【正文】 業(yè)市場(chǎng)總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供 求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場(chǎng)未來(lái) 3－ 5年內(nèi)的趨勢(shì)走向，從而為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見(jiàn)。需要發(fā)展商具有高度的商業(yè)第三性，重視專業(yè)技能和科學(xué)的態(tài)度，及對(duì)待投資招商的謹(jǐn)慎。 此外，專業(yè)化公司在商業(yè)設(shè)施的開如，比住宅開發(fā)過(guò)程中具有更重析作用。 工作二：項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定 項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來(lái)項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來(lái)的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營(yíng)中有計(jì)劃地執(zhí)行。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問(wèn)卷調(diào)查。 ② 區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析 供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析 ③ 區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析 ④ 區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析 各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場(chǎng)配套的要求。 Ⅰ、 核心商圈 核心商圈是最接近零售店的區(qū)域，顧客密度最大的區(qū)域，是主要商圈。 徒步圈走路可忍受的范圍或距離。 第四步： 確定商圈內(nèi)居民人口特征的資料來(lái)源。 測(cè)量商圈飽和度，使用比較廣泛的是飽和度指數(shù)，其公式為： IRS＝（ C RE） 247。如何在第一時(shí)間有效捕捉未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)消費(fèi)者消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化是消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研的重中之重。現(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，很想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)。而業(yè)態(tài)定位即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目林做成什么形式的商業(yè)確定定位。 倉(cāng)儲(chǔ)商店（ DISCONTENT STORE） 在大綜合超市經(jīng)營(yíng)的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進(jìn)深和購(gòu)物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營(yíng)，公攤面積多少方易為經(jīng)營(yíng)商接受，所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。隨著人們消費(fèi)水平的提高，休閑、娛樂(lè)型購(gòu)物消費(fèi)已成為一種趨勢(shì)。 價(jià)格定位需要依靠科學(xué)的經(jīng)濟(jì)分析，基于商業(yè)操作的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)與科學(xué)專業(yè)的經(jīng)濟(jì)分析， FIP“宏策劃”確定了商場(chǎng)最佳定價(jià)的 三大法則。如何走出傳統(tǒng)大型商場(chǎng)的局限，滿足現(xiàn)代人消費(fèi)購(gòu)物習(xí)慣，并引導(dǎo)他們形成健康新型的消費(fèi)購(gòu)物觀念是經(jīng)營(yíng)定位要解決的問(wèn)題。通過(guò)對(duì)項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行充分的市場(chǎng)研究，對(duì)項(xiàng)目本身的業(yè)態(tài)選擇、業(yè)態(tài)組合、分布和面積配比，業(yè)種選擇、分布和面積配比，對(duì)商鋪劃分、建筑形態(tài)、區(qū)域和樓層功能、人流導(dǎo)向系統(tǒng)、項(xiàng)目環(huán)境及配套設(shè)施等進(jìn)行預(yù)先設(shè)定，用以指導(dǎo)項(xiàng)目的工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)； 依據(jù)二：商家的需求 在考慮商家需求時(shí)，最重要的是主 力店的設(shè)計(jì)。 