【正文】 宏觀市場(chǎng)分析 區(qū)域市場(chǎng)分析 客戶分析 消費(fèi)者分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 SWOT 分析 未來(lái)商業(yè)預(yù)測(cè)分析 二、定位分析 戰(zhàn)略性總體定位 商業(yè)定位 三、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議 市場(chǎng)依據(jù) 規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 市場(chǎng)總體形象 規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) 建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì) 四、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃 五、經(jīng)濟(jì)分析 指標(biāo)預(yù)算 分析評(píng)估 FIP 宏策劃第一步 商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)研究分析 一、宏觀市場(chǎng)分析 行業(yè)環(huán)境 城市規(guī)劃 政策法規(guī) 宏觀環(huán)境 二、區(qū)域市場(chǎng)分析 本市商業(yè)環(huán)境 區(qū)域商業(yè)環(huán)境 商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍） 三、客戶分析 經(jīng)營(yíng)范圍分析 投資動(dòng)向分析 經(jīng)營(yíng)狀況分析 客戶需求分析 四、消費(fèi)者分析 消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 消費(fèi)水平研究 五、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況 六、未來(lái)商業(yè)預(yù)測(cè)分析 略 七、 SWOT 分析 熱，像火一般的 熱。 此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開(kāi)如，比住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中具有更重析作用。因此，在操作商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，商業(yè)市場(chǎng)研究成了商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成敗的橋頭堡 工作任務(wù)： 通過(guò) 對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行 SWOT 分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。 工作二：項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定 項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)報(bào)告是在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開(kāi)戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開(kāi)發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來(lái)的地塊開(kāi)發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)中有計(jì)劃地執(zhí)行。 ② 間接調(diào)查 通過(guò)報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問(wèn)卷調(diào)查。 【 調(diào)研分析執(zhí)行 】 一、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 人口因素分析 經(jīng)濟(jì)水平、全國(guó) GDP 狀況分析 政策法規(guī) 市政規(guī)劃和建設(shè) 社會(huì)環(huán)境及文化分析 交通狀況 二、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)總體分析 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析， 以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營(yíng)商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。 ② 區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析 ③ 區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 ④ 區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析 各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場(chǎng)配套的要求。 信念啟的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。 Ⅰ、 核心商圈 核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。而位于商業(yè)中心的零售店，核心商圈的顧客密度較小，并不是商圈的主要組成部分，次級(jí)商圈和邊緣商圈的顧客密度大。 徒步圈走路可忍受的范圍或距離。其輻射范圍已從過(guò)去的絕對(duì)地理距離變?yōu)闀r(shí)間距離，即商圈開(kāi)始步入以交通時(shí)間來(lái)計(jì)量商圈輻射范圍的時(shí)代。 第四步： 確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。 Ⅱ、 項(xiàng)目所在區(qū)域商貿(mào)狀況： 包括商品交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入及消費(fèi)構(gòu)成等 Ⅲ、 人流研究： 人流包括垂直人流及水平人流，研究范圍包括：人流量，停留時(shí)間，每次消費(fèi)金額、對(duì)不同類別的需求（吃、喝、玩、樂(lè)）等。 測(cè)量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS＝（ C RE） 247。 三、目標(biāo)客戶的研究分析 目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)范圍分析 找出研究范圍包括百貨店、大連鎖店或快餐集團(tuán)的個(gè)別需要。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。通過(guò)對(duì)未 來(lái) 3－ 5 年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)來(lái)決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向?，F(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，很想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)。