【導(dǎo)讀】本項(xiàng)目從9月份以來(lái)對(duì)商業(yè)進(jìn)行數(shù)次的提報(bào)及修正，目前。整體定位、業(yè)態(tài)種類、功能區(qū)分均大致已定，而面積切割。一樓夾層的工程解決及下沉式廣場(chǎng)，1號(hào)樓商埔仍在繼續(xù)。進(jìn)行修改方案中，考慮開發(fā)商必須于07年1月份開始銷售。商業(yè)，針對(duì)商業(yè)銷售提出報(bào)告及業(yè)務(wù)推廣，廣告表現(xiàn)主軸，推案節(jié)點(diǎn)及工作執(zhí)行計(jì)劃等作說(shuō)明。街店鋪定位為酷街，二層全區(qū)定位為酷街的沿伸區(qū)塊。③廣場(chǎng)地下層規(guī)劃為停車位單獨(dú)出售，１。售價(jià)優(yōu)勢(shì)必可使得資金回籠加快，金額相對(duì)較多對(duì)開發(fā)商及后。場(chǎng)商鋪及廣場(chǎng)商鋪，其中獨(dú)立沿街門面房東半段約530㎡及西半段約。內(nèi)約2600㎡及廣場(chǎng)部分面積約6000多㎡，合并約9000㎡，日后也可。引進(jìn)中型主力店或?qū)I(yè)賣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)銷售，引進(jìn)主力店銷售對(duì)本項(xiàng)目而言

　　

【正文】 8M～ 5M 交房時(shí)間 08年 ,3月 開盤時(shí)間 8月 銷售方式 單層 工程進(jìn)度 10F 層高 6M 店鋪公攤 8% 物管費(fèi)用 未定 均價(jià) /㎡ 各單元差價(jià) 東面便宜 ,西面便宜 1000～ 2000/㎡ 商業(yè)定位 小區(qū)配套商業(yè)，不能做餐飲 ,其他不限制 客戶來(lái)源 外地 ,本地私營(yíng)業(yè)主 購(gòu)鋪目的 投資、自營(yíng) 商鋪各月租金 商鋪年回報(bào)率 其它事項(xiàng)說(shuō)明： 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 商業(yè)調(diào)查表 基本資料 項(xiàng)目名稱 明日星城 城欣園 開發(fā)商 蘇州潤(rùn)禾房地產(chǎn)公司 代理商 上海新聯(lián)康 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 景觀設(shè)計(jì) 項(xiàng)目位置 黃河路與報(bào)慈北路交匯處 店舖 總建筑面積 ㎡ 面積規(guī)劃 55㎡ ～ ㎡ 主力面積 71㎡ ~142㎡ 店舖規(guī)劃戶數(shù) 25戶 已銷售戶數(shù) 24 銷售比例 96% 面寬 6M 進(jìn)深 9M 交房時(shí)間 2020年 10月 開盤時(shí)間 2002年 8月 銷售方式 內(nèi)部銷售 工程進(jìn)度 裝修完工 層高 66M 店鋪公攤 2% 物管費(fèi)用 1元 /㎡ 均價(jià) 7000元 /㎡ 各單元差價(jià) 無(wú)價(jià)位統(tǒng)一 商業(yè)定位 小區(qū)的生活配套為主 ,飯店 ,超市 ,棋牌室 ,茶樓等 客戶來(lái)源 內(nèi)部銷售 購(gòu)鋪目的 經(jīng)營(yíng)、投資 商鋪各月租金 50元 /㎡ 商鋪年回報(bào)率 其它事項(xiàng)說(shuō)明： 1 2500㎡ ，整銷 2000萬(wàn)。