【正文】 單層功能組合設(shè)計； 從商圈的融合性上對業(yè)態(tài)合理選擇搭配 從項目整體需求上對業(yè)態(tài)合理定位 從控制內(nèi)耗的角度上對業(yè)態(tài)合理界定 從各業(yè)態(tài)商家對樓層、位置、進深、面寬等要求上對業(yè)態(tài)合理調(diào)整 從各商家經(jīng)營特點上對業(yè) 態(tài)合理調(diào)整 FIP 以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式： 從經(jīng)營商家需求界定 業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。 從消費群需求上界定 業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習(xí)慣，方便客戶購物，引導(dǎo)客戶在商場里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時間，保證消費者在這一微環(huán)境中保持愉快 的心態(tài)和較高的興致。其與大型綜合超市相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客戶群不 愿投資此類業(yè)態(tài)； （二）、主題定位 確定獨特的主題理念，是項目后期招商的靈魂。因此， FIP 根據(jù)所在商圈顧客的購物需要、消費心理特點、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計等方面對商業(yè)主題進行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。 （四）、功能定位 商場已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足 消費群、客戶群的需要了?，F(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能： 購物功能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能； 休閑功能：在現(xiàn)代大型商場中，休閑功能往往被當(dāng)作商場的附加功能加以設(shè)置； 娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等； 服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場的物管和商場客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面； （五）、形象定位 商場的形象定位，實際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如下三種形式表現(xiàn)商場形象： 通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等； 通過顧客對賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、 POP 廣告等； POP 廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。 通過產(chǎn)品價格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)； （六）、檔次定位 項目所面對的消費與經(jīng)營品牌的檔次，這是屾所服務(wù)的消費者決定的。 （七）、價格定位 項目在市場上銷售和租賃的價格，其中，對于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價格都有所區(qū)別。 法則一：縱向定價波動大 商場負(fù)一層與一層的租金相差 2―― 3 倍。 一層、二層價格相差 2－ 5 倍 一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。根據(jù)具體的情況，必要地進行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪租出。 （八）、經(jīng)營方式定位 16 對于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。 根據(jù)企業(yè)實力，經(jīng)營目標(biāo)、承受鳳險能力等因素的考慮， FIP 根據(jù)實操經(jīng)驗，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。經(jīng)營實行信息系統(tǒng)化，開展單品 管理 應(yīng)急性等特點； 上，甚至 24小時，終年無休息，價格 高 于 別的店 主干線公路邊，車站，醫(yī)院 徒步購物圈內(nèi) 平米，面積利用率高 物豐富 人， 80%顧客為有目的購買 專業(yè)店 定價銷售和開架面售，也可一展連鎖經(jīng)營 商品結(jié)構(gòu)體現(xiàn)專業(yè)性深度性、品種豐富，可供選擇余地大，經(jīng)某類商品為主，經(jīng)營的商品有著自己的特色，一般為高利潤 從 業(yè) 人 員需 具 備 豐富 的 專 業(yè)知識， 可以退貨 多樣化，大多設(shè)在繁華商業(yè)區(qū)百貨店或購物中心內(nèi) 商圈范圍不定 營業(yè)面積根據(jù)主營商品特點而定 目標(biāo)市場多為流動顧客，滿足消費者對某類商品的選擇性需求 