【正文】 55%――70%Ⅱ、次級(jí)商圈次級(jí)商圈是仩于鄰近商圈以外的區(qū)域，顧客密度較小。居民區(qū)方便店幾乎沒有邊緣商圈的顧客。大型零售店，邊緣商圈的顧客往往最多。按照這種方式，商圈可以分為徒步圈、騎車圈、乘車圈和開車圈。一般來說，單程以10分種為限，距離在500米以內(nèi)，我們稱之為第一商圈；騎車商圈是指騎自行車所能及的范圍或距離，一般來說單程以15分鐘為限，距離在2000米以內(nèi)，我們稱之為第二商圈；乘車圈是指公共汽車所能及的范圍或距離，乘車10分種左右，距離在5000料以內(nèi)，我們稱之為第三商圈；開車圈是指開車經(jīng)過普通公路、高速公路來此消費(fèi)的顧客群（一般是回頭客或慕名而是為的顧客），我們稱之為第四商圈。FIP認(rèn)為，隨著交通的發(fā)展與人們出行方式的改變，商圈分類應(yīng)該有新的計(jì)量標(biāo)準(zhǔn)。⑵商圈分析步驟第一步：確定資料來源，包括銷售記錄分析、郵政編碼分析、調(diào)查等。第三步：對(duì)商業(yè)圈的三個(gè)組成部分進(jìn)行確定。第五步：研究商圈內(nèi)居民的消費(fèi)特征。第七步：根據(jù)上述分析，確定是否在該商圈內(nèi)營業(yè)最后要確定項(xiàng)目的區(qū)域和具體地點(diǎn)⑶商圈分析的內(nèi)容Ⅰ、城市發(fā)展?fàn)顩r：包括GDP指數(shù)，人口分布，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等等。如北京市場每次單店購物達(dá)100萬元，而在廣州只有10萬元，不同城市每次消費(fèi)金額相差懸殊。⑷商圈容量測(cè)算在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域內(nèi)，以商場或商業(yè)區(qū)為中心，向周圍擴(kuò)展形成輻射力理，對(duì)顧客吸引所形成的一定范圍或區(qū)域的最大容量。RF其中，IRS為飽和度指數(shù)，C為顧客總數(shù)，RE為每一位顧客的平均購買額，RF為商圈內(nèi)商場的營業(yè)面積。110＝15909元/平方米那么，該商圈每平方米的營業(yè)額與正常水平相差近5000元，說明該商圈的商業(yè)物業(yè)已經(jīng)飽和了。目標(biāo)客戶投資動(dòng)向分析包括投資類型、租金范圍及交納方式等。目標(biāo)客戶商圈內(nèi)經(jīng)營狀況分析包括經(jīng)營時(shí)間、營業(yè)時(shí)間、經(jīng)營業(yè)績等；目標(biāo)客戶抗經(jīng)營鳳險(xiǎn)能力分析目標(biāo)客戶品牌分級(jí)研究四、消費(fèi)者總體研究分析消費(fèi)水平調(diào)研●消費(fèi)習(xí)慣：考慮南北地域的差異性，不同宗教，不同民族，不同年齡、性別等；●逛商場頻度：是影響商場人流的關(guān)鍵；●偏愛商場：包括尋找出消費(fèi)者偏愛程度高的商場吸引點(diǎn)，及其原因；●對(duì)項(xiàng)目商圈評(píng)價(jià)：包括區(qū)域商品價(jià)格、對(duì)商場滿意度等；消費(fèi)結(jié)構(gòu)調(diào)研消費(fèi)水平的提升必然導(dǎo)致消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的消費(fèi)水平必定呈動(dòng)態(tài)模式增長，這就法影響消費(fèi)結(jié)構(gòu)的變化。FIP以“未來界定現(xiàn)在”的“宏策劃”模式站在未來市場的專業(yè)高度，為開發(fā)商提供未來中國3－5年市場消費(fèi)結(jié)構(gòu)的走向與現(xiàn)在消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)，以前瞻性眼光為項(xiàng)目作好消費(fèi)結(jié)構(gòu)的調(diào)研與分析。