此外，現(xiàn)在參加互動(dòng)的顧客越來(lái)越少，為新的參與形式提供了可能性。還包括光效、廣告、 媒體、特效工程的綜合運(yùn)用。 ⑶ 開間設(shè)計(jì)建議 大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的柱距與單元面寬有直接關(guān)系。新東安市場(chǎng)地下 3 層，地上 11層，其 1－ 6 為購(gòu)物中心，內(nèi)設(shè) 21990 停車場(chǎng)，購(gòu)物中心內(nèi)有上下各種規(guī)格的電梯 37 部，構(gòu)成北大廳宏偉，南大廳活潑的主體型購(gòu)物中心 對(duì)于 SHOPPING MALL 的大型中庭空間的 設(shè)計(jì)，要做到以下幾點(diǎn)： 第一：流暢，明快 消費(fèi)者購(gòu)物圖的是一個(gè)心情，能讓他們最大限度地感受到舒適，激發(fā)其購(gòu)物、瀏覽的興奮點(diǎn)，是很重要的； 第二：體驗(yàn)式的環(huán)境空間 消費(fèi)者走進(jìn)來(lái)后，就是一種商業(yè)消費(fèi)的體驗(yàn)，中庭空間設(shè)計(jì)作為大型 SHOPPING MALL 的標(biāo)志，在很大程度上就是讓消費(fèi)者有一個(gè)巨大的互不干涉體驗(yàn)氛圍； 第三：打造引領(lǐng)的消費(fèi)者的功能 一個(gè) SHOPPING MALL 的消費(fèi)空間相當(dāng)大，如何有效地吸引消費(fèi)者，引領(lǐng)消費(fèi)者到 SHOPPING MALL各處購(gòu)物，游玩也是設(shè)計(jì)中很重要的一部分； （ 5）、內(nèi)部庭院空間 設(shè)計(jì)建議 一般大型商場(chǎng)都會(huì)有商場(chǎng)內(nèi)庭，作為顧客休閑、觀賞、及給商場(chǎng)緊密購(gòu)物空間帶來(lái)疏散感觀空間，內(nèi)庭的設(shè)計(jì)，除了要有足夠的空間、與內(nèi)庭小品配合外，還要注意兩大要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：和諧性與均好性 以商場(chǎng)核心主題特色為基點(diǎn)，通過(guò)內(nèi)庭景觀、小品的有效組合，與商場(chǎng)主題特色密切聯(lián)系，保證內(nèi)庭景觀、空間及與商場(chǎng)主題特色的和諧性與均好性； 要點(diǎn)二：與市場(chǎng)互動(dòng) 商場(chǎng)內(nèi)庭與廣場(chǎng)，一“內(nèi)”一“外”，萁 兩者具有共性，又各具特性，為人群提供活動(dòng)活動(dòng)空間，而內(nèi)庭則側(cè)重于保持商場(chǎng)內(nèi)人流的停留時(shí)間，廣場(chǎng)側(cè)重于商場(chǎng)外圈的人流集合。 最佳整體規(guī)劃 廣場(chǎng)的范圍大小應(yīng)與周圍的商業(yè)建筑配合 ，避免建筑物對(duì)廣場(chǎng)空間造成壓迫感，所以盡是使廣場(chǎng)寬度與周圍建筑高度比例值接近 1，這樣的廣場(chǎng)尺度將達(dá)到適度寬敞。線型街區(qū)適于購(gòu)物，廣場(chǎng)適合休息。 ★★ 多樣化活動(dòng)互動(dòng) 在廣場(chǎng)的步行空間，應(yīng)考慮使用者行走過(guò)程中駐留點(diǎn)停留空間。柱子不宜落在店面線上。 四、項(xiàng)目規(guī)劃概念設(shè)計(jì) 空間布局 今天的購(gòu)物場(chǎng)所是人的聚會(huì)之所，除了購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)等，還要滿足人的基本需要：社交。 二、規(guī)劃理念 規(guī)劃理念是反應(yīng)體現(xiàn)項(xiàng)目主題的重要部分，做好大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃理念，要做到三點(diǎn)： 第一：符合大型商業(yè)項(xiàng)目的選址規(guī)律，即大規(guī)劃上蛤 有可行性； 第二：有具體的主題功能區(qū)； 第三：規(guī)劃理念 具有超前性、市場(chǎng)性，與消費(fèi)者消費(fèi)心理為規(guī)劃的主導(dǎo)核心。許多發(fā)展商在未明確主力店的情況下，便開始規(guī)劃設(shè)計(jì)。 