【正文】 里長安街東端，歷來為京東交通要道，漕運、倉儲重地，有 “ 九重肘腋之上流，六國咽喉之雄鎮(zhèn) ” 的美譽，更有 “ 一京二衛(wèi) (天津 )三通州 ” 之說。特別是在大北京概念和環(huán)渤海經(jīng)濟圈的大背景下，在通州周邊的河北省三河市、大廠回族自治縣、香河、天津武清縣、河北廊坊市等區(qū)域生活工作的人，到通州比到北京市區(qū)更方便，這些人群也是通州潛在的消費客群。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。從消費看，他們?nèi)粘Ｙ徺I看重品牌、追求時尚；看重品牌、追求時尚；喜歡時尚、性價比高的休閑娛樂健身方式；活動半徑大，大部分依靠私車出行；平均花費較高。他們的工作區(qū)域基本在北京市區(qū)， 6070％在 CBD 或周邊區(qū)域， 1020％在長安街沿線。 城市新移民主要是由于購買商品房從北京市區(qū)來通州中心城居住，但戶口不在通州的人口。用她的話說： “不是對這些商廈情有獨鐘，而是在通州很難找到同檔次的消費場所。 從收入看， 2020 年通州個人消費市場最大容量為 100 億元左右，城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 億元，比2020 年增長了 %，社會消費品零售總額 億元，說明目前通州商業(yè)消費市場尚未飽和，還有很大空間。對于這些弱勢群體，社會要給予關(guān)愛，一是給予他們最基本的生活保障；二是政府、部門、社會共同努力，解決這些家庭的生活、就業(yè)、升學(xué)等問題。由于 2020 年以來，工業(yè)品出廠和原材料購進價格上漲迅速，特別是購進價格漲幅遠大于工業(yè)品出廠價格漲幅，使工業(yè)企業(yè)產(chǎn)品出廠價格與購進價格間存在 “剪刀差 ”，價格差異為生產(chǎn)企業(yè)帶來了極大的壓力，致使工業(yè)企業(yè)的贏利空間漸小，只能不斷壓縮開支、降低成本，影響了職工的收入水平，尤其是制造業(yè)職工的收入。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。究其原因：一是就業(yè)日益市場化，工作崗位 不穩(wěn)定性增加，為了應(yīng)付未來可能發(fā)生的就業(yè)風險而必須增加儲蓄；二是教育的投入已成為人們的關(guān)心熱點，為了子女的學(xué)業(yè)，家長已提前數(shù)年進行儲蓄，并且控制和壓縮其他消費；三是傳統(tǒng)計劃經(jīng)濟體制下的分配方式逐步轉(zhuǎn)向貨幣化和商業(yè)化的分配，為了支付養(yǎng)老、醫(yī)療、住房等費用也必須增加儲蓄。低收入戶的生存型消費支出比重大，發(fā)展和享受型消費支出比重低，高低收入戶生活質(zhì)量差異明顯。 城鎮(zhèn)居民收入生活差距繼續(xù)擴大。 隨著我區(qū)社會保障制度的不斷完善，單位和個人的社會保障意識不斷增強，居民家庭用于社會 保障方面的支出穩(wěn)步增長。 居民家庭生活向方便、舒適、現(xiàn)代化邁進。飲食結(jié)構(gòu)有較大改善，鮮活及綠色食品，低脂肪、高蛋白等健康食品最受歡迎。今年上半年，我區(qū)人均房屋總使用面積 平方米，比上年同期增長了 %。 上半年，我區(qū)城鎮(zhèn)居民人均消費性支出 元，比上年同期增長了 %。從收入構(gòu)成看增長不一，其中：利息收入、出租房屋收入成為居民財產(chǎn)性收入的主體，分別由去年的人均 元、 元增加到 元、 元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 可支配收入呈現(xiàn)以下特點： 居民工資及補貼收入相對穩(wěn)定，增長速度趨于平穩(wěn)。 2020 年上半年，我區(qū)經(jīng)濟保持良好的增長態(tài)勢，區(qū)委、區(qū)政府在促進經(jīng)濟社會發(fā)展的同時，高度重視居民收入的增加和生活水平的提高。 （ 一 ） 總體情況。