專賣店 定價銷售和開架面售，也可連鎖經(jīng)營以企業(yè)品牌為主，銷售量少質(zhì)優(yōu)，高毛利 注 重 品 牌聲 譽 從 業(yè)人 員 需 具備 豐 富 的專 業(yè) 知 識并 提 供 知識性服務(wù) 在繁華商業(yè)區(qū)，商店百貨店或購物中心內(nèi) 商圈范圍不定 FIP 宏策劃第三步 商業(yè)項目規(guī)劃設(shè)計分析 一、規(guī)劃的市場依據(jù) 二、市場總體形象 產(chǎn)口功能 產(chǎn)品檔次 主題形象 三、規(guī)劃理 念設(shè)計 四、規(guī)劃概念設(shè)計 整體布局 建筑鳳格 交通組織 配套安裝 五、環(huán)境景觀概念設(shè)計 六、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計 立面處理 商鋪設(shè)計 面積配比 任何商業(yè)地產(chǎn)項目的招商，最終都是回到產(chǎn)品與商家的直接對話上來，因此，好的產(chǎn)品才是最具有市場說服力的。 項目必須以市場的需求為尺度，以經(jīng)營需求發(fā)展的趨勢來規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來說服市場，以 良好的口碑保持市場的領(lǐng)先優(yōu)勢。需特別注意引進新業(yè)態(tài)和設(shè)計好項目的業(yè)態(tài)組合。 對于主力店來說，其業(yè)態(tài)規(guī)模、功能流程、規(guī)劃設(shè)計行裝 由它自己來確定，不同的連鎖主力店有自己不同的功能要求，這些使用要求與設(shè)計是由商家決定而非發(fā)商自行主張。因為缺乏定向設(shè)計的依據(jù)，所做設(shè)計看似通用性強，實則無的放矢。盲目的規(guī)劃設(shè)計只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。 消費不是單方面的，因此設(shè)計的空間必須滿足他們的感受和興趣，符合顧客想要學(xué)習(xí)和成長的渴求，在這一設(shè)計中，故事性是設(shè)計必不可少的要素――設(shè)計和銷售規(guī)劃必須有故事淵源，否則只能曇花一現(xiàn)或令人感到鳳馬牛不相及。為了滿足新興文化的需求，必須設(shè)計出富有個性、故事性強、顧客能完全投入的奇遇和旅程。但不能脫離消費者的消費習(xí)慣與人的購物心理來做規(guī)劃理念。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系； 解釋消費群消費習(xí)性 樓層設(shè)計要考慮消費者消費習(xí)慣，流程、一般消費者逛商場的習(xí)慣與樓層功能 組合流程圖 要點二：以業(yè)種定位作支撐點 業(yè)種根據(jù)消費者消費習(xí)性進行布局，樓層設(shè)計也應(yīng)考慮到消費者消費習(xí)性，才能有效進行樓層的規(guī)劃設(shè)計，以業(yè)種定位作支撐點，有效的樓層設(shè)計能夠保證消費者晨商場的停留時間 產(chǎn)品檔次 項目的產(chǎn)品檔次設(shè)計根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定； 主題形象 主題形象一般根據(jù)項目的形象定位與主題定位來確定，在規(guī)劃與設(shè)計中貫穿這一理念。它的形象設(shè)計，其整體形象不單是依靠通常的建筑語言（如立面橫豎線條的劃分、開窗與實墻的虛實對比等）來完成的。比如，設(shè)計室外的景觀電梯：在 SHOPPING MALL 大廳設(shè)計可伸展出來的平臺，用于演出等商業(yè)活動；在 SHOPPING MALL 的顯要位置預(yù)留懸掛大型廣告條幅的空間；夜晚的燈光視覺效果設(shè)計等，這樣才會形成最終成熟的大型綜合商業(yè)項目。商場設(shè)計的基本原則是通達，但在過道和公共空間設(shè)計上也可發(fā)揮創(chuàng)造性和靈活性，為商戶和消費群體強化或削弱商場的社交職能。 ⑵ 公共空間設(shè)計建議 隨著商場空間的日益擴大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場就顯得尤為重要。 增加用作廣告和展示的公共空間的面積，很多時候大型商業(yè)項目總收入的 30%來自廣告及展示空間。大商店面寬： 1 1 1 2 24。根據(jù)經(jīng)驗進深一般在 18－ 35 米比較合適。 ⑷ 中庭空間設(shè)計建議 中庭是項目最熱鬧的部分，也是項目室內(nèi)步行街節(jié)點上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項目的空間和景觀設(shè)計的特色和精華。 A、中庭空間的功能組合 B、中庭空間的造型與交流 C、從不同的層面同時引入人流 D、垂直交通工具 E、景觀的垂直吸引力 購 物 中 心 空 間 設(shè) 計 空間類型 空間設(shè)計特點 經(jīng)典設(shè)計借鑒模式 平面型 突出整體性、文化性和時代性，其結(jié)構(gòu)設(shè)計分為內(nèi)環(huán)室內(nèi)步行街和外環(huán)室外步行街 新上海商業(yè)城：商業(yè)建筑面積 26 萬平方米，其中商 務(wù)面積 20萬平方米，餐飲面積 5 萬，旅游面積 1 萬平方米 立體型 突出引導(dǎo)和組織人流垂直運動的科學(xué)合理性，設(shè)計的焦點是以有限的用地面積創(chuàng)造寬敞的理想空間效果 北京新安東：商業(yè)建筑面積 22萬多平方米，其中商業(yè)零售面積 89377 平方米，餐飲面積 7889 平方米，娛樂面積 6445 平方米，服務(wù)面積 3077 平方米。