【正文】 人流量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)金額、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。如北京市場(chǎng)每次單店購(gòu)物達(dá) 100 萬(wàn)元，而在廣州只有10 萬(wàn)元，不同城市每次消費(fèi)金額相差懸殊。 Ⅳ、 商圈輻射范圍： 包括一級(jí)商圈、次級(jí)商圈幅射范圍，商圈內(nèi)的其它競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等 新設(shè)商業(yè)項(xiàng)目確定商圈主要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的銷售潛力分析，可以獲利的包括城 市規(guī)劃、人口分布、住宅小區(qū)建設(shè)、公路建設(shè)、公共交通等方面的資料，預(yù)測(cè)本項(xiàng)目將來(lái)可以分享的市場(chǎng)份額，從而確定商圈規(guī)模的大小。 ⑷ 商圈容量測(cè)算 在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場(chǎng)或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力理，對(duì)顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。 測(cè)量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS＝（ C RE） 247。 RF 其中， IRS 為飽和度指數(shù)， C 為顧客總數(shù)， RE 為每一位顧客的平均購(gòu)買額， RF 為商圈內(nèi)商場(chǎng)的營(yíng)業(yè)面積。 假設(shè)某年某商圈的商場(chǎng)每平方米平均營(yíng)業(yè)額 10996 元，顧客為 350萬(wàn)人，全年人平 均購(gòu)買 5000 元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為 110 萬(wàn)平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)： （ 350 5000） 247。 110＝ 15909 元 /平方米 那么，該商圈每平方米的營(yíng)業(yè)額與正常水平相差近 5000 元，說(shuō)明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。 三、目標(biāo)客戶的研究分析 目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)范圍分析 找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。 目標(biāo)客戶投資動(dòng)向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 目標(biāo)客戶對(duì)商業(yè)的需求分析 包括對(duì)各種類型商家的特點(diǎn)的分析；對(duì)各種類型商家的選址要求的分析；各種不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租 面積的要求；各種不同商家對(duì)商場(chǎng)配套要求等的分析。 目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)狀況分析 包括經(jīng)營(yíng)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等； 目標(biāo)客戶抗經(jīng)營(yíng)鳳險(xiǎn)能力分析 目標(biāo)客戶品牌分級(jí)研究 5 四、消費(fèi)者總體研究分析 消費(fèi)水平調(diào)研 ● 消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等； ● 逛商場(chǎng)頻度：是影響商場(chǎng)人流的關(guān)鍵； ● 偏愛(ài)商場(chǎng)：包括尋找出消費(fèi)者偏愛(ài)程度高的商場(chǎng)吸引點(diǎn)，及其原因； ● 對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)滿意度等； 消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研 消費(fèi)水平的提升必然導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化， 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)水平必定呈動(dòng)態(tài)模式增長(zhǎng)，這就法影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。 