【導讀】全國房地產市場的宏觀政策及大連市場的宏觀環(huán)境。全程競爭項目說明。從2020年9月25日起，存款類金融機構人民幣存款準備金率下調1個百分點。從2020年10月9日起下調一年期人民幣存貸款基準利率各。后調整為“扭轉經濟增速下滑”。連續(xù)降息，提升消費者信心，但整體樓市進入下行通道。拉動內需、恢復信心成為主導方向。部分政策逐步放松，利好多于利空。二套房貸款2020年12月17日，出臺“國三條”明確放寬二套房貸，支持居民合理的改善型臵業(yè)需求。資本金比例2020年5月27日國務院公布了固定資產投資項目資本金比例的調整結果，2020年10月9日起，對儲蓄存款利息所得暫免征收個人所得稅。降低首付比例、放寬二套房政策，刺激購房需求，促進消費者信心。建立和完善住房保障體系已經成為調控的重點，住房保障體系。繼續(xù)整頓房地產市場秩序，規(guī)范交易行為。建設保障性住房已成為基本國策。從大連市場來看，受益最多的是剛性需求的普通住宅，包括二手房。

　　

【正文】 （ 95105㎡ ） 為主 ； ?主力價格：板塊 平均價格區(qū)間集中在 65007500元 /㎡ ，價格上漲空間不大； ?主力客戶： 區(qū)域購房的客戶多為 地緣性升級客戶和外地來連定居的年輕人居多 ， 整體訴求品質明顯高于其他三個板塊項目 。 華南板塊 本資料來自 45 華南板塊 ?價格相對穩(wěn)定，但在大勢影響下受周邊板塊沖擊明顯，整體去化速度較慢。 ?作為該區(qū)域最成熟板塊，呈現但價高、總價高現象， 09年與 08年相比，價格略有下降。 ?板塊內成交平均面積 95105㎡ ，單套價格集中在 6065萬左右。 ?加州洋房項目由于有部分 LOFT產品，拉升了成交均價。 LOFT產品總計 306套，推出 170套，去化 43套，月均去化 5套。 ?09年項目銷售速度漲跌與新增供應有關。 版塊名稱 項目名稱 08年月均銷售套數 09年月均銷售套數 成交單套面 積（㎡） 成交平均單套價格（萬元） 08年成交均價 （元 /㎡ ） 09年成交均價 （元 /㎡ ） 華南版塊 加州洋房 14 7 7612 7314 動力院景 8 11 6591 6567 典型項目 本資料來自 46 南關領板塊 ?南關嶺街道行政區(qū)域 ，轄區(qū)常住人口 ，流動人口為 2萬人。 ?轄區(qū)有轄區(qū)內 8個社區(qū)居委會， 2個行政村組成。 區(qū)域概況 區(qū)域現狀 名稱 相關配套 商業(yè) 萬盛購物廣場、綠原超市、北市汽車城 教育 大連第 19中學、南關嶺小學、北華小學、姚家小學 醫(yī)療 南關嶺地區(qū)醫(yī)院、北市醫(yī)院、社區(qū)診所 交通 8路、大連灣 青泥洼橋、姚家 興工街、祥和花園 勝利橋北 ?板塊內人口較少，配套落后，嚴重制約板塊發(fā)展。 ?區(qū)域定位：城鄉(xiāng)結合部，落后的低端居住區(qū)。 本資料來自 47 南關領板塊 ?南關嶺位于大連市“十一五”期間正在規(guī)劃建設中的北部商業(yè)中心地帶。 ?南關領成為大連市“北拓”的第一承接區(qū)，有效連接主城區(qū)和新城區(qū)。 ?南關領區(qū)域將成為北部交通樞紐。 ?地鐵 2號線（已開工）都將經過南關領。預計34年可竣工通車。 ?大連市體育運動中心位于甘井子區(qū)西北路與嶺西路交叉路口東北處，規(guī)劃總占地８０公頃。新體育中心整個工期約４～５年。 ?區(qū)域定位：交通樞紐 ?功能定位：物流商貿與居住 ?商業(yè)定位：火車站區(qū)級商業(yè)中心 ?配套：文化、體育等逐步完善。 區(qū)域未來 區(qū)域重新定位 ?區(qū)域力求重新定位：有潛質的中高端居住區(qū)。 本資料來自 48 隨著該板塊的發(fā)展，客戶正逐漸由外來占位型客戶，逐漸轉變成剛性需求為主，部分投資客進入。產品逐漸從低檔轉變?yōu)橹械蜋n。 時間 2020年 20202020年 2020年 項目 南嶺新城 萬錦民悅、雁南園、 鵬輝新天居一期 南嶺花園、鵬輝新天居 二、三期 價格情況 30003500 45005000 55006500 項目定位 低檔 中低檔 中低檔 客群情況 東三省來連人群 地緣性、剛性需求 剛性需求，部分投資客 南關領板塊 板塊客層變遷 ?隨著區(qū)域成熟度的提升，區(qū)域價值和客群逐步提升和轉變。 本資料來自 49 南關領板塊 ?隨區(qū)域成熟度提高而價格有所調整，板塊內位臵是決定價格的最主要因素。 ?由于該板塊目前在售兩項目位臵差別較大，價差較明顯。 ?板塊內成交單套面積集中在 6570㎡ ，單套價格集中在 3545萬元。 ?在售項目 09年價格環(huán)比均有明顯降幅，一方面由于產品供應結構導致，另一方面各項目均采用以低價刺激購買力的做法，鵬輝新天居銷售速度不降反升。 