【正文】 百貨商場(chǎng)多數(shù)只有二層為主，超市除便民有二層外，其他都是一層。 四） 消費(fèi)者對(duì)理想購(gòu)物環(huán)境的需求未被滿足 綜合型購(gòu)物中心是句容老城區(qū)的主要商業(yè)空白， 多數(shù)被訪居民認(rèn)為美食一條街、時(shí)裝廣場(chǎng)、電腦市場(chǎng)、體育休閑用品城、小商品市場(chǎng)被認(rèn)為是項(xiàng)目地塊最適合開發(fā)的主題商城。 二 、 物業(yè)投資市場(chǎng)的需求 特點(diǎn) 1. 經(jīng)營(yíng)者在租賃或購(gòu)買 商業(yè)設(shè)施 時(shí)，選擇較多的是臨街獨(dú)立 商業(yè)設(shè)施 、其次是上下兩面層聯(lián)通合買的臨街 商業(yè)設(shè)施 ，對(duì)專業(yè)步行街中的獨(dú)立 商業(yè)設(shè)施 感的不多 。 3. 大型超市、大型百貨商場(chǎng)、大型專業(yè)商場(chǎng)是投資者較認(rèn)同的適合項(xiàng)目地塊的商業(yè)類型。 5. 主要希望商業(yè)設(shè)施中配有洗手間和閣樓的需求的多于配置廚房。 7. 人們對(duì)櫥房和衛(wèi)生間的要求明顯高于統(tǒng)一的物業(yè)管理。 二 ）寺街項(xiàng)目建設(shè)成句容市的 商業(yè) 購(gòu)物中心，包括 中型 百貨 店 、集中 專 營(yíng)店、 美食廣場(chǎng) 、 娛樂城 、 休閑廣場(chǎng) 、特色 服務(wù) 街 建筑空間。 三）作為句子容市現(xiàn)代化的購(gòu)物中心，它具有綜合化、多元化的功能 現(xiàn)代化的購(gòu)物中心應(yīng)當(dāng)是生活信息 發(fā) 布中心、能夠吸引顧客長(zhǎng)時(shí)間逗留的場(chǎng)所，甚至作為一種最貼近日常 生活的建筑，它還應(yīng)當(dāng)與周邊環(huán)境協(xié)調(diào)，具有改善城市環(huán)境、景觀的作用。 以娛樂化方式經(jīng)營(yíng)商業(yè)似乎成為 商業(yè)經(jīng)營(yíng)的 最大商機(jī)與挑戰(zhàn) —— 將商業(yè)與娛樂融為一體，讓人們?cè)谛蓍e娛樂中產(chǎn)生購(gòu)買和消費(fèi) 。 步行街的經(jīng)濟(jì)效益及輻射影響 較好 1) 經(jīng)濟(jì)利益高， 步行化促進(jìn)零售業(yè)增長(zhǎng)的主要原因是行進(jìn)的安全感為步行商業(yè)街帶來了比原先多 50%的人流量；再者，步行街這種商業(yè)形態(tài)本身使行人更傾向于進(jìn)入商店，進(jìn)行各種消費(fèi)。 步行街的體量、形態(tài)、商業(yè)中心地位及其對(duì)周邊地區(qū)的輻射作用，使其儲(chǔ)存了巨大的商業(yè)能量。 首先，既然是步行街就要滿足人們步行的需要，為盡量好地達(dá)到這一需要，據(jù)專家介紹需要兼顧以下幾點(diǎn)：建設(shè)步行街時(shí)應(yīng)該充分考慮顧客往來的交通便利問題 ， 對(duì)于城市里日益增多的有車族來說，停車便利是最重要的，因此步行街的附近必須建設(shè)配套的停車場(chǎng)。 2）看的樂趣 —— 各 色商店錯(cuò)落有致。專家認(rèn)為，應(yīng)該百貨店、精品店、個(gè)體商鋪等多種業(yè)態(tài)錯(cuò)落相間。 文化景觀其實(shí)已經(jīng)成為各地步行街吸引人群的第一賣點(diǎn)。 4）吃的樂趣 —— 果腹饕餮中洋俱全。 5）買的樂趣 —— 品類齊全價(jià)格合理。 6）玩的樂趣 —— 運(yùn)動(dòng)休閑各取所需。 四 、寺街項(xiàng)目 各 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)主題 規(guī)劃 一）經(jīng)營(yíng)主題是個(gè)性化消費(fèi)的需要，經(jīng)營(yíng)主題專業(yè)化但求精于一技 1) 所謂 經(jīng)營(yíng)主題 專業(yè)化是指將各類產(chǎn)品集中銷售滿足一類消費(fèi)者的需要，對(duì)較小城市或小型的步行街來說，面面俱到是不可 能的，僅能滿足一種需要反而可自成特色。 如果不能全面滿足消費(fèi)者，至少要盡可能全面地滿足消費(fèi)者某一類的具體需求。 