【正文】 什么 區(qū)域？ 女人街 計(jì)算機(jī)城 家電世界 男士世界 游樂(lè)場(chǎng) 食街 音像屋 10 書于 電子產(chǎn)品總匯 精品屋 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 16 0請(qǐng)問(wèn)您一般會(huì)購(gòu)買什么檔次的產(chǎn)品？ 高檔 中高檔 中低檔 低檔 不固定 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 17 02請(qǐng)問(wèn)您在購(gòu)買東西時(shí)會(huì)選擇呢？ 固定買一個(gè)牌子的產(chǎn)品 哪個(gè)牌子有優(yōu)惠我就買哪個(gè)牌子 我比較相信售貨員推薦的產(chǎn)品 我會(huì)買價(jià)格比較便宜的 哪個(gè)品牌廣告宣傳得多我就買 哪個(gè) 朋友、同事、親戚推薦的我就買 其他（請(qǐng)注明） 02 請(qǐng)問(wèn)您理想中的購(gòu)物環(huán)境上什么樣的？ 消費(fèi)者生活形態(tài) 現(xiàn)在我們談?wù)勔恍┠綍r(shí)的生活習(xí)慣和對(duì)生活的一些看法 出示卡片 18 02請(qǐng)問(wèn)平時(shí)的空閑時(shí)間您是怎樣度過(guò)的？ 躺在家里什么都不做，看電視或看雜志 和鄰居、朋友喝茶談天 讀書或者聽音樂(lè) 做做手工，種花或者養(yǎng)魚 在附近散散步 逛逛街、購(gòu)物 玩麻將、圍棋、象棋等 到酒吧、餐廳吃飯 做各種運(yùn)動(dòng) 附近地方的旅游 觀賞電影、戲劇、音樂(lè)會(huì)等 參加各種培訓(xùn)班學(xué)習(xí) 做家務(wù) 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 19 02請(qǐng)問(wèn)在過(guò)去的半年里，下面這些地方您去得最多什么地方？ 網(wǎng)球、排球等運(yùn)動(dòng)場(chǎng) 高爾夫球場(chǎng) 游泳池 體育館、室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心 保齡球館 餐廳 公園 商店、百貨商場(chǎng) 其他（請(qǐng)注明） 11 出示卡片 20 02請(qǐng)問(wèn)您去得最多的是 （讀出 023答案）的頻率平均是多少？ 一星期三次或以上 一星期 1－ 2次 兩星期一次 一個(gè)朋一次 三個(gè)朋一次 半年一次 一年一次 少于一年一次 出示卡片 21 02請(qǐng)問(wèn)下面的哪些描述和您目前生活比較符合？（選擇答案學(xué)無(wú)超過(guò)三個(gè)） 026 027 想要什么都有，物質(zhì)生活很豐富 每天的生活很精彩，天天有新意 物質(zhì)生活很滿足，但工作壓力大 工作很緊張，生活緊張，身心疲憊 生活無(wú)規(guī)律 沒(méi)有什么時(shí)間和朋友在一起 一心從事自己喜歡的工作 舒適溫暖的家庭生活 自由自在的愜意生活 什么都不用做，什么都有 出示卡片 22 02對(duì)于下面描述現(xiàn)在與將來(lái)的句子，請(qǐng)問(wèn) 只要將來(lái)生活好，現(xiàn)在辛苦一點(diǎn)都不怕 將來(lái)的事很遙遠(yuǎn)，只要現(xiàn)在很舒服就可以了 只要現(xiàn)在辛勤的工作，將來(lái)生活才會(huì)舒適 即使很辛勤的工作，將來(lái)也不過(guò)如此 我會(huì)一直很勤奮地工作，不管現(xiàn)在還是將來(lái) 對(duì)于將來(lái) 我覺(jué)得一定會(huì)比現(xiàn)在好 其他（請(qǐng)注明） 背景資料 下面是一些關(guān)于您個(gè)人的問(wèn)題，我們只是作為資料分析使用，希望您不要介意 B記錄性別： 男 女 出示卡片 23 B2 您的婚姻狀況？ 單身 已婚 離婚 喪偶 分居 出示卡片 24 B請(qǐng)問(wèn)您的受教育程度 小學(xué)或以下 初中 高中、中專 大專 本科 碩士或以下 出示卡片 25 B請(qǐng)問(wèn)您的職業(yè)是： 國(guó)營(yíng)企業(yè) 干部 1 職員 2 12 外資、合資、港澳合資企業(yè) 管理人員 3 職員 4 事業(yè)性單位 干部 5 職員 6 私營(yíng)企業(yè) 管理人 員 7 職員 8 黨政府機(jī)關(guān) 干部 9 職員 1 自由職業(yè)者 2 私營(yíng)企業(yè)主 3 無(wú)職業(yè)者 4 離 退休人員 5 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 26 B請(qǐng)問(wèn)您通常上下班的交通工具是： 自行車 摩托車 出租汽車 私家小汽車 公交車 不使用交通工具 其他（請(qǐng)注明） 出示卡片 27 B請(qǐng)問(wèn)卡片中哪個(gè)最能代表您的個(gè)人月收入？ 500 以下 500－ 799 元 800－ 999 元 1000－ 1249 元 1250－ 1499 元 1500－ 1999 元 2000－ 2999 元 3000－ 3999 元 4000－ 4999 元 5000－ 5999 元 6000－ 6999 元 7000－ 7999 元 8000 元以上 出示卡片 28 B請(qǐng)問(wèn)卡片中哪個(gè)最能代表您家庭每月的總收入？ 1200 元以下 1500－ 1999 元 2000－ 2499 元 3000－ 3499 元 3500－ 3999 元 4000－ 4499 元 4500－ 4999 元 5000－ 5999 元 6000－ 6999 元 7000－ 7999 元 8000－ 8999 元 9000－ 9999 元 13 10000 元以上 拒答 B8 請(qǐng)問(wèn)您家里有多少位家庭成員？我指的是那些一周至少 5 天住在這里的家 庭成員。 