【正文】 景看又有發(fā)展前途。位于街道的入口處、公共場所的迎面處都是能見度高的地點(diǎn)。一般大商場就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的，盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。但是另一方面，由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品，以及希望一次購足所需的商品，有些商店又有集中趨勢，相鄰而廟，此為趨同性。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。 （ 4）對于大型的購物中心和商業(yè)街，除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外，還可以 在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā)，選擇有開發(fā)前景的區(qū)域，開辟新的道路交通系統(tǒng)，主動(dòng)地引導(dǎo)客流，制造客流，進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。 有些時(shí)候，除了人口的密度因素之外，人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購買能力、購買習(xí)慣的主要因素，必須加以考慮。 客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素 中國最大的管理資源中心 第 2 頁 共 75 頁 商業(yè)中心是消費(fèi)中心，從經(jīng)濟(jì)效益上講，商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場的要求，爭取盡可能多的顧客；從成本效益上講，要爭取最大的聚集效益，要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。同時(shí)，顧客是商業(yè)活動(dòng)過程中不可缺少的重要組成部分，因此，建筑之布局與城市人口 分布形態(tài)密切相關(guān)。 “ 天時(shí) ” 是指商家對投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營過程中的時(shí)令性的把握； “ 人和 ” 是商品在管理上的技巧，包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而 “ 地利 ” 也是一個(gè)非常重要的因素，屬于建筑策劃的范疇。 城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物，按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分，可分為宏觀的社會經(jīng)濟(jì)影響，中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。所以，城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo)，后者則除影響規(guī)模之外，還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。 交通狀況 中國最大的管理資源中心 第 3 頁 共 75 頁 城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下，選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。 一般來說，比較專一的商品，顧客希望有廣泛的比較和選擇余地，希望有集中的專門店。 還有一種特性就是共生性，即指商店依賴于為其他原因而來的 中國最大的管理資源中心 第 4 頁 共 75 頁 顧客，如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近，主要經(jīng)營小商品，以品種齊全而取得優(yōu)勢。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見度就差。 經(jīng)營計(jì)劃與競爭環(huán)境調(diào)查 謀定而后動(dòng)為投資任何事業(yè)成功的要件。在這個(gè)階段，投資者已有完整的計(jì)劃輪廓，其后雖可能受外界環(huán)境或內(nèi)部自我條件變更而有所調(diào)整，但不容忽視先前計(jì)劃的重要性，事實(shí)上當(dāng)購物中心開始經(jīng)營時(shí)亦不能免除經(jīng)營計(jì)劃的調(diào)整。 1．競爭形勢 兵家常言知己知彼百戰(zhàn)百勝，購物中心在先前階段了解競爭形勢即是知彼的要件。 （ 1）大規(guī)模經(jīng)營： 由于大規(guī)模經(jīng)營，有能力聘請專家作各種專案的規(guī)劃，尤其購物中心組織專案的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，完全擺脫一般傳統(tǒng)的經(jīng)營模式。這項(xiàng)整合性需求將使一般商店經(jīng)營者束手無策。購物中心以其大規(guī)模的經(jīng)營形勢，改變營利的單一目標(biāo)，為滿足社區(qū)居民生活提供其必須的服務(wù)功能。由于購物中心的開發(fā)者經(jīng)營購物中心，賣場的經(jīng)營績效與業(yè)者的收益息息相關(guān)。購物中心計(jì)劃性經(jīng)營是以顧客導(dǎo)向、長期經(jīng)營為目標(biāo)，故不應(yīng)認(rèn)為顧客進(jìn)門一定有購買行為的發(fā)生，否則顧客會產(chǎn)生不受歡迎的心態(tài)；而采取希望顧客進(jìn)門總會有商機(jī)的經(jīng)營心態(tài)。 D、促進(jìn)與再次、多次進(jìn)入賣場的顧客建立客層關(guān)系。 H、讓購物中心走入消費(fèi)者的心，形成市 場心理占有的根深狀態(tài)，爭取市場占有率。由于購物中心具有全方位服務(wù)、多功能的特性，使進(jìn)場的顧客能享受美倫美奐的硬件設(shè)計(jì)與親切的服務(wù)，他們停留的時(shí)間較長，創(chuàng)造許多商機(jī)，整合顧客需求一次滿足，賣場產(chǎn)生 了滿足消費(fèi)者需求的整合效果。 （ 2）活動(dòng)造型銷售點(diǎn)，并可配合作節(jié)度商品銷售。亦可采用自營的控制方式，防止空置賣場。 4．讓具有較高經(jīng)營能力、創(chuàng)造經(jīng)營效益者進(jìn)入賣場 無論采用單一租金或租金與營收抽成配合的租金給付方式，具有經(jīng)營能力的店即具有集客力，在各商店具有相當(dāng)集客力所產(chǎn)生的對賣場的貢獻(xiàn)，不但使各商店經(jīng)營業(yè)績好，回歸于賣場開發(fā)經(jīng)營者效 果更是可觀。 購物中心的開發(fā)經(jīng)營者于初期招商階段，常對具知名度的廠商賦予較優(yōu)惠條件，以便吸引參與經(jīng)營。目前國有土地上設(shè)定回歸金額的招標(biāo)模式，既是投標(biāo)人或是擬開發(fā)經(jīng)營者，自從投標(biāo)取得投入資金開始逐漸累積成本，投資者必須依賴未來經(jīng)營績效來回收成本，創(chuàng)造效益。競爭相對產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)，需要經(jīng)營者充分呈現(xiàn)個(gè)人經(jīng)營能力及適應(yīng)各種狀況的財(cái)力，否則，在競爭的狀態(tài)下可能會減弱環(huán)境應(yīng)變能力，形成風(fēng)險(xiǎn)提升，因此可藉商圈調(diào)查取得的資料預(yù)先進(jìn)行比較，作為決策的依據(jù)。 中國最大的管理資源中心 第 12 頁 共 75 頁 購物中心商圈在遭受外來許多競爭壓力之下，如何擺脫傳統(tǒng)的經(jīng)營模式，從現(xiàn)有的市場中吸引大量的消費(fèi)者？雖然購物中心擁有大規(guī)模經(jīng)濟(jì)利益及專業(yè)人才，但作為一個(gè)龐大的企業(yè)，如果缺乏有效的經(jīng)營管理，前述優(yōu)點(diǎn)將立即轉(zhuǎn)為缺點(diǎn)，在短小精悍的眾多小商店的競爭狀態(tài) 下，可能要承受更多的壓力。市場組合的特色并非由市場專家設(shè)計(jì)出來，加上計(jì)劃并不是完整而無缺點(diǎn)，對這一點(diǎn)，商圈應(yīng)予接受，經(jīng)大多數(shù)商店經(jīng)營者同意才能執(zhí)行；反對者也必須全力合作，力量才有整合的可能。經(jīng)營者必需有效掌握任何變化，諸如購物中心的參與經(jīng)營模式、交通、各商店店東對于中心事物的參與程度、購物中心參與社會性及其他足以影響購物中心的任何因素。 B、有多少人可能成為購物中心的顧客。 （ 2）商圈客層分析 在經(jīng)營計(jì)劃中研究商圈客層，主要的目的在于通過經(jīng)營計(jì)劃的貫徹，使實(shí)際來客數(shù)有多少、有多少提袋率、客單價(jià)多少這些量化的指標(biāo)與經(jīng)營績效間產(chǎn)生指標(biāo)性的關(guān)聯(lián)。 通過商圈內(nèi)客層分析及投資估價(jià)，可以作出兩個(gè)以上具體經(jīng)營方向的比較，篩選出最適當(dāng)?shù)慕?jīng)營計(jì)劃，而這些事實(shí)均非理論分析可以成就，必須通過購物中心的經(jīng)營計(jì)劃，及投資估價(jià)的實(shí)際評估結(jié)果歸納出來具體的結(jié)論。 