【導(dǎo)讀】2021昆明商業(yè)地產(chǎn)年度研究報告。昆明房地產(chǎn)市場的歷史可以追溯到1982年成立

　　

【正文】 hy、 Dior、 Elizabeth Arden、 Guerlain、 Kanebo、 Calvin Klein、 Laneige 肯德基、上島咖啡、麥菲爾雞扒、屋里憩 、 達芬奇家具 、 萬通鞋業(yè)、百麗鞋業(yè) 租金水平 在三市街商圈繁華興盛過程中，柏聯(lián)商業(yè)廣場拉動作用極大，不單是表現(xiàn)在客流量的增大上，還表現(xiàn)在周面商鋪出租率和租金水平上，就達到了昆明市的最高 水平 。 南屏街租金水平 300500 元 /平方米 /月，出租率 接近 100%。 1評價 來自田野： 我們 選擇 柏聯(lián)購物廣場 ，因為 它無疑是昆明歷史上最為成功的商業(yè) 地產(chǎn) 案例之一，它 也 代表了整個南屏 三市步行街商業(yè)的 再度輝煌 。中高檔的商品，國內(nèi)外知名品牌，高昂的租金，優(yōu)勢的地段，成就了昆明商業(yè)運營史上的一個重要標記。如今 柏聯(lián)百盛 人流如潮，日均人流量近 10 萬人次，是真正的集“購物、休閑、娛樂、觀光為一體的購物廣場”。 來自商家： 我們愿意支付昂貴的租金，選擇入駐柏聯(lián)廣場，如此區(qū)位和人流量在昆明獨此一家。整 個商場的興旺帶動了商戶們的收益。這里業(yè)態(tài)搭配合理，整體形象明確，物業(yè)管理一流，也沒有復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，同時分布清晰的交通動線，把每一個商戶都展示到了消費者的眼前，使得我們在柏聯(lián)購物很愉快，在柏聯(lián)做生意同樣很愉快。 來自消費者： 這里交通便利，周邊商業(yè)氛圍濃厚。百盛廣場購物環(huán)境良好，品種齊全，檔次較高，商品質(zhì)量較好，還設(shè)有便民設(shè)置，設(shè)置了休息用的長椅、咖啡吧、多個洗手間，還有餐廳，而且服務(wù)態(tài)度也不錯，我愿意到柏聯(lián)購物廣場來消費，它是 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 25 我在昆明購物的首選之地。 1前景展望 三市街片區(qū)是昆明的核心商業(yè)中心 ，不僅有百年前明清時代遺留的文化氣息，還凝結(jié)了現(xiàn)在商業(yè) shopping mall 的理念。昆明百貨大樓、金碧輝煌購物廣場、世紀廣場、萊富廣場傾城名店等大型高端商業(yè)地產(chǎn)項目，更有家樂福超市、百佳超市、澳特萊斯品牌折扣店、屈臣氏等國際知名大賣場進駐，為這一古老的商業(yè)街帶來了新的活力。現(xiàn)在 百大新天地、 順城、昆明老街、南屏?xí)r代等項目的啟動，無疑又要將這一區(qū)域商業(yè)推上一個新的高度。 1 案例點評 ： 從商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角度看，柏聯(lián)百盛最為成功的， 就是引進百盛及其與百盛利益共贏的深度合作模式。與百盛的合作以及相關(guān)的商業(yè)定制 、商業(yè)規(guī)劃和建筑設(shè)計、多業(yè)態(tài)組合，使柏聯(lián)百盛成為昆明商業(yè)地產(chǎn)成功的典范。 案例二： 昆明 —— 匯都國際 開發(fā)商 ：昆明金馬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 創(chuàng)立于 1997 年 8 月，前身為昆明金馬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，是國家二級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。