【正文】 , 1 7 4 5 , 1 0 24 , 8 7 42 , 2 0 04 , 5 0 25 , 0 0 07910 1012131423123201 , 0 0 02 , 0 0 03 , 0 0 04 , 0 0 05 , 0 0 06 , 0 0 01 2 3 4 5 6 7 8 9 總計(jì)05101520253035均價(jià) 售完去化速度 線性 ( 售完去化速度 ) 以上均價(jià)為一二層均價(jià)，三層單列； 由此 統(tǒng)計(jì)可 見： ? E區(qū)銷售最好，分析得出，面積與總價(jià)控制得當(dāng)， 均均均 價(jià)價(jià)價(jià) 在在在 44888877 元元元 //平平平 米米米 ； ? G區(qū)趨勢(shì)去化速 度最慢，甚至不如三層（自然型），分析得出： 北北北 向向向 街街街 鋪鋪鋪 ， 均均均價(jià)價(jià)價(jià) 到到到 55000000 元元元 //平平平 米米米 ， 則則則 已已已 遇遇遇 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 抗抗抗 性性性 。 去化速度 分析 1）各區(qū)均價(jià)與去化速度關(guān)聯(lián) 分區(qū) 去化排名 均價(jià) 售完去化 速度 銷售率 去化時(shí)間 20206月 銷售 78 銷售 910銷售 1112銷售 E 區(qū) 1 4,837 7 100% 7 個(gè) 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 注 3:表價(jià)是在底價(jià)基礎(chǔ)上 ,包含一次性付款九七折后價(jià)格 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 一、分析偉浩： 產(chǎn)品分析 （戶型分布情況）： 分類 單套 面積 比例 分類 108150 150193 200 以上 1R 138 11, 41% 1, 7, 1, 2R 138 11, 41% 1, 7, 1, 3R 58 4, 18% 4, 334 27, 分類 自然型 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 80 12, 47% 三層聯(lián)體 58 14, 53% 138 27, 分類 分割后 (實(shí)際銷售用方案 ) 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 119 19, 70% 三層聯(lián)體 19 8, 30% 138 27, 偉浩，全線 400 米，定位“ LIVING MALL”，假日全生活廣場(chǎng)；規(guī)劃自然型，三層面積占到總面積的一半，而實(shí)際銷售中，三層被分隔到少數(shù)的一二層上，只占 30%，以更便宜的價(jià)格出售（后有詳細(xì)價(jià)格分析） 。 目 錄 一、分析偉浩 ???????????????????? 3 二、商鋪定位建議 ??????????????? ????? 11 業(yè)態(tài)定位 ???????????????????? 11 客戶定位 ???????????????????? 12 運(yùn)營(yíng)理念 ???????????????????? 12 業(yè)態(tài)劃分 ???????????????????? 13 企劃定位 ???????????????????? 15 三、整體營(yíng)銷布署 ???????????????????? 17 整體戰(zhàn)略 ???????????????????? 17 開盤旺 場(chǎng) ?????? ?????????????? 19 推售進(jìn)程表 ???????????????????? 20 四、營(yíng)銷工作重點(diǎn) ??????????????????? ? 21 開盤前 準(zhǔn)備 ???????????????????? 21 銷售各階段 ???????????????????? 30 1) 開盤引爆期 ???????????????????? 31 2) 二次引爆期 ???????????????????? 35 3) 三 次引爆期 ???????????????????? 39 五、企劃表現(xiàn) ???????????????????? 41 六 、 附六個(gè)區(qū)商鋪具體分割 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 商鋪定位建議 以 市場(chǎng)分析 為依據(jù) ，為本項(xiàng)目定位、招商經(jīng)營(yíng)、銷售提供依據(jù)，并提出相關(guān) 可 操作策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 東營(yíng)勝大花園配套商業(yè)策劃報(bào)告 前 言 勝大商業(yè)街是由勝大置業(yè)開發(fā)的 3萬(wàn)平米商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目 ，隸屬大型居住項(xiàng)目“勝大花園”配套 。 整體營(yíng)銷布署 項(xiàng)目相關(guān)住宅市場(chǎng)分析，為本項(xiàng)目定位提供依據(jù)，并提出針對(duì)項(xiàng)目一期的銷售策略。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ——— ——— 該該該 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 位位位 置置置 緊緊緊 挨挨挨 本本本 案案案 ， 其其其 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 策策策 略略略 及及及 去去去 化化化 速速速 度度度 ， 可可可 以以以 成成成 為為為 本本本 案案案 定定定 位位位 的的的 依依依 據(jù)據(jù)據(jù) ；；；即即即 影影影 響響響 本本本 案案案 銷銷銷 售售售 ， 也也也 為為為 本本本 案案案 銷銷銷 售售售 帶帶帶 來(lái)來(lái)來(lái) 機(jī)機(jī)機(jī) 會(huì)會(huì)會(huì) ；；； 偉偉偉 浩浩浩 的的的 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 就就就 是是是 我我我 們們們 的的的 鋪鋪鋪 王王王 價(jià)價(jià)價(jià) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 注 4:對(duì)外報(bào)價(jià) 是在底價(jià)之上 加了 148 元 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2）總價(jià)控制與去化速度關(guān)聯(lián) 分區(qū) 單套平均總價(jià) 銷售率 均價(jià) 單套平均 面積 外街面積 總體量 推出套數(shù) 銷售套數(shù) A 區(qū) 879,531 71% 4,887 180 14,952,027 17 12 