【導(dǎo)讀】白云市場項目定價策略及收益核算。主題商品種類鋪位。2層時尚女裝時尚青年女裝、休閑女裝8㎡。目前5層商業(yè)業(yè)態(tài)形式未能敲定。，增強市場整體綜合性與休閑娛樂功。1)白云市場老品牌和知名度已深入人心，消費群體的認同感與忠誠度比較高。業(yè)者與投資者的信心。2)區(qū)域內(nèi)商業(yè)氣氛濃厚，泰資的易初蓮花、日資華堂、蘇寧電器商城、大中電器。等著名商業(yè)機構(gòu)則紛紛在朝陽路入駐，而歐德隆等大型連鎖機構(gòu)也在朝陽路尋。邦2020二期3萬平米的商業(yè)、1．2萬平米瑞豐市場，及財滿街的700米內(nèi)廊。3)周邊消費能力及支撐程度：最低的有效消費能力可達到20萬以上，而未來5. 年內(nèi)，可增長到40萬人。將繼續(xù)東擴，屆時，朝陽路全線將實現(xiàn)雙向六車道的道路標(biāo)準(zhǔn)。3)商戶入市采用嚴(yán)格的添表、實地考察制度和措施，提高市場整體商戶形象。4)市場采取統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理。2白領(lǐng)家園普宅956007662298期房銷售率75%. 4朝陽園精裝公寓28800017045112現(xiàn)房銷售率95%. 8興隆家園普宅605000350010500現(xiàn)房售罄期房80%. 9青年匯普宅32530020206000期房銷售率30%

　　

【正文】 開盤前集中宣傳，相互配合 9 月 29 日 500 字 *6 元 開盤前集中宣傳，相互配 合 10 月 11 日 500 字 *6 元 開盤前集中宣傳，相互配合 10 月 13 日 1000 字 *6 元 開盤前集中宣傳，相互配合 10 月 15 日 1000 字 *6 元 開盤前集中宣傳，相互配合 27 晨報 9 月 20 日 500 字 *6 元 項目認知，客戶積累 9 月 23 日 1000 字 *6 元 開盤前集中宣傳，相互配合 10 月 11 日 500 字 *6 元 開盤前集中宣傳，相互配合 10 月 13 日 1000 字 *6 元 開盤前集中宣傳，相互配合 10 月 15 日 1000 字 *6 元 開盤前集中宣傳，相互配合 萬房 9 月 2P 7 開盤前集中宣傳，相互配合 新地產(chǎn) 9 月 2P 7 開盤前集中宣傳，相互配合 安家 9 月 2P 7 開盤前集中宣傳，相互配合 樓市 9 月 2P 7 開盤前集中宣傳，相互配合 合計 強銷期 硬廣 開盤活動 10 月 16 日 50 2020 人、 長城飯店，禮品、燈光、明星 % 晚報 10 月 19 日 A2/A3 通欄 /彩色 項目認知，全面銷售 % 10 月 22 日 A2/A3 通欄 /彩色 項目認知，全面銷售 10 月 26 日 A2/A3 通欄 /彩色 項目認知，全面銷售 10 月 29 日 A2/A3 半版 /彩色 項目認知，全面銷售 京華 10 月 19 日 A4—13 豎切 1/3 項目認知，全面銷售 10 月 22 日 A4—13 豎切 1/3 項目 認知，全面銷售 10 月 26 日 A4—13 豎切 1/2 項目認知，全面銷售 10 月 29 日 A4—13 豎切 1/3 項目認知，全面銷售 精品 10 月 14 日 每疊封面 通欄 /涂布 項目認知，全面銷售 10 月 21 日 每疊封面 通欄 /涂布 項目認知，全面銷售 10 月 25 日 每疊封面 通欄 /涂布 項目認知，全面銷售 10 月 28 日 每疊封面 通欄 /涂布 項目認知，全面銷售 音樂臺 /交通臺 每天 6000， 4 個時段， ，全面銷售 28 SINA 首頁通欄 760*120 象素 30K 1 項目認知，全面銷售 首頁通欄 760*120 象素 30K 1 項目認知，全面銷售 首頁通欄 760*120 象素 30K 1 項目認知，全面銷售 軟廣 晚報 10 月 19 