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 商業(yè)調(diào)查表 基本資料 項(xiàng)目名稱 常熟老街 開發(fā)商 上海綠地集團(tuán) 代理商 自售 規(guī)劃設(shè)計(jì)單位 景觀設(shè)計(jì) 項(xiàng)目位置 海虞北路近北三環(huán) 店舖 總建筑面積 ㎡ 面積規(guī)劃 45㎡ ～ 411㎡ 主力面積 60㎡ ～ 90㎡ 店舖規(guī)劃戶數(shù) 77套 已銷售戶數(shù) 36 銷售比例 47% 面寬 45M 進(jìn)深 10M左右 交房時(shí)間 開盤時(shí)間 銷售方式 上下兩層分開銷售 工程進(jìn)度 已交房 層高 一層 , 店鋪公攤 34% 物管費(fèi)用 /㎡ 均價(jià) /㎡ 各單元差價(jià) 150元 2000元 上 48006600元 /㎡ 左右 客戶來(lái)源 外地 \本地 購(gòu)鋪目的 自營(yíng)、投資 商鋪各月租金 50元 /㎡ 商鋪年回報(bào)率 其它事項(xiàng)說(shuō)明： 客戶自行經(jīng)營(yíng) ,無(wú)統(tǒng)一規(guī)劃。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 七 、 本項(xiàng)目定價(jià)基準(zhǔn) 在常熟整個(gè)市場(chǎng)除了方塔街及早期部分市場(chǎng)租金每平方米在 100元 — 200元 /月外， 大多數(shù)路段的租金在每平方米 20元 — 60元 /月 。 目前阜湖路的商業(yè)門面房較少，基本上為單向門面房，布行人群稀少，現(xiàn)門面房租金在 2050元之間 。與其它路段相比租金水平較低。 本項(xiàng)目是阜湖路上規(guī)模最大、門面房最集中的商住結(jié)合的項(xiàng)目，通過(guò)本項(xiàng)目可帶動(dòng)路段內(nèi)周邊的租金上漲，因此以 租金水平反推方式 進(jìn)行售價(jià)估算較為合理。 回收期為 15年（年回報(bào)率 %左右）。預(yù)估方式如下： 每平方米月租金 12個(gè)月 15年 =銷售價(jià)格 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 根據(jù)一層沿街門面房租賃均價(jià)為 80元 /平方米計(jì)算 ，一層門面房銷售價(jià)格為： 80 12 15 =14400元 /平方米 根據(jù)二層沿街門面房租賃均價(jià)為 40元 /平方米計(jì)算 ，一層門面房銷售價(jià)格為： 40 12 15 =7200元 /平方米 本項(xiàng)目一期商業(yè)門面房總銷售面積為 ，面積所占比例為 46%，二層商業(yè)面積為 ，面積所占比例為 54%。若按以上價(jià)格進(jìn)行核算本項(xiàng)目一期商業(yè)門面房平均售價(jià)約為（ 14400元 +7200元） 247。 2=10800元 /平方米 （不包括下沉式廣場(chǎng)及商場(chǎng)商業(yè)）。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 八 、 本項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格建議 本次商業(yè)一期價(jià)格總均提報(bào)分成 2個(gè)價(jià)位，再分成 建筑 面積 與 套內(nèi)（零公攤）面積 2種模式分開說(shuō)明。 零公攤門面房 是一種策略表現(xiàn)，讓購(gòu)房客買的是實(shí)際面 積，沒(méi)有虛構(gòu)，這在 常熟是唯一首例 ，在形式上也可以塑造 開發(fā)商將公攤?cè)课?，價(jià)格在預(yù)期范圍內(nèi)還是可以接受 的，廣告更易表現(xiàn)誘因！ 在銷售策略上這是一帖猛藥 。 