【正文】 速發(fā)展。由政府年鑒顯示：2005年金融行業(yè)存、貸款增長(zhǎng)極快。消費(fèi)能力①羅平仍屬典型的農(nóng)業(yè)縣，人口雖多，但人均消費(fèi)能力卻不強(qiáng)。C、商業(yè)運(yùn)作缺乏手段。從居家置業(yè)的角度來看，此處位置會(huì)相對(duì)獨(dú)立、私閉，與外界聯(lián)系不十分方便，干擾較小，單純從地塊形狀分析更支持高檔居住區(qū)的開發(fā)；從商業(yè)地產(chǎn)的角度來看利弊都很明顯：有利的地方是容易控制人流進(jìn)出地塊，交通環(huán)線周圍形成商業(yè)后人流會(huì)相對(duì)集中，但同時(shí)，地塊位于城邊死角，與城市的聯(lián)系性較差，也就是說如果不加以人為引導(dǎo)和培育以及入住商業(yè)自身的號(hào)召力，單靠自然形成的商業(yè)其價(jià)值不大；從城市規(guī)劃與未來發(fā)展的角度來看則呈現(xiàn)不利態(tài)勢(shì)：地塊缺乏可持續(xù)開發(fā)的厚度，地塊周邊已經(jīng)不可能出現(xiàn)新興項(xiàng)目，而羅平城市擴(kuò)張方向也不可能朝本案發(fā)展。同時(shí)，經(jīng)證實(shí)目前地塊尚未進(jìn)行地勘，因此實(shí)際面積不準(zhǔn)，而前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)際可行性還需進(jìn)一步論證?？h城，發(fā)展到10平方公里，具有27條街道、7個(gè)生活小區(qū)，現(xiàn)正按山水旅游城市24平方公里的總體規(guī)劃快速健康發(fā)展。20070228布依族的建筑——華夏經(jīng)緯網(wǎng)20061230羅平歷史文化概述——BELEY工作室2005524羅平歷史沿革——春城晚報(bào)20040304布依族與銅鼓——貴州商報(bào)20060704羅平概況——云南旅游網(wǎng)概述區(qū)位羅平位于云南省東部，地處滇、桂、黔三?。▍^(qū)）結(jié)合部，是兩廣和華南等地區(qū)游客入滇和云南游客從東部出滇的重要門戶。羅平考察報(bào)告參考文獻(xiàn)《曲靖市經(jīng)濟(jì)年鑒2005》曲靖“春節(jié)”黃金周旅游統(tǒng)計(jì)——曲靖市統(tǒng)計(jì)局324國道、南昆鐵路經(jīng)縣城過境。一、項(xiàng)目地塊土地款到位遲緩 從鵬隆安住羅平工程處獲悉：土地款項(xiàng)目前仍由當(dāng)?shù)卣畨|付，公司尚未地款支付給當(dāng)?shù)卣虼说貕K開發(fā)所需手續(xù)也就封存。市政配套工程正在進(jìn)行中 此次到羅平恰逢門前市政管網(wǎng)鋪設(shè)工程施工階段，同時(shí)西關(guān)街與九龍大道交匯處也正進(jìn)行路面施工，工程進(jìn)展較快，由此可以推斷地塊入口處的通車問題會(huì)盡快解決，而地塊的通水配套問題也將在近期到位。二、羅平的商業(yè)特點(diǎn)商業(yè)氛圍A、目前羅平能稱得上有商業(yè)氛圍第一是振興街，其次是文筆路，第三是客運(yùn)站門前的云貴路。目前羅平商業(yè)氛圍全依賴自然形成，人為引導(dǎo)形成的商業(yè)街區(qū)尚未形成。 3億元，按全縣55萬人口計(jì)算，人均消費(fèi)1，296元。全縣金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額超過20億元，％，其中儲(chǔ)蓄存款超過12億元，％。同時(shí)，春節(jié)黃金周期間，九龍瀑布群、成為云南省增長(zhǎng)最快的旅游目的地。B、羅平在云南省旅游發(fā)展戰(zhàn)略中被給予厚望2001年1月羅平旅游景區(qū)被納入全省旅游規(guī)劃中23個(gè)重點(diǎn)建設(shè)景區(qū)和7個(gè)有國際競(jìng)爭(zhēng)力和發(fā)展?jié)摿Φ木皡^(qū)之一。