自成立以來，已成功開發(fā)了昆都金馬源大廈、東昌花園、東昌大廈、新迎金馬源溫泉花園。公司至今已發(fā)展成為多元化的企業(yè)集團。集團公司下轄金馬源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、金馬源經(jīng)貿(mào)公司、金馬源生物工程公司、金馬源物業(yè)管理公司、金馬源投資公司等多家子公司，是以房地產(chǎn)為主業(yè)和依托，涉足地礦資源、 生物工程、貿(mào)易及資本運作等多個領(lǐng)域的綜合性民營企業(yè)。 商業(yè)管理公司 由上海啟勝物業(yè)管理服務(wù)有限公司（香港啟勝管理服務(wù)有限公司下屬公司之一）為其提供商業(yè)管理顧問服務(wù)。 區(qū)位位置 位于盤龍區(qū)白塔路，西側(cè)緊鄰白塔路，南面為占地 16683 ㎡的真慶觀文化廣場。 項目簡介 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 26 總建筑面積近 18 萬㎡，目前正在建的為匯都國際第一期 Q 國際化的商貿(mào)中心，為 29 層的商住一體的高層住宅。 16 層為商鋪， 7 層以上為住宅，一期共有住宅414 套。匯都國際二期?東南亞國際風情步行街和匯都國際三期刊國際化商 貿(mào)服務(wù)平臺還在籌建和規(guī)劃之中。整個項目投資 18 億元，占地 畝，第三期工程預(yù)計于 2021 年建成。建成后將匯集數(shù)條商業(yè)步行街，包括“東盟國際商品街”、“東盟民族風情旅游購物街”、“東盟民俗餐飲、特色娛樂街”等。 項目特色 “匯都國際”除了搭建香港零關(guān)稅商品城外，將集商務(wù)、購物、辦公、休閑、娛樂為一體。 招商進度 “匯都國際”系昆明面對香港重點招商項目。已于 2021 年 6 月 6 日昆交會上成功簽約北京華聯(lián)購物中心，開設(shè)集超級市場、時尚百貨、精品專賣、餐飲娛樂、商務(wù)服務(wù)、文化休閑等多種業(yè)態(tài) 為一體的都市型購物中心。如今正式引進金格購物中心，為昆明開啟又一高端購物站點。 周遍環(huán)境及租金水平 匯都國際所處的白塔路商圈是昆明政治中心，周邊匯集了市政府、市人大、金龍百貨、尚義花街、拓東體育場、真慶觀文化廣場、市博物館、昆明飯店、櫻花假日等高端物業(yè)。白塔路商圈是昆明的老牌的商業(yè)區(qū)，但是由于三市街、小西門商圈的崛起，已是沉寂多時。而匯都國際的出現(xiàn)代表著白塔路商圈的復(fù)興崛起。金格中心，金龍百貨這兩家云南自己發(fā)展起來的百貨將這一區(qū)域的購物檔次提升。金龍集團憑借其強大的國際品牌實力 ，依托匯都國際這個強有力的平臺，為昆明創(chuàng)造真正的高尚品牌購物區(qū)。 根據(jù)田野調(diào)查，白塔路周邊租金大致在 80200 元 /平方米 /月，出租率 85%。表現(xiàn)出強烈的增長趨勢。 項目銷售情況 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 27 開盤時間： 交房時間： 綠 化 率： 25% 容 積 率： 開盤均價： 7000 元 /㎡ 最高價： 24000 元 /平方米 租價： 120 元 /平方米 /月 租金回報率＝ 6％ 品牌商家 金格購物中心 北京超越健身中心 云南地礦珠寶交易中心 評價 來自田野 ： 在昆明，很少有個一樓盤能擔負起一個商圈復(fù)興的任務(wù)，而匯都國際做到了。