【正文】 投入較大；各區(qū)域其他消費(fèi)大致持平，沒有突出的區(qū)域消費(fèi)特點(diǎn)； 小結(jié)，各區(qū)域消費(fèi)支出比例大體相同，說明北京市整體的消費(fèi)支出商業(yè)業(yè)態(tài)比例，基本可以以其中某一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)比例為代表，如上圖所示，各區(qū)域的消費(fèi)力對(duì)不同業(yè)態(tài)的支出，將決定區(qū)域市場(chǎng)各業(yè)態(tài)商業(yè)飽和度，對(duì)未來區(qū)域商業(yè)投放量具有一定的參考價(jià)值。我司認(rèn)為： 北京市各區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)均以餐飲、購(gòu)物、休閑娛樂、配套商業(yè)為主要的消費(fèi)支出業(yè)態(tài)； 其業(yè)態(tài)比例不存在必然的聯(lián)系，但我們可以看到，宣武、崇文、西城、東城四城區(qū)購(gòu)物比例較大，而朝陽、海淀的休閑娛樂比例相對(duì)較大，豐臺(tái)、石景山的業(yè)態(tài)比例相對(duì)均衡； 各區(qū)配套類商業(yè)業(yè)態(tài)與商業(yè)總體量比例關(guān)系明顯，商業(yè)體量越大，配套商業(yè)體量相對(duì)越大，兩者之間成正比關(guān)系；二十一、各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目放量時(shí)間對(duì)比 我司商業(yè)在操作商業(yè)項(xiàng)目和對(duì)北京市《商鋪大全》進(jìn)行抽樣統(tǒng)計(jì)時(shí)，由于和開發(fā)商直接交流，所以對(duì)北京的商業(yè)項(xiàng)目了解非常深入?，F(xiàn)有商業(yè)項(xiàng)目的放量時(shí)間將對(duì)開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目的時(shí)機(jī)影響巨大。朝陽區(qū)在建項(xiàng)目將在20052006年集中推向市場(chǎng)，其中2005年投放量189000平米2006年投放量為189000平米；朝陽區(qū)每年均有商業(yè)物業(yè)竣工投入使用，2002008年投入使用面積很小，已接近商業(yè)建設(shè)尾聲；其中2006年為最大投放年份；海淀區(qū)商業(yè)放量在20052007年，2008年沒有商業(yè)項(xiàng)目投放，總體量為41萬平米；其中2006年為海淀區(qū)投放最活躍的一年；東城區(qū)商業(yè)放量集中在20052006年，2008年仍有商業(yè)項(xiàng)目投放，與商業(yè)項(xiàng)目的工程進(jìn)度有關(guān)，總體量為263500平米；其中2005年投放量最大，為110000平米；西城區(qū)商業(yè)放量主要集中在2005和2007年，其中2006年存在少量的商業(yè)投放量；其中2007年放量最大，為217000平米；崇文區(qū)商業(yè)放量只在2005年，體量不大，僅為20000平米；宣武區(qū)商業(yè)放量集中在20062008年，與崇文區(qū)僅在2005年存在放量形成鮮明對(duì)比，總放量為280000平米；其中2006年投放量最大，體量為120000平米；豐臺(tái)區(qū)商業(yè)放量只集中在20052006兩年內(nèi)，總放量為57000平米；其中2006年投放量最大，為30000平米；通州區(qū)商業(yè)放量只集中在2006年內(nèi)，總放量為35000平米；大興區(qū)商業(yè)放量只集中在2007年內(nèi)，總放量為100000平米；目前在建項(xiàng)目將在20052007年集中推向市場(chǎng)，總數(shù)共達(dá)到30個(gè)左右，共計(jì)142萬平米；2006年商業(yè)物業(yè)竣工投入使用面積最大，為8995000平米；2005，2007年分別為522000平米和504000平米；2008年商業(yè)物業(yè)施工基本結(jié)束，190000平米的放量也將在2008年奧運(yùn)之前投入使用；各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目最大放量年比例關(guān)系我司將對(duì)各區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目最大放量年進(jìn)行分析，通過對(duì)比分析得出政府的宏觀調(diào)控對(duì)商業(yè)投放項(xiàng)目的影響。