【正文】 投入較大；各區(qū)域其他消費大致持平，沒有突出的區(qū)域消費特點； 小結，各區(qū)域消費支出比例大體相同，說明北京市整體的消費支出商業(yè)業(yè)態(tài)比例，基本可以以其中某一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)比例為代表，如上圖所示，各區(qū)域的消費力對不同業(yè)態(tài)的支出，將決定區(qū)域市場各業(yè)態(tài)商業(yè)飽和度，對未來區(qū)域商業(yè)投放量具有一定的參考價值。我司認為： 北京市各區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)均以餐飲、購物、休閑娛樂、配套商業(yè)為主要的消費支出業(yè)態(tài)； 其業(yè)態(tài)比例不存在必然的聯(lián)系，但我們可以看到，宣武、崇文、西城、東城四城區(qū)購物比例較大，而朝陽、海淀的休閑娛樂比例相對較大，豐臺、石景山的業(yè)態(tài)比例相對均衡； 各區(qū)配套類商業(yè)業(yè)態(tài)與商業(yè)總體量比例關系明顯，商業(yè)體量越大，配套商業(yè)體量相對越大，兩者之間成正比關系；二十一、各區(qū)商業(yè)項目放量時間對比 我司商業(yè)在操作商業(yè)項目和對北京市《商鋪大全》進行抽樣統(tǒng)計時，由于和開發(fā)商直接交流，所以對北京的商業(yè)項目了解非常深入?，F(xiàn)有商業(yè)項目的放量時間將對開發(fā)商開發(fā)商業(yè)項目的時機影響巨大。朝陽區(qū)在建項目將在20052006年集中推向市場，其中2005年投放量189000平米2006年投放量為189000平米；朝陽區(qū)每年均有商業(yè)物業(yè)竣工投入使用，2002008年投入使用面積很小，已接近商業(yè)建設尾聲；其中2006年為最大投放年份；海淀區(qū)商業(yè)放量在20052007年，2008年沒有商業(yè)項目投放，總體量為41萬平米；其中2006年為海淀區(qū)投放最活躍的一年；東城區(qū)商業(yè)放量集中在20052006年，2008年仍有商業(yè)項目投放，與商業(yè)項目的工程進度有關，總體量為263500平米；其中2005年投放量最大，為110000平米；西城區(qū)商業(yè)放量主要集中在2005和2007年，其中2006年存在少量的商業(yè)投放量；其中2007年放量最大，為217000平米；崇文區(qū)商業(yè)放量只在2005年，體量不大，僅為20000平米；宣武區(qū)商業(yè)放量集中在20062008年，與崇文區(qū)僅在2005年存在放量形成鮮明對比，總放量為280000平米；其中2006年投放量最大，體量為120000平米；豐臺區(qū)商業(yè)放量只集中在20052006兩年內(nèi)，總放量為57000平米；其中2006年投放量最大，為30000平米；通州區(qū)商業(yè)放量只集中在2006年內(nèi)，總放量為35000平米；大興區(qū)商業(yè)放量只集中在2007年內(nèi)，總放量為100000平米；目前在建項目將在20052007年集中推向市場，總數(shù)共達到30個左右，共計142萬平米；2006年商業(yè)物業(yè)竣工投入使用面積最大，為8995000平米；2005，2007年分別為522000平米和504000平米；2008年商業(yè)物業(yè)施工基本結束，190000平米的放量也將在2008年奧運之前投入使用；各區(qū)域商業(yè)項目最大放量年比例關系我司將對各區(qū)域商業(yè)項目最大放量年進行分析，通過對比分析得出政府的宏觀調控對商業(yè)投放項目的影響。2005年有22%的區(qū)域商業(yè)投放量最大，2007年同樣有22%的區(qū)域商業(yè)投放量最大，而2006年有56%的區(qū)域商業(yè)投放量最大，2006年是北京市商業(yè)地產(chǎn)最活躍的一年；小結，各個區(qū)域有各自的商業(yè)規(guī)劃，目前在建項目將在20052007年集中推向市場，總數(shù)共達到30個左右，共計142萬平米；總體上來說，2006年以后北京市禁止開工新項目，只有一些以前開工，尚未竣工的商業(yè)項目可以繼續(xù)施工，2008年奧運會前將全部投入使用；從放量整體時間看，各大開發(fā)商，也想借助奧運的潮流，謀求最大化利潤價值。