【正文】 也 為為為 本本本 案案案 銷銷銷 售售售 帶帶帶 來來來 機機機 會會會 ；；； 偉偉偉 浩浩浩 的的的 價價價 格格格 就就就 是是是 我我我 們們們 的的的 鋪鋪鋪 王王王 價價價 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 項目廣告企劃設(shè)計 提出本項目的廣告企劃設(shè)計，包括：案名、 LOGO、 VI表現(xiàn)。 整體營銷布署 項目相關(guān)住宅市場分析，為本項目定位提供依據(jù)，并提出針對項目一期的銷售策略。 本報告分析研究思路如下： 2020年 1月 18日 偉浩的價格是我們的鋪王 客觀分析 偉浩的價格策略，以及 項目操作 中 所面臨 的問題。 東營勝大花園配套商業(yè)策劃報告 前 言 勝大商業(yè)街是由勝大置業(yè)開發(fā)的 3萬平米商業(yè) 地產(chǎn)項目 ，隸屬大型居住項目“勝大花園”配套 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。由于在 2020 年 春節(jié)后 項目 首批分割好的鋪位 即將開始預(yù)售，因此必 需對鄰近項目 —— 偉浩，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，并對本項目進(jìn)行全面規(guī)劃，方可保障預(yù)期銷售目標(biāo)實際。 商鋪定位建議 以 市場分析 為依據(jù) ，為本項目定位、招商經(jīng)營、銷售提供依據(jù)，并提出相關(guān) 可 操作策略。 營銷工作重點 工作重點確認(rèn)在開盤前的熱場，如何解決營銷難點成為前期準(zhǔn)備重心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 目 錄 一、分析偉浩 ???????????????????? 3 二、商鋪定位建議 ??????????????? ????? 11 業(yè)態(tài)定位 ???????????????????? 11 客戶定位 ???????????????????? 12 運營理念 ???????????????????? 12 業(yè)態(tài)劃分 ???????????????????? 13 企劃定位 ???????????????????? 15 三、整體營銷布署 ???????????????????? 17 整體戰(zhàn)略 ???????????????????? 17 開盤旺 場 ?????? ?????????????? 19 推售進(jìn)程表 ???????????????????? 20 四、營銷工作重點 ??????????????????? ? 21 開盤前 準(zhǔn)備 ???????????????????? 21 銷售各階段 ???????????????????? 30 1) 開盤引爆期 ???????????????????? 31 2) 二次引爆期 ???????????????????? 35 3) 三 次引爆期 ???????????????????? 39 五、企劃表現(xiàn) ???????????????????? 41 六 、 附六個區(qū)商鋪具體分割 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 一、分析偉浩： 產(chǎn)品分析 （戶型分布情況）： 分類 單套 面積 比例 分類 108150 150193 200 以上 1R 138 11, 41% 1, 7, 1, 2R 138 11, 41% 1, 7, 1, 3R 58 4, 18% 4, 334 27, 分類 自然型 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 80 12, 47% 三層聯(lián)體 58 14, 53% 138 27, 分類 分割后 (實際銷售用方案 ) 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 119 19, 70% 三層聯(lián)體 19 8, 30% 138 27, 偉浩，全線 400 米，定位“ LIVING MALL”，假日全生活廣場；規(guī)劃自然型，三層面積占到總面積的一半，而實際銷售中，三層被分隔到少數(shù)的一二層上，只占 30%，以更便宜的價格出售（后有詳細(xì)價格分析） 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 價格 分析 1） 外街價格 ： 剔除與本案無可比性的內(nèi)街后，偉浩外街各棟的均價為： 樓號 合計 總面積 內(nèi)街 面積 外街 面積 底價 單價 底價總價 表價單價 表價總價 套數(shù) 333 (A 區(qū) ) 4,355 18,655,450 4,489 19,232,423 19 331 (B 區(qū) ) 4,411 18,643,655 4,547 19,220,263 19 327 (C 區(qū) ) 4,778 19,028,420 4,926 19,616,928 20 325 (D 區(qū) ) 4,999 9,417,076 5,153 9,708,325 9 304 (E 區(qū) ) 4,395 15,924,480 4,531 16,416,989 23 302 (F 區(qū) ) 4,223 15,606,160 4,354 16,088,825 19 298 (G 區(qū) ) 4,577 17,094,098 4,718 17,622,782 20 296 (H 區(qū) ) 4,561 10,026,465 4,702 10,336,561 9 323 (I 區(qū) ) 294 (J 區(qū) ) 合計 35140 4,502 124,395,804 4,642 128,243,096 138 三層 總面積 % % 注 1:內(nèi)街部分只售兩層 ,三層單獨保留 。 