【正文】 在售商業(yè)競爭個案規(guī)劃分析 樓 盤 名 體 量 規(guī) 劃 分 析 潤豐商業(yè)步行街 項目總建 15萬㎡，步行街全長 公里。項目共分兩期開發(fā)， A、 B 區(qū)為第一期， 2020 年上半年開盤，目前已全部售完交付，進入招商階段； C、 D 兩區(qū)規(guī)劃在建中。 C、 D 區(qū)規(guī)劃建有保羅大廈，為大型主題數(shù)碼城。規(guī)劃 05 年 10 月 1日開業(yè)。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 項目占地 8 萬㎡，總建 17 萬㎡，共分為 2期開發(fā)，共有商鋪 3000余間 該項目主體四層，局部 13~15 層，由主題專業(yè)市場和精品商業(yè)街區(qū)兩部分組成 。二期規(guī)劃建有精品商業(yè)街區(qū)，酒店式公寓及餐飲店和休閑娛樂中心，正在規(guī)劃中。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 項目占地 3 萬㎡，總建筑面項目共劃分為五大區(qū)域：①金玉滿堂為精品購物廣場，主要以桐鄉(xiāng)蠶絲制品、濮院羊 毛服飾、盛澤絲綢制品、 中國最大管理資源中心 積 5 萬㎡，其中 3 萬㎡商業(yè)街 區(qū) 共 規(guī) 劃328 間水岸商鋪及 2 萬㎡假日酒店式公寓369 套（ 15F） 崇福皮革、海寧皮具等經(jīng)營產(chǎn)品為主。③三寶攬勝經(jīng)營定位為特色旅游購物廣場，主要以地方土特產(chǎn)、老字號小商品、旅游文化精品為主。⑤翠波三居經(jīng)營定位為度假娛樂休閑廣場是一座星級酒店假日公寓，包含了娛樂、 KTV 休閑度假。 新天地 項目總建 萬，其中商業(yè)總建為 5406㎡。 3 層留做自用，經(jīng)營餐飲、休閑、娛樂、 KTV。 鳳凰新城 項目占地84809 畝，總建筑面積 8萬㎡，其中商業(yè)面積為 10000 ㎡ 項目共分二期，目前在售的為一期。 （ 5）項目交通商業(yè)配套分析 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤配套統(tǒng)計表 案名 配 套 潤豐商業(yè)步行街 1． 交通配套：項目規(guī)劃為長條型步行街，中間為步行區(qū)，外圍兩端為機動車通行區(qū)，外圍和段間設(shè)有地上停車位，車位配比接近 1： 1，基本滿足經(jīng)營者和消費者的需要。 聚寶商業(yè)廣場車輛與行人可經(jīng)梧振路和 320 國道進入廣場，設(shè)計為 3000 ㎡超大入口廣場，方便人流聚散。二期規(guī)劃建有餐飲、休閑娛樂設(shè)施，作為專業(yè)市場和精品街區(qū)的輔助配套設(shè)施。項目鄰水和內(nèi)部為特色步行商業(yè)街；酒店地下設(shè)有 96 個地下車位，地面設(shè)有 100 多個地面車位。 新天地 項目設(shè)有一部觀光電梯，三層屋頂設(shè)有空中花園，其中三、四層可選擇裝中央空調(diào)，三層自營休閑、餐飲、娛樂廣場。車位配比接近 1： 1，基本滿足經(jīng)營和消費者的需求。 （ 6）銷售對象分析（ 項目商業(yè)部分的銷售、招商、自營的比例）及商鋪銷售方式 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤銷售分析表 案名 銷售對象分析 潤豐商業(yè)步行街 項目 25%的商業(yè)可自營， 75%的比例由開發(fā)商進行招商，全部對外銷售后按比例實施以后的經(jīng)營方向。與承租戶簽約 3年，特殊的可簽 5 年。項目專業(yè)市場中，一、二、三層可對外銷售，四層為留用，規(guī)劃有物業(yè)管理辦公和開發(fā)商建有配套設(shè)施和倉庫。 新天地 項目 1F+2F 一起銷售，三層為自營，四層目前暫不銷售，規(guī)劃未定 鳳凰新城 項目 1F 臨振興東路和和平路 已開始銷售 ,接世紀大道的還未銷售 .客戶購買后可自行經(jīng)營 ,，也可以轉(zhuǎn)租，業(yè)態(tài)沒有太多的限制。 獨特銷售主張：傳遞時尚，共享生活。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 烏鎮(zhèn)新城建設(shè)中第一個大規(guī)模綜合性商業(yè) 項目，集娛樂、購物、休閑、美食、渡假、旅游為一體的一站式生活樂園。 鳳凰新城 同一街區(qū)集合多種功能的建筑 ,商業(yè)、辦公、公建、居住、休閑娛樂混合布置避免街區(qū)單一化和簡單化 ,并采取開放的開間布局。 （ 8）單位規(guī)劃面積設(shè)定及配比情況 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤面積設(shè)定配比表 案名 面積設(shè)定配比分析 潤豐商業(yè)步行街 項目共規(guī)劃近 500 間店面，已開發(fā) A 段和 B 段共 201 戶，目前已售完交付。 上、下三層： 120~153 ㎡ 28 戶 占 % 第三層面積 40 ㎡左右。 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 商鋪主力面積為 5070 ㎡（上、下 2 層）全框架結(jié)構(gòu)，可自由組合分割。 2020 年 3 月份開盤，一、二兩層整售，均價 14000 元 /㎡，三層均價 8000元 /㎡ 租價：出入口處租價： 8 萬 ~11 萬 /年，面積在 120~153 ㎡之間； 中間店鋪租價： 萬 ~6 萬 /年，面積在 75~92 之間； 3 樓租價： 6000 元 /年 可自由分割組合 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 項目未開盤銷售， 7 月份開盤銷售， A 區(qū)現(xiàn)接受預(yù)定，初定售價如下： 1F：起價 8000 元 /㎡，均價 9200 元 /㎡，最高價 10950 元 /㎡ 2F：起價 6000 元 /㎡，均價 7500 元 /㎡，最高價 7800 元 /㎡ 3F：起價 4500 元 /㎡，均價 5000 元 /㎡，最高價 5700 元 /㎡ 烏鎮(zhèn)? 項目 8 月份開盤，預(yù)計起售價 4000 元 /㎡，均價 5000 元 /㎡，酒店公寓預(yù)計桐鄉(xiāng)在售商業(yè)項目銷售均價柱狀圖140008000920075005000 50009800620093000200040006000800010000120001400016000潤豐商業(yè)步行街1F+2F潤豐商業(yè)步行街3F桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城1F桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城2F桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城3F烏鎮(zhèn)?黃金水岸新天地鳳凰新城臨振興東路鳳凰新城臨和平路銷售均價( 元/ 平方米) 中國最大管理資源中心 黃金水岸 價格： 6500 元 /㎡ 8000 元 /㎡ 新天地 起價 9000 元 /㎡，均價 9800 元 /㎡，最高 15000 元 /㎡， 鳳凰新城 臨振興東路上下 2 層均價 6200 元 /㎡，臨和平路價格在 9000－ 9500 元 /㎡ （ 10）銷售及招商情況分析 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤銷售及招商情況分析表 案名 銷售招商分析 潤豐商業(yè)步行街 銷售：項目分為 A、 B、 C、 D4 個段，四大功能區(qū)塊，其中 A、 B 為第一期，2020 年 3 月份開盤，已全部售完； 招商：項目 A、 B 段正在進行招商，已簽約的品牌有：麥當勞、耐克、保羅騎士、花花公子、阿迪達斯、李寧、施華洛士奇等。招商方向為：以大型餐飲名店帶動內(nèi)步行街，以步行街的品牌店吸引人氣，帶動 C 段和 D 段休閑娛樂區(qū)的人氣氛圍。 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 銷售： A 區(qū)預(yù)定情況 一樓：規(guī)劃 421 間，訂出 421 間，認購率 100% 二樓：規(guī)劃 421 間，訂出 232 間，認購率 50% 三樓：規(guī)劃 421 間，訂出 51 間， 認購率 12% 招商：項目以桐鄉(xiāng)、海寧鞋業(yè)皮革產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，面向浙江、溫州、臺州、東莞、成都等著名產(chǎn)地的廠家及經(jīng)銷商，同時吸納國際品牌加盟，形成全國性集散中心。 中國最大管理資源中心 （ 11）客群分析 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤客群分析表 案名 客群分析 潤豐商業(yè)步行街 租賃：溫州人占相當大的比例，約占到項目消費客群的 30%左右，另外以杭州、嘉興、上海、江蘇等地方為主，桐鄉(xiāng)當?shù)剌^少。 