據(jù)抽樣統(tǒng)計資料顯示， 2001 年以來通州區(qū)城鎮(zhèn)居民的收入一直位于十個遠郊區(qū)縣中等水平。通州城西距北京天安門 20公里，東南離渤海灣100 多公里，公路、鐵路運輸十分便利。氣候?qū)贉嘏瘞Т箨懶园霛駶櫦撅L氣候區(qū)。東西寬 公里，南北長 48 公里，面積 907 平方公里，耕地 萬畝。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。西鄰朝陽區(qū)、大興區(qū)，北與順義區(qū)接壤，東隔潮白河與河北省三河市、大廠回族自治縣、香河縣相連，南和天津市武清縣、河北省廊坊市交界。 通州區(qū)有人口 68萬，全區(qū)轄 10個鎮(zhèn)， 1個鄉(xiāng)， 4個 街道辦事處， 61個居民委員會、 482個行政村。京通快速路貫通了以北京東西長安街為主干的京華百里長街；境內(nèi)京津塘高速公路通往天津新港，且在通州區(qū)界內(nèi)有上下道口；京沈高速公路建成通車；京津公路直達天津；京哈公路經(jīng)山海關(guān)連接?xùn)|北全境；通順公路直達首 都國際機場。 根據(jù)北京的整體規(guī)劃，通州區(qū)將成為中心城人口和功能疏解及新的產(chǎn)業(yè)聚集的主要地區(qū)，到 2020 年的規(guī)劃人口總量為 90 萬人，新規(guī)劃用地規(guī)?？刂圃?85 萬平方公里以內(nèi)。 居民收入穩(wěn)定增長，人均可支配收入位居十個遠郊區(qū)縣的中等水平，增速高于十個遠郊區(qū)縣平均增速，在五個城市發(fā)展新區(qū)中位居第三位。城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)步 增加，消費支出有所增長，呈現(xiàn)出收支兩旺的景象。上半年，由于沒有出臺機關(guān)企事業(yè)單位增資政策，所以我區(qū)居民工資及補貼收入人均 元，比 2020 年上半年的 元人均增加 元，增 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 長 %，增速平穩(wěn)。 收入結(jié)構(gòu)發(fā)生變化。八大類消費支出呈 “六升二降 ”的形勢，增長最多的是居住。住房面積的增加，使居民居住支出達到人均 597 元，比上年同期增長 %，占消費支出的 %；居民用于物業(yè)服務(wù)費支出人均 元，是上年同期的 3 倍；居住服務(wù)費支出人 均 元，是上年同期的 2 倍。鮮菜、鮮果、奶及奶制品支出均比上年有不同程度增加，分別比上年同期增長了 %、 %、 %。上半年，我區(qū)人均家庭設(shè)備用品及服務(wù)支出 元，比上年同期增長 %，其中購買床上用品支出比上年同期增長 %，家庭日用雜品同比增長 %，家政服務(wù)支出增長 20%。上半年居民家庭人均社會保障支出 元，比上年同期增長 %。 2020 年上半年， 20%高收入戶的收入人均 元， 20%低收入戶的收入人均 元，收入差距進一步擴大，由 2020 年的 ： 1 擴大到 2020 年的 ： 1，造成高低收入戶生活差距明顯。 投資渠道窄，銀行儲蓄仍是居民家庭投資的重點。 （ 六 ） 提高居民收入的建議。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。據(jù)我區(qū)城鎮(zhèn)居民住戶抽樣調(diào)查顯示，我區(qū) %的就業(yè)者從事制造行業(yè)，人員比例占各行業(yè)之首。 三、 通州究竟有多大的消費能力？ 通州究竟有多大的消費能力？這是很多躍躍欲試要去通州投資的商家們十分關(guān)心的問題，也是描繪通州未來商業(yè)發(fā)展景象所必需要回答的問題。 有現(xiàn)象表明，目前通州巨大的消費力嚴重向市區(qū)傾斜。 ” 白領(lǐng)階層將成通州主要消費人群 未來幾年發(fā)展過程中，市中心人口將控制在 100 萬以下，甚至更低。