2005年有22%的區(qū)域商業(yè)投放量最大，2007年同樣有22%的區(qū)域商業(yè)投放量最大，而2006年有56%的區(qū)域商業(yè)投放量最大，2006年是北京市商業(yè)地產(chǎn)最活躍的一年；小結(jié)，各個(gè)區(qū)域有各自的商業(yè)規(guī)劃，目前在建項(xiàng)目將在20052007年集中推向市場(chǎng)，總數(shù)共達(dá)到30個(gè)左右，共計(jì)142萬平米；總體上來說，2006年以后北京市禁止開工新項(xiàng)目，只有一些以前開工，尚未竣工的商業(yè)項(xiàng)目可以繼續(xù)施工，2008年奧運(yùn)會(huì)前將全部投入使用；從放量整體時(shí)間看，各大開發(fā)商，也想借助奧運(yùn)的潮流，謀求最大化利潤(rùn)價(jià)值。二十二、各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目放量后的變化對(duì)比分析各區(qū)商業(yè)項(xiàng)目放量后的變化對(duì)比分析，是在2004年商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)面積的基礎(chǔ)上，針對(duì)2005年到2008年預(yù)計(jì)商業(yè)放量以及2008年以后預(yù)計(jì)商業(yè)項(xiàng)目擁有量，累計(jì)面積總量進(jìn)行對(duì)比分析。通過上列圖表可以看到： 2004年以前朝陽，海淀區(qū)商業(yè)物業(yè)面積總量遠(yuǎn)高于其他城區(qū)；20052008期間投入使用的商業(yè)物業(yè)體量，朝陽，海淀仍然保持良好的勢(shì)頭；東城區(qū)、大興區(qū)商業(yè)放量的趨勢(shì)較之2004年有所上升；西城區(qū)、宣武區(qū)在以后的3年里商業(yè)物業(yè)放量面積將突飛猛進(jìn)，趕超其他城區(qū)，僅次于海淀、朝陽兩區(qū)；小結(jié)，2008年以后全市商業(yè)總體量成上升趨勢(shì)，除崇文區(qū)保持平穩(wěn)的放量趨勢(shì)外，其他城區(qū)都在大規(guī)模的施工建設(shè)，朝陽、海淀與各城區(qū)的商業(yè)總量差距在不斷拉大。二十三、各區(qū)房?jī)r(jià)與商業(yè)售價(jià)的對(duì)比分析我司通過對(duì)十八個(gè)區(qū)縣的住宅價(jià)格以及商業(yè)價(jià)格進(jìn)行細(xì)致的調(diào)研分析，運(yùn)用加權(quán)平均的方法得出各區(qū)域的平均售價(jià)水平，針對(duì)我司得出的兩組數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比分析。通過上列圖表可以看到： 各區(qū)房?jī)r(jià)與商業(yè)售價(jià)有一定聯(lián)系（商業(yè)售價(jià)為零不做參考），商業(yè)售價(jià)大體上是住宅售價(jià)的23倍；海淀區(qū)，；通州、昌平商業(yè)售價(jià)是住宅售價(jià)的不足2倍，為所有區(qū)域內(nèi)最低； 小結(jié)，商業(yè)物業(yè)由于其自身的物業(yè)特殊性質(zhì)，售價(jià)比住宅物業(yè)要高13倍；結(jié)合上面我們分析的未來商業(yè)放量，我們可以看到，未來豐臺(tái)區(qū)商業(yè)體量依舊很少，商業(yè)物業(yè)具有區(qū)域稀缺性，；海淀區(qū)由于其地塊具有較高的附加值，被稱為鉆石之地，這是其商業(yè)售價(jià)在北京市最高的原因。二十四、各區(qū)空置率與落成項(xiàng)目對(duì)比分析了解一個(gè)地區(qū)商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)有空置率和未來落成項(xiàng)目情況，可以了解這一地區(qū)的消化率情況、未來競(jìng)爭(zhēng)力情況，二者是否成為正比。針對(duì)這個(gè)目的，我們進(jìn)行了全面的分析。05年北京商業(yè)物業(yè)空置率持續(xù)走高。北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬。空置一年以上的商業(yè)物業(yè)有400多萬平方米，空置率高達(dá)30%左右。，新增空置149萬，其中。由于商業(yè)供應(yīng)在05年集中放量，06年受政策影響，落成項(xiàng)目將走低，根據(jù)“商鋪大全”統(tǒng)計(jì)，明年約有180萬平方米的商業(yè)落成。