【正文】 中國最大管理資源中心 第一部分 市場研展篇 一、宏觀市場環(huán)境分析 宏觀市場環(huán)境分析 宏觀經濟環(huán)境分析 浙北地區(qū)與蘇南、上海同屬于長江三角洲區(qū)域， 浙北地區(qū)目前已經成為外資進入 浙江 省的前沿地帶。以今年 1 至 8 月份為例，湖州合同利用外資增幅位居全省第一，達 433． 8％，嘉興以 257． 4％的增幅位居全省第三。 作為 浙江 省塊狀經濟的發(fā)達地區(qū)之一，浙北幾乎每個縣都有年銷售額幾十億元甚至上百億元的塊狀經濟，在所在地區(qū)的發(fā)展中占有舉足輕重的地位。 近幾年，嘉興憑借極為優(yōu)越的區(qū)位條件和現代立體化立體式大交通格局基本形成了優(yōu)勢，加快 旅游事業(yè)的發(fā)展，吸引長江三角洲地區(qū)大中城市特別是的市民來嘉興游玩觀點光， 采用“后花園”經濟戰(zhàn)略方式， 將嘉興初步建成了長江三角洲地區(qū)大中城市特別是上海旅游休閑觀光度假的 “后花園 ”。 而桐鄉(xiāng)又為“后花園中的后花園”，左有嘉興、右為余杭，因此來自杭州、上海、寧波的輻射影響都被周邊縣市所截留，而所受影響甚小，所以對比經濟發(fā)展水平，可以發(fā)現桐鄉(xiāng)的經濟一直“尾隨而行”。 以桐鄉(xiāng)旅游業(yè)為主體的 “后花園經濟 ”在城市的發(fā)展中顯的猶為重要。 宏觀政策環(huán)境分析 國家建設部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務總局和銀監(jiān)會等七部門，聯合出臺《關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，保證中小套型住房供應、打擊炒地炒房、期房禁止轉讓、平抑房價再度成了近期房地產界的熱門話題。為此，記者采訪了部分房地產 中國最大管理資源中心 商、業(yè)內管理人士和一些普通市民，總體印象是：國家七部門對房地產界的政策是正確和及時的，是維護房地產市場正常秩序、抑制房價、為老百姓營造一個透明和適宜購房環(huán)境的積極措施。由于桐鄉(xiāng)房地產市場一直處于“溫和”狀態(tài)，所以桐鄉(xiāng)房地產市場目前還處于“波瀾不驚”狀態(tài)。 桐鄉(xiāng)印象 區(qū)域位置 桐鄉(xiāng)市位于浙江省北部杭嘉 湖平原腹地，滬、杭、蘇“長江金三角”中心，東臨嘉興市郊區(qū)，南接海寧市，西界德清、余杭兩縣，西北與湖州市郊區(qū)毗連，北與江蘇省吳江市接壤。東距上海 131 公里，北離蘇州 74 公里，西鄰杭州 65 公里，居滬、杭、蘇金三角的中心。 城市規(guī)模 市域總面積 723 平方公里，人口 66 萬，其中市區(qū)人口 萬，轄 14 個鎮(zhèn)和 10 個鄉(xiāng)，市政府駐地梧桐鎮(zhèn)。 境內地勢平坦、河網密布、氣候四季分明，是典型的江南水鄉(xiāng)，素有“魚米之鄉(xiāng)、絲綢之府、百花地面、文化之邦”的美稱。 交通環(huán)境 桐鄉(xiāng)位于滬杭甬黃金旅游線上， 水陸交 通十分便捷。 320 國道、 滬杭甬高速公路 、京杭大運河貫穿全境，省、縣級公路縱橫成網，近鄰上海虹橋機場、杭州蕭山機場、東方大港乍浦港。 “黃金水道”京杭大運河、四級航道杭申甲線橫貫桐鄉(xiāng)，通航能力超過500 噸位。杭州灣跨海大橋 —— 世界最長的高速公路特大橋，將于 2020 年通車，到寧波可縮短一半。東臨乍嘉蘇高速公路，可通達全國各地。 