產(chǎn)品市場(chǎng)就媽像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價(jià)格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產(chǎn)品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境。而業(yè)態(tài)定位即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目林做成什么形式的商業(yè)確定定位。 大型綜合商場(chǎng)（ CENTERAL CHANDISE STORE） 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)全為一體的，滿足顧客一次性購(gòu)全的零售業(yè)態(tài)。 倉(cāng)儲(chǔ)商店（ DISCONTENT STORE） 在大綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學(xué)性，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢(shì)，贏得了現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)這種商業(yè)模式的依賴感。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開(kāi)間、進(jìn)深和購(gòu)物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營(yíng)，公攤面積多少方易為經(jīng)營(yíng)商接受，所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。在信息化社會(huì)，顧客的購(gòu)物方式發(fā)生了很大變化，購(gòu)物的多元化、個(gè)性化與情感化的傾向越來(lái)越明顯。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)。形象性的 POP 廣告在色彩的選用上要注重突出季節(jié)感，例如，在春天可選用粉紅色或綠色為基調(diào)，營(yíng)造一種欣欣向榮的氣氛；夏天可選用藍(lán)色或青色，突出一派清爽的感覺(jué)；秋天可選用淺橙色或咖啡色，以體現(xiàn)成熟豐收的季節(jié)感；冬天宜選用紅色或金色，給以溫暖、溫馨 的購(gòu)物空間。 價(jià)格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，基于商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析， FIP“宏策劃”確定了商場(chǎng)最佳定價(jià)的 三大法則。 二、三樓的租金要相差 1,5 倍左右 按照商場(chǎng)的功能 分區(qū)可知，一般商場(chǎng)的二、三樓都存在互補(bǔ)作用，以有利消費(fèi)者在商場(chǎng)里循環(huán)消費(fèi)；而且從人們的逛街行為分析得到，商場(chǎng)二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標(biāo)準(zhǔn)而對(duì)二、三樓進(jìn)行制定； 法則二：樓層越高，商鋪的租金就要相應(yīng)地降低，甚至要成倍地下降 樓層越高，人流量就相應(yīng)地減少，就會(huì)影響到營(yíng)業(yè)狀況。如何走出傳統(tǒng)大型商場(chǎng)的局限，滿足現(xiàn)代人消費(fèi)購(gòu)物習(xí)慣，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費(fèi)購(gòu)物觀念是經(jīng)營(yíng)定位要解決的問(wèn)題。正是因?yàn)楫a(chǎn)品是依賴于市場(chǎng)而生存的，因此，在確定了整體的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略后，如何把大的理念灌輸?shù)綄?shí)際的操作中，才是一個(gè)專業(yè)公司責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)； 依據(jù)二：商家的需求 在考慮商家需求時(shí)，最重要的是主 力店的設(shè)計(jì)。一旦功能與店家明確，設(shè)計(jì)必然從頭推翻。 此外，現(xiàn)在參加互動(dòng)的顧客越來(lái)越少，為新的參與形式提供了可能性。 三、產(chǎn)品高層總體形象設(shè)計(jì) 產(chǎn)品功能 功能組合設(shè)計(jì)包括整體功能組合設(shè)計(jì)和單層功能組合設(shè)計(jì)； FIP 對(duì)疾風(fēng)迅雷樓層規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：樓層設(shè)計(jì)與業(yè)種組合 商場(chǎng)樓層設(shè)計(jì)要考慮種規(guī)劃，與業(yè)種有效組合，以樓層作為業(yè)種及相關(guān)行業(yè)的大場(chǎng)。還包括光效、廣告、 媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。 FIP 空間設(shè)計(jì)六 原則 ① 商業(yè)空間步行化 ② 商業(yè)空間室內(nèi)化 ③ 公共空間社會(huì)化 19 ④ 有限空間的利益最大化 ⑤ 商業(yè)空間的休閑化 ⑥ 商業(yè)環(huán)境的個(gè)性化 ⑴ 商業(yè)項(xiàng)目平面設(shè)計(jì)建議 平面設(shè)計(jì)的內(nèi)容是確定步行街形態(tài)，確定承租戶單元的布局和面積大小，為所有承租戶提供一個(gè)互利互惠的機(jī)會(huì)，最大限度為每個(gè)承租戶帶來(lái)穿行人流，提供最多的購(gòu)物機(jī)會(huì)。 ⑶ 開(kāi)間設(shè)計(jì)建議 大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。如果開(kāi)間方向的柱距是 6 米（ 1 1 1 2 24），那么進(jìn)深方向可以是 2 3 4 6。新東安市場(chǎng)地下 3 層，地上 11層，其 1－ 6 為購(gòu)物中心，內(nèi)設(shè) 21990 停車場(chǎng)，購(gòu)物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電梯 37 部，構(gòu)成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購(gòu)物中心 對(duì)于 SHOPPING MALL 的大型中庭空間的 設(shè)計(jì)，要做到以下幾點(diǎn)： 第一：流暢，明快 消費(fèi)者購(gòu)物圖的是一個(gè)心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購(gòu)物、瀏覽的興奮點(diǎn)，是很重要的； 第二：體驗(yàn)式的環(huán)境空間 消費(fèi)者走進(jìn)來(lái)后，就是一種商業(yè)消費(fèi)的體驗(yàn)，中庭空間設(shè)計(jì)作為大型 SHOPPING MALL 的標(biāo)志，在很大程度上就是讓消費(fèi)者有一個(gè)巨大的互不干涉體驗(yàn)氛圍； 第三：打造引領(lǐng)的消費(fèi)者的功能 一個(gè) SHOPPING MALL 的消費(fèi)空間相當(dāng)大，如何有效地吸引消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者到 SHOPPING MALL各處購(gòu)物，游玩也是設(shè)計(jì)中很重要的一部分； （ 