商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)前期研究報告-資料下載頁
2025-05-09 23:31本頁面
【正文】 少，價位偏低，若不成市，對今后商鋪認(rèn)知宣傳有難度。 賈湖廣場地價低，又有大量商鋪無銷售，影響市場。 拆遷一旦拖延時間，影響開發(fā)周期。 □ 對策項目引爆點 —— 企業(yè)品牌、 商圈 —— 樹立商業(yè)中心地位市場切入點 —— 產(chǎn)品組合 —— 全新商業(yè)模式、商業(yè)文化發(fā)展平衡點 —— 分期拆遷（先上海路后人民路，先體校后商鋪 分期拆遷、先拆先建 ）■ 項目發(fā)展定位◇ 產(chǎn)品組合廣場+購物中心+商業(yè)街◇ 發(fā)展理念：改變傳統(tǒng)購物習(xí)慣和模式，定位逛街、休閑、一站式購物中心 ，打造XX高檔、時尚、休閑、精品商業(yè)中心；開創(chuàng)全新商業(yè)形態(tài)與商業(yè)文化模式?！?區(qū)位定位：XX商業(yè)中心◇ 產(chǎn)品定位：全新商業(yè)形態(tài)、設(shè)計風(fēng)格、商業(yè)氛圍表現(xiàn)高檔化、精品化。■ 項目規(guī)劃設(shè)計方案□ 步行商業(yè)街為兩層，進(jìn)深12米，面寬4米，單鋪96㎡，□ 購物中心由購物廣場+獨立外鋪組合；□ 購物中心獨立外鋪為一層，進(jìn)深10米，門面寬4米，單鋪40㎡；□ 購物廣場二層，一層4100㎡，二層5400㎡；□ 廣場分：休閑廣場和購物中心門前廣場，休閑廣場12420㎡（）門前廣場1800㎡；□ 現(xiàn)以本方案進(jìn)行分析：■項目投資成本分析表一：項目各面積指標(biāo)（單位：㎡）商業(yè)組合商業(yè)街購物中心廣場面積獨立商鋪購物廣場物業(yè)面積94801300960014220表二：各項開發(fā)投入項目建筑面積（㎡）單方造價（元/㎡）建安成本（萬元）商業(yè)街9480480購物中心10800800864廣場建設(shè)14220100建安成本合計20280（不含廣場）——前期費用（5%取費）管理費用（8%取費）財務(wù)成本160萬元 公式{600[（1+12%/4）241]}表三：物業(yè)銷售收入項目面積（㎡）單價（元/㎡）銷售總價（萬元）商業(yè)街948020001896獨立商鋪13003000390銷售合計10780——2286銷售稅金（%）銷售費用（3%取費）項目投資的風(fēng)險因素？■ 項目的風(fēng)險因素分析◆ 政策風(fēng)險 國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控已經(jīng)見效，住宅地產(chǎn)已經(jīng)開始緊縮，一些地產(chǎn)商開始向商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)軍，從目前市場看縣級市場是開發(fā)商進(jìn)軍的一個重要目標(biāo)。銀行對貸款的控制力度非常大，縣級市場貸款很難辦理?！?政府風(fēng)險 市政府正在換屆，新縣班子對項目支持力度現(xiàn)在不可預(yù)測?！?拆遷風(fēng)險 目前新拆遷法對拆遷要求很嚴(yán)格，拆遷是項目最大制約?！?開發(fā)周期風(fēng)險 因拆遷的不確定性，項目存在開發(fā)周期的不確定性。◆ 銷售風(fēng)險 市場容量有限，消費水平偏低， 銷售存在很大不確定性?！?經(jīng)營風(fēng)險 商業(yè)的招商和后期經(jīng)營有一定難度，市場購買力隨逐步增加，但還有很大差距。■ 項目開發(fā)建議全部拆遷，先開發(fā)商業(yè)街，隨后開發(fā)主力店，以主力店帶動商業(yè)街銷售?！?項目目前下步要做的工作完成項目投資策劃報告和消費市場調(diào)查報告◆ 商業(yè)物業(yè)深入調(diào)研分析◆ 市場研究的深入分析尤其投資消費市場的分析◆ 市場定位及開發(fā)經(jīng)營模式的深化◆ 規(guī)劃設(shè)計細(xì)化建議◆ 物業(yè)銷售策略◆ 成本財務(wù)細(xì)化分析30 / 30
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