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 3% 10 月 22 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 10 月 26 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 10 月 29 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 京華 10 月 19 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 10 月 22 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 10 月 26 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 10 月 29 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 精品 10 月 18 日 500 字 *6 元 項目形象維 護，銷售延續(xù) 10 月 21 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 10 月 25 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 10 月 28 日 500 字 *6 元 項目形象維護，銷售延續(xù) 萬房 10 月 1P 項目形象維護，銷售延續(xù) 新地產(chǎn) 10 月 1P 項目形象維護，銷售延續(xù) 安家 10 月 1P 項目形象維護，銷售延續(xù) 樓市 10 月 1P 項目形象維護，銷售延續(xù) 合計 總計 備注 29 總結(jié)： 推廣預(yù)算費用（不含平面廣告設(shè)計月費、售樓處裝修費、售樓處辦公設(shè)備的費用） 預(yù)熱期費用為 萬元 強銷期費用為 萬元 推廣總計： 萬元 七、 銷售招商準(zhǔn)備預(yù)算 1. 售樓處費用 2. 售樓處人員、辦公用品及費用 售樓處所需人員明細 部門 人數(shù) 孫總辦 1人 總辦公室 辦公室 3人 推廣部 2人 策劃部 2人 財務(wù)部 2人 合同部 2人 銷售部 15人 合計： 27人 售樓處所需辦公用品及費用明細 名稱 數(shù)量 費用 電腦 6臺 30000元 電話線 /網(wǎng)線 2股 30/股 傳真機 1臺 3000元 電話機 20部 2020元 打印機 1部 500元 飲水機 2臺 音響 1套 3000元 DVD機 1臺 500元 彩電 (背投 ) 1臺 12020元 30 復(fù)印機 1臺 租賃 辦公桌、椅，推柜，健盤 2個 20個 22600元 會議桌 (10人 ) 1個 4500元 會議椅 10個 650元 文件柜 6個 745元 /個 =4470 洽淡桌 15個 520元 /個 =7800 洽談椅 60個 240元 /個 =14400 更衣柜 6個 1300元 /個（ 2 層 6門） =7800 合計： 113280 元 八、 銷售進度 原則上先銷售后招商，但根據(jù)實際采用的銷售模式，招商可以適當(dāng)提前。 1. 銷售 a) 如采用 3 年首付返租的銷售方式（產(chǎn)權(quán)） 銷售周期為 2 個月，即 2020 年 10 月 16 日至 12 月 15 日 b) 如采用組合銷售方式 銷售周期為 4 個月，即 2020 年 10 月 16 日至 2020 年 2 月 15 日 銷售策略 銷售 原則 該階段工作重點在于提升項目形象，以此促進銷售和招商，并為下階段強銷奠定基礎(chǔ)。 