FIP 以“未來(lái)界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來(lái)市場(chǎng)的專業(yè)高度，為開(kāi)發(fā)商提供未來(lái)中國(guó) 3－ 5 年市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu) ⑴ 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ⑵ 本區(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ① 基本人口狀況 ② 人流量分析 ★★ 人流量分布及結(jié)構(gòu) ★★ 日均人流量、平時(shí)人流量、節(jié)假日人流 量 ⑶ 消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ★★ 抽樣數(shù)據(jù)整理 ★★ 抽樣取數(shù)方法 消費(fèi)力分析 A、本商圈消費(fèi)力分析 項(xiàng)目 市場(chǎng) 低收入戶 中等偏下收入 中等收入戶 中等偏上戶 高收入 本組最低人均 年 收 入（元） 本組最高人均 年 收 入（元） 根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來(lái)確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)； B、本地域消費(fèi)群和消費(fèi)行為特點(diǎn)分析（見(jiàn)下表） 高級(jí)消費(fèi)群 中高級(jí)消費(fèi)群 中高級(jí)灰領(lǐng)消費(fèi)群 中低檔消費(fèi)群 其他消費(fèi)群 家庭人均收入 5 萬(wàn)元以上 4－ 5 萬(wàn)元 2－ 4 萬(wàn)元 2 萬(wàn)元以下 占本區(qū)域消費(fèi)群的百分比 消費(fèi)行為特點(diǎn) C、應(yīng)同時(shí)考慮的及影響本地消費(fèi)群行為的重要變量 ① 年齡 ② 性別 ③ 收入水平 ④ 文化水平 ⑤ 接受時(shí)尚信息程度 ⑥ 家庭的滿巢信息程度 D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析 E、區(qū)域消費(fèi)力分析及結(jié)論 五、競(jìng)爭(zhēng)商圈研究分析 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析 包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營(yíng)狀況、物管等分析。 競(jìng)爭(zhēng)商 業(yè)項(xiàng)目總體分析 包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢(shì)等的調(diào)研； 項(xiàng)目所處區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格鳳險(xiǎn)分析 ① 最低價(jià)格分析 6 按邊際理論，當(dāng)供應(yīng)過(guò)大，價(jià)格跌破成本后，即停止供應(yīng)，直至價(jià)格回升； ② 最低鳳險(xiǎn)價(jià)格選擇 A、成本價(jià)的張力分析（見(jiàn)下表） 成本定價(jià) 元 /平方米 成本價(jià)折算最低租金 元 /平方米 /日 購(gòu)買人均支付額 元 /人 進(jìn)入商場(chǎng)人均購(gòu)買比例 商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 人 /平方米 /日 張力構(gòu)成比＝實(shí)際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 /可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比 B、最低慣性的張力分析 最低租金價(jià)格慣＝構(gòu)成比 日成 本租金價(jià) 30 天 六、項(xiàng)目的 SWOT 分析 本項(xiàng)目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析 本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 本項(xiàng)目所在街區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及商業(yè)機(jī)會(huì)分析 地塊工、地理位置、地貌特點(diǎn) 地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件 地塊區(qū)域商業(yè)開(kāi)發(fā)的特點(diǎn) 周邊生活及商業(yè)配套研究 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析 項(xiàng)目地塊的鳳險(xiǎn)分析 1 項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)把握 1 項(xiàng)目 SWOT 綜合分析 七、未來(lái) 3－ 5 年商業(yè)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析 FIP“未來(lái)界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。通過(guò)對(duì)未 來(lái) 3－ 5 年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)來(lái)決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。提前向開(kāi)發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者展示潛力巨大的商業(yè)模式。 基于此， FIP 將對(duì)未來(lái) 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場(chǎng)作專業(yè)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場(chǎng)走向與發(fā)展趨勢(shì)指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 附商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)巻 廣州某項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷 尊敬的先生小姐： 您好！