二十二、各區(qū)商業(yè)項目放量后的變化對比分析各區(qū)商業(yè)項目放量后的變化對比分析，是在2004年商業(yè)項目開發(fā)面積的基礎上，針對2005年到2008年預計商業(yè)放量以及2008年以后預計商業(yè)項目擁有量，累計面積總量進行對比分析。通過上列圖表可以看到： 2004年以前朝陽，海淀區(qū)商業(yè)物業(yè)面積總量遠高于其他城區(qū)；20052008期間投入使用的商業(yè)物業(yè)體量，朝陽，海淀仍然保持良好的勢頭；東城區(qū)、大興區(qū)商業(yè)放量的趨勢較之2004年有所上升；西城區(qū)、宣武區(qū)在以后的3年里商業(yè)物業(yè)放量面積將突飛猛進，趕超其他城區(qū)，僅次于海淀、朝陽兩區(qū)；小結，2008年以后全市商業(yè)總體量成上升趨勢，除崇文區(qū)保持平穩(wěn)的放量趨勢外，其他城區(qū)都在大規(guī)模的施工建設，朝陽、海淀與各城區(qū)的商業(yè)總量差距在不斷拉大。二十三、各區(qū)房價與商業(yè)售價的對比分析我司通過對十八個區(qū)縣的住宅價格以及商業(yè)價格進行細致的調研分析，運用加權平均的方法得出各區(qū)域的平均售價水平，針對我司得出的兩組數(shù)據(jù)進行對比分析。通過上列圖表可以看到： 各區(qū)房價與商業(yè)售價有一定聯(lián)系（商業(yè)售價為零不做參考），商業(yè)售價大體上是住宅售價的23倍；海淀區(qū)，；通州、昌平商業(yè)售價是住宅售價的不足2倍，為所有區(qū)域內(nèi)最低； 小結，商業(yè)物業(yè)由于其自身的物業(yè)特殊性質，售價比住宅物業(yè)要高13倍；結合上面我們分析的未來商業(yè)放量，我們可以看到，未來豐臺區(qū)商業(yè)體量依舊很少，商業(yè)物業(yè)具有區(qū)域稀缺性，；海淀區(qū)由于其地塊具有較高的附加值，被稱為鉆石之地，這是其商業(yè)售價在北京市最高的原因。二十四、各區(qū)空置率與落成項目對比分析了解一個地區(qū)商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)有空置率和未來落成項目情況，可以了解這一地區(qū)的消化率情況、未來競爭力情況，二者是否成為正比。針對這個目的，我們進行了全面的分析。05年北京商業(yè)物業(yè)空置率持續(xù)走高。北京市現(xiàn)有商業(yè)面積1260萬?？罩靡荒暌陨系纳虡I(yè)物業(yè)有400多萬平方米，空置率高達30%左右。，新增空置149萬，其中。由于商業(yè)供應在05年集中放量，06年受政策影響，落成項目將走低，根據(jù)“商鋪大全”統(tǒng)計，明年約有180萬平方米的商業(yè)落成。（對比情況如下圖所示） 造成北京商業(yè)面積空置率持續(xù)走高的原因，我司商業(yè)分析有以下幾方面原因：專業(yè)度不夠，定位錯誤；投資者期望值與實際值反差較大致使空置；商業(yè)開發(fā)者銷售與持有比例過大，造成大面積空置；重銷售輕經(jīng)營。針對北京市城八區(qū)進行具體分析，得出下表：根據(jù)上表可以看出：朝陽區(qū)和宣武區(qū)的空置量及06年落成量相距較小，未來這兩個區(qū)的競爭更加激烈。東城是北京的商業(yè)中心，寸土寸金，未來的供應量能緩解目前的狀況。西城區(qū)06年落成量較大，這個地區(qū)將是競爭最激烈的。其它地區(qū)，如崇文區(qū)、豐臺、石景山、海淀區(qū)、昌平、通州、密云的空置率較高，但在06年的落成量相對少，因此這些地區(qū)的商業(yè)將進入消化期。二十五、各區(qū)商業(yè)售價與租金對比 商業(yè)物業(yè)因其被看好的發(fā)展?jié)摿σ约案呋貓螅恢笔艿酵顿Y者的親睞。短短幾年，北京商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展， 2004年遭遇了如巨庫、第五大道、建外SOHO、尚都SOHU等失敗案例后，已經(jīng)讓一些投資者對商鋪投資保持觀望態(tài)度。如今“一鋪養(yǎng)三代”只能成為一句廣告語，顯然，北京的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，定位不當、規(guī)劃不合理、招商與銷售脫節(jié)等等問題造成了商鋪大面積的空置，這與投資者的期望值產(chǎn)生了一定差距。我司商業(yè)本著求實的態(tài)度，對北京市整體情況以及各區(qū)的商鋪投資回報狀況加以分析，作為未來商業(yè)投資的一個參考。