【導(dǎo)讀】良好的執(zhí)行力的開發(fā)商卻很少！動(dòng)上的執(zhí)行，而且是在思想上貫徹執(zhí)行。萬達(dá)作為當(dāng)前中國商業(yè)地產(chǎn)。萬達(dá)的發(fā)展歷程表明，真。只要18個(gè)月時(shí)間。首要學(xué)習(xí)的就是它的不折不扣的執(zhí)行力，充分理解企業(yè)戰(zhàn)略和目標(biāo)，并高效務(wù)實(shí)的堅(jiān)決進(jìn)行貫徹下去！本次萬達(dá)研究作為我們智富人內(nèi)部學(xué)習(xí)資料使用！王健林，1954年10月出生于四川省，高級(jí)工程師。集團(tuán)公司總經(jīng)理。1993年3月任大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司董事長(zhǎng)、控能力和控制力，高調(diào)處事。主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，及時(shí)掌握業(yè)態(tài)特點(diǎn)；住宅的出售成了萬達(dá)最大的現(xiàn)金流來源。直到今天，許多人還認(rèn)為萬達(dá)是一家“體。萬達(dá)通過這些付出使足球獲得巨大成功的同時(shí)，令萬達(dá)。榮譽(yù)，當(dāng)足球不能創(chuàng)造榮耀的時(shí)候，萬達(dá)毅然選擇退出。萬達(dá)集團(tuán)的核心產(chǎn)業(yè)，突出萬達(dá)的核心業(yè)務(wù)——房地產(chǎn)。生，則王建林評(píng)價(jià)商業(yè)地產(chǎn)是“大學(xué)生的游戲”。

　　

【正文】 整商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè) 鏈。 ? 強(qiáng)大的執(zhí)行力 企業(yè)文化作為企業(yè)最核心的競(jìng)爭(zhēng)力。其最核心的內(nèi)容為： 愿景“國際萬達(dá)、百年企業(yè)”； 企業(yè)價(jià)值觀“人的價(jià)值高于物的價(jià)值； 企業(yè)價(jià)值高于個(gè)人價(jià)值；社會(huì)價(jià)值高于企業(yè)價(jià)值； 企業(yè)核心理念：“共創(chuàng)財(cái)富、公益社會(huì)； 集權(quán)管理為其管理核心思想； 軍事化管理保障萬達(dá)的強(qiáng)大執(zhí)行力， 18 個(gè)月為一個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的平均周期。 萬達(dá)的外在內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)力評(píng)價(jià) ? 外在競(jìng)爭(zhēng)力 企業(yè)規(guī)模、品牌的 聚合效應(yīng)，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域位于行業(yè)領(lǐng)先地位； 目標(biāo)投資區(qū)域市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)及已實(shí)現(xiàn)程度； 項(xiàng)目數(shù)量、產(chǎn)品體量、業(yè)態(tài)組合、已建成運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的外在觀感、對(duì)政府、投資者、商家的說服力； 大型城市綜合體和商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、運(yùn)作能力； 國際、國內(nèi)品牌商業(yè)資源體系對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的支持程度； 自主投資的商業(yè)產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)水平。 ? 內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)力 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”商業(yè)模式和盈利模式的可行型； 企業(yè)的創(chuàng)新能力和執(zhí)行力； 資源體系、產(chǎn)品系列不斷 優(yōu)化 在土地資源上贏得優(yōu)勢(shì)； 具備多元化融 資渠道，資金獲取能力擴(kuò)展空間大； 企業(yè)資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)入良性狀態(tài)，雖然也存在壓力，但資金調(diào)配空間較大； 企業(yè)制度化建設(shè)和經(jīng)驗(yàn)沉淀取得實(shí)質(zhì)性成效； 項(xiàng)目前期啟動(dòng)資金壓力小，后期資金壓力小，投資回報(bào)率高。 萬達(dá)長(zhǎng)板與短板 萬達(dá)重點(diǎn)借鑒要素 商業(yè)地產(chǎn)技術(shù)層面 ： ? 商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域“現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”的可行性； ? “土地、資金、資源體系”前置對(duì)競(jìng)爭(zhēng)力形成的促進(jìn)作用； ? 萬達(dá)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值挖掘不足的可彌補(bǔ)性，是商業(yè)地產(chǎn)新競(jìng)爭(zhēng)力可關(guān)注領(lǐng)域； ? 萬達(dá)在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的探索過程中，形成 的產(chǎn)品形態(tài)、產(chǎn)品組合、商業(yè)資源體系、商業(yè)經(jīng)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)細(xì)節(jié)的可借鑒性； ? 