【正文】 年供應(yīng)的商業(yè)物業(yè)大多還是以其成熟的商務(wù)市場為依托，商業(yè)的發(fā)展多樣性在本年度內(nèi)還沒有得到體現(xiàn)。東城、西城：就此兩個區(qū)域的商業(yè)供應(yīng)量來說，其供應(yīng)面積各占總供應(yīng)面積的6％和4％，項目個數(shù)各占8％和5％。作為北京市兩個傳統(tǒng)的商業(yè)聚集區(qū)域，王府井、西單、金融街等幾大商圈遍布其中，其商業(yè)發(fā)展無論從規(guī)模、檔次上來講，還是從商圈牌品上來講均極為成熟。近些年，隨著北京是整體城市規(guī)劃對二環(huán)以內(nèi)的區(qū)域地產(chǎn)開發(fā)項目的限制，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的勢頭也有所萎縮，加之此兩區(qū)域的商業(yè)發(fā)展已達(dá)到一定規(guī)模，在持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略上遇到一些瓶頸，經(jīng)營狀況的下降，開發(fā)成本的持續(xù)走高等不利因素也限制著此兩區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從而導(dǎo)致東城、西城兩個區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量無論在面積還是在項目個數(shù)的統(tǒng)計上所占總體供應(yīng)量的百分比不高。豐臺區(qū)： 2005年豐臺區(qū)的商業(yè)物業(yè)的供應(yīng)量在面積上占到全市的10％，項目個數(shù)占7％，就商業(yè)供應(yīng)面積來講，其僅次于朝陽區(qū)與海淀區(qū)，分析成因，系因近些年北京市政府加大豐臺區(qū)的建設(shè)速度，及本區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展被廣大投資商、地產(chǎn)開發(fā)商所看好，無論是獨立商業(yè)項目，還是住宅、商務(wù)配套的面積均有較大的放量。崇文、宣武、石景山：此三個行政區(qū)的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量面積之和只占總體供應(yīng)量的12％，項目個數(shù)只占到總量的15％，這一結(jié)果與此四個區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展較差、城市化水平相對其他區(qū)域較弱等因素有關(guān)。不過隨著政府對城市整體規(guī)劃的實施，特別是針對此三個區(qū)域的規(guī)劃的逐步完善，此三區(qū)域的商業(yè)放量在今后幾年將得到較大的釋放，特別是專業(yè)市場部分的商業(yè)物業(yè)將為此三個區(qū)域的商業(yè)發(fā)展提供更為有利的支持。綜述：通過對本年度各行政區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量及潛在供應(yīng)量的統(tǒng)計，我們可以看出，北京市商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展將逐漸打破目前現(xiàn)有的發(fā)展格局，可以預(yù)期，在今后三至五年的時間內(nèi)，北京市商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量在按行政區(qū)域的劃分上將呈現(xiàn)出更向平均化格局的方向發(fā)展。十三、各區(qū)單位項目的平均數(shù)對比分析對2005年北京市單位項目商業(yè)體量進(jìn)行統(tǒng)計，可以計算出全市商業(yè)項目的平均體量為24500平方米，對各行政區(qū)單位項目平均體量的統(tǒng)計如下圖所示： 朝陽區(qū)： 從上圖可以看出商業(yè)物業(yè)供應(yīng)面積與個數(shù)最大的朝陽區(qū)單位項目平均體量略小于全市平均值，對其各個項目進(jìn)行整體分析，可以看出雖然區(qū)域內(nèi)不乏像望京國際中心（124000㎡）、世貿(mào)國際商業(yè)街（80000㎡），珠江帝景商業(yè)部分（100000㎡）、建外SOHO（93000㎡）等大型商業(yè)項目，但由于其商業(yè)項目的總數(shù)較多（54個），且面積在1萬㎡以下的項目個數(shù)占主導(dǎo)地位（共計27個，占50％），而面積在1－2萬㎡的項目所占比重也較大（共計14個，約占26％），此部分面積在2萬㎡以下的商業(yè)項目多以體量較小的寫字樓底商、住宅底商為主，主要是為了滿足此兩類物業(yè)對商業(yè)配套的需求，獨體商業(yè)物業(yè)并不多，從而導(dǎo)致本區(qū)域的單位項目平均面積較低。