4) 營(yíng)造 時(shí)尚、現(xiàn)代、新穎 的購(gòu)物環(huán)境 及商品的豐富和個(gè)性化服務(wù) 可 爭(zhēng)取 熱衷到南就購(gòu)物消費(fèi)的居民 在本市消費(fèi) 。 五、針對(duì)不同經(jīng)營(yíng)主題適合的商業(yè)設(shè)施格局 商場(chǎng)最多建三 層，最少可建一層，除銷售商品外，應(yīng)配以餐飲、娛樂設(shè)施。 1) 面積在 20～ 50 平方米的商鋪可以經(jīng)營(yíng)圖書報(bào)刊 /文具、電腦產(chǎn)品、通訊產(chǎn)品、鮮花禮品、副食品； 2) 面積在 51～ 100 平米的可以經(jīng)營(yíng)五金 /工具 /配件、服裝鞋帽、網(wǎng)吧、 大型的餐廳； 3) 日用百貨、家電、家庭裝飾品 /家具則需要上 1000 平米 以上 的商鋪 。 5) 普通門面房應(yīng)在 4060 平米之間，寬在 34 米，長(zhǎng)在 68 米，經(jīng)營(yíng)者可根據(jù)自營(yíng)商品種類和個(gè)人實(shí)力選擇單間或多間商鋪。 7) 二層聯(lián)體商鋪在句容雖然有一定市場(chǎng)，但項(xiàng)目地塊的二樓用來做倉庫太浪費(fèi)，建議只做一層。 這對(duì)開發(fā)商提出較大難度的要求，要在產(chǎn)品設(shè)計(jì)及營(yíng)銷方面求創(chuàng)新，使產(chǎn)品盡可能調(diào)動(dòng)人們購(gòu)買的欲望 。 二）外地開發(fā)商的進(jìn)駐 開始引進(jìn) 新的營(yíng)銷觀念 1. 營(yíng)銷概念開始出現(xiàn) ,如華陽新天地 ”臺(tái)灣小鎮(zhèn)概念 ”,江蘇倉山湖發(fā)展公司的長(zhǎng)灘假日別墅 ”邊城 ” 概念等； 2. 外地 房地產(chǎn)開發(fā)公司 在項(xiàng)目基礎(chǔ)施工時(shí)，先做好地盤包裝、售樓處、樣版房，甚至部分景觀，搶占市場(chǎng)先機(jī)，成為一種新趨勢(shì)，會(huì)逐漸提升句容的營(yíng)銷水平； 3. 句容本地房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)缺乏，外地的 開發(fā)公司帶來了地產(chǎn)代理和廣告策劃公司，開始引進(jìn)較先進(jìn)的營(yíng)銷理念 ；外地設(shè)計(jì)院隨外地開發(fā)商進(jìn)入句容。 除元豐商場(chǎng)、丹桂購(gòu)物中心為中 檔偏高定位之外，大多數(shù)商場(chǎng)均為中檔或中檔偏低定位。主要營(yíng)銷手段有：“平價(jià)概念”“打折”“購(gòu)物返還現(xiàn)金”“購(gòu)物抽獎(jiǎng)”，節(jié)假日搞銷促活動(dòng)。新世界商城也因得天獨(dú) 厚 的市政廣場(chǎng)而在夜間吸引較多人士觀光。 近九成被訪者有到臨近城市消費(fèi)的經(jīng)歷，其中又有超過半數(shù)的人會(huì)在購(gòu)物的同時(shí)進(jìn)行其他休閑活動(dòng)。 3） 項(xiàng)目核心概念 —— 時(shí)尚 都市生活 展示中心 購(gòu)物、餐飲、娛樂 暫相宜，適合一家人的商業(yè)中心 輕松、休閑、舒適 —— 快樂購(gòu)物旅程、寫意人生 現(xiàn)代時(shí) 尚步行街 —— 城市名片、句容象征 三、 價(jià)格策略 —— 價(jià)格領(lǐng)先 、付款靈活 1. 寺街項(xiàng)目商業(yè)前景和投資價(jià)值被意向投資者看好，經(jīng)營(yíng)多年的投資者多數(shù)鐘情在老城區(qū)購(gòu)買 商業(yè)設(shè)施 ，充分挖掘項(xiàng)目的區(qū)位最好的優(yōu)勢(shì)，高價(jià)入市，以高價(jià)引爆，建立價(jià)格領(lǐng)先地位。 3. 不同形態(tài)、不同業(yè)種、不同位置的 商業(yè)設(shè)施 價(jià)格區(qū)分，拉開差距，旺地旺價(jià)。 2) 東大街是人們?cè)诖送顿Y的首選位置，其次是步行街、寺街、人民路和 商業(yè)城內(nèi)的步行街，對(duì)于商場(chǎng)柜臺(tái)人們感興趣程度較低。