注 3:表價是在底價基礎(chǔ)上 ,包含一次性付款九七折后價格 。(不包括三層 ) 2） 分隔后 ， 帶三層鋪位價格 ： 序 分區(qū) 房號 層數(shù) 面積 單價 總價 均價 1 333 (A區(qū) ) 4 12 層 4,952 924,984 3,105 3 層 2,200 838,596 2 13 12 層 4,852 906,305 2,954 3 層 2,200 1,033,538 3 331(B 區(qū) ) 6 12 層 4,902 909,468 2,969 3 層 2,200 1,026,520 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4 16 12 層 4,952 873,038 3,119 3 層 2,200 773,476 5 327(C 區(qū) ) 5 12 層 5,052 892,385 3,333 3 層 2,200 589,490 6 11 12 層 5,152 927,412 4,168 3 層 90 2,200 198,000 7 16 12 層 5,152 929,060 4,168 3 層 2,200 198,352 8 325(D 區(qū) ) 13 12 層 5,702 1,459,370 4,535 3 層 2,200 281,512 9 18 12 層 5,302 939,302 4,243 3 層 2,200 202,136 10 304(E 區(qū) ) 1 12 層 4,952 587,703 3,328 3 層 2,200 375,716 11 10 12 層 4,852 575,835 3,254 3 層 2,200 395,560 12 15 12 層 4,802 759,724 3,185 3 層 2,200 571,010 13 302(F 區(qū) ) 6 12 層 4,852 738,183 2,954 3 層 2,200 841,830 14 13 12 層 4,902 745,790 3,098 3 層 2,200 672,474 15 17 12 層 4,952 707,591 3,298 3 層 2,200 473,286 16 298(G 區(qū) ) 5 12 層 5,002 823,829 3,352 3 層 2,200 519,310 17 17 12 層 5,052 832,064 3,146 3 層 2,200 730,444 18 296(H 區(qū) ) 8 12 層 5,202 970,069 3,225 3 層 2,200 790,900 19 9 12 層 5,552 1,422,533 4,435 3 層 2,200 281,842 其中三層價格 2,200 10,793,992 3,369 其中二層價格 5,097 16,924,648 合計 27,718,640 3,369 ——— ——— 該該該 項項項 目目目 主主主 要要要 是是是 把把把 難難難 點點點 三三三 層層層 銷銷銷 售售售 分分分 割割割 縮縮縮 至至至 占占占 總總總 面面面 積積積 3300%%， 22220000 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 價價價 格格格 出出出 售售售 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 去化速度 分析 1）各區(qū)均價與去化速度關(guān)聯(lián) 分區(qū) 去化排名 均價 售完去化 速度 銷售率 去化時間 20206月 銷售 78 銷售 910銷售 1112銷售 E 區(qū) 1 4,837 7 100% 7 個 月 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 B 區(qū) 2 4,943 9 82% 7 個 月 A 區(qū) 3 4,887 10 71% 7 個 月 D 區(qū) 4 5,309 10 71% 7 個 月 50 套 10 套 10 套 6 套 H 區(qū) 5 5,174 12 57% 7 個 月 C 區(qū) 6 5,102 13 53% 7 個 月 F 區(qū) 7 4,874 14 50% 7 個 月 自然型三層 8 2,200 23 31% 7 個 月 G 區(qū) 9 5,000 32 22% 7 個 月 4 套 總計 4,502 12 58% 7 個 月 80 套 4 , 8 3 74 , 9 4 3 4 , 8 8 75 , 3 0 95 ,