【正文】 速發(fā)展。由政府年鑒顯示：2005年金融行業(yè)存、貸款增長極快。消費能力①羅平仍屬典型的農業(yè)縣，人口雖多，但人均消費能力卻不強。C、商業(yè)運作缺乏手段。從居家置業(yè)的角度來看，此處位置會相對獨立、私閉，與外界聯(lián)系不十分方便，干擾較小，單純從地塊形狀分析更支持高檔居住區(qū)的開發(fā)；從商業(yè)地產的角度來看利弊都很明顯：有利的地方是容易控制人流進出地塊，交通環(huán)線周圍形成商業(yè)后人流會相對集中，但同時，地塊位于城邊死角，與城市的聯(lián)系性較差，也就是說如果不加以人為引導和培育以及入住商業(yè)自身的號召力，單靠自然形成的商業(yè)其價值不大；從城市規(guī)劃與未來發(fā)展的角度來看則呈現(xiàn)不利態(tài)勢：地塊缺乏可持續(xù)開發(fā)的厚度，地塊周邊已經不可能出現(xiàn)新興項目，而羅平城市擴張方向也不可能朝本案發(fā)展。同時，經證實目前地塊尚未進行地勘，因此實際面積不準，而前期的規(guī)劃設計的實際可行性還需進一步論證。縣城，發(fā)展到10平方公里，具有27條街道、7個生活小區(qū)，現(xiàn)正按山水旅游城市24平方公里的總體規(guī)劃快速健康發(fā)展。20070228布依族的建筑——華夏經緯網20061230羅平歷史文化概述——BELEY工作室2005524羅平歷史沿革——春城晚報20040304布依族與銅鼓——貴州商報20060704羅平概況——云南旅游網概述區(qū)位羅平位于云南省東部，地處滇、桂、黔三?。▍^(qū)）結合部，是兩廣和華南等地區(qū)游客入滇和云南游客從東部出滇的重要門戶。羅平考察報告參考文獻《曲靖市經濟年鑒2005》曲靖“春節(jié)”黃金周旅游統(tǒng)計——曲靖市統(tǒng)計局324國道、南昆鐵路經縣城過境。一、項目地塊土地款到位遲緩 從鵬隆安住羅平工程處獲悉：土地款項目前仍由當地政府墊付，公司尚未地款支付給當地政府，因此地塊開發(fā)所需手續(xù)也就封存。市政配套工程正在進行中 此次到羅平恰逢門前市政管網鋪設工程施工階段，同時西關街與九龍大道交匯處也正進行路面施工，工程進展較快，由此可以推斷地塊入口處的通車問題會盡快解決，而地塊的通水配套問題也將在近期到位。二、羅平的商業(yè)特點商業(yè)氛圍A、目前羅平能稱得上有商業(yè)氛圍第一是振興街，其次是文筆路，第三是客運站門前的云貴路。目前羅平商業(yè)氛圍全依賴自然形成，人為引導形成的商業(yè)街區(qū)尚未形成。 3億元，按全縣55萬人口計算，人均消費1，296元。全縣金融機構各項存款余額超過20億元，％，其中儲蓄存款超過12億元，％。同時，春節(jié)黃金周期間，九龍瀑布群、成為云南省增長最快的旅游目的地。B、羅平在云南省旅游發(fā)展戰(zhàn)略中被給予厚望2001年1月羅平旅游景區(qū)被納入全省旅游規(guī)劃中23個重點建設景區(qū)和7個有國際競爭力和發(fā)展?jié)摿Φ木皡^(qū)之一。四、房地產競爭分析競爭態(tài)勢對本項目可能構成威脅的其他項目：（基礎設施類）萬峰小區(qū)建設項目、荷花塘高檔小區(qū)建設項目、龍王廟植物園建設項目、長底鄉(xiāng)明格旅游渡假村建設項目；（旅游類）魯布革峽谷景區(qū)綜合開發(fā)項目、長底溫泉綜合開發(fā)項目、羅平縣風景區(qū)經營權出讓項目、羅平縣望城坡休閑山莊建設項目；（商貿類）工貿物流中心建設項目、羅平縣滇東商業(yè)城建設項目、羅平縣板橋農副產品物流中心項目；（國內合作項目）①　中源四星級酒店建設項目。