海淀區(qū)： 單位項目平均面積（31800㎡）高出整體平均值約為30％左右，分析此成因，系因區(qū)域內(nèi)有幾個體量較大的商業(yè)項目對其平均值具有較大的影響（中關(guān)村科技貿(mào)易中心75000㎡，長安新城200000㎡，第三極100000㎡），且本區(qū)域內(nèi)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)總數(shù)相對不多（16個，相對于朝陽區(qū)的54個在總面積統(tǒng)計上相對較?。虼似鋯挝豁椖科骄娣e教大。東城區(qū)： 單位項目平均面積（18500㎡）低于總體平均值約25％，通過分析，其9個商業(yè)物業(yè)中，有五個項目面積在1萬㎡以下，且面積均不大（大多在5000㎡以下），這樣盡管另外四個項目體量均在3萬㎡以上，也使得其區(qū)域內(nèi)總平均面積降低。西城區(qū)： 單位項目平均面積（23200㎡）與朝陽區(qū)區(qū)大體相同，主要是因為其總項目數(shù)量（5個）較少，且最大體量（楓藍(lán)國際50000㎡）與最小體量（五棟大樓6000㎡）差距較大，而其他（3個）項目的體量適中且相同（20000㎡），從而使得整體單位項目平均面積與總體數(shù)值大體相同。崇文區(qū)： 單位項目平均面積（18500㎡）低于總體平均值約25％，與東城區(qū)相同，其9個商業(yè)項目中，有6個面積較?。ú蛔?萬㎡），占到總數(shù)的67％，而除去兩個體量適中的項目面積為20000㎡以外，其最大的商業(yè)體量為100000㎡（搜秀商城），由此致使其單位平均商業(yè)面積不大。宣武區(qū)： 單位項目平均面積（23240㎡）與朝陽區(qū)區(qū)相同，分析其成因，系因區(qū)域內(nèi)商業(yè)體量較大和較小的物業(yè)數(shù)量較為平均，而總體數(shù)量不大。豐臺區(qū)： 單位項目平均面積（32300㎡）高出整體平均值近32％，為所有行政區(qū)內(nèi)平均數(shù)最高的區(qū)域，分析其成因，皆因其內(nèi)部有2個體量較大的項目（京溫市場80000㎡，萬年花城100000㎡），且其他項目體量較大的于體量較小的個數(shù)較為平均所致。石景山區(qū)：本區(qū)域內(nèi)僅有一個體量為30000㎡的項目。綜述：通過對各行政區(qū)域單位項目平均商業(yè)物業(yè)面積的統(tǒng)計及分析，我們可以看出，各區(qū)域的商業(yè)物業(yè)基本均有體量較大（3萬㎡以上）或超大（5萬㎡以上）的物業(yè)供應(yīng)，而致使個區(qū)域平均面積有所出入的主要原因主要集中于面積較小（10000㎡）的物業(yè)的供應(yīng)個數(shù)及供應(yīng)量比重較大，此部分物業(yè)多為住宅或商務(wù)配套的商業(yè)物業(yè)，且形式多以底商形式出現(xiàn)，一般在發(fā)展成熟、商業(yè)飽和量較高的區(qū)域內(nèi)此類物業(yè)較多，或經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠好的區(qū)域此類物業(yè)也教多，而通常情況下綜合類獨棟商業(yè)物業(yè)供應(yīng)兩較大的區(qū)域，其平均數(shù)值一般較高，而一般這樣的區(qū)域有兩點決策因素：對市場把握較差，整體規(guī)劃不夠好，導(dǎo)致大體量的綜合類商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量較大，且不夠理性（海淀區(qū)中關(guān)村商圈）；區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀較差，對商業(yè)發(fā)展有較大的需求（豐臺區(qū)）。 