【正文】 ：小商大住的定位（安全型定位） 此定位雖然基本上是萬(wàn)無(wú)一失的，但因?yàn)槔麧?rùn)最低，基本不會(huì)成為開發(fā)商的首選。湖南路、夫子廟是南京商業(yè)乃至城市的眼睛與靈魂，是新街口無(wú)論如何肌肉發(fā)達(dá)都替代不了的，新街口不過(guò)是南京的大嘴巴而已。 隨著商業(yè)街的發(fā)展，服務(wù)性、娛樂(lè)性的項(xiàng)目比重不斷上升，甚至超過(guò)了普通商品店，招商管理也稱之為微觀經(jīng)營(yíng)主題的選擇。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此好的產(chǎn)品策劃，即好的定位和好的規(guī)劃就成了項(xiàng)目必然性運(yùn)作的兩大根基：土地與樁基礎(chǔ)。 三、項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的兩大支撐要素 三種企業(yè)運(yùn)營(yíng)模式： 偶然性運(yùn)作：給你一塊地，種下一粒大樹的種子，能否長(zhǎng)成參天大樹受許多客觀因素的制約，成功是偶然的，稱之為偶然性運(yùn)作。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 海華廣場(chǎng)商業(yè)部分相伯仲的商業(yè)街的話，整個(gè)項(xiàng)目的總銷售額可能會(huì)增加 50%，即由 8 個(gè)億增加到 12 個(gè)億。 ——————————————————————————————————————— 第一流程 助跑：產(chǎn) 品定位 雖然貴公司把商業(yè)看成了重點(diǎn)，但銷售額上住宅與商業(yè)基本上是分庭抗禮的，因此貴公司對(duì)本案的市場(chǎng)的戰(zhàn)略定位應(yīng)該是住宅與商業(yè)并駕齊驅(qū)的，針對(duì)這一點(diǎn)我們提出自己的如下看法。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。一條好的商街 首先有大的人流，小的車流，因?yàn)楹魢[的車流影響人的逛街心態(tài)，因此，一條好的商街必然在城市主干道旁邊，受主干道的保護(hù)與屏蔽：提供人流，屏蔽車流。 現(xiàn)狀與趨勢(shì)五：除中茵 （縣城人口多在 5— 10 萬(wàn)之間，比如江浦縣城常住人口 3 萬(wàn)人，外來(lái)人口 2 萬(wàn)人，計(jì) 5 萬(wàn)人），如果對(duì)方不建大規(guī)模商街，其人口將形成對(duì)我們消費(fèi)市場(chǎng)的強(qiáng)勁支撐，如果兩家同時(shí)爭(zhēng)奪這一天大的商機(jī)，結(jié)果將是互壯聲勢(shì)，使商業(yè)副中心地位更加不可撼動(dòng)，而且蘇嘉項(xiàng)目成了商區(qū)的南緣，我們被中心化了。 平米浙江蘇嘉項(xiàng)目錢江方洲處于鹽城老城區(qū)、鹽都新區(qū)、鹽城開發(fā)區(qū)之間，恰位于即將形成的大鹽城城市格局的地理重心之地，（根據(jù)城市人口突破 40 萬(wàn)后就會(huì)逐漸形成商業(yè)副中心的城市發(fā)展規(guī)律）鹽城的商業(yè)副中心必將在此誕生，或者是我們與蘇嘉二者居其一，或者是二者之和。本案與南面即將誕生的近百萬(wàn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 鹽城的未來(lái) 既然世界經(jīng)濟(jì)逐水而動(dòng)已是不爭(zhēng)的事實(shí)，那么，今天有李源潮發(fā)現(xiàn)了長(zhǎng)江，啟動(dòng)了沿江開發(fā)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略，明天必有張?jiān)闯卑l(fā)現(xiàn)大海，啟動(dòng)了濱海開發(fā)經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略。因此，蘇北經(jīng)濟(jì)一直處于半休眠狀態(tài)。 在海岸線不斷東擴(kuò)的同時(shí)，范公堤以西以瀉湖、沼澤、灘涂為主的地區(qū)也不斷淤成陸地，整個(gè)蘇北大平原在近 700 多年的時(shí)間里逐漸形成。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 19 世紀(jì)中葉淮河口已大抵推進(jìn)至今大淤尖，即現(xiàn)海岸線處。