（對(duì)比情況如下圖所示） 造成北京商業(yè)面積空置率持續(xù)走高的原因，我司商業(yè)分析有以下幾方面原因：專業(yè)度不夠，定位錯(cuò)誤；投資者期望值與實(shí)際值反差較大致使空置；商業(yè)開發(fā)者銷售與持有比例過大，造成大面積空置；重銷售輕經(jīng)營(yíng)。針對(duì)北京市城八區(qū)進(jìn)行具體分析，得出下表：根據(jù)上表可以看出：朝陽區(qū)和宣武區(qū)的空置量及06年落成量相距較小，未來這兩個(gè)區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。東城是北京的商業(yè)中心，寸土寸金，未來的供應(yīng)量能緩解目前的狀況。西城區(qū)06年落成量較大，這個(gè)地區(qū)將是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的。其它地區(qū)，如崇文區(qū)、豐臺(tái)、石景山、海淀區(qū)、昌平、通州、密云的空置率較高，但在06年的落成量相對(duì)少，因此這些地區(qū)的商業(yè)將進(jìn)入消化期。二十五、各區(qū)商業(yè)售價(jià)與租金對(duì)比 商業(yè)物業(yè)因其被看好的發(fā)展?jié)摿σ约案呋貓?bào)，一直受到投資者的親睞。短短幾年，北京商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展， 2004年遭遇了如巨庫(kù)、第五大道、建外SOHO、尚都SOHU等失敗案例后，已經(jīng)讓一些投資者對(duì)商鋪投資保持觀望態(tài)度。如今“一鋪養(yǎng)三代”只能成為一句廣告語，顯然，北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，定位不當(dāng)、規(guī)劃不合理、招商與銷售脫節(jié)等等問題造成了商鋪大面積的空置，這與投資者的期望值產(chǎn)生了一定差距。我司商業(yè)本著求實(shí)的態(tài)度，對(duì)北京市整體情況以及各區(qū)的商鋪投資回報(bào)狀況加以分析，作為未來商業(yè)投資的一個(gè)參考。北京的商業(yè)物業(yè)房?jī)r(jià)處于偏高水平，它的租金和售價(jià)是存在一定關(guān)系得，了解各區(qū)的租金水平可以分析出各區(qū)平均的投資回報(bào)率，以各區(qū)主要的商業(yè)中心及代表項(xiàng)目為研究范圍，北京市各區(qū)的租金和售價(jià)對(duì)比來看，從而給投資者提供一些有價(jià)值的參考。北京各區(qū)現(xiàn)有落成項(xiàng)目的平均售價(jià)和平均租金，如下圖所示。二十六、各區(qū)商業(yè)占本項(xiàng)目總規(guī)劃的比例分析 從微觀上，北京商業(yè)物業(yè)體量與總規(guī)劃面積的比例在逐年上升。從我司商業(yè)多來積累的經(jīng)驗(yàn)來看，2000年以前，這個(gè)比例僅為5%，從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來看，10%的比例為最佳。2000年以后隨著北京市商業(yè)物業(yè)的大規(guī)模開發(fā)，%，%，均分布在海淀區(qū)，分別為第三極、今日商業(yè)中心，%，%。各區(qū)情況如下圖所示：東西城是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，因此，商業(yè)體量所占的比例較高，%%。海淀商業(yè)比例明顯增高，%，高于北京市整體水平，但這一地區(qū)的空置率并不高，這取決于供求的基本平衡。朝陽區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)的比例在12%左右。石景山區(qū)和通州區(qū)的比例為10%，這些地區(qū)多以社區(qū)配套商業(yè)形式出現(xiàn)，這種商業(yè)物業(yè)規(guī)模的增大，是否能夠達(dá)到開發(fā)商的回款計(jì)劃，應(yīng)該引起開發(fā)商的高度重視。商業(yè)體量占總規(guī)劃的比例的加大，反映了北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)被發(fā)展商看好，但我們也看到，很多大規(guī)模商業(yè)開發(fā)建成后空置，或經(jīng)營(yíng)慘淡，不僅影響了整個(gè)物業(yè)的形象，在資金方面，也對(duì)發(fā)展商造成了極大的壓力。