競爭商業(yè)項(xiàng)目總體分析包括資金實(shí)力、性質(zhì)、優(yōu)劣、劣勢(shì)等的調(diào)研；項(xiàng)目所處區(qū)域市場價(jià)格鳳險(xiǎn)分析①最低價(jià)格分析按邊際理論，當(dāng)供應(yīng)過大，價(jià)格跌破成本后，即停止供應(yīng)，直至價(jià)格回升；②最低鳳險(xiǎn)價(jià)格選擇A、成本價(jià)的張力分析（見下表）成本定價(jià)元/平方米成本價(jià)折算最低租金元/平方米/日購買人均支付額元/人進(jìn)入商場人均購買比例商業(yè)人流量與商業(yè)面積比人/平方米/日張力構(gòu)成比＝實(shí)際商業(yè)人流量與商業(yè)面積比/可維持成本租金最低珍流與商業(yè)面積比B、最低慣性的張力分析最低租金價(jià)格慣＝構(gòu)成比日成本租金價(jià)30天六、項(xiàng)目的SWOT分析本項(xiàng)目所在地塊在城市發(fā)展中的地位、現(xiàn)狀及前景分析本項(xiàng)目所在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r本項(xiàng)目所在街區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及商業(yè)機(jī)會(huì)分析地塊工、地理位置、地貌特點(diǎn)地塊基礎(chǔ)設(shè)施及交通條件地塊區(qū)域商業(yè)開發(fā)的特點(diǎn)周邊生活及商業(yè)配套研究項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目地塊劣勢(shì)分析項(xiàng)目地塊的鳳險(xiǎn)分析1項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)把握1項(xiàng)目SWOT綜合分析七、未來3－5年商業(yè)走勢(shì)預(yù)測(cè)分析FIP“未來界定現(xiàn)在”宏策劃模式的核心理念部分。提前向開發(fā)商、經(jīng)營者、投資者、消費(fèi)者展示潛力巨大的商業(yè)模式。附商業(yè)項(xiàng)目市場調(diào)查問巻廣州某項(xiàng)目商業(yè)市場調(diào)查問卷尊敬的先生小姐：您好！我是　　　的訪問員。耽誤您一點(diǎn)時(shí)間，問您一些問題，謝謝您的合作被訪者姓名：　　　　　　　電話：居住地址：訪問員姓名：訪問時(shí)間：甄　別　問　卷出示卡片1S請(qǐng)問您及家人有沒有在這張卡片上所列的公司工作？（單選）市場調(diào)研公司、廣告公司　　　　　　　　　　　1公關(guān)、社情民意調(diào)查機(jī)構(gòu)、咨詢公司　　　　　　2廣播、電視、報(bào)紙、雜志等各種媒介機(jī)構(gòu)　　　　3房地產(chǎn)發(fā)、建設(shè)單位　　　　　　　　　　　　　4房地產(chǎn)經(jīng)銷或代理單位　　　　　　　　　　　　5以上均無　　　　　　　　　　　　　　　　　　6S您本人在過去6個(gè)月中，有沒有參加任何形式的市場研究活動(dòng)？　　　　　　A、有　　　　　　　B、沒有出示卡片2S請(qǐng)問您的年齡是：15歲以下　　　　　　　　　　　115――18　　　　　　　　　　　219――22　　　　　　　　　　　323――25　　　　　　　　　　　426――30　　　　　　　　　　　531――35　　　　　　　　　　　636――40　　　　　　　　　　　741――45　　　　　　　　　　　846――50　　　　　　　　　　　951――55　　　　　　　　　　　055歲以上　　　　　　　　　　　X出示卡片3S請(qǐng)問您是：（單選）土生土長的本地人　　　　　　　　　　　　1不是本地人，但在本地居住1年以上　　　　2不是本地人，在本地居住不到1年　　　　　3外地人來旅游觀光　　　　　　　　　　　　4外地人來出差　　　　　　　　　　　　　　5外地人來探親　　　　　　　　　　　　　　6其他（請(qǐng)記錄）　　　　　　　　　　　　　7購物習(xí)慣與行為出示卡片40請(qǐng)問您知道卡片上所列的這些專業(yè)批發(fā)市場嗎？