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu) ⑴ 本商圈消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ⑵ 本區(qū)域消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ① 基本人口狀況 ② 人流量分析 ★★ 人流量分布及結(jié)構(gòu) ★★ 日均人流量、平時(shí)人流量、節(jié)假日人流 量 ⑶ 消費(fèi)群結(jié)構(gòu)分析 ★★ 抽樣數(shù)據(jù)整理 ★★ 抽樣取數(shù)方法 消費(fèi)力分析 A、本商圈消費(fèi)力分析 項(xiàng)目 市場(chǎng) 低收入戶 中等偏下收入 中等收入戶 中等偏上戶 高收入 本組最低人均 年 收 入（元） 本組最高人均 年 收 入（元） 根據(jù)本商圈常住人口的結(jié)構(gòu)特色和基本收入情況，來(lái)確定該商圈的參考收入數(shù)據(jù)； B、本地域消費(fèi)群和消費(fèi)行為特點(diǎn)分析（見(jiàn)下表） 高級(jí)消費(fèi)群 中高級(jí)消費(fèi)群 中高級(jí)灰領(lǐng)消費(fèi)群 中低檔消費(fèi)群 其他消費(fèi)群 家庭人均收入 5 萬(wàn)元以上 4－ 5 萬(wàn)元 2－ 4 萬(wàn)元 2 萬(wàn)元以下 占本區(qū)域消費(fèi)群的百分比 消費(fèi)行為特點(diǎn) C、應(yīng)同時(shí)考慮的及影響本地消費(fèi)群行為的重要變量 ① 年齡 ② 性別 ③ 收入水平 ④ 文化水平 ⑤ 接受時(shí)尚信息程度 ⑥ 家庭的滿巢信息程度 D、區(qū)域（商圈）消費(fèi)力分析 E、區(qū)域消費(fèi)力分析及結(jié)論 五、競(jìng)爭(zhēng)商圈研究分析 競(jìng)爭(zhēng)商業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)狀調(diào)研分析 包括面積、特色、經(jīng)營(yíng)范圍、業(yè)態(tài)、主要客戶、幅射范圍、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營(yíng)狀況、物管等分析。 假設(shè)某年某商圈的商場(chǎng)每平方米平均營(yíng)業(yè)額 10996 元，顧客為 350萬(wàn)人，全年人平 均購(gòu)買 5000 元，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)為 110 萬(wàn)平方米，那么該商圈的飽和指數(shù)： （ 350 5000） 247。 第六步： 分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手與市場(chǎng)其他情況。 對(duì)于商圈集中、輻射半徑小的商圈，一般規(guī)模小，潛力受到限制，顧客購(gòu)物頻率高；而輻射半徑過(guò)大的商圈，一般要得到市場(chǎng)對(duì)客戶的吸引力難度較大。次級(jí)商圈顧客占 15%―― 25% Ⅲ、 邊緣商圈 4 邊緣商圈是位于外圍商圈以外的區(qū)域，顧客最少密度亦最小，除核心商圈和次級(jí)商圈之外，其余為邊緣商圈的顧客。 ⑦未來(lái) 3－ 5年城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測(cè) 項(xiàng)目所在商圈及競(jìng)爭(zhēng)商圈分析 商圈也稱購(gòu)買圈、商勢(shì)圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說(shuō)，也就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍。不過(guò)要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研可采用以下四種方式： ① 直接調(diào)查 直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣 3 泛交流接觸，詢問(wèn)、請(qǐng)教，以較快的速度獲利所需的市場(chǎng)信息。 FIP 就是這樣一支在商業(yè)地產(chǎn)有著極其專業(yè)研究及豐富實(shí)操經(jīng)驗(yàn)的操作團(tuán)隊(duì)，為發(fā)展商提供國(guó)際先進(jìn)的商業(yè)服務(wù)。中國(guó)房地產(chǎn)在經(jīng)歷市場(chǎng)洗牌的陣痛后，投資者紛紛撤換贏利軌道，從住宅的直銷模式快速轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的“傳銷”經(jīng)營(yíng)，并在極短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)在中國(guó)房地產(chǎn)界的跨越，從商業(yè)地產(chǎn)的萌芽期直接制造了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)高潮期，我們不禁驚訝，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)大盤時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見(jiàn)，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。 ③ 直接征詢 這一方法的難度相對(duì)較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營(yíng)銷的制定很有意義。 