【導(dǎo)讀】熱，像火一般的熱。中國房地產(chǎn)在經(jīng)歷市場洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住宅的直銷模式。芽期直接制造了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)高潮期，我們不禁驚訝，中國商業(yè)地產(chǎn)大盤時代已經(jīng)來臨。然而，相對于住宅，商業(yè)地產(chǎn)的操作絕對不是簡單的直銷，它對投資商的要求更在于資金、人才及經(jīng)驗(yàn)。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對待投資招商的謹(jǐn)慎。此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過程中具有更重析作用。大型綜合商業(yè)中產(chǎn)評估、資源。析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場定位，和項(xiàng)目價值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會。⑴以識別問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題；咨詢調(diào)查要注意對象的選擇，要合理選擇各階層不同年。齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。

　　

【正文】 18 消費(fèi)者可達(dá)性設(shè) 計等； 一、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的市場依據(jù) 依據(jù)一：市場調(diào)查 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計必須依據(jù)市場調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運(yùn)用建筑設(shè)計師的技術(shù)手段，發(fā)揮營銷專家的推廣策略共同完成。需特別注意引進(jìn)新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合。通過對項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場研究，對項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計； 依據(jù)二：商家的需求 在考慮商家需求時，最重要的是主 力店的設(shè)計。 對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計行裝 由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)商自行主張。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計。因?yàn)槿狈Χㄏ蛟O(shè)計的依據(jù)，所做設(shè)計看似通用性強(qiáng)，實(shí)則無的放矢。一旦功能與店家明確，設(shè)計必然從頭推翻。盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。 依據(jù)三：超越時代消費(fèi)者需求 設(shè)計必須富有時代感以滿足市場需求，同時又需超越時代趨勢以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和 不同年代間引起共鳴。 消費(fèi)不是單方面的，因此設(shè)計的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學(xué)習(xí)和成長的渴求，在這一設(shè)計中，故事性是設(shè)計必不可少的要素――設(shè)計和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。 此外，現(xiàn)在參加互動的顧客越來越少，為新的參與形式提供了可能性。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計出富有個性、故事性強(qiáng)、顧客能完全投入的奇遇和旅程。 二、規(guī)劃理念 規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃理念，要做到三點(diǎn)： 第一：符合大型商業(yè)項(xiàng)目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤 有可行性； 第二：有具體的主題功能區(qū)； 第三：規(guī)劃理念 具有超前性、市場性，與消費(fèi)者消費(fèi)心理為規(guī)劃的主導(dǎo)核心。但不能脫離消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與人的購物心理來做規(guī)劃理念。 三、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計 產(chǎn)品功能 功能組合設(shè)計包括整體功能組合設(shè)計和單層功能組合設(shè)計； FIP 對疾風(fēng)迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：樓層設(shè)計與業(yè)種組合 商場樓層設(shè)計要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系； 解釋消費(fèi)群消費(fèi)習(xí)性 樓層設(shè)計要考慮消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，流程、一般消費(fèi)者逛商場的習(xí)慣與樓層功能 組合流程圖 要點(diǎn)二：以業(yè)種定位作支撐點(diǎn) 業(yè)種根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局，樓層設(shè)計也應(yīng)考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性，才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計，以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)，有效的樓層設(shè)計能夠保證消費(fèi)者晨商場的停留時間 產(chǎn)品檔次 項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次設(shè)計根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定； 主題形象 主題形象一般根據(jù)項(xiàng)目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計中貫穿這一理念。 以 SHOPPING MALL 為例。它的形象設(shè)計，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實(shí)墻的虛實(shí)對比等）來完成的。