5）、內(nèi)部庭院空間 設(shè)計(jì)建議 一般大型商場(chǎng)都會(huì)有商場(chǎng)內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場(chǎng)緊密購(gòu)物空間帶來(lái)疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計(jì)，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：和諧性與均好性 以商場(chǎng)核心主題特色為基點(diǎn)，通過(guò)內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場(chǎng)主題特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性； 要點(diǎn)二：與市場(chǎng)互動(dòng) 商場(chǎng)內(nèi)庭與廣場(chǎng)，一“內(nèi)”一“外”，萁 兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動(dòng)活動(dòng)空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場(chǎng)內(nèi)人流的停留時(shí)間，廣場(chǎng)側(cè)重于商場(chǎng)外圈的人流集合。在行走空間內(nèi)植栽的配置以高直、遮蔭和不阻擋視覺(jué)景觀為選擇植栽的原則；植栽的配置應(yīng)配合廣場(chǎng)設(shè)計(jì)之主題，亦可以利用植栽作為區(qū)劃廣場(chǎng)使用行為的元素 ，融自然于廣場(chǎng)。 最佳整體規(guī)劃 廣場(chǎng)的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合 ，避免建筑物對(duì)廣場(chǎng)空間造成壓迫感，所以盡是使廣場(chǎng)寬度與周圍建筑高度比例值接近 1，這樣的廣場(chǎng)尺度將達(dá)到適度寬敞。因此，任何一種空間序列都應(yīng)包含序幕、高潮及松馳階段，有節(jié)奏地組織環(huán)境韻律，保持游人的體力購(gòu)物。線型街區(qū)適于購(gòu)物，廣場(chǎng)適合休息。建筑邊緣界面采用靈活、近人的設(shè)計(jì)思想，塑造場(chǎng)所。 ★★ 多樣化活動(dòng)互動(dòng) 在廣場(chǎng)的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過(guò)程中駐留點(diǎn)停留空間。這里人流密集，上上下下動(dòng)感強(qiáng)烈，配合座椅和餐飲設(shè)施，給購(gòu)物者駐足停留和休息交往提供了舒適的場(chǎng)所。柱子不宜落在店面線上。成功的規(guī)劃包括“跑道型”設(shè)計(jì)，店面兩邊設(shè)，顧客中間走；“小城市，市中心”設(shè)計(jì)，聚會(huì)場(chǎng)所設(shè)在中央，人們逛 完商場(chǎng)宛如散步于城市步行街。 四、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 空間布局 今天的購(gòu)物場(chǎng)所是人的聚會(huì)之所，除了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等，還要滿足人的基本需要：社交。 以 SHOPPING MALL 為例。 二、規(guī)劃理念 規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃理念，要做到三點(diǎn)： 第一：符合大型商業(yè)項(xiàng)目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤 有可行性； 第二：有具體的主題功能區(qū)； 第三：規(guī)劃理念 具有超前性、市場(chǎng)性，與消費(fèi)者消費(fèi)心理為規(guī)劃的主導(dǎo)核心。 依據(jù)三：超越時(shí)代消費(fèi)者需求 設(shè)計(jì)必須富有時(shí)代感以滿足市場(chǎng)需求，同時(shí)又需超越時(shí)代趨勢(shì)以激發(fā)顧客更深層次的渴望，否則就不能持久，不能在各種文化和 不同年代間引起共鳴。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開(kāi)始規(guī)劃設(shè)計(jì)。 FIP 提供的項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案： 項(xiàng)目產(chǎn)中策劃的市場(chǎng)依據(jù)； 項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃理念設(shè)計(jì)； 項(xiàng)目產(chǎn)品的市場(chǎng)總體形象、產(chǎn)品功能、產(chǎn)品檔次和主題形象； 項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì)：整體布局、建筑鳳格、交通組織、配套安排； 項(xiàng)目環(huán)境和景觀概念設(shè)計(jì)：環(huán)境規(guī)劃、景觀設(shè)置 項(xiàng)目建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)：立面處理、商鋪設(shè)計(jì)、面積配比； 主要工作內(nèi)容包括：外立面設(shè)計(jì)建議、廣場(chǎng)設(shè)計(jì)建議、在廳設(shè)計(jì)建議、內(nèi)部交通設(shè)計(jì)建議、功能布局設(shè)計(jì)建議、商場(chǎng)裝修建議、智能化建議、停車場(chǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、客貨梯設(shè)計(jì)建議 、服務(wù)管理建議、其它配套設(shè)施及功能設(shè)計(jì)建議、鳳格設(shè)計(jì)建議； ① 從市場(chǎng)的角度給予專業(yè)的、符合各級(jí)經(jīng)營(yíng)商家要求的建議； ② 從消費(fèi)角度給予最能有效聚集人流的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議； ③ 從宣傳的角度給予效果最大化、收益最大化，及切合主題概念的外立面設(shè)計(jì)建議； ④ 從經(jīng)營(yíng)的角度提出保持旺場(chǎng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)建議； ⑤ 從成本角度給予合理的經(jīng)濟(jì)預(yù)算建議； ⑥ 從發(fā)展商利潤(rùn)最大化的角度，給予專業(yè)的建議；如一層的回旋設(shè)計(jì)，二層的借力設(shè)計(jì)； ⑦ 從消費(fèi)人性化角度提出設(shè)計(jì)建議，如消費(fèi)者步行時(shí)間設(shè)計(jì)、消費(fèi)者購(gòu)物路線設(shè)計(jì)、消費(fèi)者休恬空間設(shè)計(jì)、 18 消費(fèi)者可達(dá)性設(shè) 計(jì)等； 一、商業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃的市場(chǎng)依據(jù) 依據(jù)一：市場(chǎng)調(diào)查 項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)必須依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得出定位結(jié)論，集中策劃師的靈感智慧，運(yùn)用建筑設(shè)計(jì)師的