【正文】 其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。 FIP 宏策劃的區(qū)域調(diào)研包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。 項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析 ① 區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析 針對本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè) 整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。 ⑤ 區(qū)域內(nèi)終端客戶分析 消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 ⑥ 區(qū)域競爭項(xiàng)目調(diào)查 競爭樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工 程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場包裝、媒體選擇、廣告效率、售價、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。理論上是由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不 同，使得商圈規(guī)模、商圈形態(tài)存在很大差別。 第一種分類： 此類商圈由核心商業(yè)圈、次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商圈的顧客占 55%―― 70% Ⅱ、 次級商圈 次級商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。 居民區(qū)方便店幾乎沒有邊緣商圈的顧客。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。一般來說，單程以 10 分種為限，距離在 500 米以內(nèi)，我們 稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以 15 分鐘為限，距離在 2000 米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車 10 分種左右，距離在 5000料以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。 FIP 認(rèn)為，隨著交通的發(fā)展與人們出行方式的 改變，商圈分類應(yīng)該有新的計量標(biāo)準(zhǔn)。 ⑵ 商圈分析步驟 第一步： 確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。 第三步： 對商業(yè)圈的三個組成部分進(jìn)行確定。 第五步： 研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。 第 七步： 根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內(nèi)營業(yè) 最后要確定項(xiàng)目的區(qū)域和具體地點(diǎn) ⑶ 商圈分析的內(nèi)容 Ⅰ、 城市發(fā)展?fàn)顩r： 包括 GDP 指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。如北京市場每次單店購物達(dá) 100 萬元，而在廣州只有10 萬元，不同城市每次消費(fèi)金額相差懸殊。 ⑷ 商圈容量測算 在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力理，對顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。 RF 其中， IRS 為飽和度指數(shù)， C 為顧客總數(shù)， RE 為每一位顧客的平均購買額， RF 為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。 110＝ 15909 元 /平方米 那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近 5000 元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。 目標(biāo)客戶投資動向分析 包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析 包括經(jīng)營時間、營業(yè)時間、經(jīng)營業(yè)績等； 目標(biāo)客戶抗經(jīng)營鳳險能力分析 目標(biāo)客戶品牌分級研究 5 四、消費(fèi)者總體研究分析 消費(fèi)水平調(diào)研 ● 消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等； ● 逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵； ● 偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，及其原因； ● 對項(xiàng)目商圈評價：包括區(qū)域商品價格、對商場滿意度等； 消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研 消費(fèi)水平的提升必然導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化， 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)水平必定呈動態(tài)模式增長，這就法影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。 FIP 以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國 3－ 5 年市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。 競爭商 業(yè)項(xiàng)目總體分析 包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢等的調(diào)研； 項(xiàng)目所處區(qū)域市場價格鳳險分析 ① 最低價格分析 6 按邊際理論，當(dāng)供應(yīng)過大，價格跌破成本后，即停止供應(yīng)，直至價格回升； ② 最低鳳險價格選擇 A、成本價的張力分析（見下表） 成本定價 元 /平方米 成本價折算最低租金 元 /平方米 /日 購買人均支付額 元 /人 進(jìn)入商場人均購買比例 商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 人 /平方米 /日 張力構(gòu)成比＝實(shí)際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比 /可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比 B、最低慣性的張力分析 最低租金價格慣＝構(gòu)成比 日成 本租金價 30 天 六、項(xiàng)目的 SWOT 分析 本項(xiàng)目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析 本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 本項(xiàng)目所在街區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及商業(yè)機(jī)會分析 地塊工、地理位置、地貌特點(diǎn) 地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件 地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)的特點(diǎn) 周邊生活及商業(yè)配套研究 項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢分析 項(xiàng)目地塊劣勢分析 項(xiàng)目地塊的鳳險分析 1 項(xiàng)目地塊的機(jī)會把握 1 項(xiàng)目 SWOT 綜合分析 七、未來 3－ 5 年商業(yè)走勢預(yù)測分析 FIP“未來界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。