三大主流經(jīng)營(yíng)方式解析 經(jīng)營(yíng)方式 經(jīng)營(yíng)特點(diǎn) 自營(yíng) 購(gòu)銷：商場(chǎng)自行進(jìn)貨，自行銷售，自擔(dān)經(jīng)營(yíng)鳳險(xiǎn) 保底抽傭：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一琿面積 的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例抽取傭金 純分成：商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一琿面積的鋪位或?qū)９窠挥蓪?shí)際用家經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)按該鋪位或?qū)９皲N售額的一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額，共同經(jīng)營(yíng)，共當(dāng)鳳險(xiǎn)； 招租 商場(chǎng)將場(chǎng)內(nèi)一定面積的鋪位或?qū)９癯鲎饨o實(shí)際用家，商場(chǎng)獲租金收益，鋪位或?qū)９竦膶?shí)際用家負(fù)責(zé)經(jīng)營(yíng)，獲取經(jīng)營(yíng)收益，承擔(dān)經(jīng)營(yíng)鳳險(xiǎn)； 委托管理 投資者將商業(yè)物業(yè)委托商業(yè)管理公司全權(quán)經(jīng)營(yíng)，投資者獲得穩(wěn)定的租金回報(bào)，而商業(yè)管理公司從中收取一定比例的管理費(fèi)用； 商業(yè)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式定位要點(diǎn)： 要點(diǎn)一：投資資金回籠收期預(yù)測(cè) 項(xiàng)目資金的有效回收，可以保證企業(yè)充足的流動(dòng)資金，有效運(yùn)用到下一項(xiàng)目中去 要點(diǎn)二：項(xiàng)目收益效果預(yù)測(cè) 收益效果是企業(yè)成敗關(guān)鍵，通過(guò)不同經(jīng)營(yíng)方式的效果分析比較，選擇最優(yōu)方案； 要點(diǎn)三：經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析 通過(guò)包括利率走勢(shì)、投資回報(bào)率等分析，判斷取何種經(jīng)營(yíng)方式； 要點(diǎn)四：鳳險(xiǎn)比較分析 分析商場(chǎng)不同經(jīng)營(yíng)方式所帶來(lái)的鳳險(xiǎn)機(jī)率、大小等； 要點(diǎn)五：統(tǒng)一管理 商場(chǎng)實(shí)行統(tǒng)一管理，能有效維護(hù)商場(chǎng)日常經(jīng)營(yíng)秩序； （九）、動(dòng)態(tài)定位 招商與定位互動(dòng)――客戶 定位與設(shè)計(jì)互動(dòng)――建筑 定位與市場(chǎng)互動(dòng)―― 變化 FIP 對(duì)中國(guó)零售業(yè)態(tài)的劃分標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)態(tài) 經(jīng)營(yíng)方式 商品結(jié)構(gòu) 服務(wù)功能 選址 商圈 規(guī)模 店設(shè)施 目標(biāo)顧客 百貨店 采取柜臺(tái)銷售與自選銷售相結(jié)合方式 種類齊全，少批量高毛利，以經(jīng)營(yíng)男女兒童服裝、服飾、衣料、家庭用品為主 定價(jià)銷售，可 以 退 貨有導(dǎo)購(gòu)、餐飲娛樂(lè) 城市繁華區(qū)，交通要道 范圍大以流動(dòng)人口為 規(guī)模5000以上 設(shè)施豪華典雅忣快 中高檔消費(fèi)者和追求時(shí)尚人 超級(jí)型市場(chǎng) 自選銷售模式，出入口分段，結(jié)算在出口處的收銀機(jī)處統(tǒng)一進(jìn)行 以購(gòu)買頻率高的商品為主，經(jīng)營(yíng)的商品以肉類、禽蛋、水果、水產(chǎn)品、冷凍食品、 副食調(diào)料、糧油及其制品，奶及奶制品，熟食及日用必需品為主 營(yíng) 業(yè) 時(shí) 間每天在 11小時(shí)，可以采 取 連 鎖經(jīng)營(yíng)方式，有 一 定 的停車場(chǎng) 選址在居民區(qū)，交通要道，商業(yè)區(qū) 較窄以居民為主要銷售對(duì)象 面積在500平方米以上 以居民為主 大型綜合商場(chǎng) 自選銷售方式和連鎖經(jīng)營(yíng)方式 以衣、食為主，用品齊全，重視本企業(yè)的品牌開發(fā) 商 圈 范 圍較大 選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部，要道商業(yè)區(qū) 商圈范圍較大 面積一般在2500以上 顧客為購(gòu)物頻率高的居民 便利以開架自選為主，結(jié)算在進(jìn)呂或出口處，可采 商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、營(yíng) 業(yè) 時(shí) 間長(zhǎng)，一般在16 小時(shí)以選址在居民住宅區(qū)，較窄，居民面積在100店堂明亮，清潔，貨主要為居民、單身者 年 輕 17 店 取連鎖經(jīng)營(yíng)方式。到商場(chǎng)地下一層消費(fèi)暫時(shí)還不是我國(guó)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣主流，按市場(chǎng)規(guī)律，一般情況下，負(fù)一層租售金額與一層相差 2― 3 倍，如廣州熱銷項(xiàng)目藍(lán)色快線的負(fù)一層 A1 鋪售價(jià)為45729 元 /平方米，同樣區(qū)位的一層為 10256 元 /平方米。