【正文】 15 核心店，也必須考慮采用適合進(jìn)行產(chǎn)權(quán)分割的辦法，將項(xiàng)目化整為零進(jìn)行銷售，確?；鼗\開發(fā)資金； ⑤ 大型綜合超市能夠有效地形成商氣，對(duì)確保項(xiàng)目運(yùn)營成功有利，但其要求租金相對(duì)較低，容易形成“租售”矛盾； ⑥ 現(xiàn)代百貨公司以時(shí)尚和女性消費(fèi)為主，可以承受較高的租金，但該業(yè)態(tài)必須從首層開始配置，公攤面積最少 40%。但任何選擇都必須考慮大量的細(xì)節(jié)，內(nèi)置步行街商鋪的開間、進(jìn)深和購物動(dòng)線寬度應(yīng)該多少為宜，商鋪面積如何劃分才利于招商又利于經(jīng)營，公攤面積多少方易為經(jīng)營商接受，所有這些細(xì)節(jié)都必須與項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合定位“精準(zhǔn)”吻合。（＊見下表） 購物中心分類 總分類 總特征 細(xì)分類 開發(fā)與建設(shè)特點(diǎn)（開發(fā)戰(zhàn)略） 14 城市區(qū)獨(dú)立購物中心 由于受城市用地條件和城市環(huán)境的限制，一般其建筑面積不超過 10 萬平方米 填充型 位于城市中心商業(yè)區(qū)更新改造地段，主要散布在商業(yè)街一側(cè)，利用原來場(chǎng)地建設(shè)，與主要商業(yè)街相通 擴(kuò)展型 在原有商業(yè)區(qū)域加大營業(yè)面積，在不改變?cè)猩虡I(yè)區(qū)組成的基礎(chǔ)上提供一個(gè)改變商業(yè)區(qū)功能的方法 核心替換型 通過更新城市黃金土地上過時(shí)的零售設(shè)施，使之成為現(xiàn)代化的購物中心，如北 京東方廣場(chǎng) 城市兼容購物中心 與城市其它功能設(shè)施形成一個(gè)城市綜合體，其建筑面積控制在 2 萬平方米 多功能型 是大規(guī)模高密度城市建筑綜合體的一部分，與寫字樓公寓、酒店、居住設(shè)施等共同構(gòu)成綜合體 輔助型 在城市綜合體內(nèi)，購物中心是其輔助功能，如大型酒店，大型辦公樓、大型公共交通樞紐的輔助中心 城市區(qū)專賣店購物中心 以經(jīng)營商品的特色和時(shí)代感為特征，以建筑設(shè)計(jì)的別致和商品毓化陳列而鎖定特定的消費(fèi)群體，一般建筑面積均在 5000平方米左右 節(jié)日型 由歷史建筑物建設(shè)而成，它迎合特定消費(fèi)者的品味和人們對(duì)環(huán)境與節(jié)日文 化的追求，如工科中國城 主題型 致力于形成一種購物主題，以建筑為基礎(chǔ)，通過親切而富有變化的步行空間，融合與歷史有關(guān)的情感 都 市 專 賣店型 是在高密度的城市市區(qū)地下空間，或高屋辦公樓地下層與地鐵轉(zhuǎn)換站共同形成的購物中心 城市消費(fèi)購物中心 一般以一個(gè)主導(dǎo)商店作為骨干地位的大承租戶為主，面積點(diǎn)出租總面積的 70－ 90%，其自營面積均在 3000－ 10000 平方米 壟斷型 集在經(jīng)營單一類別的商品，從貨源渠道、銷售渠道均控制周圍承租面積小的眾多租戶，形成壟斷格局 支配型 由幾家大戶承租，嚴(yán)格從經(jīng)營品牌系 列價(jià)格體系、市場(chǎng)信息源等方面控制購物中心的發(fā)展方向 城市郊區(qū)鄰里購物中心 屬于郊區(qū)小型購物中心，主要提供消費(fèi)者日常生活用品和個(gè)人服務(wù)，一般建筑面積在 3000――10000 平方米，建有 200 個(gè)停車場(chǎng)，服務(wù)人口為 15000 人。它服務(wù)的多樣性，管理模式的科學(xué)性，經(jīng)營業(yè)態(tài)組合的現(xiàn)代性三大優(yōu)勢(shì)，贏得了現(xiàn)代消費(fèi)者對(duì)這種商業(yè)模式的依賴感。 購物中心（ SHOPPING CENTER） 企業(yè)有計(jì)劃地開發(fā)、擁有、管理運(yùn)營的種類零售業(yè)態(tài)，服務(wù)設(shè)施的集合體。 倉儲(chǔ)商店（ DISCONTENT STORE） 在大綜合超市經(jīng)營的商品基礎(chǔ)上，篩選大眾化實(shí)用品銷售，并實(shí)行儲(chǔ)銷一體，以提供有限服務(wù)和低價(jià)格商品為主要特征的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 專業(yè)店（ SPECIATITY STORE） 經(jīng)營某一大類商品為主，并具備有豐富專業(yè)知識(shí)的銷售人員和提供適當(dāng)服務(wù)的零售業(yè)態(tài)。 大型綜合商場(chǎng)（ CENTERAL CHANDISE STORE） 采取自選銷售方式，以銷售大眾化實(shí)用品為主，并將超級(jí)市場(chǎng)和折扣商店的經(jīng)營優(yōu)勢(shì)全為一體的，滿足顧客一次性購全的零售業(yè)態(tài)。 