部 三、 項目定價原則 (一 ) 價 格 策略原則： 1. 通過詳盡的周邊市場調研及商戶追訪跟蹤，確定產品的日租金以 10 元 /平米 /天為基準，不同樓層進行合理比例調整 2. 在確定產品價格定位的基礎上，通過價格杠桿，達到整體銷售平衡的目的； 3. 通過組合銷售方式或返租方式（兩者選其一），使各層商鋪在推市階段的節(jié)點銷售中，最大化的吸納商戶、投資者及中端消費群體，可以制造促銷賣點，使之成為市場 商鋪旺銷熱點； 4. 確保項目具有區(qū)域價格競爭力和特色賣點，與市場上同類型產品相比更具有較強的性價比； 5. 推市價格采取低開高走的策略，為保持階段持續(xù)熱銷的狀況，價格攀升態(tài)勢要平穩(wěn)，不宜有過于激進的起伏； 6. 確保發(fā)展商提出的回款要求。 2. 其它因素差異：因建筑結構影響（如柱子等），或因鋪位分割造成死角，則該類鋪位應適當調低價位；因鋪位面積較大，購鋪者對總價敏感度較強，應相應減少大面積鋪 位銷售單價。 四、 項目各層價格基數及面積指標： 1. 租金確定 樓層 首層 2 層 3 層 4 層 租金（元 /平米 /天） 12 11 8 （各層具體位置會根據“金角銀邊”因素乘以 至 的系數， 4 層的鞋、包區(qū)域租金乘以 的系數） 2. 產權價格確定（按使用面積計算） 樓層 首層 2 層 3 層 4 層 定價（萬元 /平米） （各層具體位置會根據“金角銀邊”因素乘以 至 的系數） 3. 10 年 使用權價格分配（按使用面積計算， 10 年的使用權） 樓層 首層 2 層 3 層 4 層 定價（萬元 /平米） （各層具體位置會根據“金角銀邊”