四、房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目可能構(gòu)成威脅的其他項(xiàng)目：（基礎(chǔ)設(shè)施類）萬峰小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、荷花塘高檔小區(qū)建設(shè)項(xiàng)目、龍王廟植物園建設(shè)項(xiàng)目、長(zhǎng)底鄉(xiāng)明格旅游渡假村建設(shè)項(xiàng)目；（旅游類）魯布革峽谷景區(qū)綜合開發(fā)項(xiàng)目、長(zhǎng)底溫泉綜合開發(fā)項(xiàng)目、羅平縣風(fēng)景區(qū)經(jīng)營權(quán)出讓項(xiàng)目、羅平縣望城坡休閑山莊建設(shè)項(xiàng)目；（商貿(mào)類）工貿(mào)物流中心建設(shè)項(xiàng)目、羅平縣滇東商業(yè)城建設(shè)項(xiàng)目、羅平縣板橋農(nóng)副產(chǎn)品物流中心項(xiàng)目；（國內(nèi)合作項(xiàng)目）①　中源四星級(jí)酒店建設(shè)項(xiàng)目。合作雙方為羅平縣城市綜合開發(fā)公司和云南利通源經(jīng)貿(mào)有限公司。（詳見《附表》）個(gè)案分析A、金海岸占地面積：116畝總建筑面積：42491㎡容積率：綠化率：59%總套數(shù)：164套臨街商鋪：46間面積區(qū)間：235㎡——310㎡執(zhí)行價(jià)格：（2005年）1600元/㎡，（2006年）1700—1800元/㎡，（帶商鋪）2000元/㎡B、五、市場(chǎng)需求契機(jī)㈠ 城市居民用房需求較大單位集資房的缺失 在90年代末后期至2004年以前，昆明與地州城市非常流行單位集資建房，即房改房。高檔住宅開發(fā)較大 目前羅平稱得上高檔房的只有兩類：一是商業(yè)開發(fā)的別墅項(xiàng)目，如金海岸，但到目前為止只此一個(gè)項(xiàng)目；另一類就是買地自建房，前幾年相當(dāng)流行，開發(fā)量很大，而且還將影響一段時(shí)間的價(jià)值取向（因?yàn)樵谌?、?cái)、物花費(fèi)上與別墅接近甚至略高，這是普通雙職工家庭難以承受的，因此劃為高檔一類。商業(yè)功能老化 在現(xiàn)代的商業(yè)街區(qū)、大型的MALL中已經(jīng)特別注重引伸消費(fèi)，突出展示功能，強(qiáng)調(diào)購物的體驗(yàn)效果，挖掘建設(shè)這樣的功能雖不見得能提升人均消費(fèi)力，但對(duì)同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)帶來很大幫助。而在2007年黃金周期間出現(xiàn)了酒店入住率100%的情況。住戶的生活配套建設(shè) 隨著項(xiàng)目規(guī)劃中居住功能的放大，生活配套設(shè)施的建設(shè)就顯得十分必要了，如農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的設(shè)置、公交線路的開通、教育配套等。七、關(guān)于本項(xiàng)目的規(guī)劃建議項(xiàng)目核心：布依風(fēng)情為立項(xiàng)之本 ——這是被社會(huì)公眾及政府認(rèn)可的思路，也是生長(zhǎng)于這塊土地上的一大代表特色，這是項(xiàng)目的根本點(diǎn)，不需要?jiǎng)訐u和改變。