【導讀】街、東側(cè)臨近華陽路、西側(cè)臨近寺街。容積率，綠化率20%，總建筑面積48100平方米，建筑層數(shù)2-3層。地塊內(nèi)目前有寶塔巷、寶塔南巷、轎巷、柴巷等老街巷，以低矮的磚房民居。為主，巷內(nèi)狹窄、擁擠。流，不能吸引過路人停留消費。區(qū)巷道的主要入口，店鋪規(guī)模不大，顯得比較雜亂。一一條車輛可以進入，不受限制的路。不納入拆遷范圍。雜貨店，寺街現(xiàn)時為一小巷子，車輛無法進入。心，因而不能將主要目標顧客限定于核心商圈內(nèi)居民。因而人口密度較大，結(jié)構(gòu)比較復雜，同時消費水平差異大。基本包括目前整個城區(qū)，共10個居委會，戶。主要目標市場予以關(guān)注。1）寺街項目的核心商圈作為句容市老城區(qū)中心部分，街區(qū)結(jié)構(gòu)緊密，仍為行政辦公用地。路口；人民路機動車輛比率最高，而且主體是公交車輛。寬度不超過3米。超過10人，說明核心商圈公交運輸能力還遠未達到飽和。

　　

【正文】 長灘假日別墅 ”邊城 ” 概念等； 2. 外地 房地產(chǎn)開發(fā)公司 在項目基礎(chǔ)施工時，先做好地盤包裝、售樓處、樣版房，甚至部分景觀，搶占市場先機，成為一種新趨勢，會逐漸提升句容的營銷水平； 3. 句容本地房地產(chǎn)專業(yè)服務機構(gòu)缺乏，外地的 開發(fā)公司帶來了地產(chǎn)代理和廣告策劃公司，開始引進較先進的營銷理念 ；外地設(shè)計院隨外地開發(fā)商進入句容。 三 ）句容市大中型商場經(jīng)營 規(guī)模偏小，營銷手段落后，經(jīng)營績效一般 市場定位偏向中低檔次。 除元豐商場、丹桂購物中心為中 檔偏高定位之外，大多數(shù)商場均為中檔或中檔偏低定位。 大部分傳統(tǒng)的中小型商場較守舊，沒有什么營銷手段，而能趕上市場潮流的少數(shù)幾家商場的營銷手段較雷同，相互模仿。主要營銷手段有：“平價概念”“打折”“購物返還現(xiàn)金”“購物抽獎”，節(jié)假日搞銷促活動。 元豐商城和張曉林家電商城因產(chǎn)品時尚 、 注重宣傳較受人青睞，也因此 這兩個商場人流量明顯多于其它商場。新世界商城也因得天獨 厚 的市政廣場而在夜間吸引較多人士觀光。 二、 寺街項目市場形象 定位 為現(xiàn)代句容新形象 —— 城市名片 1） 句容市現(xiàn)代的、時尚的區(qū)域 商業(yè)中心 —— 商業(yè) 步行街 2） 集購物、 餐飲、娛樂、休閑于一體的綜合商業(yè)中心 句容市居民的 消費形式已從單一購物行為向購物、娛樂、休閑為一體的綜合性行為發(fā)展，大多數(shù)人已不滿足于基本的生活需要的滿足，而是追求更高的生活品質(zhì)，消費行為的內(nèi)容和方式進一步豐富。 近九成被訪者有到臨近城市消費的經(jīng)歷，其中又有超過半數(shù)的人會在購物的同時進行其他休閑活動。 但同時句容市本地現(xiàn)有商業(yè)類型并不能滿足消費者這種更高的需求。 3） 項目核心概念 —— 時尚 都市生活 展示中心 購物、餐飲、娛樂 暫相宜，適合一家人的商業(yè)中心 輕松、休閑、舒適 —— 快樂購物旅程、寫意人生 現(xiàn)代時 尚步行街 —— 城市名片、句容象征 三、 價格策略 —— 價格領(lǐng)先 、付款靈活 1. 寺街項目商業(yè)前景和投資價值被意向投資者看好，經(jīng)營多年的投資者多數(shù)鐘情在老城區(qū)購買 商業(yè)設(shè)施 ，充分挖掘項目的區(qū)位最好的優(yōu)勢，高價入市，以高價引爆，建立價格領(lǐng)先地位。 2. 劃整為零、靈活分隔， 商業(yè)設(shè)施 格局靈活設(shè)計，大小可調(diào)整，以單層 商業(yè)設(shè)施 為主，降低總額。 