桐鄉(xiāng)交通環(huán)境區(qū)位圖 中國最大管理資源中心 桐鄉(xiāng)市交通環(huán)境及周邊城市里程表 高速公路 桐鄉(xiāng)－上海 110KM 桐鄉(xiāng)－蘇州 65KM 桐鄉(xiāng)－杭州 56KM 桐 鄉(xiāng)－寧波 220KM 港 口 桐鄉(xiāng)－乍浦港 45KM 桐鄉(xiāng)－上海港 135KM 桐鄉(xiāng)－寧波港 240KM 機 場 桐鄉(xiāng)－杭州蕭山機場 56KM 桐鄉(xiāng)－上海虹橋機場 115KM 桐鄉(xiāng)－上海浦東機場 130KM 鐵 路 桐鄉(xiāng)－杭州站 55KM 桐鄉(xiāng)－上海站 135KM 桐鄉(xiāng)－嘉興站 27KM 經濟水平 沿海開放城市桐鄉(xiāng)，屬國務院批準的全國首批開放縣市之一， 在全國縣域經濟綜合實力最發(fā)達 100 縣（市）排名中，桐 鄉(xiāng)位居第 34 位，在浙江省 26 個入選縣市中名列第11 位，桐鄉(xiāng)已成為浙江省 17 個擴權縣市之一，是浙江省首批小康縣市。 2020 年全市整個國民經濟實現了較快發(fā)展，經濟總量和效益全面提升。全市國內生產總值達到 億元， 實現增長 %。 財政 預算 收入 億人民幣元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 14201 元，社會消費品零售總額 億元，是浙江省十大經濟發(fā)達縣（市）之一。 2020 年第一產業(yè)實現增加值 億元，比上年增加 %；第二產業(yè)增加值 億元，比上年增長 %；第三產業(yè)增加值 億元，增長 %。三產比例由 2020年的 ： ： 調整為 ： ： 。 中國最大管理資源中心 桐鄉(xiāng)工業(yè)經濟發(fā)展迅速， 2020 年規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現總產值 億元，其中輕工業(yè)實現產值 億元，同比增長 %， 重工業(yè)實現產值 億元，增長 %。形成了毛紡針織、化學纖維、絲綢服裝、和建筑材料四大支柱產業(yè)。 桐鄉(xiāng)市以旅游開發(fā)、市場建設為載體，大力發(fā)展第三產業(yè)。挖掘整合全市旅游資源，優(yōu)化景點布局，增強旅游服務功能， 烏鎮(zhèn)成為國家 4A 級旅游景區(qū)。 形成以烏鎮(zhèn)古鎮(zhèn) 為龍頭，以名人文化，運河文化為依托，點、面、線相貫通的大旅游格局。 幾年來旅游業(yè)的發(fā)展成績卓然。 2020 年全年共接待各類 3405 萬人次，其中境外游客 萬人次，分別比上年增長 %和 %；旅游創(chuàng)收 億元。 2020 年桐鄉(xiāng)市國民經濟主要統計指標 指標名稱 實際數值（億元） 增幅 地區(qū)生產總值（億元） 215． 49 16． 7％ 工業(yè)增加值 （億元） 118． 22 17． 2％ 第三產業(yè)增加值 （億元） 71． 31 16． 3％ 全社會固定資產投資（億元） 87． 48 20． 1％ 房地產開 發(fā)投資（億元） 13． 81 63． 9％ 第三產業(yè)投資（億元） 23． 96 12． 9％ 商業(yè)營業(yè)用房建設投資 （億元） 2． 74 61． 2％ 財政總收入（億元） 15． 96 28％ 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入（元） 14201 12． 8％ 城鄉(xiāng)居民人均儲蓄額（元） 17616 15． 