北京的商業(yè)物業(yè)房價處于偏高水平，它的租金和售價是存在一定關系得，了解各區(qū)的租金水平可以分析出各區(qū)平均的投資回報率，以各區(qū)主要的商業(yè)中心及代表項目為研究范圍，北京市各區(qū)的租金和售價對比來看，從而給投資者提供一些有價值的參考。北京各區(qū)現(xiàn)有落成項目的平均售價和平均租金，如下圖所示。二十六、各區(qū)商業(yè)占本項目總規(guī)劃的比例分析 從微觀上，北京商業(yè)物業(yè)體量與總規(guī)劃面積的比例在逐年上升。從我司商業(yè)多來積累的經(jīng)驗來看，2000年以前，這個比例僅為5%，從發(fā)達國家的經(jīng)驗來看，10%的比例為最佳。2000年以后隨著北京市商業(yè)物業(yè)的大規(guī)模開發(fā)，%，%，均分布在海淀區(qū)，分別為第三極、今日商業(yè)中心，%，%。各區(qū)情況如下圖所示：東西城是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，因此，商業(yè)體量所占的比例較高，%%。海淀商業(yè)比例明顯增高，%，高于北京市整體水平，但這一地區(qū)的空置率并不高，這取決于供求的基本平衡。朝陽區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)的比例在12%左右。石景山區(qū)和通州區(qū)的比例為10%，這些地區(qū)多以社區(qū)配套商業(yè)形式出現(xiàn)，這種商業(yè)物業(yè)規(guī)模的增大，是否能夠達到開發(fā)商的回款計劃，應該引起開發(fā)商的高度重視。商業(yè)體量占總規(guī)劃的比例的加大，反映了北京市商業(yè)地產(chǎn)市場被發(fā)展商看好，但我們也看到，很多大規(guī)模商業(yè)開發(fā)建成后空置，或經(jīng)營慘淡，不僅影響了整個物業(yè)的形象，在資金方面，也對發(fā)展商造成了極大的壓力。從經(jīng)濟學的角度來講，商業(yè)開發(fā)體量的大小，需要科學的推算過程、大量的數(shù)據(jù)支持以及對整個市場的把握。誠然，對于開發(fā)商來說，商業(yè)物業(yè)的投資回報高于其他物業(yè)，但是，商業(yè)物業(yè)一旦開發(fā)不利就很難改變狀況，2004年，我們也看到很多失敗的案例。憑借我司商業(yè)多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，提醒發(fā)展商，在追求高利潤的同時，慎重考慮商業(yè)的開發(fā)規(guī)模，尋求專業(yè)的商業(yè)策劃公司合作。東西城是傳統(tǒng)的商業(yè)中心，因此，商業(yè)體量所占的比例較高，%%。海淀商業(yè)比例明顯增高，%，高于北京市整體水平，但這一地區(qū)的空置率并不高，這取決于供求的基本平衡。朝陽區(qū)、宣武區(qū)、崇文區(qū)、豐臺區(qū)的比例在12%左右。石景山區(qū)和通州區(qū)的比例為10%，這些地區(qū)多以社區(qū)配套商業(yè)形式出現(xiàn)，這種商業(yè)物業(yè)規(guī)模的增大，是否能夠達到開發(fā)商的回款計劃，應該引起開發(fā)商的高度重視。商業(yè)體量占總規(guī)劃的比例的加大，反映了北京市商業(yè)地產(chǎn)市場被發(fā)展商看好，但我們也看到，很多大規(guī)模商業(yè)開發(fā)建成后空置，或經(jīng)營慘淡，不僅影響了整個物業(yè)的形象，在資金方面，也對發(fā)展商造成了極大的壓力。從經(jīng)濟學的角度來講，商業(yè)開發(fā)體量的大小，需要科學的推算過程、大量的數(shù)據(jù)支持以及對整個市場的把握。誠然，對于開發(fā)商來說，商業(yè)物業(yè)的投資回報高于其他物業(yè)，但是，商業(yè)物業(yè)一旦開發(fā)不利就很難改變狀況，2004年，我們也看到很多失敗的案例。憑借我司商業(yè)多年的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，提醒發(fā)展商，在追求高利潤的同時，慎重考慮商業(yè)的開發(fā)規(guī)模，尋求專業(yè)的商業(yè)策劃公司合作。二十七、各區(qū)商業(yè)體量的組合分布分我司商業(yè)《商鋪大全》中，從北京市2002年至2007之間入市的商業(yè)項目抽取367個商業(yè)項目的統(tǒng)計顯示，其中52%的商業(yè)項目已經(jīng)建成，還有48%的商業(yè)項目預計到2007年之前建成。