0請(qǐng)問您去過卡片上所列的哪些批發(fā)市場購物？　　　　　　　　　　　　　　　　　　　01　　　　　　02順德樂從家私城　　　　　　　　　　　　1　　　　　　　1虎門服裝城　　　　　　　　　　　　　　2　　　　　　　2廣州白馬服裝城　　　　　　　　　　　　3　　　　　　　3廣州海印電器城　　　　　　　　　　　　4　　　　　　　4番禺電器城　　　　　　　　　　　　　　5　　　　　　　5中山沙溪休閑服裝城　　　　　　　　　　6　　　　　　　6其他（請(qǐng)注明）　　　　　　　　　　　　7　　　　　　　7出示卡片50請(qǐng)問您去過廣州以外的其他地方購物嗎？去過深圳　　　　　　　　　　　　　　1去過廣東省的其他城市　　　　　　　　2去過廣東省外的其他省　　　　　　　　3去過香港　　　　　　　　　　　　　　4去過澳門　　　　　　　　　　　　　　5沒有去過廣州以外的其他地方　　　　　6其他（請(qǐng)注明）　　　　　　　　　　　7出示卡片60靖問您在什么情況下會(huì)去廣州以外的其他地方購物廣州沒有賣的　　　　　　　　　　　　　　1買貴重的物品會(huì)選擇更專業(yè)的市場　　　　　2廣州的種類比較少　　　　　　　　　　　　3結(jié)婚購物時(shí)　　　　　　　　　　　　　　　4買家私時(shí)　　　　　　　　　　　　　　　　5買珠寶首飾時(shí)　　　　　　　　　　　　　　6其他（請(qǐng)注明）　　　　　　　　　　　　　70請(qǐng)問您在廣州到過哪些地方逛街或購物呢？0請(qǐng)問您認(rèn)為廣州主要的商業(yè)區(qū)在哪里？0請(qǐng)問哪一個(gè)地方是您最常去逛街或購物的呢？出示卡片70請(qǐng)問您通常和什么人一起去逛街購物呢？配偶　　　　　　　　　　　　　　　　　1子女　　　　　　　　　　　　　　　　　2親戚　　　　　　　　　　　　　　　　　3同事　　　　　　　　　　　　　　　　　4同學(xué)　　　　　　　　　　　　　　　　　5朋友　　　　　　　　　　　　　　　　　6其他（請(qǐng)注明）　　　　　　　　　　　　70請(qǐng)問您逛街購物時(shí)通常幾個(gè)人一起？　　　　請(qǐng)記錄：　　　　人0請(qǐng)問您每次逛街的購物的花費(fèi)一般有多少？　　請(qǐng)記錄：元出示卡片801請(qǐng)問您通常是選擇哪種交通工具到購物地點(diǎn)呢？出示卡片901請(qǐng)問您通常多久逛街購物一次？一星期三次或以上　　　　　　　　　　1一星期1――2次　　　　　　　　　　　2兩星期一次　　　　　　　　　　　　　3一個(gè)月一次　　　　　　　　　　　　　4三個(gè)月一次　　　　　　　　　　　　　5半年一次　　　　　　　　　　　　　　6一年一次　　　　　　　　　　　　　　7少于一年一次　　　　　　　　　　　　8從來沒去過購物　　　　　　　　　　　9其他（請(qǐng)注明）　　　　　　　　　　　0出示卡片1001去某個(gè)商業(yè)區(qū)逛街的時(shí)候，以下的因素對(duì)您而言，重要程度如何？這里，5分代表非常重要，1分代表一點(diǎn)也不重要，請(qǐng)用卡片上的尺度去對(duì)這些因素評(píng)分。請(qǐng)記錄：　　　　人宏策劃第二步商業(yè)項(xiàng)目戰(zhàn)略一、戰(zhàn)略性總體定位二、商業(yè)定位業(yè)態(tài)定位　　主題定位　　目標(biāo)市場定位　　功能定位　　檔次定位　　價(jià)格定位　　經(jīng)營方式定位　　形象定位　　定位是商業(yè)項(xiàng)目及產(chǎn)品成敗的關(guān)鍵。