FIP 宏策劃的區(qū)域調(diào)研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)方式、經(jīng)營(yíng)品種、經(jīng)營(yíng)條件的不 同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。 ⑵ 商圈分析步驟 第一步： 確定資料來(lái)源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。如北京市場(chǎng)每次單店購(gòu)物達(dá) 100 萬(wàn)元，而在廣州只有10 萬(wàn)元，不同城市每次消費(fèi)金額相差懸殊。 目標(biāo)客戶投資動(dòng)向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。提前向開發(fā)商、經(jīng)營(yíng)者、投資者、消費(fèi)者展示潛力巨大的商業(yè)模式。雪蓮必在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。 便利店（ CONVENIENCE STORE） 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 購(gòu)物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營(yíng)消費(fèi)對(duì)象的差異性又有多種分類方法 ，其中每種分類都有其獨(dú)立的開發(fā)策略與經(jīng)營(yíng)管理方法。因此， FIP 根據(jù)所在商圈顧客的購(gòu)物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對(duì)商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。 通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)； （六）、檔次定位 項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)與經(jīng)營(yíng)品牌的檔次，這是屾所服務(wù)的消費(fèi)者決定的。根據(jù)具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬觥? 項(xiàng)目必須以市場(chǎng)的需求為尺度，以經(jīng)營(yíng)需求發(fā)展的趨勢(shì)來(lái)規(guī)劃產(chǎn)品，保持以好的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)服市場(chǎng)，以 良好的口碑保持市場(chǎng)的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。盲目的規(guī)劃設(shè)計(jì)只能增加前期不必要成本和后期的招商難度。樓層與業(yè)種是相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系； 解釋消費(fèi)群消費(fèi)習(xí)性 樓層設(shè)計(jì)要考慮消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣，流程、一般消費(fèi)者逛商場(chǎng)的習(xí)慣與樓層功能 組合流程圖 要點(diǎn)二：以業(yè)種定位作支撐點(diǎn) 業(yè)種根據(jù)消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性進(jìn)行布局，樓層設(shè)計(jì)也應(yīng)考慮到消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)性，才能有效進(jìn)行樓層的規(guī)劃設(shè)計(jì)，以業(yè)種定位作支撐點(diǎn)，有效的樓層設(shè)計(jì)能夠保證消費(fèi)者晨商場(chǎng)的停留時(shí)間 產(chǎn)品檔次 項(xiàng)目的產(chǎn)品檔次設(shè)計(jì)根據(jù)整體定位與產(chǎn)品定位而定； 主題形象 主題形象一般根據(jù)項(xiàng)目的形象定位與主題定位來(lái)確定，在規(guī)劃與設(shè)計(jì)中貫穿這一理念。 ⑵ 公共空間設(shè)計(jì)建議 隨著商場(chǎng)空間的日益擴(kuò)大和復(fù)雜，如何讓人輕松舒暢穿梭于商場(chǎng)就顯得尤為重要。 ⑷ 中庭空間設(shè)計(jì)建議 中庭是項(xiàng)目最熱鬧的部分，也是項(xiàng)目室內(nèi)步行街節(jié)點(diǎn)上的序列高潮，空間變化豐富，綠化植物密集，水體精心布置，玻璃頂投下的天光光影豐富而富有變化，展現(xiàn)了項(xiàng)目的空間和景觀設(shè)計(jì)的特色和精華。將地面綠化結(jié)合屋頂綠化，既符合景觀要求，又應(yīng)符合節(jié)能要求；設(shè)置不同 凹入深度的過(guò)渡空間，并使遮陽(yáng)與綠化相結(jié)合； 思路五：統(tǒng)一主題 行走鋪面除鋪設(shè)完整外，其設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)將廣場(chǎng)中不同的行為模式區(qū)域有不同的地面材料以區(qū)分，配合廣場(chǎng)主題一并考慮； 思路六：無(wú)障礙空間設(shè)計(jì) 在鋪面的材料考慮上，應(yīng)達(dá)到防滑的效果，且將殘障空間（導(dǎo)盲磚、殘障步道）考慮于其中，這樣才能達(dá)到無(wú)障礙、安全的步行空間； 思路七：遵循“共生”與“沖突”并存的建筑理念 現(xiàn)代步行空間周圍的建筑作為限定空間的主要元素，設(shè)計(jì)中更應(yīng)以人對(duì)場(chǎng)所的感受 規(guī)律為依據(jù)，在線性空間中布置變化豐富的建筑類型，充分體現(xiàn)“共生”與“沖突”并存的建筑鳳格，人在步行過(guò)程中會(huì)不斷產(chǎn)生新奇