在14個區(qū)縣當中，朝陽區(qū)項目總量為161個，無論從項目的數(shù)量上、還是規(guī)模上都遙遙領先于其他區(qū)域，海淀區(qū)商業(yè)組合分布位居其二，項目總數(shù)61個，其他各區(qū)相對較弱，但通州區(qū)的地鐵沿線、大興區(qū)的亦莊木犀園和昌平區(qū)的回龍觀天通苑等地由于房地產(chǎn)的大量開發(fā)，地產(chǎn)經(jīng)濟十分活躍而帶動了商業(yè)地產(chǎn)的突起，表現(xiàn)了不凡的優(yōu)勢，詳見下表所示：由各區(qū)新增商業(yè)體量統(tǒng)計表可以看出，北京市未來新增的商業(yè)體量，1萬以下的社區(qū)型商業(yè)總計有155個，15萬的區(qū)級商業(yè)128 個，5萬以上的大型超大型商業(yè)分別是36個和18個，可以看出社區(qū)型商業(yè)和區(qū)級商業(yè)的供應數(shù)量相差不大，集中顯示中小體量的商業(yè)占主導地位。amp。 朝陽區(qū)朝陽區(qū)161個項目，無論從項目的數(shù)量上、還是規(guī)模占比重最大，1萬平米以下和15萬平米的體量分別占到了43%和41%，而10萬平米以上的超大型商業(yè)朝陽區(qū)有9個，商業(yè)面積至少有90萬平米，是北京市擁有大型商業(yè)最多的一個區(qū)。朝陽區(qū)各體量之間的面積比例如下：由以下圖表可以看出：朝陽區(qū)10萬平米以上的商業(yè)面積在北京市占到9個，未來三年大型的商業(yè)規(guī)模在朝陽地區(qū)表現(xiàn)較為突出；1萬平米以下的商業(yè)體量占整個朝陽區(qū)的43%，15萬平米的占41%，表明朝陽區(qū)未來的商業(yè)布局無論是在社區(qū)級商業(yè)還是區(qū)級商業(yè)發(fā)展方面都較均衡，由于CBD經(jīng)濟的超速發(fā)展也帶動了本區(qū)域的商業(yè)發(fā)展極為活躍。amp。 海淀區(qū)海淀區(qū)商業(yè)發(fā)展次于朝陽區(qū)位居第二，未來新增數(shù)量61個， 1萬平米以下的商業(yè)數(shù)量占57%，共有33個，15萬平米的商業(yè)項目18個。透過以下分析可以看出：海淀區(qū)一萬平米以下的商業(yè)項目比重較大，社區(qū)商業(yè)占主導地位；已經(jīng)于04年開業(yè)的金源時代購物中心位于北京海淀區(qū)中部西三環(huán)和西四環(huán)之間的遠大路，號稱世界最大的MALL——68萬平方米（擁有1萬個停車位，200多部電梯）的金源時代購物中心的核心部分，成為北京第一大SHOPPING MALL，目前主力店主要有燕莎友誼百貨、貴友百貨等，并與金源時代購物中心內(nèi)的易初蓮花、居然之家、星美影院、汽車城、姜仔鴨美食廣場、溜冰場、紙老虎文化廣場及方特樂園等相連。形成北京西部的超大型綜合娛樂購物中心。amp。 東、西城東西城區(qū)域是北京的老商業(yè)較為集中的區(qū)域，王府井大街，西單、東單等商業(yè)街仍然是北京最為活躍的商業(yè)區(qū)，該區(qū)域未來新增的三個超過10萬平米的超大型綜合商業(yè)均在西城區(qū)，如項目進展順利，將有超過60萬平米體量投放市場。如上圖顯示，該區(qū)域40個商業(yè)項目當中，一萬平米以下的社區(qū)級商業(yè)有19個，15萬平米 的區(qū)級商業(yè)有14個，這些商業(yè)主要是以住宅、寫字樓公寓等的底商配套等為主，這些項目的全部投放和營業(yè)，將會更加有利于社區(qū)商業(yè)的分布。amp。 崇文、宣武區(qū)崇文、宣武區(qū)是北京南城兩個老城區(qū)，該與區(qū)域老字號商業(yè)較多 ，前們大街、大柵欄、馬連道、牛街等古老的商業(yè)街集中于此。未來新增項目個數(shù)和體量都較小，商業(yè)單個體量相對不大，53%的商業(yè)物業(yè)都在1萬平米以下。崇文宣武區(qū)商業(yè)相對落后于東西城兩個區(qū)域， 主要以住宅、公寓類社區(qū)配套型商業(yè)為主，一些稍大體量的商業(yè)也集中在社區(qū)底商綜合配套的基礎之上。amp。 豐臺、石景山區(qū)該區(qū)域15萬的中型商業(yè)占46%的較大比重，1萬平米以下的占32%，69%已經(jīng)完工并交付使用，另外31%預計在未來兩年也會投入運營。豐臺區(qū)近幾年商業(yè)發(fā)展較為迅速，主要集中在大紅門木樨園一帶的專業(yè)市場，位于大紅門的北京國際輕紡城商業(yè)面積超過50萬平米，更加鞏固了該區(qū)域服裝紡織行業(yè)專業(yè)市場的龍頭地位。石景山區(qū)