還包括光效、廣告、 媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。比如，設(shè)計室外的景觀電梯：在 SHOPPING MALL 大廳設(shè)計可伸展出來的平臺，用于演出等商業(yè)活動；在 SHOPPING MALL 的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計等，這樣才會形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項(xiàng)目。 四、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計 空間布局 今天的購物場所是人的聚會之所，除了購物、休閑、娛樂等，還要滿足人的基本需要：社交。商場設(shè)計的基本原則是通達(dá)，但在過道和公共空間設(shè)計上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費(fèi)群體強(qiáng)化或削弱商場的社交職能。 FIP 空間設(shè)計六 原則 ① 商業(yè)空間步行化 ② 商業(yè)空間室內(nèi)化 ③ 公共空間社會化 19 ④ 有限空間的利益最大化 ⑤ 商業(yè)空間的休閑化 ⑥ 商業(yè)環(huán)境的個性化 ⑴ 商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計建議 平面設(shè)計的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個互利互惠的機(jī)會，最大限度為每個承租戶帶來穿行人流，提供最多的購物機(jī)會。 ⑵ 公共空間設(shè)計建議 隨著商場空間的日益擴(kuò)大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場就顯得尤為重要。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計，聚會場所設(shè)在中央，人們逛 完商場宛如散步于城市步行街。 增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時候大型商業(yè)項(xiàng)目總收入的 30%來自廣告及展示空間。 ⑶ 開間設(shè)計建議 大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。大商店面寬： 1 1 1 2 24。柱子不宜落在店面線上。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)深一般在 18－ 35 米比較合適。如果開間方向的柱距是 6 米（ 1 1 1 2 24），那么進(jìn)深方向可以是 2 3 4 6。 ⑷ 中庭空間設(shè)計建議 中庭是項(xiàng)目最熱鬧的部分，也是項(xiàng)目室內(nèi)步行街節(jié)點(diǎn)上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項(xiàng)目的空間和景觀設(shè)計的特色和精華。這里人流密集，上上下下動感強(qiáng)烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場所。 A、中庭空間的功能組合 B、中庭空間的造型與交流 C、從不同的層面同時引入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 購 物 中 心 空 間 設(shè) 計 空間類型 空間設(shè)計特點(diǎn) 經(jīng)典設(shè)計借鑒模式 平面型 突出整體性、文化性和時代性，其結(jié)構(gòu)設(shè)計分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街 新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積 26 萬平方米，其中商 務(wù)面積 20萬平方米，餐飲面積 5 萬，旅游面積 1 萬平方米 立體型 突出引導(dǎo)和組織人流垂直運(yùn)動的科學(xué)合理性，設(shè)計的焦點(diǎn)是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果 北京新安東：商業(yè)建筑面積 22萬多平方米，其中商業(yè)零售面積 89377 平方米，餐飲面積 7889 平方米，娛樂面積 6445 平方米，服務(wù)面積 3077 平方米。新東安市場地下 3 層，地上 11層，其 1－ 6 為購物中心，內(nèi)設(shè) 21990 停車場，購物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電梯 37 部，構(gòu)成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購物中心 對于 SHOPPING MALL 的大型中庭空間的 設(shè)計，要做到以下幾點(diǎn)： 第一：流暢，明快 消費(fèi)者購物圖的是一個心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購物、瀏覽的興奮點(diǎn)，是很重要的； 第二：體驗(yàn)式的環(huán)境空間 消費(fèi)者走進(jìn)來后，就是一種商業(yè)消費(fèi)的體驗(yàn)，中庭空間設(shè)計作為大型 SHOPPING MALL 的標(biāo)志，在很大程度上就是讓消費(fèi)者有一個巨大的互不干涉體驗(yàn)氛圍； 第三：打造引領(lǐng)的消費(fèi)者的功能 一個 SHOPPING MALL 的消費(fèi)空間相當(dāng)大，如何有效地吸引消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者到 SHOPPING MALL各處購物，游玩也是設(shè)計中很重要的一部分； （ 5）、內(nèi)部庭院空間 設(shè)計建議 一般大型商場都會有商場內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場緊密購物空間帶來疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：和諧性與均好性 以商場核心主題特色為基點(diǎn)，通過內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場主題特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場主題特色的和諧性與均好性； 要點(diǎn)二：與市場互動 商場內(nèi)庭與廣場，一“內(nèi)”一“外”，萁 兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動活動空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場內(nèi)人流的停留時間，廣場側(cè)重于商場外圈的人流集合。