大量泥沙涌入淮河。 蘇北的歷史生成 今天在平坦的蘇北平原上有一條北起阜寧，南至呂四鎮(zhèn)全長(zhǎng) 300 公里的崗地，地理上稱之為范公堤，是南宋以前蘇北海岸線。 沿海、平原的溫帶、濕潤(rùn)半溫潤(rùn)地區(qū)，無(wú)論東方還是西方都成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，今天，我們的主要任務(wù)就是，尋找名門晟地內(nèi)在的戲劇性，在此基礎(chǔ) 上，給她嵌入一個(gè)偉大的靈魂，是王后還是村婦，是秦淮八艷還是坐臺(tái)小姐，從此定格。 ——————————————————————————————————————— 我相信人與人之間的最大差別不是肉體，而是靈魂。當(dāng)時(shí)計(jì)有鹽城、南京、上海、福建 8 家房地產(chǎn)策劃代理公司報(bào)名參標(biāo)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。國(guó)飛公司于 8 月13 日在鹽城鹽阜賓館按事先公開的平分標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場(chǎng)依序評(píng)標(biāo)，并于次日晨公布了競(jìng)標(biāo)結(jié)果，金立威公司中標(biāo)。企業(yè)與項(xiàng)目也是如此。 因此，今天，我們不是在策劃一個(gè)項(xiàng)目，我們是在創(chuàng)造一個(gè)關(guān)于鹽城商業(yè)文化的千古傳奇 ?? 確立了這樣一個(gè)基調(diào)之后，就讓我們一同來(lái)解讀 —— 鹽城 7 街 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 鹽城國(guó)飛名門晟地 (暫定名 )全案策略研究 ——————————————————————————————————————— 競(jìng)賽場(chǎng)地：營(yíng)銷環(huán)境 第一流程助跑：產(chǎn)品定位 第二流程踏板：規(guī)劃設(shè)計(jì) 第三流程銷售第一跳 第四流程招商第二跳 第五流程經(jīng)營(yíng)第三跳 結(jié)束語(yǔ)高度與深度 —— 千古紅樓 （這是 競(jìng)標(biāo)方案的原總目錄，以下是精刪本） ——————————————————————————————————————— 前言 五環(huán)旗下的三級(jí)跳 （略） ——————————————————————————————————————— 競(jìng)賽場(chǎng)地：營(yíng)銷環(huán)境 一、城市背景環(huán)境分析 世界經(jīng)濟(jì)規(guī)律的四大要素 近古經(jīng)濟(jì)起源于地中海岸邊的古希臘古羅馬文明，也就是說(shuō)，海是近古文明的搖籃。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。這已是不爭(zhēng)的事實(shí)，也就是說(shuō)沿海、平原、溫帶、濕度是世界經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行的四大要素。 北宋以前黃河長(zhǎng)期在渤海灣入海，淮河的來(lái)沙不多。但在最初幾個(gè)世紀(jì)中，黃河在沿 程堆積，河口延伸并不迅速。 南宋時(shí)大海在鹽城縣東半公里。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 蘇北的未來(lái) 黃河像一個(gè)肆虐的 母親，不斷地生成著蘇北，又不斷地毀滅著蘇北，千里沃野一度又一度地生成，轉(zhuǎn)瞬又成千里黃泛區(qū)。 如今黃河、淮河水患逐步被馴服，蘇北水患已被排除， “ 洪水猛獸 ” 已經(jīng)遁跡，制約蘇北經(jīng)濟(jì)發(fā)展的最大威脅因素已不復(fù)存在，假以時(shí)日，即使沒(méi)有什么其它人為政治因素，蘇北地區(qū)也必然迎來(lái)它的大發(fā)展時(shí)期。 鹽城地勢(shì)南北狹長(zhǎng)， 7 縣中有 5 縣濱海，盡擁蘇北地利優(yōu)勢(shì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。這將是鹽城現(xiàn)代城市發(fā)展史上的最大商機(jī)之一。 