③ 會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目?jī)?nèi)酒店效益的提升④ 布依村落可獨(dú)立收費(fèi)（核心內(nèi)涵）石頭寨的構(gòu)成元素： 特色：布依族民俗風(fēng)情、布依族建筑大觀、布依族工藝展示、民族文藝、奉老傳統(tǒng)等 產(chǎn)品：①布依干欄式建筑群②布依戲、地戲③布依蠟染、服飾④布依族手工藝品制作、展示（竹制品）⑤布依族生活形態(tài)展示⑥布依族特色餐飲⑦布依族“奉老、祭老”及“養(yǎng)老房”傳統(tǒng)展示 精髓：“孝第天下” （對(duì)應(yīng)）布依族“奉老、祭老”習(xí)俗 （價(jià)值）時(shí)下“構(gòu)建和諧社會(huì)”之道德根本 儒家思想中“君子”之根本功能規(guī)劃：功能區(qū)相對(duì)獨(dú)立 本地塊建成后將由三大功能區(qū)構(gòu)成：旅游功能區(qū)（含石頭寨、旅游服務(wù)區(qū)、廣場(chǎng)、人工湖），居民區(qū)（含高密度居住區(qū)和低密度高尚住宅區(qū)），商業(yè)區(qū)（由超市、主題商場(chǎng)、時(shí)尚步行街、餐飲娛樂街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、主干道旁臨街商鋪、超市前小型廣場(chǎng)構(gòu)成）。同時(shí)，鑒于超市與主題商場(chǎng)相輔相成并對(duì)商業(yè)步行街有牽引作用，因此不可放于緊九龍大道旁。③獨(dú)立商業(yè)空間 包括：超市、主題商場(chǎng)、時(shí)尚步行街一同啟動(dòng) 原因：這是實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目贏利的保障，也是項(xiàng)目運(yùn)作難度最高的部分，因此在解決一些必要條件（居民數(shù)量、初期招商、用戶意見）后，須立馬開工建設(shè)④主體景觀及石頭寨 包括：中心廣場(chǎng)、人工湖、石頭寨 原因：中心廣場(chǎng)和人工湖只有在項(xiàng)目基本建成并產(chǎn)生人氣后才能發(fā)揮使用價(jià)值，因此開始時(shí)候并不急于建設(shè)，而石頭寨的建設(shè)不僅是布依族建筑的簡(jiǎn)單復(fù)制，遷入一套完整的風(fēng)俗是需要時(shí)間的。 分開銷售：本項(xiàng)目由多類型產(chǎn)品組成，每一類產(chǎn)品其功能、用途、購買動(dòng)機(jī)、購買人群都不近相同，尤其當(dāng)多類型產(chǎn)品處于一個(gè)檔期時(shí)會(huì)相互干擾，因此可以考慮多部門同時(shí)展開的辦法，每個(gè)部門針對(duì)單一類別產(chǎn)品在相對(duì)獨(dú)立的空間進(jìn)行銷售。機(jī)場(chǎng)：昆明機(jī)場(chǎng)、興義機(jī)場(chǎng)。市場(chǎng)預(yù)測(cè)羅平縣是云南著名的旅游勝地，今后幾年，將把羅平縣打造成最適宜人類居住的山水旅游城市，隨著人們生活水平的提高，高檔居住小區(qū)的建設(shè)勢(shì)在必行，預(yù)計(jì)項(xiàng)目前景看好。相關(guān)的優(yōu)惠政策征地費(fèi)按云南省征地費(fèi)法定標(biāo)準(zhǔn)的下限執(zhí)行，企業(yè)所得稅、企業(yè)增值稅、營業(yè)稅的減免詳見羅發(fā)（2003）29號(hào)文件。項(xiàng)目可利用的基礎(chǔ)設(shè)施鐵路：南昆鐵路公路：324國道、羅平—曲靖公路、羅平—西林公路。項(xiàng)目實(shí)施依據(jù)依據(jù)《羅平縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》、《羅平縣人民政府關(guān)于培育12個(gè)超億元支柱產(chǎn)業(yè)的決定》前期工作情況“四通一平”工作基本就緒，具備開工條件。投資方式：合資（ ）；合作（√ ）；獨(dú)資（ ）；收購股權(quán)（ ）。