6％ 房地產施工面積（萬平方米） 166． 54 88． 9％ 房地產竣工面積（萬平方米） 46． 11 72． 1％ 實際利用外資（萬美元） 11596 44． 6％ 出口總額（萬美元） 53849 43． 7％ 中國最大管理資源中心 社會消費品零 售總額（億元） 74． 48 15． 8％ 數據來源：桐鄉(xiāng)市統計局 投資力度 隨著近幾年房地產行業(yè)的飛速發(fā)展，來自外地的房地產開發(fā)企業(yè)搶灘桐鄉(xiāng)市場，投資量大幅度提高。 2020年全市固定資產投資額 ；房地產開發(fā)投資額達 億元，比上年增長 %，其中商業(yè)營業(yè)用房投資為 億。 城市運營力分析與房地產發(fā)展之關聯 桐鄉(xiāng)市城市總體規(guī)劃，明確而有科學地對桐鄉(xiāng)市區(qū)規(guī)劃為五個居住區(qū)： 320 國道以南結合商貿區(qū)和開發(fā)區(qū)的建設將形成兩個居住區(qū)。 一是城東南監(jiān)湖公路西側居住區(qū)，規(guī)劃用地 110 萬平方米左右，可居住 — 萬人口；二是城東南湖公路東側居住區(qū)，規(guī)劃用地在 100 萬平方米左右，可居住 — 萬人口。 320 國道以北將由南北向的康涇塘和東西向的北港河及其河濱綠地劃分，組織成為城中、城北和城西三個居住區(qū)。 一是北港河以南，康涇塘以東結合城改造的居住區(qū)為城中居住區(qū)，規(guī)劃居住用地 100萬平方米左右，可居住 — 萬人口；二是北港河以北，康涇塘以東為城北居住區(qū)，規(guī)劃用地 160 萬平方米左右，可居住 萬人口；三是康涇塘以西為城西居住區(qū)，規(guī)劃居住用地 150 萬平方米，可居住 — 萬人口。 桐鄉(xiāng)市區(qū)規(guī)劃城市人口規(guī)模為：近期（至 2020 年） 11 萬；中期（至 2020 年） 15萬；遠期（至 2020 年） 20 萬。 根據規(guī)劃，到 2020 年，該市將在全國、全省率先基本實現現代化，人均 GDP 超 1萬美元，城鎮(zhèn)化水平達到 75%，市域總人口 110 萬人，城鎮(zhèn)人口 83 萬人，基本實現城鄉(xiāng)一體化；國民經濟和社 會發(fā)展主要指標達到或超過目前中等發(fā)達國家水平，成為以上海為中心的“長三角”國際都市帶的有機組成部分、浙江省接軌上海的前沿和對外開放的平臺、先進制造業(yè)的載體；建成城鄉(xiāng)一體化的示范區(qū)、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)區(qū)。 2020 年國家統計局發(fā)布全國百強縣排名榜，桐鄉(xiāng)市位列第 34 位，其綜合指數超出平均水平，同時遠超長三角區(qū)域丹陽、海門、靖江等市（縣）。 位次 縣名 綜合指數 發(fā)展水平 發(fā)展活力 發(fā)展?jié)摿? 中國最大管理資源中心 1 順德區(qū) 99． 840 105． 930 95． 454 75． 131 3 江陰市 95． 812 102． 645 87． 090 70． 829 9 吳江市 82． 098 84． 668 92． 102 63． 530 20 余杭區(qū) 72． 408 74． 005 81． 435 59． 331 23 海寧市 69． 408 70． 295 81． 407 57． 851 34 桐鄉(xiāng)市 65． 512 68． 107 75． 020 48． 051 35 海鹽縣 65． 232 65． 627 75． 163 57． 