現(xiàn)狀與趨勢(shì)三：鹽城的商業(yè)市場(chǎng)最多算是飽和，遠(yuǎn)沒(méi)有出現(xiàn)泡沫或白熱化競(jìng)爭(zhēng)。 海華廣場(chǎng)外，怡景花園城商業(yè)街也靠迎賓路。而迎賓路 ——迎賓南路恰好存在這樣的優(yōu)勢(shì)土壤與環(huán)境。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 一、項(xiàng)目分析（略） 二、市場(chǎng)定位方向 大的戰(zhàn)略性的市場(chǎng)定位無(wú)非三個(gè)方向：（其所占比例為銷售額，而不是建筑面積） 大商小住（以商為主包括酒店、辦公樓，以住為輔） 中商中?。ㄉ套「髡家话氲姆萘浚? 小商大?。ㄒ宰橹?，以商為輔即商業(yè)只做兩層臨街門面，無(wú)酒店、辦公樓）大商小住形式可以使目前的商業(yè)建面成倍擴(kuò)容，并以大的規(guī)模與明確的市場(chǎng)差異化而達(dá) 到市場(chǎng)利潤(rùn)最大化，即競(jìng)爭(zhēng)利器是大的規(guī)模與明確的市場(chǎng)差異化。 小商大住是市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)最低的定位模式，因?yàn)榕R街門面與住宅都容易去化，只要價(jià)位合理就行了，但也是利潤(rùn)最低化的定位模式。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 或然性運(yùn)作：給你一塊地，種下幾叢灌木的種子，能否形成灌木叢受客觀因素的制約比大樹少，成功的概率加大了，但成功仍是或然的，即可能成功，也可能不成功，稱之為或然性運(yùn)作。如果在此基礎(chǔ)上，還能把孔雀和大象，即名牌商業(yè)運(yùn)營(yíng)商招來(lái)、找來(lái)，再加上后期高水準(zhǔn)的經(jīng)營(yíng)、管理，我們的項(xiàng)目還有不是百分之百成功的可能性嗎？ 四、產(chǎn)品定位 鑒于以上三個(gè)方面，我們對(duì)本案的項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模做 出如下定位： 第一定位：中商中?。ㄟm合型定位） 中商中住的項(xiàng)目商業(yè)規(guī)模與現(xiàn)有商業(yè)規(guī)模比較接近，操作起來(lái)比較順利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。如果說(shuō)商業(yè)主中心以交易為主，以休閑為 輔，那么商業(yè)副中心就是以休閑、娛樂(lè)為主，以交易為輔。本案就是要形成鹽城的湖南路與夫子廟。 五、好的定位規(guī)劃附加值利益 好的商業(yè)項(xiàng)目會(huì)成為城市名片，甚至對(duì)鹽城形象的形成與傳播起到強(qiáng)勁的助動(dòng)力量，因此，沒(méi)有理由不獲得鹽城市政府與規(guī)劃局的大力支持，為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)形成更優(yōu)化的政治氣候。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但凡事有一害必有一利，有一大害必有一大利，不能排除有非常好的定位規(guī)劃的可能性。 一、商業(yè)的最高境界 一個(gè)城市商業(yè)文化的最高表現(xiàn)，不是著名的商場(chǎng)，不是著名的商區(qū)，而是上檔次上規(guī)模的步行街。換言之，產(chǎn)品的人格化則是產(chǎn)品營(yíng)銷的最高境界，企業(yè)人格化則是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最高境界，商街的人格化，即商街形成自己的文 化與靈魂，形成她自己的生命的脈動(dòng)，就是商街的最高境界。 海華廣場(chǎng)地塊東西長(zhǎng)度不算短，理應(yīng)在地塊內(nèi)部創(chuàng)造一條東西向步行街。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 為鹽城的商業(yè)史留下了天大的遺憾，它的天大遺憾成就了我們天大的商機(jī) —— 創(chuàng)造鹽城第一條上檔次上規(guī)模的商業(yè)步行街。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。