百貨店（ DEPARTMENT） 在一個(gè)大型建筑物內(nèi)，根據(jù)不同商品部門設(shè)銷售區(qū)，開展各自的進(jìn)貨、管理、運(yùn)營的零售業(yè)態(tài)。而業(yè)態(tài)定位即對(duì)商業(yè)項(xiàng)目林做成什么形式的商業(yè)確定定位。 商業(yè)項(xiàng)目定位是預(yù)測(cè)、策劃與決策的統(tǒng)一，是利用市場(chǎng)及技術(shù)預(yù)測(cè)的結(jié)果，通過資源整合及策略創(chuàng)新等策 劃手段，形成的具有充分可操作性、可控制性的企業(yè)發(fā)展決定。產(chǎn)品市場(chǎng)就媽像喜馬拉雅山，底闊頂尖，價(jià)格因素劃分出等高線，處于不同等高線的產(chǎn)品同植物一樣，具有不同的生態(tài)環(huán)境。 非常重要 一點(diǎn)也不重要 貨物的選擇、款式、品牌 商業(yè)區(qū)的格調(diào) 商業(yè)區(qū)的位置 貨物的價(jià)格 有吃東西的地方 有休息的地方 有娛樂的地方 出示卡片 11 01通常您會(huì)選擇什么樣的商業(yè)區(qū)逛街購物？ 知名度高 貨物齊全，包羅萬象 貨物時(shí)尚，合潮流 促銷活動(dòng)熱鬧 貨物價(jià)格貴 貨物價(jià)格公平 促銷優(yōu)惠多 建筑漂亮 吃東西方便 娛樂設(shè)施豐富 貨物價(jià)格便宜 購物環(huán)境舒適 貨物種類適合我 9 高檔的 適合普通老百姓的 店鋪規(guī)劃有條理 環(huán)境設(shè)施較新 配套設(shè)施較新 配套設(shè)施齊備 餐廳食品質(zhì)量好 可以講價(jià)的 導(dǎo)游帶去的 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 12 01當(dāng)購買以下物品時(shí)中，您最可能在哪一個(gè)地方購買？ 男士服裝、男鞋 女士服裝、女鞋 首飾、鐘表 兒童服裝、童 鞋 書 家居用品 家用電器 寢室、浴室用品 家具 化妝品、化妝用具 電子、計(jì)算機(jī)配件、產(chǎn)品 食品 出示卡片 13 01請(qǐng)問您到逛街購物地點(diǎn)的時(shí)候，一般會(huì)做卡片上哪些活動(dòng)？ 購物、逛商店 吃飯 吃點(diǎn)心、小食 飲茶、咖啡、汽水、包裝飲料 吃冰淇淋、吃甜點(diǎn) 唱卡擔(dān)、看電影 打保齡球、滾軸溜冰、打游戲機(jī) 逛書店、看展覽、看比賽 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 14 01平均來說，卡片上四類活動(dòng)各占你逛街時(shí)間的百分之幾？ 01平均來說，卡片上四類活動(dòng)各占你逛街花費(fèi)的百分之幾？ 時(shí)間 花費(fèi) 購物 吃喝 娛樂 文化 合計(jì) 100% 合計(jì) 100% 出示卡片 15 01您最想逛的是什么 區(qū)域？ 女人街 計(jì)算機(jī)城 家電世界 男士世界 游樂場(chǎng) 食街 音像屋 10 書于 電子產(chǎn)品總匯 精品屋 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 16 0請(qǐng)問您一般會(huì)購買什么檔次的產(chǎn)品？ 高檔 中高檔 中低檔 低檔 不固定 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 17 02請(qǐng)問您在購買東西時(shí)會(huì)選擇呢？ 固定買一個(gè)牌子的產(chǎn)品 哪個(gè)牌子有優(yōu)惠我就買哪個(gè)牌子 我比較相信售貨員推薦的產(chǎn)品 我會(huì)買價(jià)格比較便宜的 哪個(gè)品牌廣告宣傳得多我就買 哪個(gè) 朋友、同事、親戚推薦的我就買 其他（請(qǐng)注明） 02 請(qǐng)問您理想中的購物環(huán)境上什么樣的？ 消費(fèi)者生活形態(tài) 現(xiàn)在我們談?wù)勔恍┠綍r(shí)的生活習(xí)慣和對(duì)生活的一些看法 出示卡片 18 02請(qǐng)問平時(shí)的空閑時(shí)間您是怎樣度過的？ 躺在家里什么都不做，看電視或看雜志 和鄰居、朋友喝茶談天 讀書或者聽音樂 做做手工，種花或者養(yǎng)魚 在附近散散步 逛逛街、購物 玩麻將、圍棋、象棋等 到酒吧、餐廳吃飯 做各種運(yùn)動(dòng) 附近地方的旅游 觀賞電影、戲劇、音樂會(huì)等 參加各種培訓(xùn)班學(xué)習(xí) 做家務(wù) 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 19 02請(qǐng)問在過去的半年里，下面這些地方您去得最多什么地方？ 網(wǎng)球、排球等運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 高爾夫球場(chǎng) 游泳池 體育館、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心 保齡球館 餐廳 公園 商店、百貨商場(chǎng) 其他（請(qǐng)注明） 11 出示卡片 20 02請(qǐng)問您去得最多的是 （讀出 023答案）的頻率平均是多少？ 