xx年北京商業(yè)地產研究報告-資料下載頁
2025-07-13 16:49本頁面
【導讀】北京作為高度國際化的大都市，商業(yè)地產發(fā)展卻嚴重供不應求。現端倪、蓬勃發(fā)展、理性認識四個階段。在這一過程中，商業(yè)經營與房地產開發(fā)。逐步的緊密結合起來，產生了今天眾所周知的概念--商業(yè)地產。公等物業(yè)的開發(fā)，成為了房地產開發(fā)行業(yè)中的新貴。~平方米，上海、大連等城市的人均商業(yè)面積也相繼超過了1平方米。業(yè)面積將以每年平均新增50萬平方米的速度增長。是激烈的市場競爭和具有專業(yè)知識的復合性人才的短缺。操作難度相對較高并具備代表性的幾種商業(yè)業(yè)態(tài)的市場情況進行介紹。ANCHOR店周邊，靠其所帶來的強大的人流得以生存。的大型多功能購物中心。盲目地開發(fā)及防范風險的發(fā)生，北京市政府已開始限制該類物業(yè)的審批。商品品種加以支撐。另外，我國成熟的小型專賣店也非常之少，在巨大的商城里，除了那些ANCHOR. 但據統(tǒng)計，截止20xx年5月北京市居民家庭每百戶汽車擁有量。目前北京市一般大商場的利潤率大約在1%左右，單單從事零售業(yè)已。關系、使項目商業(yè)價值最大化的角色。
【正文】 樂、購物等多種業(yè)態(tài)的特色復合型商業(yè)街。其營業(yè)面積比例的設置大致為：餐飲 50%、服務 20%、娛樂 20%、購物 10%。 近年來，北京商業(yè)市場隨著消費者購買力高速增長，對商業(yè)物業(yè)的需求日益增加，房地產開發(fā)商對開發(fā)成本比住宅高出 60~80%，但售價卻是住宅售價的 2~3 倍的商業(yè)物業(yè)的開發(fā)趨之若騖，并且為了快速回籠資金，往往采用銷售的方式開發(fā)商用物業(yè)，很少對已開發(fā)的商業(yè)進行持有經營，獲 取長期的租金收益。開發(fā)商為了快速銷售，將商鋪的面積劃分至小單元（ 100 平方米左右），商業(yè)街的模式恰恰滿足了開發(fā)商在這方面的需求。 但是，這種為了快速回收資金而分割單元銷售的方式存在著很大的風險，只不過這種風險被開發(fā)商轉嫁在購買商鋪的投資者或經營者身上。 風險的來源之一是無法體現最大的商業(yè)價值。眾所周知，對于一個新開發(fā)的商業(yè)項目，需要經過 2~3 年的培養(yǎng)期才能獲得廣大消費者的認可，實現最大的商業(yè)價值。然而，商鋪一旦被銷售出去，開發(fā)商將放棄對項目整體的統(tǒng)一管理的權利，在前期策劃時所設想的業(yè)態(tài)、業(yè)種的規(guī)劃也無法實施 ，在后期經營中，無疑會出現魚龍混雜的局面，惡性循環(huán)下去，商業(yè)價值將無法體現，消費者不認可項目，經營者放棄在其中繼續(xù)經營，整個項目最終只有死路一條。 風險的另一個來源是當前在商鋪的購買客戶中占絕大部分的是投資客戶，這類客戶由于由于資金量的限制往往購買較小面積的商鋪，大多單元面積在幾十平米到一百平米之間。但是對于后期經營者來說，若需要幾百平米的營業(yè)面積就需要租用幾家業(yè)主的單元進行統(tǒng)一經營。在物權至上的今天，若是其中某一位小業(yè)主撕毀租約，將同時損害了其他業(yè)主正常獲取租金收益的權利。 （五）專業(yè)市場 北京市著名的批發(fā)市場位于木犀園、大紅門一帶，商品的種類包括服裝、鞋帽、小商品、文化用品、布藝等。區(qū)域內商品交易市場 115 個，營業(yè)面積約 96 萬平方米，攤位總數約 35000 個， 20xx 年，商品交易市場總成交額約 170 億元，比上年增長 %，平均每個市場成交額為 億元。 主要商家分布 業(yè)種比例關系 重點商場舉例 案例 宜家家居選址要求 集花卉拍賣、鮮花早市，精品花街、盆花超市于一體，其中鮮切花的交易量占全市 70%以上的份額，精品花街的年銷售額達 4000 萬元，在京城享有很高的知名度。 潘家園舊貨幣場位于朝陽區(qū)潘家園華威西里、占地 ，營業(yè)面積 17000平方米，有來自 26省、市、自治區(qū)的商戶 3000 多個，經營內容主要是古玩玉器、陶瓷銅器、工藝品、文房四寶、古藉字畫和中外錢幣等等。 OUTLETS 位于四環(huán)工大橋西北側，東側緊鄰東四環(huán)輔路，交通非常便利。商場整體建筑面積約 萬平方米，分為兩個購物區(qū)， A區(qū)商場經營男女服裝， B 區(qū)商場經營家居用品、鞋冒、箱包，商場中經營的商品基本為國際上知名品牌的過季打折商品，這種經營方式也 是該商場在業(yè)態(tài)定位上的主要特征。另外，商場的一層部分面積經營中西餐，方便來此購物的顧客用餐。商場的經營方式和普通百貨商場類似，每類商品和貨架前均配有導購，并且集中設置收銀臺。 商場內平時上午人流較少，來此購物的人群多集中在周末和平時晚間，在人流高峰時間，停車場基本處于飽和。來此購物的人群非常認可這種知名品牌過季打折商品，消費者大多有一定的消費力。 outlets 這種業(yè)態(tài)在國外已經存在，并被普遍認可，它具有非常強的集客能力，大多設置在郊區(qū)，這類商場規(guī)模一般較大，建筑形式也類似于倉儲式購物中心，商場一般配有大量 的停車位置。燕莎 outlets 是國內首家這種業(yè)態(tài)的商場，當區(qū)域商業(yè)氛圍不成熟但交通非常便利的情況下，可以考慮引入這種業(yè)態(tài)。 較早出現的專業(yè)市場，由于歷史的原因自發(fā)的在某些區(qū)域形成，這類專業(yè)市場經營的時間相對久遠，被客戶的認可度非常高，往往自成一體，可替代性幾乎為零。比如由浙江和安徽的商家聚集的木樨園和大紅門一帶，形成了北京著名的批發(fā)市場，它所面對的客戶不僅是北京地區(qū)的批發(fā)和零售的消費者，而且覆蓋了整個華北地區(qū)，成為服裝、布藝、辦公用品、玩具等商品集散的物流基地。據了解，北京市各大商 場所經營的服裝 70%采購于這里。 隨著商業(yè)市場的不斷細分，新興業(yè)態(tài)的出現，使各類專業(yè)市場在商業(yè)市場中的占有率不斷增加，如專門經營電器的電器市場、經營打折名牌服裝的折扣店、專營家具建材的市場。這類市場的出現極大的豐富了商品的種類、提高了服務的專業(yè)化程度，也給傳統(tǒng)的商業(yè)類型帶來了強大的壓力。
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