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 商業(yè)一期價(jià)格估算 每平米總平均單價(jià)： 10802 元 樓號(hào) 類別 建筑面積 套面面積 分?jǐn)偯娣e 得房率 建議單價(jià) 合計(jì) 零公攤售價(jià) 81樓 一層面積 % 9000 7483950 9512 二層面積 % 5500 2807860 6321 5樓 一層面積 % 13200 18640908 14401 二層面積 % 7800 18080712 8930 4樓 一層面積 % 13200 6346560 14400 二層面積 % 7300 2173794 8358 3樓 一層面積 % 13200 5498856 14206 二層面積 % 7500 4892550 9232 2樓 一層面積 % 16200 38321262 19963 二層面積 % 9160 22020442 11934 合計(jì) 10802 126252894 12712 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 商業(yè)一期價(jià)格估算 每平米總平均單價(jià)： 11998元 樓號(hào) 類別 建筑面積 套面面積 分?jǐn)偯娣e 得房率 建議單價(jià) 合計(jì) 零公攤售價(jià) 81樓 一層面積 % 10000 8315500 10569 二層面積 % 5500 2807860 6321 5樓 一層面積 % 15000 21182850 16364 二層面積 % 7800 18080712 8930 4樓 一層面積 % 15000 7212000 16364 二層面積 % 7300 2173794 8358 3樓 一層面積 % 15000 6248700 16144 二層面積 % 7500 4892550 9232 2樓 一層面積 % 20000 47310200 24646 二層面積 % 9160 22020442 11934 合計(jì) 11998 140230608 14120 中國(guó)管理資訊網(wǎng) 甲方配合事項(xiàng)的時(shí)間完成點(diǎn) 內(nèi)容 完成時(shí)間 未完成之影響面 工程進(jìn)度表提供 各樓號(hào)進(jìn)度不明確 ,不易掌控及推算節(jié)點(diǎn) 商業(yè)面積切割動(dòng)線定案提供 無(wú)法制作三維 ,招商手冊(cè) ,及對(duì)外銷售 商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)明確 銷售及招商力道不足 ,投資客及商家信心不夠 商業(yè)推廣公司定案 廣告 ,平面 ,設(shè)計(jì) ,手冊(cè) ,促銷活動(dòng)及包裝形象方向不明 ,影響招商及銷售 . 商業(yè)全體定位 ,業(yè)態(tài)定位 商業(yè)不明確 ,導(dǎo)致購(gòu)鋪人顧忌且不易銷售 銷售模式確認(rèn) 廣告表現(xiàn) ,手冊(cè) ,銷售說(shuō)詞及推廣策略不易執(zhí)行 樣品鋪風(fēng)格及方案確認(rèn)施工 施工完成 , 酷街風(fēng)格表現(xiàn)不出 ,購(gòu)鋪人及商家體驗(yàn)不出 ,招商處不能成立作業(yè) . 一樓夾層施工處理解決方案 客戶的空間利用 ,平米效率 ,銷售賣點(diǎn)無(wú)法體現(xiàn) 下沉式廣場(chǎng)地下及地上的設(shè)計(jì)方案明確 手冊(cè) ,項(xiàng)目商業(yè)賣點(diǎn)及商鋪表現(xiàn)不明確 1號(hào)樓平 ,立面方案確認(rèn) 手冊(cè) ,項(xiàng)目商業(yè)賣點(diǎn)及商鋪表現(xiàn)不明確 商業(yè)全體立面 ,景觀 ,燈光表現(xiàn)確認(rèn) 商業(yè)氛圍無(wú)法塑造 ,制作動(dòng)劃 ,無(wú)法表現(xiàn) 商業(yè)立面 ,景觀 ,燈光表現(xiàn)效果圖 商業(yè)氛圍無(wú)法塑造 ,制作動(dòng)劃 ,無(wú)法表現(xiàn) 業(yè)務(wù)策略確認(rèn) 無(wú)法執(zhí)行推廣 媒體推廣計(jì)劃及預(yù)算確認(rèn) 媒體投放不明確及預(yù)算不明 ,無(wú)法執(zhí)行計(jì)劃 廣告策略確認(rèn) 主軸系列表現(xiàn)不明 ,影響推廣時(shí)間