雪蓮必在冰原，蔓草則必喜溫好陰，植物只有在合適的生態(tài)環(huán)境中才能生存茁壯。一、戰(zhàn)略定位項(xiàng)目商業(yè)定位項(xiàng)目市場定位　項(xiàng)目主題定位　項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位　項(xiàng)目價(jià)格定位　項(xiàng)目檔次定位　項(xiàng)目形象定位　經(jīng)營方式定位　項(xiàng)目功能定位二、商業(yè)定位（一）、業(yè)態(tài)定位業(yè)態(tài)是為滿足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的零售經(jīng)營形式。FIP商業(yè)“宏策劃通過對(duì)銷售店的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)分類，并根據(jù)其經(jīng)營方式、商品結(jié)構(gòu)、服務(wù)功能選址、商圈、模式、店堂設(shè)施和目標(biāo)顧客等結(jié)構(gòu)的不同，將商業(yè)零售業(yè)態(tài)分為百貨店、超級(jí)市場、大型綜合商場、便利店、專賣店、購物中心、倉儲(chǔ)商店、家居中心等九大業(yè)態(tài)。超級(jí)市場（SUPER　MARKET）指自選銷售方式，以銷售生鮮商品，食品和向顧客提供日常必需品為主要目的地的零售業(yè)態(tài)。便利店（CONVENIENCE　STORE）滿足顧客便利性需求為主要目的的零售業(yè)態(tài)。專賣店（EXCLUSIVE　SHOP）專門經(jīng)營或授權(quán)經(jīng)營制造商品牌和中間商品牌的零售業(yè)態(tài)。家居中心（HOME　CENTER）改善、建設(shè)家庭居住環(huán)境有關(guān)的裝飾、裝修等用品，日用雜品，技術(shù)及服務(wù)為主的，采取自選方式銷售的零售業(yè)態(tài)。中國的購物中心有三種類型，一是城市商業(yè)區(qū)域副中心購物中心，二是城郊區(qū)大型購物中心，三是鄰里購物中心。購物中心由于其形態(tài)的復(fù)雜性與經(jīng)營消費(fèi)對(duì)象的差異性又有多種分類方法，其中每種分類都有其獨(dú)立的開發(fā)策略與經(jīng)營管理方法。如北方購物中心FIP業(yè)態(tài)定位模式項(xiàng)目整體功能組合設(shè)計(jì)、單層功能組合設(shè)計(jì)；從商圈的融合性上對(duì)業(yè)態(tài)合理選擇搭配從項(xiàng)目整體需求上對(duì)業(yè)態(tài)合理定位從控制內(nèi)耗的角度上對(duì)業(yè)態(tài)合理界定從各業(yè)態(tài)商家對(duì)樓層、位置、進(jìn)深、面寬等要求上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整從各商家經(jīng)營特點(diǎn)上對(duì)業(yè)態(tài)合理調(diào)整FIP以需求界定業(yè)態(tài)功能組合模式：從經(jīng)營商家需求界定業(yè)態(tài)組合定位有許多選擇。從消費(fèi)群需求上界定業(yè)態(tài)功能組合必須尊重客戶的購物習(xí)慣，方便客戶購物，引導(dǎo)客戶在商場里停留得更久，使客戶產(chǎn)生強(qiáng)烈的購買欲，保證人流的良性循環(huán)，使客戶在商場里逗留更長時(shí)間，保證消費(fèi)者在這一微環(huán)境中保持愉快的心態(tài)和較高的興致。其與大型綜合超市相似，將在一定程度上導(dǎo)致部分潛在客戶群不愿投資此類業(yè)態(tài)；（二）、主題定位確定獨(dú)特的主題理念，是項(xiàng)目后期招商的靈魂。