職業(yè)構(gòu)成：購買者以商人為主，其他行業(yè)分布較零散。 烏鎮(zhèn)?黃 金水岸 目前，登記的主要以杭州、上海等地區(qū)域投資商為主，少部分溫州、嘉興、桐鄉(xiāng)客源，其中以桐鄉(xiāng)的經(jīng)營者為主 新天地 以杭州、溫州客群為主， 鳳凰新城 以桐鄉(xiāng)本地的客群為主，少量溫州、杭州的投資者 桐鄉(xiāng)在售商業(yè)樓盤客群分析表 項目 案名 區(qū) 域 行 業(yè) 動 機 年齡層次 客戶認可度 潤豐商業(yè)步行街 溫州人占相當大的比例，約占到項目消費客群的 30%左右，另外以杭州、嘉興、上海、江蘇等地方為主，桐鄉(xiāng)當?shù)剌^少。 該項目位于桐鄉(xiāng)市的振興東路新商圈內(nèi)，依托市政府和振興東路，位佳氣旺，將是新商圈未來的人氣聚覽之地，故投資商較多一些。 該地段以后將是新商圈的中心之地不但可以投資，又可根據(jù)以后商業(yè)發(fā)展形勢自主經(jīng)營。 意 聚寶商業(yè)廣場－桐鄉(xiāng)鞋業(yè)皮革城 以桐鄉(xiāng)、海寧的皮革廠及杭州、嘉興等地的購買客群為主，另有少 量寧波、溫州及上海等地客群。 該項目緊臨新汽車站，人氣很旺，經(jīng)營者多因為它交通方便，可以自產(chǎn)自銷，投資者看中是其專業(yè)主題商業(yè)，有一定的升值潛力。 該地段有投資發(fā)展前景，在桐鄉(xiāng)專業(yè)主題商業(yè)的市場都很紅火，如：濮院的羊毛衫市場，崇福的皮草市場 烏鎮(zhèn)?黃金水岸 目前，登記的主要以杭州、上海等地區(qū)域投資商為主，少部分溫州、嘉興、桐鄉(xiāng)客源，其中以桐鄉(xiāng)的經(jīng)營者為主 以外地 投資商為主，私營老板占有大部分，公務(wù)員、煙草，教育等高收入行業(yè)為輔，本地的多為經(jīng)營者 該項目位于全國著名旅游城鎮(zhèn) — 烏鎮(zhèn)。 預(yù)計為 3045 這個年齡段多為事業(yè)成功人士，經(jīng)濟能力強為主。 烏鎮(zhèn)旅游人氣飛漲，物業(yè)快速升值，投資回報飆升可想而知。 該項目為商住兩用樓，離振興東路新商圈較近，隨著潤豐商業(yè)街的 開業(yè)，該區(qū)域的商業(yè)氣氛也隨之濃厚起來，但價格較高，故多以自營者居多 集中年齡段： 30－40 歲。 較認可。 鳳凰新城 以桐鄉(xiāng)本地的客群為主，少量溫州、杭州的投資者 本市的私企老板、民企老板大概占有 70％，溫州、杭州等地投資商不多。 這個年齡段多為事業(yè)成功人士，經(jīng)濟能力強， 35 歲以下年齡段和 50 歲左較認可。 （ 12）營銷手段及動態(tài) （ 13）市場表現(xiàn)綜述 （ 14）板塊未來走勢分析 酒店式公寓及單身公寓市場分析 項目名稱 形式 體量 面積（㎡） 銷售情況 建筑單體 售價 綠都?錦苑 單身公寓 共 134 套，總建筑面積約7400 ㎡ 項目 2020年 11 月發(fā)售，目前已售 60% 建筑單體共 17 層，其中 12層為商鋪?？們r在 1518萬之間。 建筑單體共 15 層，13層為商鋪 項目為精裝修，不包括電器。 河坊人家 親情單身公寓 共 40 套，總建筑面積約 2400㎡ 60 售完 小面積普通住宅 2700元 /㎡ 春天花園 單身公寓 共 128 套，總建面積約 5000㎡ 50、 60 未開盤 建筑單體16 層，全部為單身公寓 不詳 中國最大管理資源中心 世紀高爾夫 酒店式公寓 共 114 套 50、 60、 70 2020 年 12月開盤，現(xiàn)已售完 建筑單體 9層，建筑整體東南朝向 精裝修交付，均價3900元 /㎡ 主要競爭對手分析（明星樓盤） 在售主要競爭樓盤優(yōu)、劣勢分析 樓 盤 名 優(yōu) 勢 劣 勢 潤豐商業(yè)步行街 項目位于桐鄉(xiāng)市政府重點規(guī)劃的中央商務(wù)區(qū)，市政府旁，地理位置優(yōu)越。 政府的大力支持，為桐鄉(xiāng)市政府扶持的三大項目之一。 項目總體太長，不便于消費者購物、休閑?？瓦\中心的客流和物流配套將為項目的人氣和商業(yè)氛圍作理想鋪墊。 市政配套不全，生活購物都不方便。 離鞋業(yè)生產(chǎn)地較遠，生產(chǎn)、銷售不方便。 中國最大管理資源中心 盛。 統(tǒng)一專業(yè)團隊，國際品質(zhì)管理：聘請有 30 多年專業(yè)營銷理念和豐富招商經(jīng)驗的上海中原物業(yè)代理有限公司作全程營銷代理及招商團隊。 采取相對開放的空間布局，使園區(qū)的空間結(jié)構(gòu)與城市周邊關(guān)系有機結(jié)合。 市政配套不全，生活購物不便利。 商鋪的價格也 不便宜，總價也比較高，客群有一定的限