如何將廣場 與內(nèi)庭通過互動作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計的一個重要因素； （ 6）、外部空間廣場規(guī)劃設(shè)計思路 思路一：注重互動性 20 ★★ 商場與廣場互動 步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與商場入口有充足的緩沖空間（約 10 米 ） 10 米，使步行過程中達(dá)到商場對行人吸引的效果，使廣場與商場有良好的互動關(guān)系。 ★★ 多樣化活動互動 在廣場的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過程中駐留點(diǎn)停留空間。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設(shè)施物的設(shè)置點(diǎn)，以達(dá)到廣場多樣化活動的互動； 思路二：以人為本 步行空間的尺度在設(shè)計時采用建 筑、建筑小品、更質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達(dá)到個性化設(shè)計和貼近人的親切的尺度； 灑水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間； 思路三：設(shè)計流暢空間 現(xiàn)代步行空間設(shè)計中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的； 設(shè)計中應(yīng)采用分時段管理方式解決人流與貨流的交叉問題； 在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應(yīng)設(shè)商業(yè)街專用地下車庫，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運(yùn)系統(tǒng)和 垃圾的清運(yùn)工作； 步行動線的安排應(yīng)盡是以兩據(jù)點(diǎn)的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中 穿越性 動線的出現(xiàn)： 步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（ 3米 6米），其他附屬設(shè)施（燈柱、廣告、招牌立柱）設(shè)置于步行空間旁約 ，以達(dá)到步行空間的流暢性； 思路四：自然導(dǎo)入 現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計的同時，更應(yīng)引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場設(shè)計之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場使用行為的元素 ，融自然于廣場。將地面綠化結(jié)合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應(yīng)符合節(jié)能要求；設(shè)置不同 凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結(jié)合； 思路五：統(tǒng)一主題 行走鋪面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計時應(yīng)將廣場中不同的行為模式區(qū)域有不同的地面材料以區(qū)分，配合廣場主題一并考慮； 思路六：無障礙空間設(shè)計 在鋪面的材料考慮上，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達(dá)到無障礙、安全的步行空間； 思路七：遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念 現(xiàn)代步行空間周圍的建筑作為限定空間的主要元素，設(shè)計中更應(yīng)以人對場所的感受 規(guī)律為依據(jù)，在線性空間中布置變化豐富的建筑類型，充分體現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑鳳格，人在步行過程中會不斷產(chǎn)生新奇愉悅感。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計思想，塑造場所。 采用相對剛性的建筑邊緣界面； 采用自然的、跌落柔性構(gòu)件的建筑界面； 思路八：強(qiáng)化四維空間設(shè)計 商場經(jīng)營外延導(dǎo)入 廣場平面規(guī)劃中可將商場經(jīng)營活動延續(xù)規(guī)劃于其中，設(shè)置半戶外商業(yè)休恬空間（ COFFEE SHOP），或?qū)⑸虉龅幕顒咏柚呃鹊赖脑O(shè)計與廣場活動結(jié)合，達(dá)到商場與廣場良好的互動關(guān)系。 最佳整體規(guī)劃 廣場的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合 ，避免建筑物對廣場空間造成壓迫感，所以盡是使廣場寬度與周圍建筑高度比例值接近 1，這樣的廣場尺度將達(dá)到適度寬敞。 細(xì)部組合 A、廣場休恬設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡是采用可及性高的設(shè)置（及階梯式或座臺方式的座椅），坐臥高度以 45厘米―― 60 厘米為佳，以達(dá)到廣場中休恬空間的便利性； B、廣場休恬空間的個人空間距離最適尺度是 米－ 米，這樣的領(lǐng)域范圍對于休恬的使用者可以達(dá)到寬敞舒適的感覺，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置于市場中； C、廣場中休恬空間應(yīng)盡是面對廣場活動發(fā)生的方向，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠(yuǎn) 離主動線位置（適當(dāng)距離約 3米），以達(dá)到休恬時的舒適感； D、廣場中應(yīng)有視覺焦點(diǎn)的設(shè)置，如噴水池、雕塑活動舞、坐臺等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點(diǎn)； 有效界定范圍 在廣場周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場范圍和道路之區(qū)別，確保廣場活動進(jìn)行的安全性，這樣才能真正達(dá)到無障礙的休恬空間； 21 廣 場 功 能 空 間 大眾空間 休息交流空間 社會團(tuán)體空間 演出空間、觀賞納涼 年青人空間 健力、娛樂設(shè)施 老年人空間 游樂活動 兒童空間 游樂活動 商 業(yè) 廣 場 空 間 設(shè) 計 四 大 模 式 模 式 設(shè) 計 特 色 線型空間為主結(jié)合面型空間 以線型空間為主，把它分為幾段，廣場作為連接線型街區(qū)的元素，會使人們行走在其中，空間富于變化，有張有馳。線型街區(qū)適于購物，廣場適合休息。城市步行空間中的購物、活動是一種非強(qiáng)迫性行為，游人不可能長時間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休恬和放松必須交織在活動流程中。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力