合作雙方為羅平縣城市綜合開發(fā)公司和云南利通源經貿有限公司。（詳見《附表》）個案分析A、金海岸占地面積：116畝總建筑面積：42491㎡容積率：綠化率：59%總套數：164套臨街商鋪：46間面積區(qū)間：235㎡——310㎡執(zhí)行價格：（2005年）1600元/㎡，（2006年）1700—1800元/㎡，（帶商鋪）2000元/㎡B、五、市場需求契機㈠ 城市居民用房需求較大單位集資房的缺失 在90年代末后期至2004年以前，昆明與地州城市非常流行單位集資建房，即房改房。高檔住宅開發(fā)較大 目前羅平稱得上高檔房的只有兩類：一是商業(yè)開發(fā)的別墅項目，如金海岸，但到目前為止只此一個項目；另一類就是買地自建房，前幾年相當流行，開發(fā)量很大，而且還將影響一段時間的價值取向（因為在人、財、物花費上與別墅接近甚至略高，這是普通雙職工家庭難以承受的，因此劃為高檔一類。商業(yè)功能老化 在現(xiàn)代的商業(yè)街區(qū)、大型的MALL中已經特別注重引伸消費，突出展示功能，強調購物的體驗效果，挖掘建設這樣的功能雖不見得能提升人均消費力，但對同類項目的競爭會帶來很大幫助。而在2007年黃金周期間出現(xiàn)了酒店入住率100%的情況。住戶的生活配套建設 隨著項目規(guī)劃中居住功能的放大，生活配套設施的建設就顯得十分必要了，如農貿市場的設置、公交線路的開通、教育配套等。七、關于本項目的規(guī)劃建議項目核心：布依風情為立項之本 ——這是被社會公眾及政府認可的思路，也是生長于這塊土地上的一大代表特色，這是項目的根本點，不需要動搖和改變。③ 會帶動項目內酒店效益的提升④ 布依村落可獨立收費（核心內涵）石頭寨的構成元素： 特色：布依族民俗風情、布依族建筑大觀、布依族工藝展示、民族文藝、奉老傳統(tǒng)等 產品：①布依干欄式建筑群②布依戲、地戲③布依蠟染、服飾④布依族手工藝品制作、展示（竹制品）⑤布依族生活形態(tài)展示⑥布依族特色餐飲⑦布依族“奉老、祭老”及“養(yǎng)老房”傳統(tǒng)展示 精髓：“孝第天下” （對應）布依族“奉老、祭老”習俗 （價值）時下“構建和諧社會”之道德根本 儒家思想中“君子”之根本功能規(guī)劃：功能區(qū)相對獨立 本地塊建成后將由三大功能區(qū)構成：旅游功能區(qū)（含石頭寨、旅游服務區(qū)、廣場、人工湖），居民區(qū)（含高密度居住區(qū)和低密度高尚住宅區(qū)），商業(yè)區(qū)（由超市、主題商場、時尚步行街、餐飲娛樂街、農貿市場、主干道旁臨街商鋪、超市前小型廣場構成）。同時，鑒于超市與主題商場相輔相成并對商業(yè)步行街有牽引作用，因此不可放于緊九龍大道旁。③獨立商業(yè)空間 包括：超市、主題商場、時尚步行街一同啟動 原因：這是實現(xiàn)本項目贏利的保障，也是項目運作難度最高的部分，因此在解決一些必要條件（居民數量、初期招商、用戶意見）后，須立馬開工建設④主體景觀及石頭寨 包括：中心廣場、人工湖、石頭寨 原因：中心廣場和人工湖只有在項目基本建成并產生人氣后才能發(fā)揮使用價值，因此開始時候并不急于建設，而石頭寨的建設不僅是布依族建筑的簡單復制，遷入一套完整的風俗是需要時間的。 分開銷售：本項目由多類型產品組成，每一類產品其功能、用途、購買動機、購買人群都不近相同，尤其當多類型產品處于一個檔期時會相互干擾，因此可以考慮多部門同時展開的辦法，每個部門針對單一類別產品在相對獨立的空間進行銷售。