十四、各區(qū)代表項目、突出項目對比分析對各區(qū)域代表項目統(tǒng)計列表，得到如下表格： 從以上統(tǒng)計列表可以看出，各區(qū)代表性項目以朝陽區(qū)最多，且其形式也較為多樣，有商務(wù)配套、住宅配套、獨體商業(yè)等，且各項目所屬商圈也具有多樣性，在CBD、泛CBD，亞奧地區(qū)、望京地區(qū)均有分布，這也從側(cè)面反映了朝陽區(qū)商業(yè)發(fā)展、房地產(chǎn)市場發(fā)展、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的勢頭依然強勁，為商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展提供了廣闊的發(fā)展空間。海淀區(qū)的代表性項目主要集中于中關(guān)村，且都以數(shù)碼產(chǎn)品、科技產(chǎn)品為主營方向。其他各區(qū)域的代表性商業(yè)物業(yè)與朝陽區(qū)、海淀區(qū)的代表商業(yè)物業(yè)分布規(guī)律大體相同： 獨體商業(yè)建筑多集中區(qū)域自身的商業(yè)集中區(qū)域； 底商物業(yè)多以寫字樓底商為主，且其代表性大多依附于辦公類物業(yè)?？傮w看來，本年度內(nèi)，全市投放市場的代表性商業(yè)物業(yè)數(shù)量并不十分多，今年不是奧運前商業(yè)物業(yè)的主要投放年，預(yù)計在今后兩年，各區(qū)域的代表性物業(yè)將隨著商業(yè)物業(yè)投放市場總量的增加成井噴式的放量勢頭。十五、各區(qū)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目最終目的情況分析根據(jù)我司偉業(yè)指數(shù)統(tǒng)計，北京現(xiàn)有（已建、在建）商業(yè)面積達(dá)到1267萬平房米。其中自20022005年，北京市包括已招商或正在規(guī)劃建設(shè)的典型商業(yè)地產(chǎn)項目將近367個（包括百貨商場、購物中心及社區(qū)商業(yè)街等）含有商業(yè)零售面積，供應(yīng)量合計近720萬平方米。據(jù)我司偉業(yè)指數(shù)統(tǒng)計，北京商業(yè)中朝陽區(qū)依然是供應(yīng)大戶，有近47個已招商和正規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)項目供應(yīng)，規(guī)模近328萬平方米，超過全市新增供應(yīng)量的1/3；其次是海淀區(qū)有20個已招商和正規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)項目供應(yīng)，總規(guī)模近228萬平方米。（具體如下圖） （注：其他地區(qū)為豐臺、石景山、通州、昌平、大興、密云、平谷及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等郊縣）資料來源：偉業(yè)指數(shù)根據(jù)我司統(tǒng)計，北京20022005年商業(yè)在建、待建較大的仍以朝陽區(qū)與海淀區(qū)為主，兩區(qū)商業(yè)供應(yīng)量之和占到北京全市供應(yīng)量的50%，由此可以推斷未來幾年朝陽區(qū)、海淀區(qū)仍是投資的重點。同時我司根據(jù)經(jīng)營狀態(tài)對20022005年商業(yè)現(xiàn)狀分析， （注：其他地區(qū)為豐臺、石景山、通州、昌平、大興、密云、平谷及經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)等郊縣）資料來源：偉業(yè)指數(shù)從上統(tǒng)計圖中可以看出北京朝陽區(qū)商業(yè)以投資者持有為主，開發(fā)商持有次之，最少為經(jīng)營者所有；同時朝陽區(qū)投資者持有商業(yè)也是幾個區(qū)中最多的，由此反映出投資者對朝陽區(qū)商業(yè)地產(chǎn)投資依然保持較高的投資預(yù)期；而海淀區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)以開發(fā)商持有商業(yè)為主，經(jīng)營者投資為輔，在次之為投資者持有，雖然縱觀海淀區(qū)、東城區(qū)、宣武區(qū)現(xiàn)持有現(xiàn)狀相似但各區(qū)形成此種狀態(tài)的原因卻不盡相同：20022005年海淀區(qū)的商業(yè)項目以寫字樓為主，據(jù)我司不完全統(tǒng)計海淀區(qū)20022005年新建成寫字樓總體量在100萬平方米左右，其中甲級寫字樓達(dá)到總放量的60%左右，如此巨大的供應(yīng)體量造成海淀區(qū)對此業(yè)態(tài)消化周期延長，開發(fā)商自持比例增加；而海淀區(qū)20022005年重要的兩個商業(yè)項目“大中寺購物廣場”和“世紀(jì)金源shoppingmall”兩者100萬平房米體量都是由開發(fā)商自持，因此造成海淀區(qū)商業(yè)以開發(fā)商自持為主，經(jīng)營者持有自用的局面。