匯都國際的成功，不僅僅是一環(huán)路內(nèi)的地段問題，從整體規(guī)劃，到內(nèi)部建筑格局設(shè)置，都充分考慮了商業(yè)的合理充分利用，而它最為成功的是整和了各項資源，金龍、金格從此將隔著一條 16 米的街道對望于此，為白塔路的繁華坐鎮(zhèn)。 來自商家： 很高興，匯都國際為我們提供了這樣一個平臺，即高端又富有生命力。我們看好白塔路這樣老牌卻又在成長恢復(fù)繁榮的商業(yè)區(qū)，我們即可以依靠它濃厚的商業(yè)底蘊，又可以賦予它新生的時代感。同時作為大型商業(yè)項目運營商，我們也 在尋找一環(huán)內(nèi)稀缺的地塊，完成資源的整合，我們很高興尋找到匯都國際這樣的項目，幫助他們挖掘更深層次的商業(yè)價值。 來自消費者： 我能在這里找到自己滿意的服裝，因為這里商品檔次高，質(zhì)量好，朋友們看了都說好，覺得我品位十足。這里的服務(wù)更是好，服務(wù)員都很專業(yè)熱情，讓顧客 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 28 都有一種尊貴感。周遍又有昆明飯店佳寧娜潮洲菜館、漢城館等高端餐飲，上島咖啡、空瓶子酒吧等提供了我們放松的場所，還 有 健身、保齡球館等，可謂是消費一條龍，而且檔次都很高，我很樂意將我的一天托付在這里，很休閑，很尊貴。 1案例點評： 匯都國際再沒有引進金 格購物中心之前，業(yè)界還對它有所懷疑和擔心。有了金格購物中心，匯都國際 的數(shù)條商業(yè)步行街就有了依托，其振興白塔路商圈的重任也有了基礎(chǔ)。 但是，匯都國際的成功，不僅僅是地利條件的成功和招商的成功，還與它將住宅、大型商業(yè)、商業(yè)街區(qū)相互組合的資金回籠方式，以及大型商業(yè)的建筑設(shè)計息息相關(guān)。從這個意義上說，匯都國際的開發(fā)模式主要還是傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)模式，但是其城市綜合體的基本定位和對商業(yè)運營管理公司的引進，使得它避免了重蹈傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)失敗的覆轍。 案例三： 昆明 —— 北辰財富中心 開發(fā)商： 昆明城建股份集團 項目簡介 北辰財富中心文化藝術(shù)廣場位于北京路與北辰大道交匯處 。 項目包括 529 套電梯公寓、近 300 套商務(wù)寓所、約29322 平米寫字樓空間、約14138 平米商業(yè)街區(qū)和約16955 平米的文化中心?，F(xiàn)招商工作正在積極開展。經(jīng)過一年半的時間， 商戶入駐率過半，品牌商家數(shù)量眾多，形成了一定的商業(yè)氛圍。如此規(guī)模大面積商業(yè)的出現(xiàn)，在北市區(qū)造就了一個標志性的商業(yè)中心。 周邊商業(yè)情況 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 29 據(jù)二手房中介資料統(tǒng)計，現(xiàn)北辰財富中心優(yōu)質(zhì)商鋪租金達 120— 150 元 /平方米 /月，普通商鋪則為 80— 100 元 /平方米 /月。而周邊商鋪在財富 中心的帶動下，也呈現(xiàn)增長趨勢，從 60 元 到 120 元 /平米 /月 不等 —— 但還是低于財富中心 。 銷售狀況 容積率： 開盤時間： 2021 年 9 月 10 日 交房時間： 2021 年 6 月 30 日 寫字樓起價： 元 /㎡ 商鋪最高價： 20210 元 /㎡ 物業(yè)管理費 : 元 /平方米月 品牌商家 肯德基、賴著不走西餐廳 、 東方公主 KTV、北辰財富中心五星級電影院 百麗鞋業(yè)、滔博運動 、 新知圖書城 等 各方 評價 來自田野： 2021 年，在 北市區(qū) 終于 出現(xiàn)了新興的大商業(yè)復(fù)合體?