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)體系經(jīng)營(yíng)、管理制度化建設(shè)；創(chuàng)新思維；知識(shí)沉淀對(duì)企業(yè)發(fā)展的實(shí)質(zhì)促進(jìn)作用。 萬達(dá)精神層面： ? 學(xué)習(xí)他們樹立遠(yuǎn)大的理想和追求卓越的精神！ ? 學(xué)習(xí)他們敢為人先，大膽探索和實(shí)踐的勇氣！ ? 學(xué)習(xí)他們敢于承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的情懷！ ? 學(xué)習(xí)他們以人為本、關(guān)愛員工的價(jià)值觀實(shí)現(xiàn)！ ? 學(xué)習(xí)他們以誠信為本的價(jià)值觀！ ? 學(xué)習(xí)他們強(qiáng)大的執(zhí)行力！ 萬達(dá)成功關(guān)鍵因素分析 ? 個(gè)人英雄主義是商業(yè)地產(chǎn)早期成功重要因素之一 國家“十二五”規(guī)劃中提出了新的要求，即城鎮(zhèn)化！商業(yè)地產(chǎn)要關(guān)注城 鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)，從大的發(fā)展環(huán)境中去尋找定位和商機(jī)。 中國未來的發(fā)展模式將以內(nèi)需增長(zhǎng)型發(fā)展為重點(diǎn)，未來商業(yè)發(fā)展將持續(xù)增長(zhǎng)。當(dāng)前中國已經(jīng)重點(diǎn)加強(qiáng)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃，未來 10 年城市必將是從事商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中心所在。 商業(yè)地產(chǎn)早期，融資通道和人才體系欠缺之時(shí)，個(gè)人發(fā)揮著舉足輕重作用， 一個(gè)人決定企業(yè)興衰，在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的鏈條當(dāng)中起著決定性作用。 商業(yè)地產(chǎn)逐漸 進(jìn)入深水區(qū)，隨著各種制度的健全和金融環(huán)境的改善，商業(yè)地產(chǎn)整體內(nèi)外環(huán)境的成熟，將進(jìn)入發(fā)展的塊車道 。因此，在未來個(gè)人英雄主義色彩將逐步褪色 ，取而代之將是一個(gè)個(gè)類似美國西 蒙集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)投資集團(tuán)的興 起，個(gè)人作用在整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條當(dāng)中不是非常重要，重要的是團(tuán)隊(duì)、制度與體系。 面向未來，應(yīng)以創(chuàng)新的理念來從事商業(yè)地產(chǎn)，包括理念、模式、設(shè)計(jì)、發(fā)展等各個(gè)方面的創(chuàng)新，隨著中國要做大做強(qiáng)商業(yè)流通業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)業(yè)將是中國未來最具發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)業(yè)之一。 ? 訂單地產(chǎn)幫助萬達(dá)解決了轉(zhuǎn)型期的商業(yè)模式問題 一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功開發(fā)，并不僅僅是一個(gè)生產(chǎn)與銷售的簡(jiǎn)單過程，而是通過對(duì)商業(yè)物業(yè)持有和商業(yè)運(yùn)營(yíng)來實(shí)現(xiàn)增值。 商業(yè)模式比產(chǎn)品甚至品牌的建立更重要，萬達(dá)獨(dú)特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì) ，每到一個(gè)地方就能做熱，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和稅收。 萬達(dá)一開始就與國際零售巨頭沃爾瑪、百安居、百勝等結(jié)成了戰(zhàn)略合作的伙伴關(guān)系，形成了萬達(dá)獨(dú)特的 “訂單地產(chǎn) ”模式。國際商業(yè)資源的深度挖掘和多方整合能力，形成了萬達(dá)的第三個(gè)優(yōu)勢(shì)。 “訂單 ”模式是萬達(dá)的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。 “訂單 ”模式開發(fā)至少為萬達(dá)帶來三個(gè)方面的好處：一、項(xiàng)目號(hào)召力的提升；二、項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值的提升；三、投資開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的減小 。另外，盡管萬達(dá)在同這些國際巨頭的結(jié)盟合作過程中，在租金上 做 出了很大的讓利甚至犧牲，但通過沃爾瑪巨頭們的良 好經(jīng)營(yíng)和品牌影響力，萬達(dá)在獲取有限租金之 外，最大限度地獲得了高額的資產(chǎn)升值，從而使萬達(dá)的資本實(shí)力日益增強(qiáng)，為其持續(xù)發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 四大核心理念： 共同選址： 大家提前排定想去哪個(gè)城市發(fā)展，目標(biāo)城市選好后，再共同選好一個(gè)地塊； 技術(shù)對(duì)接： 根據(jù)零售商的意見和不同要求，進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，從而進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)； 平均租金：把全國城市劃分為三等，每一等租金多少錢事先明確。