商場(chǎng)形象可以通過(guò) CIS 系統(tǒng)加以塑造并傳達(dá)給消費(fèi)者。 從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)上界定 根據(jù)操盤經(jīng)驗(yàn)，大型商業(yè)房地產(chǎn) 定位，主要考慮如下幾個(gè)因素： ① 盡可能引進(jìn)符合項(xiàng)目實(shí)際需要的新業(yè)態(tài)，以造成對(duì)原有業(yè)態(tài)的強(qiáng)烈沖擊，顛覆舊有商業(yè)格局，同時(shí)，所確定的業(yè)態(tài)必須有足夠大的規(guī)模，以至于 3－ 5 年內(nèi)無(wú)人能出其右，形成規(guī)模上的強(qiáng)勢(shì)地位，將要造成新的商業(yè)中心； ② 要有主流業(yè)態(tài)和核心店，保證項(xiàng)目開業(yè)后對(duì)周邊商業(yè)物業(yè)形成競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，銷售力強(qiáng)，以吸引人氣，但又強(qiáng)調(diào)多業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)，以使各業(yè)態(tài)之間優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，降低整體經(jīng)營(yíng)成本，提高利潤(rùn)率，預(yù)防鳳險(xiǎn)； ③ 現(xiàn)代百貨公司和大型綜合超市比較適合 作為主流業(yè)態(tài)引進(jìn)，但二者之間存在競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，要注意它們的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)； ④ 首層和二層盡可能采用產(chǎn)權(quán)清晰、便于日后管理的內(nèi)置步行街業(yè)態(tài)，即使引進(jìn)現(xiàn)代百貨或綜合超市作為 15 核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金； ⑤ 大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售”矛盾； ⑥ 現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少 40%。 購(gòu)物中心（ SHOPPING CENTER） 企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營(yíng)的種類零售業(yè)態(tài)，服務(wù)設(shè)施的集合體。 百貨店（ DEPARTMENT） 在一個(gè)大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營(yíng)的零售業(yè)態(tài)。 非常重要 一點(diǎn)也不重要 貨物的選擇、款式、品牌 商業(yè)區(qū)的格調(diào) 商業(yè)區(qū)的位置 貨物的價(jià)格 有吃東西的地方 有休息的地方 有娛樂(lè)的地方 出示卡片 11 01通常您會(huì)選擇什么樣的商業(yè)區(qū)逛街購(gòu)物？ 知名度高 貨物齊全，包羅萬(wàn)象 貨物時(shí)尚，合潮流 促銷活動(dòng)熱鬧 貨物價(jià)格貴 貨物價(jià)格公平 促銷優(yōu)惠多 建筑漂亮 吃東西方便 娛樂(lè)設(shè)施豐富 貨物價(jià)格便宜 購(gòu)物環(huán)境舒適 貨物種類適合我 9 高檔的 適合普通老百姓的 店鋪規(guī)劃有條理 環(huán)境設(shè)施較新 配套設(shè)施較新 配套設(shè)施齊備 餐廳食品質(zhì)量好 可以講價(jià)的 導(dǎo)游帶去的 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 12 01當(dāng)購(gòu)買以下物品時(shí)中，您最可能在哪一個(gè)地方購(gòu)買？ 男士服裝、男鞋 女士服裝、女鞋 首飾、鐘表 兒童服裝、童 鞋 書 家居用品 家用電器 寢室、浴室用品 家具 化妝品、化妝用具 電子、計(jì)算機(jī)配件、產(chǎn)品 食品 出示卡片 13 01請(qǐng)問(wèn)您到逛街購(gòu)物地點(diǎn)的時(shí)候，一般會(huì)做卡片上哪些活動(dòng)？ 購(gòu)物、逛商店 吃飯 吃點(diǎn)心、小食 飲茶、咖啡、汽水、包裝飲料 吃冰淇淋、吃甜點(diǎn) 唱卡擔(dān)、看電影 打保齡球、滾軸溜冰、打游戲機(jī) 逛書店、看展覽、看比賽 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 14 01平均來(lái)說(shuō)，卡片上四類活動(dòng)各占你逛街時(shí)間的百分之幾？ 01平均來(lái)說(shuō)，卡片上四類活動(dòng)各占你逛街花費(fèi)的百分之幾？ 時(shí)間 花費(fèi) 購(gòu)物 吃喝 娛樂(lè) 文化 合計(jì) 100% 合計(jì) 100% 出示卡片 15 01您最想逛的是