銷售區(qū)域 其中銷售面積的區(qū)域為：首層西區(qū)， 2 至 4 層 ； 銷售政策 — 一次性付款 一次性付清全部購房款時，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上，無任何優(yōu)惠；銷售經(jīng)理和 銷售人員 沒有任何優(yōu)惠讓利 權(quán)限 。 —— 按揭購買 首付 40%，銀行提供 60%， 10 年期按揭貸款，在現(xiàn)行銷售價格的基礎(chǔ)上， 無任何優(yōu)惠、折扣；銷售經(jīng)理和 銷售人員 無任何 優(yōu)惠讓利 權(quán)限。 —— 預(yù)訂金購買 針對產(chǎn)權(quán)商鋪銷售，在預(yù)售許可證發(fā)放以前，對意向客 戶收 5000 元意向金（不可退） ； 意向書 簽訂后，預(yù)訂房屋予以保留，在不違犯雙方約定的情況下， 意向金 原則上不予退還。 —— 調(diào)價策略 在現(xiàn)行價格的基礎(chǔ)上，原則上對銷售價格每月上調(diào)一次，每次調(diào)價幅度為 30 元 /平米 /月； 31 銷售 方式 產(chǎn)權(quán)銷售，首付款三年返租方式。 (暫定 ) 2. 商戶招商 a) 如采用 3 年首付返租的銷售方式（產(chǎn)權(quán)） 招商周期為 1 個月，即 2020 年 11 月 20 日至 12 月 20 日 b) 如采用組合銷售方式 招商周期為 4 個月，即 2020 年 10 月 16 日至 2020 年 2 月 15 日 招商策略 招商原則 采取先大戶、后小戶；先品牌商戶 、后一般商戶的原則。 招商區(qū)域 其中招商面積區(qū)域：除首層?xùn)|區(qū)部分，其它各層 已經(jīng)列入銷售面積的房屋不在計入招商面積； 招商區(qū)域商業(yè)形態(tài)定位 —— 詳見 座 新白云商業(yè)形態(tài)定位； —— 特別說明：首層西區(qū)引進品牌旗艦店，如麥當(dāng)勞、吉野家快餐店或 777 便利店； —— 各層特色服務(wù)，如美容、美甲、水吧引進品牌號召的商家入駐，帶動整個賣場的人氣，或利用這些品牌商戶的品牌和供貨渠道及口碑進行招商； —— 首層?xùn)|區(qū)建議規(guī)劃成化妝品、休閑配飾、眼鏡、工藝禮品等小商品精品鋪，主要引進散戶經(jīng)營； 招商政策 —— 大戶 賣 場面積在 100 平米以上，帶動市場人流作用顯著，且對散戶進駐具有較強感召力的； —— 品牌戶 賣場面積在 10—— 40 平米之間，對散戶進駐具有較強感召力的，在簽訂 一 年租賃合同時； —— 散戶 商鋪面積在 6 至 8 平米 之間 ，簽訂 一 年 的 租賃合同。 招商方法 —— 大戶、品牌戶招商主要采用直復(fù)式營削模式： 目標(biāo)客戶收集 — 準(zhǔn)客戶確定 —— 銷售顧問拜訪 —— 進行項目推介 —— 現(xiàn)場看房 —— 合作洽談 —— 達成合作意向（未合作處理） —— 簽定合作合同書； —— 散戶招商采用常規(guī)推廣模式： 32 目標(biāo)客戶確定 —— 派發(fā)招 商手冊和宣傳頁 —— 確定準(zhǔn)客戶 —— 準(zhǔn)客戶回訪 —— 達成合作意向（未合作處理） —— 進行商戶資格審查 —— 與合格商戶簽定租賃合同； 招商宣傳 為避免大規(guī)模招商對項目銷售帶來不利的沖擊，招商宣傳僅在小范圍內(nèi)展開，具體策略： —— 采用招商手冊、宣傳頁派發(fā)和人員推廣的方法擴大宣傳面； —— 招商手冊的派發(fā)僅針對目標(biāo)經(jīng)營戶展開，不得對其它商戶派發(fā)招商手冊； —— 充分利用銷售推廣和宣傳，來提高招商的影響力； 九、 銷售控制 因采用首付款 3年返租的銷售方式，白云項目入市門檻降低，所以在開盤期間一定會造成人們蜂擁搶鋪的局面，因此在 銷售控制上采用開盤期間放盤量為總量的 90％，另 10%的量（都為各層金角銀邊的鋪位）在開盤以后，根據(jù)銷售狀況，推遲 1至 2個月放盤。 十、 價格體系 詳見各層鋪位價格表