提前向開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者展示潛力巨大的商業(yè)模式。 附商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查問巻 廣州某項(xiàng)目商業(yè)市場調(diào)查問卷 尊敬的先生小姐： 您好！我是 的訪問員。耽誤您一點(diǎn)時間，問您一些問題，謝謝您的合作 被訪者姓名： 電話： 居住地址： 訪問員姓名： 訪問時間： 甄 別 問 卷 出示卡片 1 S請問您及家人有沒有在這張卡片上所列的公司工作？（單選） 市場調(diào)研公司、廣告公司 1 公關(guān)、社情民意調(diào)查機(jī)構(gòu)、咨詢公司 2 廣播、電視、報紙、雜志等各種媒介機(jī)構(gòu) 3 房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單位 4 房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理單位 5 以上均無 6 S您本人在過去 6 個月中，有沒有參加任何形式的市場研究活動？ A、有 B、沒有 出示卡片 2 S請問您的年齡是： 7 15 歲以下 1 15―― 18 2 19―― 22 3 23―― 25 4 26―― 30 5 31―― 35 6 36―― 40 7 41―― 45 8 46―― 50 9 51―― 55 0 55 歲以上 X 出示卡片 3 S請問您是：（單選） 土生 土長的本地人 1 不是本地人，但在本地居住 1 年以上 2 不是本地人，在本地居住不到 1 年 3 外地人來旅游觀光 4 外地人來出差 5 外地人來探親 6 其他（請記錄） 7 購物習(xí)慣與行為 出示卡片 4 0請問您知道卡片上所列的這些專業(yè)批發(fā)市場嗎？ 0請問您去過卡片上所列的哪些批發(fā)市場購物？ 01 02 順德樂從家私城 1 1 虎門服裝城 2 2 廣州白馬服裝城 3 3 廣州海印電器城 4 4 番禺電器城 5 5 中山沙溪休閑服裝城 6 6 其他（請注明） 7 7 出示卡片 5 0請問您去過廣州以外的其他地方購物嗎？ 去過深圳 1 去過廣東省的其他城市 2 去過廣東省外的其他省 3 去過香港 4 去過澳門 5 沒有去過廣州以外的其他地方 6 其他（請注明） 7 出示卡片 6 0靖問您在什么情況下會去廣州以外的其他地方購物 廣州沒有賣的 1 買貴重的物品會選擇更專業(yè)的市場 2 廣州的種類比較少 3 結(jié)婚購物時 4 買家私時 5 買珠寶首飾時 6 其他（請注明） 7 0請問您在廣州到過哪些地方逛街或購物呢？ 0請問您認(rèn)為廣州主要的商業(yè)區(qū)在哪里？ 0請問哪一個地方是您最常去逛街或購物的呢？ 8 出示卡片 7 0請問您通常和什么人一起去逛街購物呢？ 配偶 1 子女 2 親戚 3 同事 4 同學(xué) 5 朋友 6 其他（請注明） 7 0請問您逛街購物時通常幾個人一起？ 請記錄： 人 0請問您每次逛街的購物的花費(fèi)一般有多少？ 請記錄：元 出示卡片 8 01請問您通常是選擇哪種交通工具到購物地點(diǎn)呢？ 出示卡片 9 01請問您通常多久逛街購物一次？ 一星期三次或以上 1 一星期 1―― 2 次 2 兩星期一次 3 一個月一次 4 三個月一次 5 半年一次 6 一年一次 7 少于一年一次 8 從來沒去過購物 9 其他（請注明） 0 出示卡片 10 01去某個商業(yè)區(qū)逛街的時候，以下的因素對您而言，重要程度如何？這里， 5 分代表非常重要， 1 分 代表一點(diǎn)也不重要，請用卡片上的尺度去對這些因素評分。 請記錄： 人 宏策劃第二步 商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略 一、戰(zhàn)略性總體定位 二、商業(yè)定位 業(yè)態(tài)定位 主題定位 目標(biāo)市場定位 功能定位 檔次定位 價格定位 經(jīng)營方式定位 形象定位 定位是商業(yè)項(xiàng)目及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵。雪蓮必在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。一、戰(zhàn)略定位 項(xiàng)目商業(yè)定位 項(xiàng)目市場定位 項(xiàng)目主題定位 項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位 項(xiàng)目價格定位 項(xiàng)目檔次定位 項(xiàng)目形象定位 經(jīng)營方式定位 項(xiàng)目功能定位 二、商業(yè)定位 （一）、業(yè)態(tài)定位 業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的零售經(jīng)營形式。 FIP 商業(yè)“宏策劃通過對銷售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，并根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能選址、商圈、模式、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級市場、大型綜 合商場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。 超級市場（ SUPER MARKET） 指自選銷售方式，以銷售生鮮商品，食品和向顧客提供日常必需品為主要目的地的零售業(yè)態(tài)。 便利店（ CONVENIENCE STORE） 滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。 專賣店（ EXCLUSIVE SHOP） 專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。 家居中心（ HOME CENTER） 改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品，日用雜品，技術(shù)及服務(wù)為主的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。 中國的購物中心有三種類型，一是城市商業(yè)區(qū)域副中心購物中心，二是城郊區(qū)大型購物中心，三是鄰里購物中心。 購物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營消費(fèi)對象的差異性又有多種分類方法 ，其中每種分類都有其獨(dú)立的開發(fā)策略與經(jīng)營管理方法。如北方購物中心 FIP 業(yè)態(tài)定位模式 項(xiàng)目整體功能組合設(shè)計、