不用就租金進(jìn)行曠日持久的談判，重點(diǎn)進(jìn)行業(yè)態(tài)組合，有利用快速發(fā)展； 先租后建： 面積、租金確認(rèn)后 ，先簽租約，交一部分保證金，才開工建設(shè)，進(jìn)行量身定做，使建設(shè)面積都是收租面積，保證所有投資都是有效投資。 ? 現(xiàn)金流滾資產(chǎn) 運(yùn)作的成功 中國的商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)要從低端的銷售競(jìng)爭(zhēng)向高端運(yùn)營(yíng)競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展。專業(yè)商業(yè)地產(chǎn)如何提升價(jià)值并最終與資本市場(chǎng)取得連接價(jià)值最大化才是跟本，其核心就是在于運(yùn)營(yíng)所帶來的價(jià)值提升。 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn)”享受房地產(chǎn)開發(fā)和資產(chǎn)溢價(jià)雙重利潤(rùn)。萬達(dá)內(nèi)部定位 完成銷售指標(biāo)是萬達(dá)生命線，通過快速的城市化和高速的土地增值。 ? 學(xué)習(xí)萬達(dá)第一項(xiàng)任務(wù)就是它像軍隊(duì)一樣的執(zhí)行力 一個(gè)具有良好執(zhí)行力團(tuán)隊(duì)，不僅是行動(dòng)上執(zhí)行，思想上也要貫徹執(zhí)行，從思想和行動(dòng)上進(jìn)行統(tǒng)一，不折不扣的完成任務(wù)！ 萬達(dá)最跟本的財(cái)富就是它的執(zhí)行力，萬達(dá)真正的成功內(nèi)核在于能夠把想法貫徹下去，讓想法變成現(xiàn)實(shí)。王健林從軍經(jīng)歷以及他所貫徹的“萬達(dá)是一支軍隊(duì)”的文化，是具有良好執(zhí)行力的前提。 萬達(dá)把拿地后 18 個(gè)月開業(yè)提高到講政治高度！ 快速拿地、快速開發(fā)、快速開業(yè)，第一可以加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)，更快獲得租金收入，時(shí)間搶占控間，短時(shí)間搶占更多地盤，展現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益是顯而易見的。 每一個(gè)新項(xiàng)目從拿地 18 個(gè)月建成開業(yè)與當(dāng)前中國政治環(huán)境有密切聯(lián)系的，中國當(dāng)前政治環(huán)境下，一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目不僅是個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也是一項(xiàng)政績(jī)工程。中國各地政府一屆任期是五年， 18 個(gè)月建成開業(yè)速度切中了政績(jī) 工程，用時(shí)間切重需求，萬達(dá)能夠如此快的速度在全國不斷開發(fā)、建設(shè)、開業(yè)、功城掠地的深層次原因。 ? 提高團(tuán)隊(duì)執(zhí)行力，組織能力 有效發(fā)揮 營(yíng)造良好的執(zhí)行環(huán)境是提高執(zhí)行力的基礎(chǔ)和保障，萬達(dá)從上到下，從高層到基層，上下同心協(xié)力，目標(biāo)一致，良好的執(zhí)行環(huán)境影響每位員工的行為！ 打造 學(xué)習(xí)型團(tuán)隊(duì)，不斷提高團(tuán)隊(duì)素質(zhì)是提高執(zhí)行力的關(guān) 鍵。萬達(dá)從培養(yǎng)愛崗敬業(yè)團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)和建立有組織能力的團(tuán)隊(duì)，打造務(wù)實(shí)奮進(jìn)的團(tuán)隊(duì)三個(gè)方面去做的。 ? 學(xué)習(xí)萬達(dá)的“城市副中心 +城市綜合體”開發(fā)戰(zhàn)略 萬達(dá)關(guān)注城市副中心建設(shè)，一座大中型城市商業(yè)中心絕不會(huì)是只有一個(gè)，而是有好幾個(gè)，萬達(dá)率先嗅到了其商業(yè)機(jī)會(huì)。開發(fā)核心特色就是“城市副中心 +都市綜合體”，萬達(dá)選擇城市非中心區(qū)，其強(qiáng)大的經(jīng)營(yíng)模式帶活一個(gè)商圈后，整體物業(yè)的升值水平會(huì)比在城市中心區(qū)域高出幾倍甚至更多。 ? 學(xué)習(xí)萬達(dá)做加減法，有所為、有所不為 在中國，萬科不斷做減法，最終做大做強(qiáng)專業(yè)化房地產(chǎn)。但是萬達(dá)做了一個(gè)又一個(gè)加法，走了一條截然不同的道路，縱向整合了一條商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，鍛造出屬于萬達(dá)自己的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 最重要加法就是萬千百貨，發(fā)展自己的連鎖品牌，遵循并 確保自己的開發(fā)節(jié)奏。另外，沒有任何文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的萬達(dá)在“在學(xué)中干， 在干中學(xué)”到 2020 年萬達(dá)擁用 600 塊銀幕、 15 億元電影票房，占國內(nèi) 30%市場(chǎng)份額。 萬達(dá)的加減法，有所為，有所不為都是圍繞核 心商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行的，是使城市綜合體的業(yè)態(tài)更完善及滿足擴(kuò)張速度的需要。