3. 不同形態(tài)、不同業(yè)種、不同位置的 商業(yè)設(shè)施 價格區(qū)分，拉開差距，旺地旺價。 1) 目前句容市在售商業(yè)設(shè)施價格因區(qū)位地段不同差異很大，大多數(shù)價格在 3800— 7000 元 /平方米之間，一般地段 商業(yè)設(shè)施 30004000 元 /m2，有送 2樓的售 6800元 /m2（如千禧小區(qū)）；繁華地段 商業(yè)設(shè)施 70009000元 /m2。 2) 東大街是人們在此投資的首選位置，其次是步行街、寺街、人民路和 商業(yè)城內(nèi)的步行街，對于商場柜臺人們感興趣程度較低。 3) 寺街項目四力臨街，且 四條街因商業(yè)氛圍不同，價格也存在一定差異。東大街商業(yè)價值最高， 商業(yè)設(shè)施 單價最高可賣到 1200015000 元 /平米，步行街因?qū)γ嫒笊虉龅囊r托也可賣到 1000013000 元 /平米左右，人民路和寺街價格相對較低期望值僅在 60007000 元 /平米。 4) 有明確意向的投資 者能接受的 商業(yè)設(shè)施 價格較高，僅有少數(shù)參會者接受價格在 6000 元 /平米以下，最高價格為 15000 元 /平米。 5) 租賃價格也由東大街、步行街、人民路、寺街依次遞減，分別是： 35000元 /年、 20000 元 /年、 6000 元 /年、 6000 元 /年（以 30 平米 商業(yè)設(shè)施 年租金為例） 6) 建議寺街項目按業(yè)態(tài)分級確定價格體系 臨街商鋪售價 專營市場 柜臺售價 步行街 商鋪售價 百貨商場售價 平均價 最大值 臨街商鋪租價 專營市場 柜臺租價 步行街 商鋪租價 百貨商場租價 平均價 最大值 提供比較靈活的付款方式 1） 句容市大部分在售商住項目中，約 50%客戶會選擇銀行按揭付款的支付方式； 商業(yè)設(shè)施按揭付款為首期付五成 ,另外五成銀行按揭；但缺乏只收一成房款，二成免息分期付款（ 13 年）等靈活的付款方式； 2） 目標投資 者 多數(shù) 認為以目前的經(jīng)濟實力只能接受銀行按揭的方式；首期款最高支付 8 成 ，最低 3 成 ， 大家均表示要在 10 年內(nèi)還清貸款； 3） 目標投資者中有自己經(jīng)營業(yè)務的 人士的經(jīng)濟實力略高于 單純以商業(yè)設(shè)施出租的 投資者 ，不依賴于銀行按揭。 4） 租賃經(jīng)營者能接受的支付方式為半年或一年付一次款，租金的增幅應根據(jù)經(jīng)營情況定。 收取適當?shù)墓芾碣M用，提高管理服務水平 1） 句容市目前房地產(chǎn)項目的物業(yè)管理檔次較低，觀念落后，服務內(nèi)容少， 收費低； 絕大部分開發(fā)商自己成立物業(yè)管理部門；多數(shù)商場的物管也只停留在保潔與保安的服務方面。 2） 經(jīng)營者認為引進著名商場統(tǒng)一管理可規(guī)劃經(jīng)營，可加快句容商業(yè)發(fā)展，也愿意接受因此而增加的管理費用，但承受力 較低 ，最樂觀的價格為 5 元 /平米 .月，最低價為 1 元 /平米 .月。 3） 收取適當?shù)墓芾碣M， 可以 提供良好的管理服務， 有助于進行統(tǒng)一的促銷活動、提高知名度、聚集人氣，增加人流量。 四、 促銷策略 以產(chǎn)品 功能 和服務創(chuàng)新取勝。 主題 /專業(yè)商業(yè)街分期展銷 ，各個突破，主題鮮明。 寺街 項目 的 開發(fā)規(guī)模大， 相當于年消費量的 2 倍， 市場消化時間較長 ，必須劃整為零， 分期銷售、分經(jīng)營業(yè)種、分經(jīng)營主題推廣。 