板塊名稱 項目名稱 08年月均銷售套數 09年月均銷售套數 成交單套面 積（㎡） 成交平均單套價格（萬元） 08年成交均價 （元 /㎡ ） 09年成交均價 （元 /㎡ ） 南關領板塊 南嶺花園 21 9 5745 5222 鵬輝新天居 23 25 6861 6242 本資料來自 50 價值單一 價值復合 板塊 價格 生活配套 交通 綜合評定 華南 高 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 泉水 低 中 中 中 南關嶺 中 中 中 中 椒金山 中 差 差 中下 各板塊綜合評定 基于項目地塊屬性考慮，對于甘井子北部區(qū)域的四個版塊將給予關注，因其距離較近，且供應量體充足，競爭激烈 。 這四個板塊中綜合來看華南板塊相對最成熟。 ?本案從未來發(fā)展看，需跳出近身的泉水，華南板塊會成為本案價格拉升后第一參考板塊。 本資料來自 51 各板塊競爭關系 板塊名稱 成交單套面積 （㎡） 成交單套價格 （萬元） 現成交均價 （元 /㎡ ） 主要客群 椒北板塊 7080 4050 50006000 剛性、城市擠壓 泉水板塊 9095 50萬左右 5500左右 剛性、改善型 華南板塊 95105 6065 65007500 剛性、改善型 南關嶺板塊 6570 3545 50006500 剛性、投資型 ?從產品單套面積，椒北板塊與本案所屬板塊現狀最為接近，但價格的預期區(qū)間，本案更接近于成熟的華南板塊。 ?泉水板塊由于屬于限價房板塊，價格優(yōu)勢明顯且毗鄰項目，對本案有一定沖擊，主要以分流本案目標客群為主。 ?南關嶺板塊則獨立成區(qū)，自成體系，但區(qū)域內的投資客群占有一定比例。 ?本案需更多的鎖定地緣版塊的升級客戶，分流華南，并向北聚焦。 本資料來自 52 小 結 ? 甘井子區(qū)作為城市未來發(fā)展重點區(qū)域，潛力巨大。 ? 09年甘井子區(qū)商品房市場量價逐漸走出 08年年末低谷，出現回暖跡象。 ? 本案相鄰板塊在 09年幾乎都有價格走弱的趨勢。 本資料來自 53 全程競爭項目說明 本資料來自 54 09年競比項目 開發(fā)單位 占地面積 （萬㎡） 規(guī)劃建筑面積 （萬㎡） 容積率 目前進度階段 預計上市 時間 預計開盤放量 （萬㎡） 遠洋自然 遠洋 產品設計階段 09年 3季度 — 華南地塊 華南 — — — 土地平整 09年 3季度 — 本案 沿海 產品設計階段 09年 3季度 — 全程競爭項目列表 ?競爭項目同屬 華南板塊 ， 且 銷售周期基本重疊，地域特征相差不明顯，目標客群存在重合，未來競爭將十分激烈。 本資料來自 55 全程競爭（重點個案） 遠洋自然（ 202047＃地 ） 核心競爭力：地塊內山體景觀及遠洋風景項目的客戶導入 北高南低的地形，利于產品規(guī)劃 交通出行不便 地塊內部規(guī)劃公園 粉塵、噪音污染 原有一定的客戶積累（遠洋風景） 生活配套欠缺 優(yōu)勢 S 劣勢 W 本資料來自 56 項目名稱 日期 主題 媒體 版面 遠洋自然 2020年 4月 2日 項目案名、 LOGO 大連晚報 1/3 2020年 4月 2日 項目案名、 LOGO 大連日報 1/3 2020年 4月 2日 項目案名、 LOGO 新商報 1/3 全程競爭 —— 遠洋自然 ?遠洋自然 4月初面市進行形象宣傳，展會期間設立展位，但未公布產品和價格。 ?該項目目前展示方式主要以戶外廣告為主，硬廣只刊登 3次。 ?該項目與本案相鄰，但資源優(yōu)勢較好，與本案存在差異化競爭。 本資料來自 57 全程競爭（重點個案） 華南 地 塊 核心競爭力： 核心位臵、商業(yè)先行；華南集團開發(fā)餐飲城 位于華南板塊核心，地理位臵優(yōu)越 北側高壓線， 影響生活品質 地塊平整，形狀規(guī)則利于規(guī)劃 商業(yè)為主，住宅部分舒適度降低 交通方便，生活便利 開發(fā)商住宅開發(fā)經驗不 足 優(yōu)勢 S 劣勢 W 本資料來自 58 綜述說明 本資料來自 59 ? 宏觀：以經濟穩(wěn)定發(fā)展、拉動內需為主導，短期內以市場自我調節(jié)為主。 ? 宏觀：大連市整體經濟向好，房地產投資熱情高。 ? 中觀：整體房地產市場 08年下半年低迷，近期爆發(fā)式增長。 ? 中觀：以積壓的剛性需求為主，存量市場巨大，后市銷售壓力大。 ? 中觀：整體市場未走出低潮期， 09年下半年走勢堪憂。 ? 微觀：甘井子區(qū)以剛需為主導，受整體市場影響最大，但規(guī)劃利好眾多。 ? 微觀：周邊版塊競爭激烈，剛需為主，價格為王。 ? 微觀： 隨著火車站及地鐵規(guī)劃的利好，版塊內品牌開發(fā)商進駐，產品力將日漸被關注 。 本資料來自 60 THANKS! 偉業(yè)顧問 〃 大連