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，商業(yè)開發(fā)體量的大小，需要科學(xué)的推算過程、大量的數(shù)據(jù)支持以及對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的把握。誠(chéng)然，對(duì)于開發(fā)商來說，商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)高于其他物業(yè)，但是，商業(yè)物業(yè)一旦開發(fā)不利就很難改變狀況，2004年，我們也看到很多失敗的案例。憑借我司商業(yè)多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提醒發(fā)展商，在追求高利潤(rùn)的同時(shí)，慎重考慮商業(yè)的開發(fā)規(guī)模，尋求專業(yè)的商業(yè)策劃公司合作。東西城是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，因此，商業(yè)體量所占的比例較高，%%。海淀商業(yè)比例明顯增高，%，高于北京市整體水平，但這一地區(qū)的空置率并不高，這取決于供求的基本平衡。朝陽區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺(tái)區(qū)的比例在12%左右。石景山區(qū)和通州區(qū)的比例為10%，這些地區(qū)多以社區(qū)配套商業(yè)形式出現(xiàn)，這種商業(yè)物業(yè)規(guī)模的增大，是否能夠達(dá)到開發(fā)商的回款計(jì)劃，應(yīng)該引起開發(fā)商的高度重視。商業(yè)體量占總規(guī)劃的比例的加大，反映了北京市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)被發(fā)展商看好，但我們也看到，很多大規(guī)模商業(yè)開發(fā)建成后空置，或經(jīng)營(yíng)慘淡，不僅影響了整個(gè)物業(yè)的形象，在資金方面，也對(duì)發(fā)展商造成了極大的壓力。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來講，商業(yè)開發(fā)體量的大小，需要科學(xué)的推算過程、大量的數(shù)據(jù)支持以及對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的把握。誠(chéng)然，對(duì)于開發(fā)商來說，商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)高于其他物業(yè)，但是，商業(yè)物業(yè)一旦開發(fā)不利就很難改變狀況，2004年，我們也看到很多失敗的案例。憑借我司商業(yè)多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，提醒發(fā)展商，在追求高利潤(rùn)的同時(shí)，慎重考慮商業(yè)的開發(fā)規(guī)模，尋求專業(yè)的商業(yè)策劃公司合作。二十七、各區(qū)商業(yè)體量的組合分布分我司商業(yè)《商鋪大全》中，從北京市2002年至2007之間入市的商業(yè)項(xiàng)目抽取367個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)顯示，其中52%的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)建成，還有48%的商業(yè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)到2007年之前建成。在14個(gè)區(qū)縣當(dāng)中，朝陽區(qū)項(xiàng)目總量為161個(gè)，無論從項(xiàng)目的數(shù)量上、還是規(guī)模上都遙遙領(lǐng)先于其他區(qū)域，海淀區(qū)商業(yè)組合分布位居其二，項(xiàng)目總數(shù)61個(gè)，其他各區(qū)相對(duì)較弱，但通州區(qū)的地鐵沿線、大興區(qū)的亦莊木犀園和昌平區(qū)的回龍觀天通苑等地由于房地產(chǎn)的大量開發(fā)，地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)十分活躍而帶動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的突起，表現(xiàn)了不凡的優(yōu)勢(shì)，詳見下表所示：由各區(qū)新增商業(yè)體量統(tǒng)計(jì)表可以看出，北京市未來新增的商業(yè)體量，1萬以下的社區(qū)型商業(yè)總計(jì)有155個(gè)，15萬的區(qū)級(jí)商業(yè)128 個(gè)，5萬以上的大型超大型商業(yè)分別是36個(gè)和18個(gè)，可以看出社區(qū)型商業(yè)和區(qū)級(jí)商業(yè)的供應(yīng)數(shù)量相差不大，集中顯示中小體量的商業(yè)占主導(dǎo)地位。