同觀東城區(qū)20022005年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展仍是圍繞北京傳統(tǒng)商圈王府井商圈進(jìn)行開發(fā)，同時開發(fā)商對此區(qū)域新開發(fā)的商業(yè)項目的經(jīng)營前景充滿信心，因此本區(qū)域新開發(fā)的項目基本以開發(fā)商持有為主。十六、現(xiàn)狀人口數(shù)量與開發(fā)面積對比分析北京現(xiàn)有人口達(dá)到1490萬左右，據(jù)我司不完全統(tǒng)計商業(yè)面積達(dá)到1267萬平方米左右。北京各區(qū)人口及商業(yè)面積統(tǒng)計如下圖所示： 。，因此北京商業(yè)地產(chǎn)仍有較大的增長空間。 如上圖，；；因此朝陽區(qū)和海淀區(qū)未來仍是開發(fā)商開發(fā)的重點地區(qū)。十七、人均收入與開發(fā)面積對比分析 近年來北京經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，%的增長率遞增。年，%。據(jù)不完全統(tǒng)計，北京截止今年10月北京商業(yè)總體量為1267萬平方米，其中包括社區(qū)配套、寫字樓的總體供應(yīng)量，應(yīng)此零售業(yè)總體量遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有同人口及人均收入成正比，因此隨著北京人收入不斷增加零售商業(yè)面積的增加勢在必行。 如上圖朝陽區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)總體量位居其他區(qū)縣之首；朝陽區(qū)與海淀區(qū)商業(yè)總體量占北京全市商業(yè)總體量的50%，是其他區(qū)縣商業(yè)總體量之和。 如上圖，朝陽區(qū)人均收入位居北京其他各區(qū)縣之首，零售商業(yè)總體量、所占比例同樣也位居其他北京各區(qū)縣之首，因此人均收入不斷的增加將會不斷刺激零售商業(yè)的快速增長，同時也與近幾年政府將不斷刺激和擴(kuò)大內(nèi)需有直接關(guān)系；因此在未來幾年中北京商業(yè)面積仍將呈現(xiàn)快速的增長趨勢，這與政府政策、人民生活水平的提高、需求的增大有直接的關(guān)系。 十八、各區(qū)消費力水平與開發(fā)面積對比分析 我司本章將針對各區(qū)域消費力水平與開發(fā)面積進(jìn)行對比分析，將對比2004年消費力水平與2004年開發(fā)面積，2005年的消費力水平與2005年開發(fā)面積，2006年預(yù)計的消費力水平與開發(fā)面積，通過對八大區(qū)各數(shù)據(jù)的對比分析，得出城八區(qū)的消費力水平與開發(fā)面積的內(nèi)在聯(lián)系。 我們可以看到：我們可以看到： 北京市城八區(qū)消費力水平平穩(wěn)上漲,說明市民的生活水平在不斷提高，與區(qū)域GDP增長總值成正比；各個區(qū)域有各自的商業(yè)規(guī)劃， 20042006年均有在建項目在推向市場；總體上來說，朝陽區(qū)的開發(fā)力度較大；海淀、宣武、東城緊隨其后；各個區(qū)域有各自的商業(yè)規(guī)劃放量與區(qū)域消費力水平?jīng)]有必然的邏輯性關(guān)系；總體上來說，朝陽、海淀、宣武三區(qū)的開發(fā)力度較大； 而區(qū)域消費力水平?jīng)]有太大的變化，說明很多商業(yè)物業(yè)的投放，不一定針對常住人口，流動人口的消費水平不能忽視；購買商業(yè)物業(yè)的目標(biāo)客戶人群未必是區(qū)域能常住人口；區(qū)域消費人群的消費水平是在不斷提高的，區(qū)域商業(yè)放量也在加大，從某種意義上說，還為達(dá)到商業(yè)飽和度極限； 小結(jié)，區(qū)域商業(yè)放量與區(qū)域消費力水平?jīng)]有必然聯(lián)系，但是，區(qū)域消費力水平的不斷提升，從某種意義上說，影響區(qū)域商業(yè)物業(yè)的開發(fā)與放量。