如何將廣場 與內(nèi)庭通過互動作用，導(dǎo)入人流？應(yīng)是內(nèi)庭設(shè)計的一個重要因素； （ 6）、外部空間廣場規(guī)劃設(shè)計思路 思路一：注重互動性 20 ★★ 商場與廣場互動 步行空間的配置最好緊鄰商場建筑物外墻，與商場入口有充足的緩沖空間（約 10 米 ） 10 米，使步行過程中達到商場對行人吸引的效果，使廣場與商場有良好的互動關(guān)系。因此可以在廣場平面規(guī)劃時置入一些空間凹凸處或借用廣場中設(shè)施物的設(shè)置點，以達到廣場多樣化活動的互動； 思路二：以人為本 步行空間的尺度在設(shè)計時采用建 筑、建筑小品、更質(zhì)景觀和軟件環(huán)境處理，可以達到個性化設(shè)計和貼近人的親切的尺度； 灑水平臺、噴泉、座椅、鋪地、綠化、可以相互交錯布置在略有高差的層面上，并以小橋、柔和的曲線、素雅的材料、平靜的水面、綠色的草坪構(gòu)成步行空間； 思路三：設(shè)計流暢空間 現(xiàn)代步行空間設(shè)計中，合理安排好各種人流貨流與車流是必不可少的； 設(shè)計中應(yīng)采用分時段管理方式解決人流與貨流的交叉問題； 在規(guī)模較大的商業(yè)步行街，建筑底層應(yīng)設(shè)商業(yè)街專用地下車庫，在合適部位通往商業(yè)街的人員出入口，同時部分發(fā)揮地下室解決人、貨的分流作用，提供商場的貨運系統(tǒng)和 垃圾的清運工作； 步行動線的安排應(yīng)盡是以兩據(jù)點的連接為原則，配置于廣場周邊，并減少廣場中 穿越性 動線的出現(xiàn)： 步行空間的寬度以容納四人并肩行走的凈空間為佳（ 3米 6米），其他附屬設(shè)施（燈柱、廣告、招牌立柱）設(shè)置于步行空間旁約 ，以達到步行空間的流暢性； 思路四：自然導(dǎo)入 現(xiàn)代步行空間在注重硬質(zhì)元素設(shè)計的同時，更應(yīng)引入樹木、花卉、草坪和水景等自然元素。將地面綠化結(jié)合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應(yīng)符合節(jié)能要求；設(shè)置不同 凹入深度的過渡空間，并使遮陽與綠化相結(jié)合； 思路五：統(tǒng)一主題 行走鋪面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計時應(yīng)將廣場中不同的行為模式區(qū)域有不同的地面材料以區(qū)分，配合廣場主題一并考慮； 思路六：無障礙空間設(shè)計 在鋪面的材料考慮上，應(yīng)達到防滑的效果，且將殘障空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達到無障礙、安全的步行空間； 思路七：遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念 現(xiàn)代步行空間周圍的建筑作為限定空間的主要元素，設(shè)計中更應(yīng)以人對場所的感受 規(guī)律為依據(jù)，在線性空間中布置變化豐富的建筑類型，充分體現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑鳳格，人在步行過程中會不斷產(chǎn)生新奇愉悅感。 采用相對剛性的建筑邊緣界面； 采用自然的、跌落柔性構(gòu)件的建筑界面； 思路八：強化四維空間設(shè)計 商場經(jīng)營外延導(dǎo)入 廣場平面規(guī)劃中可將商場經(jīng)營活動延續(xù)規(guī)劃于其中，設(shè)置半戶外商業(yè)休恬空間（ COFFEE SHOP），或?qū)⑸虉龅幕顒咏柚呃鹊赖脑O(shè)計與廣場活動結(jié)合，達到商場與廣場良好的互動關(guān)系。 細(xì)部組合 A、廣場休恬設(shè)施設(shè)置方面，座椅盡是采用可及性高的設(shè)置（及階梯式或座臺方式的座椅），坐臥高度以 45厘米―― 60 厘米為佳，以達到廣場中休恬空間的便利性； B、廣場休恬空間的個人空間距離最適尺度是 米－ 米，這樣的領(lǐng)域范圍對于休恬的使用者可以達到寬敞舒適的感覺，因此座椅空間的規(guī)劃應(yīng)以此為最小單位加以配置于市場中； C、廣場中休恬空間應(yīng)盡是面對廣場活動發(fā)生的方向，有適當(dāng)?shù)闹苍耘渲?，且遠 離主動線位置（適當(dāng)距離約 3米），以達到休恬時的舒適感； D、廣場中應(yīng)有視覺焦點的設(shè)置，如噴水池、雕塑活動舞、坐臺等設(shè)施，創(chuàng)造豐富有趣的視覺焦點； 有效界定范圍 在廣場周圍也應(yīng)有明顯的范圍界定物（短柱、矮磚等），以定義廣場范圍和道路之區(qū)別，確保廣場活動進行的安全性，這樣才能真正達到無障礙的休恬空間； 21 廣 場 功 能 空 間 大眾空間 休息交流空間 社會團體空間 演出空間、觀賞納涼 年青人空間 健力、娛樂設(shè)施 老年人空間 游樂活動 兒童空間 游樂活動 商 業(yè) 廣 場 空 間 設(shè) 計 四 大 模 式 模 式 設(shè) 計 特 色 線型空間為主結(jié)合面型空間 以線型空間為主，把它分為幾段，廣場作為連接線型街區(qū)的元素，會使人們行走在其中，空間富于變化，有張有馳。城市步行空間中的購物、活動是一種非強迫性行為，游人不可能長時間地保持情緒和體力的投入狀態(tài)，休恬和放松必須交織在活動