一星期三次或以上 一星期 1－ 2次 兩星期一次 一個(gè)朋一次 三個(gè)朋一次 半年一次 一年一次 少于一年一次 出示卡片 21 02請(qǐng)問下面的哪些描述和您目前生活比較符合？（選擇答案學(xué)無超過三個(gè)） 026 027 想要什么都有，物質(zhì)生活很豐富 每天的生活很精彩，天天有新意 物質(zhì)生活很滿足，但工作壓力大 工作很緊張，生活緊張，身心疲憊 生活無規(guī)律 沒有什么時(shí)間和朋友在一起 一心從事自己喜歡的工作 舒適溫暖的家庭生活 自由自在的愜意生活 什么都不用做，什么都有 出示卡片 22 02對(duì)于下面描述現(xiàn)在與將來的句子，請(qǐng)問 只要將來生活好，現(xiàn)在辛苦一點(diǎn)都不怕 將來的事很遙遠(yuǎn)，只要現(xiàn)在很舒服就可以了 只要現(xiàn)在辛勤的工作，將來生活才會(huì)舒適 即使很辛勤的工作，將來也不過如此 我會(huì)一直很勤奮地工作，不管現(xiàn)在還是將來 對(duì)于將來 我覺得一定會(huì)比現(xiàn)在好 其他（請(qǐng)注明） 背景資料 下面是一些關(guān)于您個(gè)人的問題，我們只是作為資料分析使用，希望您不要介意 B記錄性別： 男 女 出示卡片 23 B2 您的婚姻狀況？ 單身 已婚 離婚 喪偶 分居 出示卡片 24 B請(qǐng)問您的受教育程度 小學(xué)或以下 初中 高中、中專 大專 本科 碩士或以下 出示卡片 25 B請(qǐng)問您的職業(yè)是： 國營企業(yè) 干部 1 職員 2 12 外資、合資、港澳合資企業(yè) 管理人員 3 職員 4 事業(yè)性單位 干部 5 職員 6 私營企業(yè) 管理人 員 7 職員 8 黨政府機(jī)關(guān) 干部 9 職員 1 自由職業(yè)者 2 私營企業(yè)主 3 無職業(yè)者 4 離 退休人員 5 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 26 B請(qǐng)問您通常上下班的交通工具是： 自行車 摩托車 出租汽車 私家小汽車 公交車 不使用交通工具 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 27 B請(qǐng)問卡片中哪個(gè)最能代表您的個(gè)人月收入？ 500 以下 500－ 799 元 800－ 999 元 1000－ 1249 元 1250－ 1499 元 1500－ 1999 元 2000－ 2999 元 3000－ 3999 元 4000－ 4999 元 5000－ 5999 元 6000－ 6999 元 7000－ 7999 元 8000 元以上 出示卡片 28 B請(qǐng)問卡片中哪個(gè)最能代表您家庭每月的總收入？ 1200 元以下 1500－ 1999 元 2000－ 2499 元 3000－ 3499 元 3500－ 3999 元 4000－ 4499 元 4500－ 4999 元 5000－ 5999 元 6000－ 6999 元 7000－ 7999 元 8000－ 8999 元 9000－ 9999 元 13 10000 元以上 拒答 B8 請(qǐng)問您家里有多少位家庭成員？我指的是那些一周至少 5 天住在這里的家 庭成員?，F(xiàn)在我司正在進(jìn)行一項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查，很想聽聽您的意見。 基于此， FIP 將對(duì)未來 3－ 5 年的心地產(chǎn)市場(chǎng)作專業(yè)預(yù)測(cè)，為項(xiàng)目提供更科學(xué)可行的市場(chǎng)走向與發(fā)展趨勢(shì)指導(dǎo)，從而打造項(xiàng)目的核心吸引 力及可持續(xù)經(jīng)營的核心競(jìng)爭(zhēng)力。通過對(duì)未 來 3－ 5 年整體商業(yè)環(huán)境及項(xiàng)目所在地商業(yè)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)來決定現(xiàn)階段商業(yè)項(xiàng)目的策劃方向。 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu) ⑴ 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ⑵ 本區(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ① 基本人口狀況 ② 人流量分析 ★★ 人流量分布及結(jié)構(gòu) ★★ 日均人流量、平時(shí)人流量、節(jié)假日人流 量 ⑶ 消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ★★ 抽樣數(shù)據(jù)整理 ★★ 抽樣取數(shù)方法 消費(fèi)力分析 A、本商圈消費(fèi)力分析