東側(cè)臨大寨溝的半條街打造成特色餐飲一條街；西側(cè)迎賓南路打造成普通商街：中間一條在北端的 F 區(qū)向西延伸，形成與兩條河道并行的一條休閑游玩性質(zhì)的有檔次有規(guī)模的步行商街。由于本案所在區(qū)域變成熱鬧的商業(yè)街之后，居住功能大大弱化，因此將住宅部分定位為商住兩用樓。新的定位規(guī)劃將 A 組團(tuán)住的靜謐性破掉了。由于最后一個(gè)波谷有分成南北不連接的兩部分，因此第三波谷又分為兩個(gè)組團(tuán)，合為七個(gè)組 團(tuán)片區(qū)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 角區(qū)：第二波峰，臨開元路兩側(cè)的建筑。由于本區(qū)有廣場(chǎng)，是本案商業(yè)的第一高峰，因此可將高檔、特色商業(yè)與超市云集于此。 變徵區(qū)：第三波谷北，靠近大慶路的一幢建筑。 三、鹽城城市文化第一高：鹽城城市或地區(qū)文化第一表征 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 尋找鹽城城市及區(qū)域文化 為了尋找城市、人、商業(yè)之間永恒的情感歸宿與聯(lián)系的紐帶，我們需要在此創(chuàng)建鹽城文化的生地與圣地，讓本案成為地域文化的表征，以達(dá)成商業(yè)與文化互為靈魂寄宿，互為能量支撐的目的。 無(wú)疑，鹽城文化離不開一個(gè) “ 海 ” 字，即海文化。因此， “ 一個(gè)新生命 ” 還不足以描述鹽城，準(zhǔn)確的描述是：一個(gè)充滿生機(jī)活力的新生命 ——濱海新鹽城！ 這就是鹽城獨(dú)特的海洋文化差異化定位。因此，我們將采用系列主題雕塑 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 的方式，在本案范圍內(nèi)創(chuàng)建鹽城文化靈魂第一高。 鹽城由海洋貝殼摻合黃淮泥沙形成，西方古希臘神話中的愛與美神阿芙洛蒂特也是在大海的泡沫中誕生，這樣，我們就為 “ 黃海少女 ” 找到了她的肉身 —— 愛與美神阿芙洛蒂特。我們就以這幅世界名畫為題材，將其立體化為雕塑作品，形成東方的維納斯 —— 黃海少女 ——鹽城。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。震翅是欲飛的征兆，正如前面的分析，鹽城與蘇北即將迎來(lái)她的大發(fā)展時(shí)期，因此 “ 震翅鹽城 ” 就是對(duì)鹽城經(jīng)濟(jì)大發(fā)展的昭示。徹 底融入長(zhǎng)三角，鹽城將消弭自己獨(dú)特的海文化，也就消弭了自己，也就永遠(yuǎn)被長(zhǎng)三角邊緣化著。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。其中 “ 震翅鹽城 ” 置于步行街臨青年路入口， “ 黃海少女 —— 鹽城 ” 置于步行街橫跨迎賓南路的天橋上，因青年路與迎賓南路是本案的兩大門戶，因此，第一主題雕塑與第二主題雕塑必置于門戶地位。隧道成本較高，過(guò)街天橋便成了首選。同時(shí)還構(gòu)筑了步行街的三個(gè)起伏，與步行街兩側(cè)商業(yè)建筑的三個(gè)峰谷交相疊現(xiàn)，構(gòu)筑一種凝固的音樂(lè)美。 第三流程 銷售第一跳 產(chǎn)品、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)在營(yíng)銷學(xué)上分三大流程：上游產(chǎn)品力、中游形象力、下游銷售力。通俗點(diǎn)講，就是好的廣告?zhèn)鞑ゲ邉澮颜鞣讼M(fèi)者，銷售、招商人員的溝通就變得比較容易了。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 核心標(biāo)志部分 從規(guī)劃方案的修正建議的創(chuàng)建鹽城文化第一高部分里，我們已給出了鹽城文 化的未來(lái)指向，即第一主題雕塑與第二主題雕塑。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 案名 從規(guī)劃設(shè)計(jì)的鋪陳中，我們已經(jīng)為案名及標(biāo)志的生成創(chuàng)造了前提。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 8）以簡(jiǎn)單的 “7 街 ” 命名，使本項(xiàng)目帶有一定的神秘性，促使人們?nèi)ニ妓?，去主?dòng)尋求答案，易于傳播，