我是 的訪問(wèn)員?，F(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，很想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)。耽誤您一點(diǎn)時(shí)間，問(wèn)您一些問(wèn)題，謝謝您的合作 被訪者姓名： 電話： 居住地址： 訪問(wèn)員姓名： 訪問(wèn)時(shí)間： 甄 別 問(wèn) 卷 出示卡片 1 S請(qǐng)問(wèn)您及家人有沒(méi)有在這張卡片上所列的公司工作？（單選） 市場(chǎng)調(diào)研公司、廣告公司 1 公關(guān)、社情民意調(diào)查機(jī)構(gòu)、咨詢公司 2 廣播、電視、報(bào)紙、雜志等各種媒介機(jī)構(gòu) 3 房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單位 4 房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理單位 5 以上均無(wú) 6 S您本人在過(guò)去 6 個(gè)月中，有沒(méi)有參加任何形式的市場(chǎng)研究活動(dòng)？ A、有 B、沒(méi)有 出示卡片 2 S請(qǐng)問(wèn)您的年齡是： 7 15 歲以下 1 15―― 18 2 19―― 22 3 23―― 25 4 26―― 30 5 31―― 35 6 36―― 40 7 41―― 45 8 46―― 50 9 51―― 55 0 55 歲以上 X 出示卡片 3 S請(qǐng)問(wèn)您是：（單選） 土生 土長(zhǎng)的本地人 1 不是本地人，但在本地居住 1 年以上 2 不是本地人，在本地居住不到 1 年 3 外地人來(lái)旅游觀光 4 外地人來(lái)出差 5 外地人來(lái)探親 6 其他（請(qǐng)記錄） 7 購(gòu)物習(xí)慣與行為 出示卡片 4 0請(qǐng)問(wèn)您知道卡片上所列的這些專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)嗎？ 0請(qǐng)問(wèn)您去過(guò)卡片上所列的哪些批發(fā)市場(chǎng)購(gòu)物？ 01 02 順德樂(lè)從家私城 1 1 虎門服裝城 2 2 廣州白馬服裝城 3 3 廣州海印電器城 4 4 番禺電器城 5 5 中山沙溪休閑服裝城 6 6 其他（請(qǐng)注明） 7 7 出示卡片 5 0請(qǐng)問(wèn)您去過(guò)廣州以外的其他地方購(gòu)物嗎？ 去過(guò)深圳 1 去過(guò)廣東省的其他城市 2 去過(guò)廣東省外的其他省 3 去過(guò)香港 4 去過(guò)澳門 5 沒(méi)有去過(guò)廣州以外的其他地方 6 其他（請(qǐng)注明） 7 出示卡片 6 0靖問(wèn)您在什么情況下會(huì)去廣州以外的其他地方購(gòu)物 廣州沒(méi)有賣的 1 買貴重的物品會(huì)選擇更專業(yè)的市場(chǎng) 2 廣州的種類比較少 3 結(jié)婚購(gòu)物時(shí) 4 買家私時(shí) 5 買珠寶首飾時(shí) 6 其他（請(qǐng)注明） 7 0請(qǐng)問(wèn)您在廣州到過(guò)哪些地方逛街或購(gòu)物呢？ 0請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為廣州主要的商業(yè)區(qū)在哪里？ 0請(qǐng)問(wèn)哪一個(gè)地方是您最常去逛街或購(gòu)物的呢？ 8 出示卡片 7 0請(qǐng)問(wèn)您通常和什么人一起去逛街購(gòu)物呢？ 配偶 1 子女 2 親戚 3 同事 4 同學(xué) 5 朋友 6 其他（請(qǐng)注明） 7 0請(qǐng)問(wèn)您逛街購(gòu)物時(shí)通常幾個(gè)人一起？ 請(qǐng)記錄： 人 0請(qǐng)問(wèn)您每次逛街的購(gòu)物的花費(fèi)一般有多少？ 請(qǐng)記錄：元 出示卡片 8 01請(qǐng)問(wèn)您通常是選擇哪種交通工具到購(gòu)物地點(diǎn)呢？ 出示卡片 9 01請(qǐng)問(wèn)您通常多久逛街購(gòu)物一次？ 一星期三次或以上 1 一星期 1―― 2 次 2 兩星期一次 3 一個(gè)月一次 4 三個(gè)月一次 5 半年一次 6 一年一次 7 少于一年一次 8 從來(lái)沒(méi)去過(guò)購(gòu)物 9 其他（請(qǐng)注明） 0 出示卡片 10 01去某個(gè)商業(yè)區(qū)逛街的時(shí)候，以下的因素對(duì)您而言，重要程度如何？這里， 5 分代表非常重要， 1 分 代表一點(diǎn)也不重要，請(qǐng)用卡片上的尺度去對(duì)這些因素評(píng)分。 非常重要 一點(diǎn)也不重要 貨物的選擇、款式、品牌 商業(yè)區(qū)的格調(diào) 商業(yè)區(qū)的位置 貨物的價(jià)格 有吃東西的地方 有休息的地方 有娛樂(lè)的地方 出示卡片 11 01通常您會(huì)選擇什么樣的商業(yè)區(qū)逛街購(gòu)物？ 知名度高 貨物齊全，包羅萬(wàn)象 貨物時(shí)尚，合潮流 促銷活動(dòng)熱鬧 貨物價(jià)格貴 貨物價(jià)格公平 促銷優(yōu)惠多 建筑漂亮 吃東西方便 娛樂(lè)設(shè)施豐富 貨物價(jià)格便宜 購(gòu)物環(huán)境舒適 貨物種類適合我 9 高檔的 適合普通老百姓的 店鋪規(guī)劃有條理 環(huán)境設(shè)施較新 配套設(shè)施較新 配套設(shè)施齊備 餐廳食品質(zhì)量好 可以講價(jià)的 導(dǎo)游帶去的 其他（請(qǐng)注明） 出示