；叵脒^去的北市區(qū)，它的商業(yè)僅僅屬于社 區(qū) 商業(yè) ，只滿足于提供 社區(qū) 人們?nèi)粘Ｉ钏?，休閑 、 娛樂等商業(yè)體很少，而財富中心的出現(xiàn)彌補了北市區(qū)商業(yè)氛圍不濃，缺乏商業(yè)配套的現(xiàn)狀，大量知名商家的入駐即是知名品牌商對北市區(qū)市場的肯定，也是財富中心崛起的基底。雖然現(xiàn)在財富中心的人氣及入駐率還不高， 但是我們可以肯定，在未來的幾年內(nèi)，這個 北市區(qū)商業(yè)中心的樓盤，會凝聚更多人氣，使北市區(qū)商業(yè)更加蓬勃。 來自商家： 我們看好北市區(qū)市場，這里居住人口超過了 50 萬，是商業(yè)發(fā)展的最好區(qū)域。因為在三市街等市中心區(qū)域，我們已經(jīng)尋找不到好的物業(yè)了，那里交通擁堵、場地有限，大量 的居住人口已經(jīng)分流到了北市區(qū)，于是我們開始積極的在北市區(qū)尋找商業(yè)項目。就在此時財富中心突然出現(xiàn)在我們眼前，我們欣喜的發(fā)現(xiàn)那里有一塊巨大的蛋糕，可能成為整個北市區(qū)的商業(yè)中心，物業(yè)條件也非常好，于是我們 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779 Email: 30 選擇在這里發(fā)展，我們不僅看好這個區(qū)域，我們更看好這個物業(yè)。 來自消費者： 第一次來到財富中心，我就被這里獨特的建筑外觀吸引了，灰色調(diào)給了我很強的時代感，中心花園有樹立著一些有趣的雕像。雖然現(xiàn)在這里還沒有什么人氣，但是很多知名商家已經(jīng)出現(xiàn)在這里了。身處這樣一個氛圍的商業(yè)中心中，就算是坐在 KFC 中喝可樂，我也覺得很小 資。 案例點評： 社區(qū)商業(yè)是否僅僅是餐飲 +購物？眾所周知，北市區(qū)雖然居住人口眾多，但長期以來一直被稱為“睡城” —— 僅僅是下班后睡覺的地方。北京北三環(huán)出現(xiàn)了亞洲最大的購物中心 —— 金源時代購物中心，北市區(qū)僅 50 萬人口的規(guī)模難道不能托起一個新的商業(yè)中心？ 仍然是城市綜合體，仍然是主力店招商先行，仍然是主力店商鋪的產(chǎn)權(quán)持有。這三個手段造就了北辰財富中心的成功，也造就了北市區(qū)商業(yè)中心的真正形成。 案例四：昆明 —— 大商匯 項目基本情況： 大商匯項目地址位于 廣福路、官南路、前興路交匯處 ， 由新希望集團投資 20億元 建成，是以多個專業(yè)市場、大賣場和商業(yè)步行街為主體的復(fù)合型商業(yè)中心，總占地面積 543605平米， 總規(guī)劃建筑面積 80萬平米，由國際建材裝飾城 、 國際綜合商貿(mào)城、國際休閑美食街、國際品牌主力店、國際商務(wù)公寓五大功能版塊構(gòu)成 。 項目背景 ： 大商匯屬于以建材、物流為主的專業(yè)批發(fā)市場。 地處新昆明南市區(qū)核心，在 3公里范圍內(nèi)機場、火車站、汽車站等交通樞紐一應(yīng)俱全。商、住兩用，交通便利。2021年 主城東南二環(huán)路 各類建筑物 58萬平米的拆遷，大商匯成為 二環(huán)路拆遷改造重點安置市場 。 目前大商匯的商家入住率已達到 85％，項目開發(fā)已經(jīng) 取得了成功 。 項目特點 ： 大商匯項目與廣福路、官渡園等專業(yè)市場項目相比，有三大特點： 第一、 它是一個復(fù)合型專業(yè)市場項目。由于占地規(guī)模較大，所以它容納了建 Add:昆明市人民中路移動通訊大樓 16 樓 A 座 Tel:08715321677 5321977 Fax:08715327779