商業(yè)地產項目開發(fā)前期研究報告-資料下載頁
2025-05-09 23:31本頁面
【正文】 少，價位偏低，若不成市，對今后商鋪認知宣傳有難度。 賈湖廣場地價低，又有大量商鋪無銷售，影響市場。 拆遷一旦拖延時間，影響開發(fā)周期。 □ 對策項目引爆點 —— 企業(yè)品牌、 商圈 —— 樹立商業(yè)中心地位市場切入點 —— 產品組合 —— 全新商業(yè)模式、商業(yè)文化發(fā)展平衡點 —— 分期拆遷（先上海路后人民路，先體校后商鋪 分期拆遷、先拆先建 ）■ 項目發(fā)展定位◇ 產品組合廣場+購物中心+商業(yè)街◇ 發(fā)展理念：改變傳統(tǒng)購物習慣和模式，定位逛街、休閑、一站式購物中心 ，打造XX高檔、時尚、休閑、精品商業(yè)中心；開創(chuàng)全新商業(yè)形態(tài)與商業(yè)文化模式?！?區(qū)位定位：XX商業(yè)中心◇ 產品定位：全新商業(yè)形態(tài)、設計風格、商業(yè)氛圍表現高檔化、精品化?！? 項目規(guī)劃設計方案□ 步行商業(yè)街為兩層，進深12米，面寬4米，單鋪96㎡，□ 購物中心由購物廣場+獨立外鋪組合；□ 購物中心獨立外鋪為一層，進深10米，門面寬4米，單鋪40㎡；□ 購物廣場二層，一層4100㎡，二層5400㎡；□ 廣場分：休閑廣場和購物中心門前廣場，休閑廣場12420㎡（）門前廣場1800㎡；□ 現以本方案進行分析：■項目投資成本分析表一：項目各面積指標（單位：㎡）商業(yè)組合商業(yè)街購物中心廣場面積獨立商鋪購物廣場物業(yè)面積94801300960014220表二：各項開發(fā)投入項目建筑面積（㎡）單方造價（元/㎡）建安成本（萬元）商業(yè)街9480480購物中心10800800864廣場建設14220100建安成本合計20280（不含廣場）——前期費用（5%取費）管理費用（8%取費）財務成本160萬元 公式{600[（1+12%/4）241]}表三：物業(yè)銷售收入項目面積（㎡）單價（元/㎡）銷售總價（萬元）商業(yè)街948020001896獨立商鋪13003000390銷售合計10780——2286銷售稅金（%）銷售費用（3%取費）項目投資的風險因素？■ 項目的風險因素分析◆ 政策風險 國家房地產宏觀調控已經見效，住宅地產已經開始緊縮，一些地產商開始向商業(yè)地產進軍，從目前市場看縣級市場是開發(fā)商進軍的一個重要目標。銀行對貸款的控制力度非常大，縣級市場貸款很難辦理?！?政府風險 市政府正在換屆，新縣班子對項目支持力度現在不可預測?！?拆遷風險 目前新拆遷法對拆遷要求很嚴格，拆遷是項目最大制約?！?開發(fā)周期風險 因拆遷的不確定性，項目存在開發(fā)周期的不確定性。◆ 銷售風險 市場容量有限，消費水平偏低， 銷售存在很大不確定性?！?經營風險 商業(yè)的招商和后期經營有一定難度，市場購買力隨逐步增加，但還有很大差距。■ 項目開發(fā)建議全部拆遷，先開發(fā)商業(yè)街，隨后開發(fā)主力店，以主力店帶動商業(yè)街銷售?！?項目目前下步要做的工作完成項目投資策劃報告和消費市場調查報告◆ 商業(yè)物業(yè)深入調研分析◆ 市場研究的深入分析尤其投資消費市場的分析◆ 市場定位及開發(fā)經營模式的深化◆ 規(guī)劃設計細化建議◆ 物業(yè)銷售策略◆ 成本財務細化分析30 / 30
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