北美地區(qū)在接下來 的設(shè)計(jì)發(fā)展階段中，商場的規(guī)劃試圖使購物街更具一致性，自我風(fēng)格更強(qiáng)烈，為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，基本上必須提高空間陳設(shè)的水準(zhǔn)，因此，例如在伍德菲爾德商場的例子當(dāng)中， 中國最大的管理資源中心 第 15 頁 共 75 頁 其所模仿的室內(nèi)空間形態(tài)，就是在購物街的末端，都配置了百貨公司主力店。 隨著這樣的設(shè)計(jì)發(fā)展，購物街的設(shè)計(jì)開始考量三個(gè)不同系統(tǒng) (或稱之為模距秩序 )的整合，這三種購物街中最常見的系統(tǒng)，分別都有其獨(dú)特的特質(zhì)與偏好的向度。 購物中心綠地維護(hù)及管理 (一 )設(shè)施維護(hù) ，應(yīng)明確訂定如下： 生態(tài)綠地應(yīng)為開放性，且僅供行人、游客進(jìn)入。 ： （ 1）土木設(shè)施維修 考慮維護(hù)管理的難易度，定期修繕及養(yǎng)護(hù)。 *游憩設(shè)備 — 自然易清潔，零件易購買，零件維修更換。 *灌溉系統(tǒng) — 噴頭更換、控制線路維修、水量控制調(diào)整、水管的檢視。 *草皮 — 修剪、雜草清除等。 ：植穴及花壇每天需除草一次。 購物中心的交通改善計(jì)劃 中國最大的管理資源中心 第 18 頁 共 75 頁 大型購物中心的開發(fā)，對周邊交通勢必造成影響，而且?guī)缀蹩深A(yù)期的是其影響負(fù)面多于正面。 TDM 指的是對于一個(gè)已充分發(fā) 展的地區(qū)，增加供給已不能改善交通問題時(shí)，必須籍由需求管理的手段來解決交通問題。 改善對策：可能造成基地周邊道路擁堵的原因有很多，例如路口標(biāo)志、信號的無法配合、路邊停車影響道路容量、購物中心推出干道選擇不當(dāng)或行人太多干擾車流等均可能造成基地周邊道路的擁堵。 問題二：停車問題。 問題三：行人、車行動(dòng)線混雜，互相干擾 改善對策：妥善規(guī)劃行人設(shè)施，對于行人與車流的沖突點(diǎn)以立體化設(shè)施處理，避免其動(dòng)線互相干擾，同時(shí)對于停車場 、公共汽車場、站也應(yīng)妥善規(guī)劃其與大型購物中心間的聯(lián)絡(luò)動(dòng)線。 購物中心景觀規(guī)劃與設(shè)計(jì) 就購物中心而言，無論是室外或室內(nèi)，景觀設(shè)施都能有令人驚喜的影響。一般而言，可設(shè)計(jì)配置特殊的景觀及鋪面，例如在室外餐廳、涼亭、休息區(qū)、會議廳、會議室、展覽空間、圖書館、育兒室及兒童游樂場等處，可著重家具及其他細(xì)節(jié)的注意，如顏色的運(yùn)用、雕刻、噴泉及特殊展廳等。因此，配置適當(dāng)?shù)淖皇潜仨毜?，使戶外休息區(qū) 中國最大的管理資源中心 第 21 頁 共 75 頁 不致顯得過大，尤其是在購物中心的中庭及兒童游戲場附近。其他游戲設(shè)施則可作成動(dòng)物的形態(tài)，能讓兒童穿進(jìn)穿出、爬上爬下。同時(shí)也以空間設(shè)計(jì)及地景設(shè)施配置的方式，塑造出清楚的購物路線指示，使購物者進(jìn)入購物中心后能清楚地了解自身所在及欲往的方向，去除可能迷路的恐懼感。若購物中心內(nèi)有一個(gè)以上的中庭，則除了在建筑設(shè)計(jì)上盡量使各中庭的形狀、高度有所差異外，地景設(shè)施亦應(yīng)配合設(shè)計(jì)，使各個(gè)中庭能各有不同的特色或主題，以便購物者辨識，借以做為空間指標(biāo)，而可在空間中尋求定位。其中尤以中庭為最佳場所。 在實(shí)質(zhì)環(huán)境的設(shè)計(jì)上，由于中庭相對于購物中心內(nèi)其他空間具有高大空間的特性，故在地景設(shè)計(jì)上應(yīng)可適應(yīng)此特性而做強(qiáng)調(diào)立體的規(guī)劃，如采用較大尺度的植栽、高度較高的水景 等。水景、燈光、植栽、巨型畫幅等都是可以應(yīng)用的素材。 中國最大的管理資源中心 第 24 頁 共 75 頁 工程特性：如安全性、吸音性、光線反射性等。 （二）卵石鋪面 卵石鋪面可直接鋪設(shè)于土壤或碎石層上，適用于鋪設(shè)人行步道，尤其是樹木旁。 （三）硬鋪面 最普通的硬鋪面就像混凝土鋪面，便宜且易于使用，但在鋪設(shè)時(shí)需注意其紋理及工程品質(zhì)。理想的設(shè)計(jì)是在特殊機(jī)能的地區(qū)以有別于其他鋪面的特殊材料予以顯示，如樓梯、坡道、焦點(diǎn)及展示場等。 （六）小 型單元鋪面 小型單元鋪面可使用的材料包括磚、丁掛磚、瓷磚、馬賽克、圓卵石、碎石等，這些材料都有其獨(dú)特的性質(zhì)。 購物中心的建筑本體規(guī)劃 在建筑物興建之前，開發(fā)者應(yīng)能針對未來承租戶設(shè)計(jì)