通州區(qū)統(tǒng)計局對通州區(qū)域人口規(guī)模及結(jié)構(gòu)演化預(yù)測的數(shù)據(jù)顯示， 2020 年，城市新移民約為 萬，預(yù)計 2020 年增加到 33 萬人，占總?cè)丝诘?51%。大多會選擇在新建商品房或公寓、別墅居住，居住場所大部分在東部新城、南部新城，特別是輕軌沿線。 周邊居民為消費能力擴容 通州東隔潮白河與河北省三河市、大廠回族自治縣、香河縣相連，南和天津市武清縣、河北省廊坊市交界。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 有專家曾表示：只要通州商業(yè)能夠有 合理的規(guī)劃發(fā)展，就能將大量通州周邊具有購買的消費者吸引到通州消費，大大提高通州的消費能力。 “ 漕艇賈舶如云集，萬國鵜航滿潞川 ” ，描繪了 當年通州商業(yè)繁榮的盛景。 通州區(qū)的商業(yè)網(wǎng)點有 24000個， 1萬平方米以上的大型商場有 6個， 3000平方米以上大型綜合超市有10 個，商業(yè)密集度堪稱京郊第一。 然而，就像通州一直不滿足于做一座郊區(qū)新城一樣，通州的商業(yè)也并不安于做郊區(qū)的商貿(mào)中心。和包括農(nóng)村人口在內(nèi)的 “ 老通州 ” 相比， “ 新移民 ” 僅少了 20萬人。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 來通州購房置業(yè)的新移民，多數(shù)在城區(qū)工作。 候鳥一樣的上班族每天如此早出晚歸，他們的消費也基本和工作保 持了一致。他說，有了人氣就肯定會促進商業(yè)的發(fā)展。易初蓮花來了，世紀聯(lián)華 來了，萬客隆來了，家樂福將在國慶前后開業(yè)，沃爾瑪也正在洽談之中 ?? 目前，通州區(qū) 3000平方米以上的大型超市已經(jīng)有 10個。 “ 人氣 ” 帶來的購買力已經(jīng)開始顯現(xiàn)。 下一步，通州將培養(yǎng)的是服裝等耐用消費品的本地消費習慣。而放眼全市，來自通州的消費將高達數(shù)十億元。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。高文峰分析這其中的原因，是人民商場的商品不再適應(yīng)消費層次的需求。絕大多數(shù)的通州商場也一樣經(jīng)歷過這種陣痛。去年，通州城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入超過 。 ” 巧合的是，與人民商場一墻之隔的通州華聯(lián)商廈，正是從 2000年開始由虧損逐步走上盈利。 2000 年前后，也正是通州城市化進程提速的時期。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。集中在這一區(qū)域的 6 家大中型商場各色的裝飾、 LOGO、整面外墻的巨幅廣告 ?? 烘托出閘橋商業(yè)區(qū)強烈的現(xiàn)代感、時尚感。 這種商場連廊目前在北京只有西單商業(yè)街在使用。 閘橋商業(yè)區(qū)這片通州商業(yè)的核心地帶，正在學(xué)習著市區(qū)的西單商圈經(jīng)營模式。 北京傳統(tǒng)意義上的商業(yè)板塊主要有三個，西單、王府井和前門地區(qū)。 ” 人民商場總經(jīng)理高文峰說， “ 其真正的核心是品牌化、時尚化。高文峰說現(xiàn)在人民商場的困難時期已經(jīng)過去了，今年有望扭虧為盈。 通州商場的形象正在悄悄發(fā)生著改變，過去的郊區(qū)百貨商店漸漸有了城市商廈味兒。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。她正是一位去年安家通州的白領(lǐng)，現(xiàn)在已經(jīng)把新華大街當作主要的購物場所。在這種情況下，通州的區(qū)位優(yōu)勢和商業(yè)基礎(chǔ) 都得天獨厚。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 僅僅是區(qū)內(nèi)人口的消費已經(jīng)不能滿足通州商業(yè)發(fā)展的 “ 胃口 ” 。