項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介羅平縣體育管理服務(wù)中心是該項(xiàng)目主管部門，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的前期工作，并將在今后的建設(shè)過程中跟蹤服務(wù)。項(xiàng)目所在地相關(guān)情況勞動(dòng)力價(jià)格：963美元∕年；水價(jià)：∕噸；電價(jià)： 美元∕度；項(xiàng)目所在地土地出讓參考價(jià)：9600 14000美元∕畝。市場(chǎng)預(yù)測(cè)隨著人民生活水平的不斷提高，對(duì)生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)提高，體育健身將成為健身的主流，建設(shè)體育綜合設(shè)施配套館市場(chǎng)前景較好。建設(shè)規(guī)模魯布革峽谷風(fēng)光旖旎，獨(dú)具特色，具有亞熱帶峽谷特征，植被茂密，河流咆哮，雄偉壯觀，擬在懸崖上修建棧道，觀景臺(tái)等，總投資250萬美元左右。項(xiàng)目所涉及稅種和稅率：增值稅17%、城建稅5%、教育附加稅3%。合作內(nèi)容及方式投資來源：國際（ ）；國內(nèi)（√ ）。擬在縣城邊郊區(qū)望城坡建一個(gè)以休閑娛樂、餐飲、住宿等為主的休閑山莊。機(jī)場(chǎng)：昆明機(jī)場(chǎng)、興義機(jī)場(chǎng)。市場(chǎng)預(yù)測(cè)隨著人們生活水平的不斷提高，以休閑為主的旅游方式將成為一種時(shí)尚和現(xiàn)代人追求的消遣方式，該山莊地處城郊，環(huán)境優(yōu)美，隨著羅平旅游業(yè)的快速發(fā)展，游客逐年的增多，市場(chǎng)前景看好。相關(guān)的優(yōu)惠政策征地費(fèi)按云南省征地費(fèi)法定標(biāo)準(zhǔn)的下限執(zhí)行，企業(yè)所得稅、企業(yè)增值稅、營業(yè)稅的減免詳見羅發(fā)（2003）29號(hào)文件。項(xiàng)目可利用的基礎(chǔ)設(shè)施鐵路；南昆鐵路公路：324國道、羅平—曲靖公路、羅平—西林公路。項(xiàng)目實(shí)施依據(jù)依據(jù)《羅平縣國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十五”計(jì)劃和2010年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》、《羅平縣人民政府關(guān)于培育12個(gè)超億元支柱產(chǎn)業(yè)的決定》前期工作情況擬建的200畝土地已規(guī)劃好，正在進(jìn)行可研。投資方式：合資（ ）；合作（√ ）；獨(dú)資（ √）；收購股權(quán)（ ）。建設(shè)規(guī)模擬按山水旅游城市的規(guī)劃，以突出布依民族風(fēng)情小橋流水、具有布依農(nóng)耕文化的老水車等為一體的商業(yè)一條街，規(guī)劃商業(yè)街全長(zhǎng)2公里，總投資1800萬美元。項(xiàng)目所涉及稅種和稅率：增值稅17%、城建稅5%、教育附加稅3%。合作內(nèi)容及方式(請(qǐng)打√)投資來源：國際（√ ）；國內(nèi)（√ ）。項(xiàng)目單位簡(jiǎn)介羅平縣風(fēng)景區(qū)管理局是該項(xiàng)目的主管部門，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的前期工作，并將在今后的建設(shè)過程中跟蹤服務(wù)。項(xiàng)目所在地相關(guān)地情況勞動(dòng)力價(jià)格： 963 美元∕年；水價(jià)： 美元∕噸；電價(jià)： 美元∕度；煤氣價(jià)： 美元∕立方米；項(xiàng)目所在地土地出讓參考價(jià)：9600 14000