amp。 朝陽區(qū)朝陽區(qū)161個(gè)項(xiàng)目，無論從項(xiàng)目的數(shù)量上、還是規(guī)模占比重最大，1萬平米以下和15萬平米的體量分別占到了43%和41%，而10萬平米以上的超大型商業(yè)朝陽區(qū)有9個(gè)，商業(yè)面積至少有90萬平米，是北京市擁有大型商業(yè)最多的一個(gè)區(qū)。朝陽區(qū)各體量之間的面積比例如下：由以下圖表可以看出：朝陽區(qū)10萬平米以上的商業(yè)面積在北京市占到9個(gè)，未來三年大型的商業(yè)規(guī)模在朝陽地區(qū)表現(xiàn)較為突出；1萬平米以下的商業(yè)體量占整個(gè)朝陽區(qū)的43%，15萬平米的占41%，表明朝陽區(qū)未來的商業(yè)布局無論是在社區(qū)級(jí)商業(yè)還是區(qū)級(jí)商業(yè)發(fā)展方面都較均衡，由于CBD經(jīng)濟(jì)的超速發(fā)展也帶動(dòng)了本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展極為活躍。amp。 海淀區(qū)海淀區(qū)商業(yè)發(fā)展次于朝陽區(qū)位居第二，未來新增數(shù)量61個(gè)， 1萬平米以下的商業(yè)數(shù)量占57%，共有33個(gè)，15萬平米的商業(yè)項(xiàng)目18個(gè)。透過以下分析可以看出：海淀區(qū)一萬平米以下的商業(yè)項(xiàng)目比重較大，社區(qū)商業(yè)占主導(dǎo)地位；已經(jīng)于04年開業(yè)的金源時(shí)代購(gòu)物中心位于北京海淀區(qū)中部西三環(huán)和西四環(huán)之間的遠(yuǎn)大路，號(hào)稱世界最大的MALL——68萬平方米（擁有1萬個(gè)停車位，200多部電梯）的金源時(shí)代購(gòu)物中心的核心部分，成為北京第一大SHOPPING MALL，目前主力店主要有燕莎友誼百貨、貴友百貨等，并與金源時(shí)代購(gòu)物中心內(nèi)的易初蓮花、居然之家、星美影院、汽車城、姜仔鴨美食廣場(chǎng)、溜冰場(chǎng)、紙老虎文化廣場(chǎng)及方特樂園等相連。形成北京西部的超大型綜合娛樂購(gòu)物中心。amp。 東、西城東西城區(qū)域是北京的老商業(yè)較為集中的區(qū)域，王府井大街，西單、東單等商業(yè)街仍然是北京最為活躍的商業(yè)區(qū)，該區(qū)域未來新增的三個(gè)超過10萬平米的超大型綜合商業(yè)均在西城區(qū)，如項(xiàng)目進(jìn)展順利，將有超過60萬平米體量投放市場(chǎng)。如上圖顯示，該區(qū)域40個(gè)商業(yè)項(xiàng)目當(dāng)中，一萬平米以下的社區(qū)級(jí)商業(yè)有19個(gè)，15萬平米 的區(qū)級(jí)商業(yè)有14個(gè)，這些商業(yè)主要是以住宅、寫字樓公寓等的底商配套等為主，這些項(xiàng)目的全部投放和營(yíng)業(yè)，將會(huì)更加有利于社區(qū)商業(yè)的分布。amp。 崇文、宣武區(qū)崇文、宣武區(qū)是北京南城兩個(gè)老城區(qū)，該與區(qū)域老字號(hào)商業(yè)較多 ，前們大街、大柵欄、馬連道、牛街等古老的商業(yè)街集中于此。未來新增項(xiàng)目個(gè)數(shù)和體量都較小，商業(yè)單個(gè)體量相對(duì)不大，53%的商業(yè)物業(yè)都在1萬平米以下。崇文宣武區(qū)商業(yè)相對(duì)落后于東西城兩個(gè)區(qū)域， 主要以住宅、公寓類社區(qū)配套型商業(yè)為主，一些稍大體量的商業(yè)也集中在社區(qū)底商綜合配套的基礎(chǔ)之上。amp。 豐臺(tái)、石景山區(qū)該區(qū)域15萬的中型商業(yè)占46%的較大比重，1萬平米以下的占32%，69%已經(jīng)完工并交付使用，另外31%預(yù)計(jì)在未來兩年也會(huì)投入運(yùn)營(yíng)。豐臺(tái)區(qū)近幾年商業(yè)發(fā)展較為迅速，主要集中在大紅門木樨園一帶的專業(yè)市場(chǎng)，位于大紅門的北京國(guó)際輕紡城商業(yè)面積超過50萬平米，更加鞏固了該區(qū)域服裝紡織行業(yè)專業(yè)市場(chǎng)的龍頭地位。石景山區(qū)