B 區(qū) 885,950 82% 4,943 179 15,061,154 17 14 C 區(qū) 899,631 53% 5,102 176 15,293,721 17 9 D 區(qū) 933,536 71% 5,309 176 6,534,755 7 5 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 E 區(qū) 632,947 100% 4,837 131 12,658,930 20 20 F 區(qū) 714,188 50% 4,874 147 11,427,005 16 8 G 區(qū) 788,247 22% 5,000 158 14,188,450 18 4 H 區(qū) 937,303 57% 5,174 181 6,561,120 7 4 三層聯(lián)鋪 1,458,876 21% 3,369 433 27,718,640 19 4 合計(jì) 58% 4,502 124,395,802 138 80 以上均價(jià)為一二層均價(jià)，三層單列； 由此統(tǒng)計(jì)可見： ? E區(qū)銷售最好， 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) 在在在 6633 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 元元元 左左左 右右右 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 接接接 受受受 度度度 高高高 ； ? 南向 A、 B、 D區(qū)銷售尚可， C 區(qū)差些， 南南南 向向向 街街街 鋪鋪鋪 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) 88009955 萬(wàn)萬(wàn)萬(wàn) 元元元 市市市 場(chǎng)場(chǎng)場(chǎng) 可可可 接接接 受受受 ； ? 北向除 E 外， F、 G、 H均銷售遇阻， 北北北 向向向 街街街 鋪鋪鋪 需需需 總總總 價(jià)價(jià)價(jià) 控控控 制制制 合合合 理理理 接接接 受受受 度度度 方方方 高高高 ； ? 三層 銷售遇阻， 三三三 層層層 鋪鋪鋪 位位位 因因因 其其其 自自自 身身身 用用用 途途途 成成成 銷銷銷 售售售 難難難 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) ， 非非非 單單單 純純純 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 可可可 解解解 決決決 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。我們將偉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 浩項(xiàng)目視為集中型假日消費(fèi)場(chǎng)所，那么從功能上來(lái)說，必須將生活功能配套放在首位。 ? 新一代社區(qū)商鋪 ——— 未來(lái)商鋪的 “ 潛力股 ” 新一代社區(qū)商鋪由于投資收益穩(wěn)定、相對(duì)集中式商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較小、經(jīng)營(yíng)不受時(shí)間限制等優(yōu)勢(shì)，越來(lái)越受到投資者的青睞。 聯(lián)洋社區(qū)的商業(yè)與項(xiàng)目所在區(qū)域定位非常類似， 總體格局呈現(xiàn)集中商業(yè)與線 形沿街商業(yè)結(jié)合的態(tài)勢(shì) 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 運(yùn)營(yíng)理念 發(fā)發(fā)發(fā) 現(xiàn)現(xiàn)現(xiàn) 一一一 個(gè)個(gè)個(gè) 品品品 牌牌牌 與與與 它它它 永永永 不不不 妥妥妥 協(xié)協(xié)協(xié) 的的的 態(tài)態(tài)態(tài) 度度度 品牌運(yùn)營(yíng)如人，態(tài)度印證著品位與修養(yǎng)。我們需要從商道中提煉出與運(yùn)營(yíng)商戶相近的氣質(zhì)，不但投資者無(wú)后顧之憂，經(jīng)營(yíng)者更是無(wú)遠(yuǎn)慮。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 三、整體營(yíng)銷布署： 整體戰(zhàn)略： 1） 我們策劃的目標(biāo) 2） 整體價(jià)值初判 3） 商鋪價(jià)格擬定 根據(jù)我司對(duì)周邊市場(chǎng)的調(diào)查與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，初步判斷，如本項(xiàng)目考慮在6 個(gè) 月內(nèi)去化，總均價(jià)應(yīng)為 3800－ 3900 元 /平米之間 。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ? 增值空間 商商商 鋪鋪鋪 必必必 須須須 帶帶帶 車車車 庫(kù)庫(kù)庫(kù) 一一一 起起起 出出出 售售售 ， 保保保 證證證 業(yè)業(yè)業(yè) 主主主 的的的 增增增 值值值 空空空 間間間 。 ? 現(xiàn)場(chǎng)路演，體驗(yàn)未來(lái)經(jīng)營(yíng) “錢 ”景 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 3） 關(guān)鍵詞 推售進(jìn)程表： 四、營(yíng)銷工作重點(diǎn)： 開盤前 準(zhǔn)備 1) 開盤前難點(diǎn)攻堅(jiān) ? 第第第 一一一 步步步 ：：： 如如如 何何何 塑塑塑 造造造 勝勝勝 大大大 中中中 街街街 的的的 整整整 體體體 形形形 象象象 與與與 氣氣氣 氛氛氛 ？？？ 【精神堡壘】方案 I 俏 升 旺 造成市場(chǎng)緊缺的景象，推出即銷售大半，因此必須一棟棟推 價(jià)格不斷小幅攀升，逼迫客戶下定 現(xiàn)場(chǎng)人氣加強(qiáng)，銷售人員與客戶互動(dòng)交流加強(qiáng) 4月底 1月初 5月初 8月底 4＃樓解籌 推 12＃樓，其中 1為假樓王 銷售基本完畢，部分商業(yè)自持 推出 5＃、 6樓，開始派籌 2月 1日 3月上旬 3＃樓解籌 7月底 蓄勢(shì)期 引爆期 三次引爆期 強(qiáng)力啟動(dòng) 低開高走 拉升價(jià)值 推高市場(chǎng) 利潤(rùn)速度兼顧 明升暗降 平推快走 達(dá)到完美沖刺 二次引爆期 短、平、快 去化 6 難消化部分 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 建議 3＃與 4＃樓之間設(shè)立一跨街龍門廣告，作為勝大中街的精神堡壘。 ? 第第第 二二二 步步步 ：：： 如如如 何何何 解解解 決決決 55 號(hào)號(hào)號(hào) 樓樓樓 的的的 死死死 胡胡胡 同同同 弊弊弊