突出商業(yè)中心廣場的休閑、娛樂設(shè)施，建立專業(yè)化的家居服務街，強化便民服務功能。 引進大型百貨 、品牌 旗艦店，造成龍頭效應 . 以 商業(yè)設(shè)施 產(chǎn)品和服務創(chuàng)新 取勝。 近期商業(yè)物業(yè)的 市場供應 量 較大， 且直接 面臨金壇公司“句容名城”的競爭，爭奪 投資 客戶 必須 產(chǎn)品創(chuàng)新 及服務創(chuàng)新著手。 擴大市場范圍， 除了主要考慮華陽鎮(zhèn)的投資者外，還可 努力爭取 其他各鎮(zhèn)的投資者 。 句容城區(qū)人口規(guī)模有限，投資消費能力不足， 寺街項目的市場輻射范圍 應 包括句容市城區(qū)及下轄各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)約 20 萬 城鎮(zhèn) 居民 。 引進著名商場統(tǒng)一管理經(jīng)營 可謂是眾望所歸，名容目前沒有上規(guī)模、管理好的大型商場，引進其它大型商場可烘托商業(yè)氛圍，也可提升句容的商業(yè)檔次， 經(jīng)商 者 多 期待著這場變革。 以高額投資回報、快速回收投資等作為利益誘導，激發(fā) 投資熱情。 1) 未有經(jīng)商經(jīng)歷、但經(jīng)濟實力較強的部分中青年企業(yè)中層經(jīng)理、個體工商戶 、 無穩(wěn)定職業(yè)者和商服 業(yè) 體力工作者， 對 物業(yè)投資 市場不如 經(jīng)商人士敏感，投資也不 一定用于自己經(jīng)營， 多數(shù) 將 租賃 商業(yè)設(shè)施 作為一種風險較小的投資方式 。 屬于引導型投資消費，寺街項目宣傳和投資回報利居的效果會對其投資決策起到重要影響。 2) 句容的投資者多數(shù)以 商業(yè)設(shè)施 租賃利益為主要投資方式，投資者對 商 業(yè)設(shè)施 投資回報，主要由希望出租的水平來體現(xiàn)。 3) 無論 商業(yè)設(shè)施 自已經(jīng)營或出租或亦租亦營，都對現(xiàn)在的投資回報比較滿意，而且仍認為購買 商業(yè)設(shè)施 是一種風險較少的投資方 式。 4) 目前購買 商業(yè)設(shè)施 的一般投資回收期在 10 年， 15 年也是可接受的回收期。相信縮短投資回收期，加快資金流動速度也是一種利益誘導因素。 購買單價 （元 /平米） 期望回報 （元 /年） 預計投資回收期（年） 平均值 11132 25195 中位數(shù) 8000 25000 最小值 3000 6000 15 最大值 13000 40000 引進或建立現(xiàn)代化商業(yè)物業(yè)管理，提供經(jīng)營免費的業(yè)種、業(yè)態(tài)咨詢服務、提供代理出租與經(jīng)營管理服務 . 五、廣告策略以 強勢 形象、強大 廣告入市 在寺 街項目周邊主要干道樹立 大型路牌廣告 在新世紀 廣場 、寺街項目施工現(xiàn)場組織大型 SHOW—— 路演 到 各 鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心派送 精美的宣傳 廣告 印刷品、宣傳頁 在《 揚子晚報 》 句容專版 、《句容日報》刊登彩色廣告、贈送宣傳品 開展 “新世紀、新 商業(yè)、 新形象”系列事件行銷活動 充分利用寺街項目開發(fā)建設(shè)、銷售過程的特色事件展開促銷售活動，以事件引起世人關(guān)注，聚集人氣，帶旺銷售。 1） 商場前期 開發(fā)建設(shè)專題系列新聞（ 報紙、電視 ） 軟廣告與活動 2） 項目正式開盤的銷售現(xiàn)場路演 3） 百貨店、專營店招商活動 4） 項目封頂儀式 5） 正式開業(yè) /開街活動