王世杰透露，通州正在謀劃五個商業(yè)引力點，對周邊消費形成強大的磁場。該項目類似奧特萊斯的經(jīng)營模式，但將直接引入世界名牌的生產(chǎn)廠家直接入駐，折扣更高，對消費者的吸引力將不只限于 北京。一些對通州早有預(yù)見的地 產(chǎn)大亨已經(jīng)捷足先登：通州西大門已經(jīng)被順華集團占據(jù)并把守，通州的北部有珠江，東部有武夷，南部有新華聯(lián)。 另外，有消息靈通人士向記者透露，為了建設(shè)更加宜居的新通州，通州的火葬場將遷移出去，而所遷出的地塊已經(jīng)被一家著名的臺資企業(yè)看中。目前通州區(qū)商務(wù)局已經(jīng)協(xié)助迪亞首聯(lián)商業(yè)公司在社區(qū)建立了五家 “迪亞天 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 天 ”折扣超市；幫助物美便超和北京二商集團分別開了 23 家和 7 家社區(qū)連鎖便利店；幫 助大運河農(nóng)產(chǎn)品配送中心建立社區(qū)便民菜店 21 家，為社區(qū)居民就近購買生活用品和新鮮、無公害放心蔬菜提供了極大的便利。 精品百貨重 塑新形象 2020 年，上科華聯(lián)商廈、人民商場、通百商場均對內(nèi)部商品結(jié)構(gòu)進行了全面調(diào)整，精品百貨正在逐步崛起。 經(jīng)過調(diào)整改造的幾大商場，品牌云集，環(huán)境優(yōu)雅，特色突出，使通州百姓不出通州就能買到高檔次的商品。與此同時，積極引進國內(nèi)外知名餐飲品牌。 至此，京東 CBD、通州、燕郊三大區(qū)域，從城市經(jīng)濟中心到休閑文化帶、從繁華商業(yè)到清幽住區(qū)、從高端物業(yè)到低端住宅的點、面、線狀階梯地產(chǎn)格局初現(xiàn)雛形。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 通州是距北京母城最近的新城區(qū)，地處環(huán)渤海經(jīng)濟帶中心位置，是北京通往天津、唐山、大連等華北和 東北地區(qū)的樞紐；同時通州的公路網(wǎng)密度也居全國之首，每平方公里 ，有 5條高速公路穿境而過，城鐵、快速路、規(guī)劃中的地鐵連通市區(qū)；通州東部地處北運河與潮白河之間，有良好的生態(tài)環(huán)境和文化底蘊，為新城區(qū)建設(shè)提供了優(yōu)越的自然條件和人文條件。還有一個是為中央行政單位預(yù)留的辦公區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ，包括世界文化交流中心、演藝走廊、媒體廣場、探夢中心、金融城等。 燕郊地產(chǎn)尋求差異化競爭 作為北京 “ 編外郊縣 ” 的燕郊，從行政隸屬關(guān)系來看，燕 郊屬于河北省，但從區(qū)域發(fā)展脈絡(luò)來看，燕郊已儼然同北京融為一體。 星河皓月總經(jīng)理王宏偉對燕郊的發(fā)展前景非常樂觀。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而當?shù)氐禺a(chǎn)商們也開始大力進行區(qū)域形象宣傳，提高了北京購房人對燕郊的興趣。美林新東城營銷中心總監(jiān)孫宏告表示： “ 燕郊的好些項目從開盤時的每平方米 2000多元漲到了 3000多元，但依然受到了買家的強力追捧。 七、 通州謀建京東商業(yè)中心 “萬客隆倉儲式超市落戶通州八里橋市場， 2020 年 1 月 9 日正式開業(yè)； 2020 年 5 月，蘇寧電器在通州新開兩家分店；家樂福超市通州店主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂，年內(nèi)開業(yè)；英國最大的連鎖超市 Tesco（特易購）正在與有關(guān)業(yè)主方進行接洽和談判； 10 月份，歐洲一線品牌折扣直銷中心