147 39 丹陽市 64． 487 65． 277 67． 224 58． 889 75 海門市 57． 512 58． 355 62． 790 50． 146 81 靖江市 56． 820 55． 315 61． 890 61． 235 *以上內容來自國家統計局，計算數據為 2020 年統計數據。 城市發(fā)展遠景規(guī)劃 桐鄉(xiāng)市提出了成一個集旅游、文化、工貿為一體的綜合性現代化城市的發(fā)展方針。規(guī)劃結構為：兩軸、兩片、“井”字型綠化框架。 兩軸 — 以慶豐路及振興路為軸心的城市中心 兩片 — 在城市東北及西南方向規(guī)劃兩大片工業(yè)倉儲集中用地 五個居民區(qū) — 沿道路和河流形成居民住宅區(qū)，每個居民區(qū)的規(guī)模為 35 萬人 綠化框架 — 以“井”字型的綠化框架為現代城市綠化的主流， 塑造具有江南水鄉(xiāng)特色的城市環(huán)境 近期工業(yè)在西南工業(yè)區(qū)即桐鄉(xiāng)經濟開發(fā)區(qū)內進行開發(fā)；居住用地主要向東、南及北發(fā)展。 中期繼續(xù)向東及南北拓展用地 遠景主要向北、西拓展用地 二、桐鄉(xiāng)商業(yè)環(huán)境分析及展望 （一）桐鄉(xiāng)整體商業(yè)環(huán)境概述 1． 平穩(wěn)增長的零售商業(yè)： 2020 年全年批零貿易業(yè)零售額 億元，同比增長%。作為桐鄉(xiāng)百貨行業(yè)龍頭的東興商廈 2020 年實現營業(yè)額 億元。 2． 快速發(fā)展的餐飲業(yè)：隨著人民生活水平的提高，餐飲行業(yè)因此得到了快速發(fā)展。 2020 年桐鄉(xiāng)餐飲零售額為 億元，同比增長 %，增長速度快于 批 中國最大管理資源中心 零業(yè) 個百分點。 3． 商業(yè)水平較低：桐鄉(xiāng)現有的百貨零售主要集中在東興老街區(qū)域，總體表現為商品檔次不高、服務水平低、缺乏相應的娛樂配套設施。經營較好的業(yè)態(tài)為通訊器材、中低檔服裝、食品、電器等。而高檔百貨則表現為賣方市場。 4． 休閑娛樂業(yè)的冷熱不均：受消費水平的限制，桐鄉(xiāng)市普通消費者對高端休閑娛樂場所的認可度較低，而中端場所數量少，市場需求較大。 桐鄉(xiāng)市目前最為認可的是東興老商圈，該商圈包括了魚行商業(yè)街、東興商廈、時代購物廣場、東興街、梧桐大街以及新建的北港步行街。商品品種全，數量多，涵蓋高、中、低三個檔次，但總 體偏中下。桐鄉(xiāng)市的絕大多數消費行為發(fā)生在這里。 （二）桐鄉(xiāng)現有商業(yè)圈及特色商業(yè)街分布 桐鄉(xiāng)目前能稱為商圈的只有慶豐中路老城區(qū)和振興東路（市政府）新城區(qū)兩處，其中慶豐中路老城區(qū)由時代超級購物中心、東興商廈、魚行街、梧桐大街、桐鄉(xiāng)集貿市場和新建的北港步行街構成 ,商業(yè)氛圍很濃 ,人氣較旺；而振興東路（市政府）新城區(qū)雖然有世紀聯華的進駐以及梧桐中心市場和振興東路商業(yè)街 ,但商業(yè)氛圍并不濃厚 ,隨著潤豐商業(yè)步行街的興起，以及在世紀大道對面的易初蓮花 10 月開業(yè)，政府向東發(fā)展的規(guī)劃，新商圈發(fā)展指日可待。 慶豐中路老城區(qū)商圈 在經營項目 經營面積 經營種類及檔次 消費者分析 經營現狀 時代超級購物中心 30000 ㎡ 服裝、針紡織品、鞋帽、日用百貨、通訊器材、文體用品，檔次較好 以市區(qū)居民為主，多為購買家庭日用品 一、二樓