東大街商業(yè)價(jià)值最高， 商業(yè)設(shè)施 單價(jià)最高可賣到 1200015000 元 /平米，步行街因?qū)γ嫒笊虉?chǎng)的襯托也可賣到 1000013000 元 /平米左右，人民路和寺街價(jià)格相對(duì)較低期望值僅在 60007000 元 /平米。 5) 租賃價(jià)格也由東大街、步行街、人民路、寺街依次遞減，分別是： 35000元 /年、 20000 元 /年、 6000 元 /年、 6000 元 /年（以 30 平米 商業(yè)設(shè)施 年租金為例） 6) 建議寺街項(xiàng)目按業(yè)態(tài)分級(jí)確定價(jià)格體系 臨街商鋪售價(jià) 專營(yíng)市場(chǎng) 柜臺(tái)售價(jià) 步行街 商鋪售價(jià) 百貨商場(chǎng)售價(jià) 平均價(jià) 最大值 臨街商鋪?zhàn)鈨r(jià) 專營(yíng)市場(chǎng) 柜臺(tái)租價(jià) 步行街 商鋪?zhàn)鈨r(jià) 百貨商場(chǎng)租價(jià) 平均價(jià) 最大值 提供比較靈活的付款方式 1） 句容市大部分在售商住項(xiàng)目中，約 50%客戶會(huì)選擇銀行按揭付款的支付方式； 商業(yè)設(shè)施按揭付款為首期付五成 ,另外五成銀行按揭；但缺乏只收一成房款，二成免息分期付款（ 13 年）等靈活的付款方式； 2） 目標(biāo)投資 者 多數(shù) 認(rèn)為以目前的經(jīng)濟(jì)實(shí)力只能接受銀行按揭的方式；首期款最高支付 8 成 ，最低 3 成 ， 大家均表示要在 10 年內(nèi)還清貸款； 3） 目標(biāo)投資者中有自己經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的 人士的經(jīng)濟(jì)實(shí)力略高于 單純以商業(yè)設(shè)施出租的 投資者 ，不依賴于銀行按揭。 收取適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)用，提高管理服務(wù)水平 1） 句容市目前房地產(chǎn)項(xiàng)目的物業(yè)管理檔次較低，觀念落后，服務(wù)內(nèi)容少， 收費(fèi)低； 絕大部分開發(fā)商自己成立物業(yè)管理部門；多數(shù)商場(chǎng)的物管也只停留在保潔與保安的服務(wù)方面。 3） 收取適當(dāng)?shù)墓芾碣M(fèi)， 可以 提供良好的管理服務(wù)， 有助于進(jìn)行統(tǒng)一的促銷活動(dòng)、提高知名度、聚集人氣，增加人流量。 主題 /專業(yè)商業(yè)街分期展銷 ，各個(gè)突破，主題鮮明。 突出商業(yè)中心廣場(chǎng)的休閑、娛樂設(shè)施，建立專業(yè)化的家居服務(wù)街，強(qiáng)化便民服務(wù)功能。 近期商業(yè)物業(yè)的 市場(chǎng)供應(yīng) 量 較大， 且直接 面臨金壇公司“句容名城”的競(jìng)爭(zhēng)，爭(zhēng)奪 投資 客戶 必須 產(chǎn)品創(chuàng)新 及服務(wù)創(chuàng)新著手。 句容城區(qū)人口規(guī)模有限，投資消費(fèi)能力不足， 寺街項(xiàng)目的市場(chǎng)輻射范圍 應(yīng) 包括句容市城區(qū)及下轄各主要鄉(xiāng)鎮(zhèn)約 20 萬 城鎮(zhèn) 居民 。 以高額投資回報(bào)、快速回收投資等作為利益誘導(dǎo)，激發(fā) 投資熱情。 屬于引導(dǎo)型投資消費(fèi)，寺街項(xiàng)目宣傳和投資回報(bào)利居的效果會(huì)對(duì)其投資決策起到重要影響。 3) 無論 商業(yè)設(shè)施 自已經(jīng)營(yíng)或出租或亦租亦營(yíng)，都對(duì)現(xiàn)在的投資回報(bào)比較滿意，而且仍認(rèn)為購(gòu)買 商業(yè)設(shè)施 是一種風(fēng)險(xiǎn)較少的投資方 式。相信縮短投資回收期，加快資金流動(dòng)速度也是一種利益誘導(dǎo)因素。 1） 商場(chǎng)前期 開發(fā)建設(shè)專題系列新聞（ 報(bào)紙、電視 ） 軟廣告與活動(dòng) 2） 項(xiàng)目正式開盤的銷售現(xiàn)場(chǎng)路演 3） 百貨店、專營(yíng)店招商活動(dòng) 4） 項(xiàng)目封頂儀式 5） 正式開業(yè) /開街活動(dòng)