機場：昆明機場、興義機場。市場預測羅平縣是云南著名的旅游勝地，今后幾年，將把羅平縣打造成最適宜人類居住的山水旅游城市，隨著人們生活水平的提高，高檔居住小區(qū)的建設勢在必行，預計項目前景看好。相關的優(yōu)惠政策征地費按云南省征地費法定標準的下限執(zhí)行，企業(yè)所得稅、企業(yè)增值稅、營業(yè)稅的減免詳見羅發(fā)（2003）29號文件。項目可利用的基礎設施鐵路：南昆鐵路公路：324國道、羅平—曲靖公路、羅平—西林公路。項目實施依據依據《羅平縣國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和2010年遠景目標綱要》、《羅平縣人民政府關于培育12個超億元支柱產業(yè)的決定》前期工作情況“四通一平”工作基本就緒，具備開工條件。投資方式：合資（ ）；合作（√ ）；獨資（ ）；收購股權（ ）。項目單位簡介羅平縣體育管理服務中心是該項目主管部門，負責該項目的前期工作，并將在今后的建設過程中跟蹤服務。項目所在地相關情況勞動力價格：963美元∕年；水價：∕噸；電價： 美元∕度；項目所在地土地出讓參考價：9600 14000美元∕畝。市場預測隨著人民生活水平的不斷提高，對生活質量的要求也相應提高，體育健身將成為健身的主流，建設體育綜合設施配套館市場前景較好。建設規(guī)模魯布革峽谷風光旖旎，獨具特色，具有亞熱帶峽谷特征，植被茂密，河流咆哮，雄偉壯觀，擬在懸崖上修建棧道，觀景臺等，總投資250萬美元左右。項目所涉及稅種和稅率：增值稅17%、城建稅5%、教育附加稅3%。合作內容及方式投資來源：國際（ ）；國內（√ ）。擬在縣城邊郊區(qū)望城坡建一個以休閑娛樂、餐飲、住宿等為主的休閑山莊。機場：昆明機場、興義機場。市場預測隨著人們生活水平的不斷提高，以休閑為主的旅游方式將成為一種時尚和現(xiàn)代人追求的消遣方式，該山莊地處城郊，環(huán)境優(yōu)美，隨著羅平旅游業(yè)的快速發(fā)展，游客逐年的增多，市場前景看好。相關的優(yōu)惠政策征地費按云南省征地費法定標準的下限執(zhí)行，企業(yè)所得稅、企業(yè)增值稅、營業(yè)稅的減免詳見羅發(fā)（2003）29號文件。項目可利用的基礎設施鐵路；南昆鐵路公路：324國道、羅平—曲靖公路、羅平—西林公路。項目實施依據依據《羅平縣國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和2010年遠景目標綱要》、《羅平縣人民政府關于培育12個超億元支柱產業(yè)的決定》前期工作情況擬建的200畝土地已規(guī)劃好，正在進行可研。投資方式：合資（ ）；合作（√ ）；獨資（ √）；收購股權（ ）。建設規(guī)模擬按山水旅游城市的規(guī)劃，以突出布依民族風情小橋流水、具有布依農耕文化的老水車等為一體的商業(yè)一條街，規(guī)劃商業(yè)街全長2公里，總投資1800萬美元。項目所涉及稅種和稅率：增值稅17%、城建稅5%、教育附加稅3%。合作內容及方式(請打√)投資來源：國際（√ ）；國內（√ ）。項目單位簡介羅平縣風景區(qū)管理局是該項目的主管部門，負責該項目的前期工作，并將在今后的建設過程中跟蹤服務。項目所在地相關地情況勞動力價格： 963 美元∕年；水價： 美元∕噸；電價： 美元∕度；煤氣價： 美元∕立方米；項目所在地土地出讓參考價：9600 14000