因此，F(xiàn)IP根據(jù)所在商圈顧客的購物需要、消費(fèi)心理特點(diǎn)、區(qū)域文化，參考綜合性商城的不同流派，確定商城的主題，而后在空間處理、環(huán)境塑造、形象設(shè)計(jì)等方面對(duì)商業(yè)主題進(jìn)行一致性表現(xiàn)，真正起到商業(yè)文化信息中心的作用。（四）、功能定位商場已有可能以傳統(tǒng)單一的購物功能滿足消費(fèi)群、客戶群的需要了。現(xiàn)代商場通常體現(xiàn)如下四大功能：購物功能：體現(xiàn)于商場商品品種、檔次上，購物功能是商場最基本功能；休閑功能：在現(xiàn)代大型商場中，休閑功能往往被當(dāng)作商場的附加功能加以設(shè)置；娛樂功能：體現(xiàn)于各類游玩活動(dòng)，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等；服務(wù)功能：主要體現(xiàn)于商場的物管和商場客戶經(jīng)營主體服務(wù)兩方面；（五）、形象定位商場的形象定位，實(shí)際上是商場經(jīng)營企業(yè)的形象定位，因此，它隨著商場的經(jīng)營運(yùn)作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。如下三種形式表現(xiàn)商場形象：通過商場建筑外觀來表現(xiàn)，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；通過顧客對(duì)賣場購物氣氛表現(xiàn)，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計(jì)、櫥窗設(shè)計(jì)、形象展示、POP廣告等；POP廣告往往是營造賣場購物氣氛、塑造商場形象的重要手段。通過產(chǎn)品價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；（六）、檔次定位項(xiàng)目所面對(duì)的消費(fèi)與經(jīng)營品牌的檔次，這是屾所服務(wù)的消費(fèi)者決定的。（七）、價(jià)格定位項(xiàng)目在市場上銷售和租賃的價(jià)格，其中，對(duì)于不同的地域、不同的樓層、不同的經(jīng)營者其價(jià)格都有所區(qū)別。法則一：縱向定價(jià)波動(dòng)大商場負(fù)一層與一層的租金相差2――3倍。一層、二層價(jià)格相差2－5倍一樓的商鋪往往好租，租金也高，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費(fèi)觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。根據(jù)具體的情況，必要地進(jìn)行相應(yīng)的將租金下調(diào)，以有利將商鋪?zhàn)獬觥＃ò耍?、?jīng)營方式定位對(duì)于新推物業(yè)來講，確定自身經(jīng)營定位非常重要。根據(jù)企業(yè)實(shí)力，經(jīng)營目標(biāo)、承受鳳險(xiǎn)能力等因素的考慮，F(xiàn)IP根據(jù)實(shí)操經(jīng)驗(yàn)，把經(jīng)營方式分為三類，即自營、招租、委托經(jīng)營管理三種方式，這種分類也與國際通行的分類方式不謀而合。經(jīng)營實(shí)行信息系統(tǒng)化，開展單品管理商品結(jié)構(gòu)特點(diǎn)明顯，有即時(shí)消費(fèi)性、小容量、應(yīng)急性等特點(diǎn)；營業(yè)時(shí)間長，一般在16小時(shí)以上，甚至24小時(shí)，終年無休息，價(jià)格高于別的店選址在居民住宅區(qū)，主干線公路邊，車站，醫(yī)院較窄，居民徒步購物圈內(nèi)面積在100平米，面積利用率高